تحصیل املاک توسط خارجی‌ها در ترکیه
یابانجی‌های مال املاک کے بدست آوردن
مقدمہ
در ترکیه، مال املاک بدست آوردن توسط یابانجی‌ها با توجه به اصول و مقررات ویژه‌ای تنظیم شده است. این اصول اساسی در قانون تاپو (Tapu Kanunu) آمده است. علاوه بر این، برخی محدودیت‌ها در قوانین دیگر نیز وجود دارد. ماده 35 قانون تاپو به این محدودیت‌ها نیز اشاره کرده است. در این مقاله، ابتدا محدودیت‌های ذکر شده در قانون تاپو را بررسی می‌کنیم. سپس، به محدودیت‌های موجود در قوانین دیگر خواهیم پرداخت. در پایان، به تسهیلات مربوط به بدست آوردن املاک توسط یابانجی‌ها خواهیم پرداخت.
محدودیت‌های مربوط به بدست آوردن املاک توسط یابانجی‌ها در قانون تاپو
شرایط اصلی
- یابانجی نمی‌تواند ملکی داشته باشد که از محدودیت‌های ملی و محلی تعیین شده تجاوز کند.
- نباید هیچ محدودیت، توقف یا ممنوعیت توسط تصمیمات هیئت وزیران در مورد بدست آوردن املاک وجود داشته باشد.
- برای املاکی که مجوز ساخت ندارند، تعهد توسعه پروژه خاصی وجود دارد.
- باید تابع یکی از کشورهایی باشد که توسط هیئت وزیران تعیین شده است.
یادداشت
در سال 2012، تغییراتی در قانون تاپو اعمال شد. بر این اساس، اصل تقابل در بدست آوردن املاک توسط یابانجی‌ها حذف شده است.
محدودیت‌های سطح مساحت برای بدست آوردن املاک توسط یابانجی‌ها
طبق قانون، مجموع مساحت املاک نباید از 10 درصد مساحت کل منطقه که مالکیت خصوصی دارند تجاوز کند. علاوه بر این، محدودیت حداکثر 30 هکتار برای هر نفر تعیین شده است. هیئت وزیران می‌تواند این میزان را تا دو برابر افزایش دهد.
یادداشت
ماده 35 قانون تاپو هیچ محدودیتی برای اختیار هیئت وزیران در افزایش میزان مساحت تعیین نکرده است. بنابراین، هیئت وزیران می‌تواند بدون ارائه دلیل خاصی این تصمیم را بگیرد.
تصمیمات هیئت وزیران برای محدودیت، توقف یا ممنوعیت
در مواقع لزوم و به مصلحت کشور، هیئت وزیران اختیار دارد تا بدست آوردن املاک توسط یابانجی‌ها را محدود کند. همچنین، این اختیار شامل محدود کردن، توقف یا ممنوعیت کامل بدست آوردن املاک نیز می‌باشد. این اختیار عوامل متعددی مانند کشور، فرد، مساحت و زمان را در بر می‌گیرد. استفاده از این اختیار با عنوان “مصلحت کشور” تعریف شده است.
تعهدات پروژه برای املاک بدون ساختار
ماده 35 قانون تاپو به یابانجی‌ها اجازه می‌دهد تا املاک بدون ساختار را بدست آورند. املاک بدون ساختار به املاکی اطلاق می‌شود که در آنها یا زیر آنها هیچ سازه یا تاسیسات دائمی وجود ندارد. اما، برای این املاک باید پروژه‌ای توسعه داده شود که ظرف دو سال به تایید وزارت مربوطه برسد.
یادداشت
مدیریت عمومی ثبت و کاداستر توضیح داده است که عبارت “در طی دو سال” به زمان ارائه پروژه به وزارت اشاره دارد، نه به زمان تایید پروژه.
محدودیت‌های دیگر قوانین در بدست آوردن املاک توسط یابانجی‌ها
مناطق ممنوعه نظامی و مناطق امنیتی
مناطق ممنوعه نظامی درجه یک
این مناطق شامل فاصله 400 متری از اطراف مناطق نظامی حیاتی برای دفاع کشور، فاصله 600 متری از خطوط مرزی و مناطق ساحلی مشخص شده است. همانند شهروندان ترک، یابانجی‌ها نیز مجاز به بدست آوردن املاک در این مناطق نیستند.
مناطق ممنوعه نظامی درجه دو
مناطق ممنوعه نظامی درجه دو شامل مناطق در شعاع 5 کیلومتری از مناطق ممنوعه نظامی درجه یک است. شهروندان ترک مجاز به زندگی و کار در این مناطق هستند. اما، یابانجی‌ها مجاز به بدست آوردن املاک در این مناطق نیستند. املاکی که توسط یابانجی‌ها در گذشته بدست آمده‌اند، می‌توانند توسط هیئت وزیران تصمیم به تسویه شوند. این تصمیم به اختیار هیئت وزیران بستگی دارد. اگر هیئت وزیران تصمیم به تسویه نگیرد، حقوق مالکیت یابانجی‌ها در این مناطق ادامه خواهد یافت.
محدودیت‌های مناطق آبیاری
هیئت وزیران می‌تواند با هدف بهره‌برداری بهینه از خاک و افزایش تولید کشاورزی در مناطق ضروری، تنظیمات خاصی انجام دهد. به منظور رسیدن به این اهداف، سازمان مربوطه می‌تواند بدون رضایت مالکین زمین‌ها، تجمیع اراضی را انجام دهد.
محدودیت‌های اراضی کشاورزی
به منظور جلوگیری از از دست رفتن طبیعی یا مصنوعی خاک و حفظ کیفیت آن، تنظیماتی برای استفاده برنامه‌ریزی شده از اراضی انجام شده است. بر اساس این تنظیمات، اراضی کشاورزی نمی‌توانند به بخش‌های کوچکتر تقسیم شوند. در این راستا، انتقال یا فروش اراضی کشاورزی به عنوان قطعات کوچک ممنوع است.
محدودیت‌های موسسات آموزشی خصوصی
املاکی که در مالکیت مدارس خارجی هستند، با اجازه هیئت وزیران می‌توانند به وزارت مربوطه یا موسسات خیریه آموزشی منتقل شوند.
تسهیلات بدست آوردن املاک توسط یابانجی‌ها
تسهیلات بدست آوردن املاک
در مرزهای ترکیه، بدست آوردن املاک توسط یابانجی‌ها تحت محدودیت‌های خاصی قرار دارد. با این حال، برخی تنظیمات قانونی تسهیلاتی را در این زمینه فراهم می‌کنند:
تسهیلات ارائه شده توسط قانون تشویق گردشگری
به منظور توسعه بخش گردشگری و جذب سرمایه‌گذاران به این بخش، قانون تشویق گردشگری تصویب شده است. این قانون شامل تنظیمات ویژه‌ای برای استفاده املاک با هدف گردشگری است. بر این اساس، بدست آوردن املاک در مناطق گردشگری ممکن است با تصمیم هیئت وزیران از محدودیت‌های موجود در قانون تاپو مستثنی شود. برای بهره‌مندی از این استثنا، فرد یابانجی باید از وزارت فرهنگ و گردشگری “مجوز سرمایه‌گذاری گردشگری” یا “مجوز فعالیت گردشگری” دریافت کند.
تسهیلات ارائه شده توسط مجوز اقامت بلندمدت
مجوز اقامت بلندمدت فرصتی است که به یابانجی‌هایی که در ترکیه زندگی می‌کنند و معیارهای خاصی را برآورده می‌کنند ارائه می‌شود. این نوع مجوز به یابانجی‌هایی که حداقل هشت سال به طور پیوسته اقامت داشته‌اند یا شرایط تعیین شده توسط شورای سیاست‌های مهاجرتی را رعایت می‌کنند داده می‌شود.
ماده 44 قانون مشخص می‌کند که دارندگان مجوز اقامت بلندمدت – به استثنای برخی موارد خاص – از حقوق مشابهی با شهروندان ترک برخوردار خواهند بود. این امر به دارندگان مجوز اقامت بلندمدت وضعیت متفاوتی نسبت به سایر یابانجی‌ها می‌دهد.
تسهیلات ارائه شده برای کسانی که از تابعیت ترکیه خارج می‌شوند
افرادی که به دلایل مختلف تمایل به ترک تابعیت ترکیه دارند، طبق ماده 25 قانون تابعیت ترکیه، می‌توانند از وزارت کشور مجوز خروج یا برگه خروج دریافت کنند. در این صورت، افرادی که تابعیت ترکیه را از دست می‌دهند و به وضعیت یابانجی تبدیل می‌شوند، از نظر حقوقی از سایر یابانجی‌ها متمایز می‌شوند. این تمایز شامل موضوعاتی مانند بدست آوردن املاک نیز می‌شود.
در این چارچوب، افرادی که با تولد تابعیت ترکیه را داشته‌اند و سپس با اجازه خروج از تابعیت ترکیه خارج شده‌اند و اعضای خانواده آنها تا درجه سوم، در بدست آوردن املاک، شرایط یابانجی‌ها را نداشته و با شهروندان ترک برابر خواهند بود.
تسهیلات ارائه شده برای شهروندان جمهوری ترک قبرس شمالی
شهروندان جمهوری ترک قبرس شمالی (KKTC) در بدست آوردن املاک در ترکیه از وضعیت ویژه‌ای برخوردار هستند. این افراد از حقوق مشابه با شهروندان ترکیه برخوردار بوده و از محدودیت‌های قانونی خاصی که برای یابانجی‌ها اعمال می‌شود، معاف هستند. بدین ترتیب، شهروندان KKTC در خرید املاک در ترکیه از همان حقوق و تسهیلاتی که برای شهروندان ترک وجود دارد، بهره‌مند می‌شوند.
تبعات و مجازات‌های مربوط به بدست آوردن املاک توسط یابانجی‌ها به شکل خلاف قانون تاپو
ماده آخر 35 قانون تاپو، مجازات‌های مربوط به عدم رعایت تعهدات خاص در فرایند بدست آوردن املاک را مشخص می‌کند. شرایط ذکر شده در ماده به شرح زیر است:
- اگر ملکی به شکل خلاف قانون بدست آمده باشد،
- اگر مشخص شود که ملک به شکلی خلاف هدف بدست آمده استفاده می‌شود،
- اگر ملکی بدون ساختار خریداری شده و در مدت مشخصی پروژه‌های لازم توسعه داده نشوند،
مالکین این املاک موظفند که در مدت زمانی که توسط وزارت مالیه تعیین می‌شود و حداکثر یک سال را تجاوز نمی‌کند، این املاک را تصفیه کنند. اگر این املاک در مدت زمان تعیین شده تصفیه نشوند، وزارت مربوطه اقدام به تصفیه ملک می‌کند و پس از آن مبلغ حاصل به مالک ملک پرداخت می‌شود.
فرایند بدست آوردن املاک توسط یابانجی‌ها
در سیستم حقوقی ترکیه، مالکیت املاک با ثبت در دفتر املاک به طور رسمی منتقل می‌شود. برای این انتقال باید به دفتر ثبت املاک مراجعه کرده و سند رسمی را امضا کرد.
هنگام درخواست به دفاتر ثبت املاک، از یابانجی‌ها مدارک زیر درخواست می‌شود: سند مالکیت املاک یا تمام اطلاعات مربوط به ملک در دفتر املاک، کارت هویت یا گذرنامه کشور خارجی (در صورت لزوم ترجمه)، سند نشان دهنده ارزش ملک از شهرداری مربوطه، بیمه اجباری زلزله برای ساختمان‌ها، دو عکس و در صورت نماینده بودن متقاضی وکالتنامه.
برای دریافت کمک یا مشاوره بیشتر با ما تماس بگیرید.
تحصیل املاک توسط خارجی‌ها در ترکیه
