Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Ayıplı ifa ve Eksik ifa
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE AYIPLI İFA VE EKSİK İFA
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ayıplı ifa ve eksik ifa konusuna değinmeden önce kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ne olduğundan bahsetmek faydalı olacaktır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda tanımı ve unsurları düzenlenmemiş bir sözleşme olup uygulama vasıtasıyla gelişmiş bir sözleşme türüdür. Bu sözleşme Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından, yüklenicinin yani müteahhitin, finansı kendisi tarafından sağlanarak, arsa sahibinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmeler olarak açıklanmıştır. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hakkında detaylı bilgi için önceki yazımıza buradan ulaşabilirsiniz.
Müteahhidin üstlendiği yapım işini, sözleşmede kararlaştırılan nitelikler bakımından eksik olarak ifa etmesi halinde bir borca aykırılıktan bahsedilebilecekken tamamlanan yapıda ayıpların bulunması halinde ayıba karşı sorumluluğundan bahsedilebilecektir. Yazının amacı arsa sahibini yüklenicinin ayıba karşı tekeffül hükümlerinden doğan hakları hakkında bilgilendirme gayesi oluşturmakta olup yapılan ayrım uygulanacak hükümler ve arsa sahibinin hakları hususunda farklılıklar bulunması nedeniyle önem arz etmektedir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE AYIPLI İFA
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yapıdaki bağımsız bölümler ve ortak alanların tamamını kapsar şekilde bir bütünlükte değerlendirilecek olup taraflar arasında üzerinde anlaşılan her türlü özellikte meydana gelebilecek yalnız bununla sınırlı tutulamayacaktır. Dürüstlük kuralı ve ticaret hayatının gereklilikleri uyarınca yapılacak bir değerlendirme ile niteliğin yapı için kullanım amacı doğrultusunda gerekli olduğu kanısına varıldığı durumda da bir ayıptan söz edilebilecektir.
Sözleşmede kararlaştırılan eksikliklerin niteliği bakımından sözleşme ve eklerinde yer alan hususlar dikkate alınmalı plan, proje ve teknik şartnamelerin de bu kapsamda olduğu atlanmamalıdır. İşbu kapsam tarafların ortak uzlaşı noktalarından doğabileceği gibi yalnızca müteaahidin irade açıklamasıyla yapmayı üstlendiği nitelikler için de arsa sahibinin sözleşme yapma iradesini yahut yapının kullanımını etkilesin etkilemesin her şekilde bağlayıcı olup ayıba karşı tekeffül sorumluluğu doğuracaktır. Ancak önemle vurgulanmalıdır ki yüklenicinin ayıba karşı tekeffül sorumluluğu yapının nitelikleriyle sınırlı olup teslime kadar olan sürece ilişkindir. Teslimden sonra gerçekleşecek örneğin kira getirisine ilişkin vaatler bu kapsamda değerlendirilemez. Bu noktada garanti sözleşmesi hükümleri devreye girecektir.
Lüzumlu gereklilikler bakımından nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan her türlü durum bu kapsama dahil olup sözleşmede kararlaştırılmamış olan unsurlar nedeniyle meydana gelen bir ayıp olduğu değerlendirildiğinde yüklenicinin bu özellikler bakımından en azından orta kalitede bir teslim borcu altına girdiği söylenebilecektir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE AYIPLI İFANIN ÇEŞİTLERİ
Maddi Ayıp-Hukuki Ayıp
Maddi ayıp, yapıda mevcut fiziki bir ayıp olup sözleşmede kararlaştırılan ya da lüzumlu niteliklerle ilgili durumları ifade eder.
Hukuki ayıp, kamu hukuku kaynaklı kullanım, güvenlik standartları gibi sınırlamalara aykırılığı ifade eder.
Açık Ayıp-Gizli Ayıp
Açık ayıp arsa sahibinin, yapının tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz yapının gözden geçirmesiyle tespit ettiği ve bunu uygun bir süre içinde müteaahhide bildirmek zorunda olduğu ayıplardır. Bu kapsamda süresinde yapılan ayıp ihbarı ile ilgili hakların kullanımı teslim tarihinden başlayarak, beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğramaktadır.
Gizli ayıp ise, eserin kabulünden sonra, yüklenici tarafından kasten gizlenen ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıplar usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek ayıplardır. Gizli ayıp ortaya çıktığında, gecikmeksizin yükleniciye yani müteahhide bildirilmesi gerekmektedir. Gizli ayıbın ortaya çıktığı tarihten itibaren beş yıllık zamanaşımı süresi içerisinde bu ayıptan müteahhit sorumlu tutulabilmektedir.
Önemli Ayıp-Daha Az Önemli Ayıp
Önemli ayıp, arsa sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olan ayıbı ifade eder. İşbu ayıp türü arsa sahibine sözleşmeden dönme hakkı tanımakta bu nedenle önem arz etmektedir.
Daha az önemli ayıplarda ise, arsa sahibi, bedelden indirim isteme veya ayıbın giderilmesini isteme seçimlik haklarına sahiptir.
Asli Ayıp-İkincil (Tali) Ayıp
Eserin teslim anında mevcut ayıplar asli ayıptır.
Teslim sırasında mevcut ayıp dolayısıyla sonradan oluşan diğer ayıplar ise ikincil ayıp olup bu ayıplara eserin teslimi sırasında mevcut ayıbın sebebiyet vermesi ayıba karşı tekeffül hükümlerine başvurabilme konusunda önem arz eder.
MÜTEAHHİDİN AYIPLI İFADAN DOĞAN SORUMLULUĞUNUN ŞARTLARI
Yapının Teslim Edilmiş Olması
Arsa sahibinin müteahhide karşı ayıba karşı tekeffül hükümlerine başvurabilmesi için, inşa edilen yapının teslim edilmesi ilk şartı oluşturmaktadır. Teslimden evvel tespit edilen ayıp niteliğindeki durumlar hakkında henüz sorumluluk hükümlerine başvurulamaz.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde teslimden anlaşılması gereken, yüklenici tarafından işin tamamlandığının bildirilmesidir. Müteahhit tarafından yapılacak bu bildirim açık olabileceği gibi örtülü de olabilecektir. Örtülü teslime yapım işinin tamamlanmasının akabinde yüklenicinin arsa üzerinde gerçekleştirdiği fiili yapım işini sonlandırması ve arsadan ayrılması örnek gösterilebilir.
Teslim Edilen Yapının Ayıplı Olması
Arsa sahibinin ayıba karşı tekeffül sorumluluğu hükümleri çerçevesinde müteahhide başvurabilmesi için yapının teslim edilmesinin ardından yapılan muayenede bağımsız bölümlerde/ortak alanlarda yahut gizli ayıplar için sonradan ortaya çıkan bir ayıbın mevcut olması gerekmektedir.
Arsa Sahibinin Muayene ve İhbar Külfetini Yerine Getirmiş Olması
Muayene ve ihbar, arsa sahibinin ayıba karşı tekeffülden sorumluluğunun kendisine tanıdığı hakları kullanabilmesi için bir önel niteliğinde olup eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde müteahhide bildirmek zorundadır. Aksi halde arsa sahibi, gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, eseri kabul etmiş sayılacaktır. Yapılacak muayene sözleşme veya teamül gerektirmedikçe uzmana başvurulmaksızın arsa sahibi tarafından da yapılabilecek olup zamanında ve özenli bir şekilde icra edilmelidir.
Yapılacak olan ihbarda arsa sahibinin tespit ettiği ayıpları tür ve nitelik yönünden açıkça bildirmekle mükellef olup yalnızca memnuniyetsizliğin bildirilmesi bildirim külfetinin yerine getirilmemesi sonucunu doğuracaktır.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE AYIPLI İFADA ARSA SAHİBİNİN HAKLARI
Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde arsa sahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:
– Eser arsa sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme seçimlik hakkını,
– Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme seçimlik hakkını,
– Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme seçimlik hakkını kullanabilecek olup arsa sahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır.
Sözleşmeden Dönme
1. Sözleşmeden Dönme Hakkının Şartları
Arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkının kullanılabilmesi için, yapının arsa sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olması gerekmekte bu durum ise uzlaşılan kullanım amacına uygunluk ve elverişlilik kriterlerini ortaya koymaktadır. Dikkat edilmelidir ki bahsi geçen kullanım amacına elverişli yapı arsa sahibinin talebiyle bağlı olarak subjektif biçimde belirlenecek herhangi bir başka vasfa sahip yapı olması bu şartın sağlanmasına yetmeyecektir. Bu elverişsizlik halinin hakkaniyet gereğince arsa sahibinden yapıyı kabul etmesinin beklenemeyeceği ölçüde olması zaruri olup ayıbın aşırı bir masraf gerektirmeden onarımla ortadan kaldırılabilmesi mümkün olmamalıdır. Keza inşa edilen yapı sözleşme hükümlerine aykırı olması yahut sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise ayıbın arsa sahibinin yapıyı kullanamayacağı veya kabule zorlanamayacağı derecede önemli olması gerekmektedir.
Bu hakkın kullanılmasına kanun koyucu tarafından bir sınırlama getirilmiştir. Yapı arsa sahibinin taşınmazı üzerinde inşa edilmiş olup sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa arsa sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanamayacak, diğer seçimlik haklarına başvurması gerekecektir. Sınırlayıcı hükmün dönme hakkının kullanılmasına engel teşkil edip etmeyeceği ise ayıpların kullanım imkanını tamamen ortadan kaldırıp kaldırmadığına veya tehlikeli bir durum yaratıp yaratmadığına bakılarak tespit edilecektir.
2. Sözleşmeden Dönme Hakkının Kullanılması, Sözleşmenin Feshi Davası
Sözleşmeden dönme hakkı, tek taraflı, varması gerekli bir irade beyanıyla sözleşme hiç yapılmamış gibi hüküm ve sonuçlarını doğuracak olup henüz ifa edilmemiş edimler için borcun sona erdiği ifa edilen edimler için ise iade borcunun doğduğu söylenebilecektir. Arsa sahibi dönme iradesini hiçbir şekil şartına bağlı olunmaksızın açıkça ortaya koyabileceği gibi arsa payının müteahhitten geri alınmasını talep etme halinde olduğu gibi örtülü olarak da kullanılabilmektedir. Bu bakımdan sözleşmeden dönme hakkının kullanılması için müteahhidin ya da mahkemenin kabulüne ihtiyaç bulunmadığı söylenebilmekteyse de Yargıtay tarafından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliğinin resmi şekle bağlı olması dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hâkimin kararına ihtiyacı olacak yani mahkemede açacağı “sözleşmenin feshi” davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilecektir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Sonuç olarak arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olacaktır.
3. Sözleşmeden Dönme Hakkının Kullanılmasının Sonuçları ve Tapu Sicilinin İptali ve Tescil Davası
Sözleşmeden dönme hakkının kullanılmasıyla birlikte dönme öncesinde devredilen taşınmazlar için yapılan tescil yolsuz hale gelecek olup arsa sahibi dönme hakkını dava ile ileri sürmüş ise tapu sicilinin iptaline de bu davada karar verilebilecektir. Dönme hakkı dava hilafında kullanılmış ise arsa sahibinin tapu sicilinin iptalini ve kendi adına tescilini dava ile ileri sürmesi mümkündür.
Bedel İndirimi İsteme Hakkı
İnşaatın ayıplı olması durumunda, arsa sahibi yapıyı alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme hakkına sahip olup bu hak tek taraflı, varması gerekli bir irade beyanıyla kullanılan müteahhidin kabulüne ya da mahkeme kararına ihtiyaç duyulmaksızın hüküm ve sonuçlarını doğuran bir haktır. Bu hakkın kullanılması ile indirim tutarı arsa sahibinin müteahhite borçlu olduğu karşı edimden yani arsa payı miktarından düşülecektir. Henüz yapım aşamasında tapu devri gerçekleştirilmiş ise arsa sahibinin hakkın kullanılmasıyla ortaya çıkan indirim tutarı yönünden müteahhidin edimini gereği gibi ifa etmemesi dolayısıyla sözleşmeye aykırılıktan iade talep etme hakkı doğacak beş yıllık zamanaşımı süresince talep edilebilecektir.
Ayıbın Giderilmesini İsteme
Ayıbın Giderilmesini İsteme Hakkının Şartları
Arsa sahibinin ayıbın giderilmesini isteme hakkını kullanabilmesi için i-yapıdaki ayıpların onarım suretiyle giderilebilir nitelikte olması ve müteahhidin ayıbı giderme faaliyetlerinin aşırı masraf gerektirmemesi gerekmektedir. Bu koşulların sağlanıp sağlanmadığına ilişkin değerlendirme ayıbın giderilmesi ile arsa sahibinin elde edeceği faydaların müteahhidin ayıbı giderme çalışmaları sırasında yapacağı işçilik ve malzeme masraflarına oranı dikkate alınarak yapılacak olup bu menfaatler dengesinde bir orantısızlık mevcut değilse arsa sahibinin ayıbın giderilmesini isteme hakkını kullanmasının önünde bir engel bulunmadığı söylenebilecektir.
Ayıbın Giderilmesini İsteme Hakkının Kullanılması
Ayıbın giderilmesini isteme hakkı, müteahhide varması gereken tek taraflı bir irade beyanı ile yani yapılacak bir ihbarla kullanılması gerekir olup arsa sahibinin bu bildiriminin müteahhide ulaşmasının akabinde müteahhidin derhal gerekli çalışmaları başlatması gerekmektedir. Bu çalışmaların sona erdirileceği süre taraflar arasında kararlaştırılmamışsa hazırlık ve eski hale getirme çalışmaları için gerekli süre objektif olarak belirlenecek taraflar bir sürede mutabık kalmışlar ise bu sürenin sona ermesi beklenecektir.
Ayıbın Giderilmemesi ve Yüklenici Temerrüdü
Taraflarca belirlenen yahut arsa sahibince bildirilen sürede ayıp giderilmemişse müteahhit ihtar şartı aranmaksızın temerrüde düşmüş sayılacaktır. Temerrüde düşen müteahhit, verilen süre içinde, ayıbı gidermemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise arsa sahibi, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahip olup ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan müspet zararın giderilmesini isteyebilecek veya sözleşmeden dönerek menfi zararının tazminini isteyebilecektir. Bu kapsamda dönme hakkının kullanılması yukarıda detayları açıklanan şartların gerçekleşmesine bağlı olacaktır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Ayıplı İfa Tazminat Hakkı
Arsa sahibi, Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ayıplı ifa nedeniyle uğradığı zararı, seçimlik haklarından birinin yanında yahut seçimlik haklarından bağımsız olarak genel hükümler uyarınca tazmin etme olanağına sahiptir. Bu tazminat talebi seçimlik haklarını kullanmasına rağmen giderilemeyen zararlara ilişkin olup eserden ayrı şekilde arsa sahibinin malvarlığında ve şahıs varlığında meydana gelen beklediği faydayı görememesinden yahut kazanç kayıpları yaşamasından ileri gelen zararı ifade eder. Genel hükümler çerçevesinde talep edilecek tazminat muayene ve ihbar ön koşuluna bağlı bulunmamakla birlikte seçimlik hakların kullanılabilmesi için yüklenicinin kusuruyla meydana getirdiği bir sonuç aranmazken genel hükümler çerçevesinde tazminat talep edilebilmesi için, tazminat talebi yüklenicinin kusurlu davranışına bağlı olması gerekmektedir.
Ayıp sonucu ortaya çıkan zarar çerçevesinde arsa sahibi, bedelden indirim veya ayıbın giderilmesi seçimlik haklarından birinin kullanılmış ise müspet zararının karşılanmasını talep edebilecek iken, sözleşmeden dönme hakkının kullanmış ise menfi zararlarının tazminini isteyebilecektir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE EKSİK İFA
Müteahhidin teslim borcu inşaatın tamamına ilişkin olup eksik iş, sözleşme ile kararlaştırılmış veya kullanım amacına elverişli bir yapı meydana getirme borcunun bir gereği olan işlerin bir kısmının ya da tamamının yapılmamış olması halini ifade etmektedir. Ayıplı ifada işin tamamlanmasının ardından nitelikler yönünden sözleşmeye uymama durumu, bir ayıp bulunmakta iken eksik ifada yapılması gereken işlerde noksanlık bulunmaktadır. Arsa sahibi ayıplı ifa, işin gereği gibi yerine getirmemesi neticesinde bir muayene ve ihbar külfeti altına girerken eksik işler dolayısıyla genel zamanaşımı süresi içerisinde haklarını ileri sürebilecektir. Eksik iş halinde sözleşmenin gereği gibi ifa edilmemesine bağlanan hukuki çarelere başvurma imkânı bulunmakta bu kapsamda ihbar şartı aranmaksızın zamanaşımı süresinde arsa sahibi;
– Bedel ödemekten kaçınarak sözleşmenin gereği gibi ifasını isteyebilme hakkına sahiptir.
– Masrafı yükleniciye ait olmak üzere yapının kendisi veya başkası tarafından tamamlanmasına izin verilmesini hâkimden isteyebilme hakkına sahiptir.
– Yükleniciyi temerrüde düşürerek süre verilmesi gereken bir hal mevcut ise sürenin bitmesini bekleyerek;
– İşin tamamlanmasını ve gecikme sebebiyle tazminat
– Borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini
– Sözleşmeden dönerek ifa edilen edimlerin iadesini ve sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini isteyebilme hakkına sahiptir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, ayıplı ifa, eksik ifa ve diğer gayrimenkul hukuku konuları ile ilgili olarak bizimle iletişime geçebilirsiniz.
