اجرای معیوب و اجرای ناقص در قرارداد ساخت و ساز در ازای سهم از ملک در حقوق ترکیه

در قرارداد ساخت و ساز در مقابل دریافت آپارتمان، اجرای معیوب و ناقص

پیش از پرداختن به موضوع اجرای معیوب و ناقص در قرارداد ساخت و ساز در مقابل دریافت آپارتمان، توضیح اینکه این نوع قرارداد چیست مفید خواهد بود. این قرارداد در قانون تعهدات ترکیه به شماره 6098 تعریف و عناصر آن تنظیم نشده است و نوعی قرارداد است که از طریق کاربرد توسعه یافته است. این قرارداد توسط هیئت عمومی دیوان عالی کشور به عنوان قراردادی توضیح داده شده که در آن پیمانکار یا همان سازنده، با تأمین مالی خود، کار ساخت و ساز بر روی زمین مالک را به عهده می‌گیرد و مالک زمین، به عنوان بهای کار، مالکیت برخی از واحدهای مستقل ساختمان را به پیمانکار منتقل می‌کند. برای اطلاعات بیشتر درباره قراردادهای ساخت و ساز در مقابل دریافت آپارتمان می‌توانید به نوشته قبلی ما اینجا مراجعه کنید.

اگر پیمانکار کار ساخت را با نقصی در خصوصیات مقرر در قرارداد انجام دهد، می‌توان از عدم رعایت تعهدات صحبت کرد و اگر نقصی در ساختمان تکمیل شده وجود داشته باشد، می‌توان از مسئولیت در مقابل نقص صحبت کرد. هدف این نوشته آگاهی دادن به مالک زمین درباره حقوق ناشی از مقررات مسئولیت در مقابل نقص پیمانکار است و تفکیک انجام شده به دلیل تفاوت‌های موجود در مقررات قابل اجرا و حقوق مالک زمین اهمیت دارد.

اجرای معیوب در قرارداد ساخت و ساز در مقابل دریافت آپارتمان

در قراردادهای ساخت و ساز در مقابل دریافت آپارتمان، واحدهای مستقل و مناطق مشترک ساختمان به‌طور کلی به عنوان یک مجموعه در نظر گرفته می‌شوند و هرگونه نقصی که ممکن است در هر یک از خصوصیات توافق شده میان طرفین رخ دهد، مشمول این ارزیابی خواهد بود. در صورتی که با یک ارزیابی بر اساس اصول حسن نیت و نیازهای تجارت، به این نتیجه برسیم که ویژگی مورد نظر برای استفاده از ساختمان ضروری است، می‌توان از نقص صحبت کرد.

نقص‌های موجود در قرارداد و ضمائم آن باید با توجه به نوع نقص در نظر گرفته شود و نباید از اهمیت برنامه‌ها، پروژه‌ها و شرایط فنی غافل شد. در این راستا، پیمانکار موظف است به ویژگی‌هایی که با اراده خود انجام داده است پایبند باشد، حتی اگر این ویژگی‌ها بر اراده مالک زمین برای انعقاد قرارداد تأثیری نداشته باشد. با این حال، باید تاکید کرد که مسئولیت پیمانکار در مقابل نقص فقط به ویژگی‌های ساختمان محدود می‌شود و تا زمان تحویل مرتبط است. پس از تحویل، مانند وعده‌های مربوط به درآمد اجاره، در این چارچوب ارزیابی نمی‌شود. در این مرحله، مقررات قرارداد ضمانت وارد عمل می‌شود.

هرگونه نقص که از نظر نوع یا کیفیت با ویژگی‌های مقرر در قرارداد مغایرت دارد، استفاده از ساختمان را از نظر هدف کاهش می‌دهد یا ارزش و مزایای مورد انتظار خریدار را از بین می‌برد یا به‌طور قابل توجهی کاهش می‌دهد شامل این تعریف می‌شود و در صورتی که نقصی به دلیل ویژگی‌هایی که در قرارداد مقرر نشده باشد، ارزیابی شود، می‌توان گفت که پیمانکار حداقل موظف به تحویل یک ساختمان با کیفیت متوسط است.

انواع اجرای معیوب در قرارداد ساخت و ساز در مقابل دریافت آپارتمان

نقص مادی-نقص حقوقی

نقص مادی، نقص فیزیکی موجود در ساختمان است که شامل شرایط مقرر در قرارداد یا ویژگی‌های ضروری است.

نقص حقوقی، مغایرت با محدودیت‌های منبع حقوق عمومی مانند استانداردهای استفاده و ایمنی را بیان می‌کند.

نقص آشکار-نقص پنهان

نقص آشکار نقصی است که مالک زمین پس از تحویل ساختمان، به محض امکان بررسی ساختمان با جریان عادی امور آن را شناسایی کرده و باید آن را در مدت مناسب به پیمانکار اطلاع دهد. در این زمینه، حقوق مربوط به اعلام نقص در زمان مناسب پس از تاریخ تحویل با گذشت پنج سال و در صورت خطای جدی پیمانکار، بدون توجه به نوع نقص با گذشت بیست سال منقضی می‌شود.

نقص پنهان نقصی است که پس از پذیرش ساختمان، به عمد توسط پیمانکار پنهان شده و در هنگام بررسی به‌طور مناسب قابل شناسایی نیست. در صورت بروز نقص پنهان، باید بلافاصله به پیمانکار اطلاع داده شود. پیمانکار در برابر نقص پنهانی که از تاریخ بروز آن تا پنج سال مسئول است، مسئول خواهد بود.

نقص مهم-نقص کمتر مهم

نقص مهم نقصی است که ساختمان به‌گونه‌ای است که مالک زمین نمی‌تواند از آن استفاده کند یا به‌دلیل انصاف نمی‌توان او را به پذیرش آن مجبور کرد. این نوع نقص به مالک زمین حق انصراف از قرارداد را می‌دهد و به همین دلیل مهم است.

در نقص‌های کمتر مهم، مالک زمین حق دارد درخواست کاهش بهای قرارداد یا اصلاح نقص را داشته باشد.

نقص اصلی-نقص فرعی

نقص‌هایی که در هنگام تحویل ساختمان وجود دارند نقص اصلی هستند.

نقص‌هایی که به دلیل نقص‌های موجود در هنگام تحویل بعداً ایجاد می‌شوند نقص فرعی هستند و اهمیت آن‌ها در مسئولیت در مقابل نقص به این دلیل است که نقص موجود در هنگام تحویل باعث بروز این نقص‌ها شده است.

شرایط مسئولیت پیمانکار از اجرای معیوب

تحویل ساختمان

اولین شرط برای اینکه مالک زمین بتواند به مقررات مسئولیت در مقابل نقص پیمانکار استناد کند، تحویل ساختمان ساخته شده است. نقص‌هایی که قبل از تحویل شناسایی شده‌اند، هنوز مشمول مقررات مسئولیت نیستند.

در قراردادهای ساخت و ساز در مقابل دریافت آپارتمان، منظور از تحویل، اعلام تکمیل کار توسط پیمانکار است. این اعلام می‌تواند به‌طور آشکار یا ضمنی انجام شود. به عنوان مثال، ترک محل ساخت و ساز توسط پیمانکار پس از تکمیل کار می‌تواند به عنوان تحویل ضمنی تلقی شود.

نقص در ساختمان تحویل شده

برای اینکه مالک زمین بتواند به مقررات مسئولیت در مقابل نقص پیمانکار استناد کند، باید پس از تحویل، نقصی در واحدهای مستقل/مناطق مشترک یا نقص‌های پنهانی که بعداً ظاهر می‌شوند، شناسایی شود.

اجرای بررسی و اعلام نقص توسط مالک زمین

بررسی و اعلام نقص پیش‌نیازی برای استفاده از حقوق مسئولیت در مقابل نقص توسط مالک زمین است. مالک زمین باید پس از تحویل ساختمان، به محض امکان، ساختمان را بررسی کند و نقص‌های موجود را در مدت مناسب به پیمانکار اطلاع دهد. در غیر این صورت، مالک زمین نمی‌تواند از حقوق خود استفاده کند. بررسی می‌تواند توسط مالک زمین انجام شود، مگر اینکه قرارداد یا عرف مستلزم استفاده از متخصص باشد و باید به‌موقع و با دقت انجام شود.

در اعلام نقص، مالک زمین باید نوع و ماهیت نقص‌های شناسایی شده را به وضوح اعلام کند و فقط اعلام نارضایتی نمی‌تواند به‌عنوان انجام وظیفه اعلام نقص محسوب شود.

حقوق مالک زمین در اجرای معیوب در قرارداد ساخت و ساز در مقابل دریافت آپارتمان

در صورت مسئولیت پیمانکار به دلیل نقص در ساختمان، مالک زمین می‌تواند یکی از حقوق انتخابی زیر را استفاده کند:

اگر ساختمان به‌گونه‌ای است که مالک زمین نمی‌تواند از آن استفاده کند یا به‌دلیل انصاف نمی‌توان او را به پذیرش آن مجبور کرد، حق انصراف از قرارداد،

نگه داشتن ساختمان و درخواست کاهش بهای قرارداد به اندازه نقص،

درخواست تعمیر رایگان ساختمان در صورتی که هزینه اضافی نداشته باشد، و حق درخواست غرامت بر اساس مقررات عمومی محفوظ است.

انصراف از قرارداد

1. شرایط استفاده از حق انصراف از قرارداد

برای استفاده از حق انصراف از قرارداد، ساختمان باید به‌گونه‌ای باشد که مالک زمین نمی‌تواند از آن استفاده کند یا به‌دلیل انصاف نمی‌توان او را به پذیرش آن مجبور کرد. این وضعیت معیارهای مناسب بودن و قابلیت استفاده بر اساس هدف توافق شده را نشان می‌دهد. باید توجه داشت که ساختمان مناسبی که بر اساس درخواست مالک زمین به‌طور ذهنی تعیین شده است، برای تحقق این شرط کافی نیست. این وضعیت عدم مناسب بودن باید به‌گونه‌ای باشد که از نظر انصاف نمی‌توان انتظار داشت که مالک زمین ساختمان را بپذیرد و نقص باید به‌گونه‌ای باشد که نمی‌توان آن را با تعمیر برطرف کرد. اگر ساختمان ساخته شده با مقررات قرارداد مغایرت دارد یا در مواردی که در قرارداد قید نشده است، نقص باید به‌گونه‌ای باشد که مالک زمین نمی‌تواند از ساختمان استفاده کند یا نمی‌توان او را به پذیرش آن مجبور کرد.

قانون‌گذار برای استفاده از این حق محدودیتی تعیین کرده است. اگر ساختمان بر روی زمین مالک ساخته شده و جدا کردن و برداشتن آن خسارت بیش از حدی ایجاد کند، مالک زمین نمی‌تواند از حق انصراف استفاده کند و باید از حقوق انتخابی دیگر استفاده کند. اینکه آیا محدودیت در استفاده از حق انصراف مؤثر است یا نه، بر اساس اینکه نقص‌ها به‌طور کامل استفاده را غیرممکن می‌کنند یا وضعیت خطرناکی ایجاد می‌کنند، تعیین می‌شود.

2. استفاده از حق انصراف از قرارداد، دعوی فسخ قرارداد

حق انصراف از قرارداد، با اعلام یک‌طرفه‌ای که باید به پیمانکار برسد، تأثیرات و نتایج خود را به‌گونه‌ای ایجاد می‌کند که انگار قرارداد هرگز منعقد نشده است و برای تعهداتی که هنوز اجرا نشده‌اند، تعهد به پایان می‌رسد و برای تعهدات اجرا شده، تعهد به بازگرداندن ایجاد می‌شود. مالک زمین می‌تواند اراده انصراف خود را به‌طور آشکار بیان کند یا به‌طور ضمنی از حق انصراف استفاده کند. به‌عنوان مثال، درخواست بازگشت سهم زمین از پیمانکار. برای استفاده از حق انصراف از قرارداد نیازی به پذیرش پیمانکار یا دادگاه نیست، اما دیوان عالی کشور اعلام کرده که قراردادهای ساخت و ساز در مقابل دریافت آپارتمان باید به‌صورت رسمی باشند و بنابراین، طرفی که می‌خواهد از این قراردادها انصراف دهد، در صورت عدم پذیرش طرف مقابل و مخالفت، نیاز به تصمیم دادگاه دارد و باید دعوی فسخ قرارداد را در دادگاه مطرح کند. دادگاه ابتدا بررسی می‌کند که آیا درخواست‌کننده حق انصراف دارد یا نه؛ اگر حق انصراف داشته باشد، تصمیم به فسخ می‌گیرد و در غیر این صورت، دعوی را رد کرده و قرارداد را برقرار نگه می‌دارد. در نتیجه، فسخ قراردادهای ساخت و ساز در مقابل دریافت آپارتمان فقط با تصمیم دادگاه ممکن خواهد بود، مگر اینکه اراده‌های طرفین برای فسخ متحد شود.

3. نتایج استفاده از حق انصراف از قرارداد و دعوی لغو و ثبت مجدد در ثبت املاک

با استفاده از حق انصراف از قرارداد، ثبت املاکی که قبل از انصراف منتقل شده‌اند، نامعتبر می‌شود و اگر مالک زمین حق انصراف خود را با دعوی مطرح کرده باشد، می‌تواند لغو ثبت را در همان دعوی درخواست کند. اگر حق انصراف خارج از دعوی استفاده شود، مالک زمین می‌تواند لغو ثبت و ثبت مجدد به نام خود را با دعوی درخواست کند.

حق درخواست کاهش بهای قرارداد

در صورت وجود نقص در ساختمان، مالک زمین حق دارد ساختمان را نگه داشته و درخواست کاهش بهای قرارداد به اندازه نقص را داشته باشد. این حق با اعلام یک‌طرفه‌ای که باید به پیمانکار برسد، اجرا می‌شود و نیاز به پذیرش پیمانکار یا تصمیم دادگاه ندارد. با استفاده از این حق، مبلغ کاهش یافته از تعهد مالک زمین به پیمانکار کسر می‌شود. اگر در هنگام ساخت، انتقال مالکیت انجام شده باشد، مالک زمین می‌تواند درخواست بازگشت مبلغ کاهش یافته را به دلیل عدم انجام تعهد پیمانکار در پنج سال از تاریخ ظهور نقص مطرح کند.

درخواست رفع نقص

شرایط استفاده از حق درخواست رفع نقص

برای استفاده از حق درخواست رفع نقص، باید نقص‌ها به‌گونه‌ای باشد که با تعمیر برطرف شود و فعالیت‌های پیمانکار برای رفع نقص نباید هزینه اضافی داشته باشد. ارزیابی اینکه آیا این شرایط موجود است یا نه، با توجه به نسبت مزایای حاصل از رفع نقص برای مالک زمین به هزینه‌های کار و مواد پیمانکار انجام می‌شود و اگر عدم تعادل منافع وجود نداشته باشد، استفاده از حق درخواست رفع نقص مجاز است.

استفاده از حق درخواست رفع نقص

حق درخواست رفع نقص با اعلام یک‌طرفه‌ای که باید به پیمانکار برسد، اجرا می‌شود و پیمانکار باید بلافاصله پس از دریافت این اعلام، فعالیت‌های لازم را آغاز کند. اگر مدت زمان پایان این فعالیت‌ها بین طرفین توافق نشده باشد، مدت زمان آماده‌سازی و بازسازی به‌طور عینی تعیین می‌شود و اگر طرفین بر سر مدت زمان توافق کرده‌اند، باید منتظر پایان آن بود.

عدم رفع نقص و تأخیر پیمانکار

اگر نقص در مدت تعیین شده توسط طرفین یا اعلام شده توسط مالک زمین برطرف نشود، پیمانکار بدون نیاز به اعلام تأخیر، به تأخیر افتاده محسوب می‌شود. اگر پیمانکار در مدت مقرر نقص را برطرف نکند یا نیازی به اعلام تأخیر وجود نداشته باشد، مالک زمین حق دارد همیشه اجرای تعهد و غرامت ناشی از تأخیر را درخواست کند یا از حق اجرای تعهد و غرامت تأخیر چشم پوشی کرده و درخواست جبران خسارت ناشی از عدم اجرای تعهد را مطرح کند یا از قرارداد انصراف داده و درخواست جبران خسارت ناشی از بی‌اعتباری قرارداد را مطرح کند. استفاده از حق انصراف در این زمینه بستگی به تحقق شرایط توضیح داده شده دارد.

حق درخواست غرامت در قرارداد ساخت و ساز در مقابل دریافت آپارتمان به دلیل اجرای معیوب

مالک زمین حق دارد خسارت ناشی از اجرای معیوب در قرارداد ساخت و ساز در مقابل دریافت آپارتمان را به همراه یکی از حقوق انتخابی یا به‌طور مستقل از حقوق انتخابی بر اساس مقررات عمومی مطالبه کند. این درخواست جبران خسارت مربوط به ضررهایی است که با استفاده از حقوق انتخابی قابل جبران نیست و به‌طور جداگانه شامل ضررهایی است که در دارایی و شخصیت مالک زمین به‌دلیل عدم دریافت منافع مورد انتظار یا از دست دادن درآمد به‌وجود آمده است. درخواست جبران خسارت بر اساس مقررات عمومی به پیش‌شرط بررسی و اعلام نقص بستگی ندارد و برای استفاده از حقوق انتخابی نیاز به نقص پیمانکار نیست، در حالی که درخواست جبران خسارت بر اساس مقررات عمومی به خطای پیمانکار بستگی دارد.

در چارچوب خسارت ناشی از نقص، مالک زمین می‌تواند جبران خسارت مثبت خود را درخواست کند اگر از حقوق کاهش بهای قرارداد یا رفع نقص استفاده کرده باشد، در حالی که اگر از حق انصراف استفاده کرده باشد، می‌تواند جبران خسارت منفی را درخواست کند.

اجرای ناقص در قرارداد ساخت و ساز در مقابل دریافت آپارتمان

تعهد تحویل پیمانکار شامل تمام ساخت و ساز است و کار ناقص حالتی است که برخی یا تمام کارهایی که باید انجام شود یا به‌موجب قرارداد توافق شده یا برای ساخت مناسب لازم است، انجام نشده است. در اجرای معیوب، نقص‌های کیفی پس از تکمیل کار وجود دارد، در حالی که در اجرای ناقص، کارهای لازم انجام نشده است. مالک زمین به دلیل اجرای معیوب باید وظیفه بررسی و اعلام نقص را انجام دهد، در حالی که در کارهای ناقص می‌تواند حقوق خود را در چارچوب مدت زمان قانونی پیگیری کند. در حالت کار ناقص، امکان استفاده از راه‌های حقوقی مرتبط با عدم اجرای تعهدات قرارداد وجود دارد و در این راستا، بدون نیاز به اعلام نقص و در مدت زمان قانونی، مالک زمین می‌تواند:

از پرداخت هزینه خودداری کرده و درخواست اجرای صحیح قرارداد را داشته باشد.

از دادگاه درخواست اجازه تکمیل ساخت توسط خود یا شخص دیگری با هزینه پیمانکار را داشته باشد.

با اعلام تأخیر پیمانکار و انتظار برای اتمام مدت زمان مورد نیاز:

درخواست تکمیل کار و غرامت ناشی از تأخیر

اعلام چشم‌پوشی از حق اجرای تعهد و غرامت تأخیر و درخواست جبران خسارت ناشی از عدم اجرای تعهد

درخواست بازگشت تعهدات اجرا شده و جبران خسارت ناشی از بی‌اعتباری قرارداد را داشته باشد.

برای کمک یا مشاوره بیشتر در این زمینه، لطفاً با ما تماس بگیرید