تحویل به موقع ساخت و ساز در حقوق ترکیه

تعریف

قرارداد ساخت، به عنوان قراردادی تعریف می‌شود که در آن پیمانکار متعهد می‌شود تمام یا بخشی از یک سازه را با ریسک خود تکمیل کرده و در ازای پرداخت هزینه، آن را تحویل دهد.

قرارداد ساخت به ازای سهم زمین، به این صورت تعریف می‌شود که مالک زمین در ازای انتقال سهام خود به پیمانکار، پیمانکار نیز متعهد می‌شود یک سازه را بر روی زمین احداث کند. این قرارداد برای هر دو طرف تعهدات مالی ایجاد می‌کند.

بنابراین، پیمانکار موظف است ساخت و ساز را تکمیل کرده و واحدهای مستقل حاصل را به مالک زمین تحویل دهد. اگر مالک هزینه پرداخت می‌کند، این هزینه به جای سهم زمین محسوب می‌شود.

قصور پیمانکار و شرایط قراردادهای ساخت

قصور پیمانکار

تعهد پیمانکار این است که ساخت و ساز را تحت شرایط پیش‌بینی شده در قرارداد تکمیل کرده و در مدت زمان تعیین شده تحویل دهد. برای پایان یافتن تعهد پیمانکار با تحویل، به طور کلی، سازه باید بر اساس قوانین و مقررات ساختمانی و به طور کامل طبق قرارداد تکمیل شده و تحت کنترل مالک قرار گیرد.

شرایط قصور پیمانکار در قراردادهای ساخت

طبق ماده 117 قانون تعهدات ترکیه، فردی که در وضعیت بدهکار به دلیل عدم پرداخت بدهی شده، با اخطار طلبکار به قصور می‌افتد. با این حال، علاوه بر این، باید شرایط امکان‌پذیر بودن ایفای بدهی و آمادگی طلبکار برای قبول ایفای تعهد نیز وجود داشته باشد.

رسیدگی بدهی پیمانکار

طبق ماده 90 قانون تعهدات ترکیه، مگر اینکه زمان اجرای تعهد توسط طرفین تعیین شده باشد یا از ویژگی‌های رابطه حقوقی مشخص شود، هر بدهی در لحظه ایجاد به رسیدگی می‌رسد. با این حال، در قراردادهای ساخت و ساز به دلیل نبود سازه در زمان ایجاد بدهی، زمان رسیدگی باید مشخص باشد.

اگر زمان رسیدگی در قرارداد تعیین نشده باشد، ماده 90 قانون تعهدات ترکیه اعمال نمی‌شود و این حالت به پیمانکار حق نمی‌دهد که هر زمان که بخواهد سازه را تحویل دهد.

در قراردادهای ساخت و ساز که زمان تحویل کار مشخص نشده است یا در قراردادهای ساخت به ازای سهم زمین، تمام شرایط به طور عینی ارزیابی شده و مدت معقولی تعیین می‌شود. در پایان مدت تعیین شده، بدهی به خودی خود به رسیدگی نمی‌رسد و باید با اخطار مالک به پیمانکار به رسیدگی برسد.

امکان‌پذیر بودن ایفای تعهد تحویل

یکی از شرایط لازم برای قصور پیمانکار، امکان‌پذیر بودن ایفای تعهد در موعد مقرر است. با این حال، اگر ایفای تعهد غیرممکن باشد، قصور وجود ندارد. عدم امکان ایفای تعهد به این معنا است که بدهی موجود توسط طلبکار از طریق اجرای اجباری نمی‌تواند اجرا شود.

با این حال، اگر بدهکار می‌تواند ایفای تعهد کند و طلبکار نمی‌تواند، در این صورت امکان‌پذیر نیست. عدم امکان ایفای تعهد می‌تواند به عنوان عدم امکان حقوقی نیز وجود داشته باشد. به عنوان مثال، اعلام منطقه ساخت و ساز به عنوان منطقه حفاظت شده حالت عدم امکان حقوقی است.

عدم ایفای تعهد تحویل سازه توسط پیمانکار

برای پذیرش قصور پیمانکار، شرط اساسی عدم ایفای تعهد است، یعنی عدم تحویل سازه به مالک. اگر سازه حتی به صورت ناقص تحویل داده شده باشد، پیمانکار همچنان به قصور می‌افتد مگر اینکه مالک ایفای ناقص را قبول کند.

برای تحقق ایفای تعهد، سازه باید به طور کامل به مالک تحویل داده شود. تحویل سازه توسط پیمانکار با نقص‌های جزئی به مالک، امکان پذیر نیست که مالک از قبول ایفای تعهد خودداری کند.

در این صورت، مالک باید به جای انصراف از قرارداد، به مقررات جبران نقص مراجعه کند. در اینجا، لازم است به تفاوت بین کار ناقص و کار دارای نقص اشاره کنیم. اگر نقض قرارداد بتواند بدون آسیب رساندن به کارهای انجام شده اصلاح شود، این کار ناقص است؛ اما اگر نقض قرارداد با آسیب رساندن به کارهای قبلی اصلاح شود، این کار دارای نقص است.

اخطار مالک

پیمانکار به عنوان بدهکار می‌تواند با اخطار مالک به عنوان طلبکار به قصور بیافتد. این وضعیت در ماده 117 قانون تعهدات ترکیه تنظیم شده است. در محتوای اخطار، باید بیانی از مالک برای تکمیل و تحویل کامل سازه توسط پیمانکار وجود داشته باشد.

مگر اینکه در قرارداد خلاف آن پیش‌بینی شده باشد، اخطار می‌تواند به صورت شفاهی یا کتبی انجام شود. با این حال، برای اثبات اخطار در صورت بروز اختلافات احتمالی، بهتر است که از طریق دفتر اسناد رسمی انجام شود. اگر هر دو طرف تجار باشند، طبق ماده 18/3 قانون تجارت ترکیه، اخطار باید از طریق دفتر اسناد رسمی، نامه سفارشی، تلگرام یا سیستم پست الکترونیکی ثبت شده با استفاده از امضای الکترونیکی امن انجام شود.

اگرچه قانون اخطار از طریق یکی از اشکال فوق‌الذکر را پیش‌بینی کرده است، اما از متن بند به طور دقیق مشخص نیست که این شرط اعتبار است یا شرط اثبات.

در صورت قبول شرط اعتبار، باطل بودن اخطار به دلیل عدم رعایت شرط اعتبار نتیجه می‌شود. با این حال، در صورت قبول شرط اثبات، بطلان اخطار مطرح نمی‌شود و تنها محدودیت‌های مربوط به اثبات مدارک وجود خواهد داشت.

در توضیحات قانون، ذکر شده است که شکل مذکور در حکم شرط اعتبار نیست بلکه شرط اثبات است. دلیل آن نیز نبود توجیه منطقی برای شرط اعتبار و پیشرفت سریع تکنولوژی است. بنابراین، لازم است که شکل مذکور در بند را به عنوان شرط اثبات بپذیریم.

عدم وجود مانع برای قصور پیمانکار

قرارداد ساخت، قراردادی است که برای دو طرف تعهدات مالی ایجاد می‌کند. پیمانکار می‌تواند طبق ماده 98 قانون تعهدات ترکیه به دلیل ناتوانی در ایفای تعهد از اجرای تعهد خودداری کند.

به این صورت که؛ “در قراردادی که برای دو طرف تعهدات مالی ایجاد می‌کند، اگر یکی از طرفین به دلیل ناتوانی در ایفای تعهد، مخصوصاً ورشکستگی یا عدم تحقق اجراییه در مورد آن، حق طرف دیگر را به خطر بیندازد، این طرف می‌تواند تا زمانی که تعهد معوقه تأمین نشود، از اجرای تعهد خودداری کند.” طبق این حکم، پیمانکار در صورت به خطر افتادن حق خود بر اساس قرارداد، می‌تواند به این ماده مراجعه کند.

به این معنا که، پس از انعقاد قرارداد، اگر اجرای تعهد مالک به خطر بیفتد، انجام تعهد ساخت توسط پیمانکار ناعادلانه خواهد بود و در اینجا پیمانکار می‌تواند از مالک تضمین بخواهد و تنها در این صورت تعهد ساخت را انجام دهد.

اگر مالک تضمین لازم را ارائه دهد، حق دفاعی پیمانکار به پایان می‌رسد. با این حال، برای اینکه پیمانکار بتواند از این دفاع در برابر مالک استفاده کرده و از قصور جلوگیری کند، برخی شرایط لازم است. به این ترتیب، پیمانکار باید تعهد خود را قبل از مالک انجام دهد و پس از انعقاد قرارداد، مالک باید به ناتوانی در ایفای تعهد دچار شده باشد.

ورشکستگی مالک، درخواست مصالحه، بدهی بیش از دارایی، و تعلیق پرداخت‌ها شرایط ناتوانی در ایفای تعهد را نشان می‌دهند. در این شرایط، ناتوانی مالک در ایفای تعهد قطعی است و پیمانکار می‌تواند با استفاده از این دفاع از قصور جلوگیری کند. هدف اصلی ماده، دادن حق جلوگیری از ایفای تعهد در صورت به خطر افتادن ایفای تعهد مالک است.

پیمانکار و مالک ممکن است پرداخت‌های مرحله‌ای را بر اساس قرارداد تعیین کرده باشند. به این ترتیب، پیمانکار می‌تواند تأمین مالی ساخت و ساز را فراهم کند. یعنی، ممکن است توافق شود که به ازای هر مرحله‌ای از ساخت و ساز، هزینه مربوط به آن مرحله پرداخت شود.

همچنین، در قراردادهای ساخت به ازای سهم زمین نیز ممکن است توافق شود که با پیشرفت ساخت و ساز، سهم‌های زمین به تدریج به پیمانکار منتقل شود. در اینجا، اگر مالک هزینه‌ها یا سهم‌های زمین را به صورت مرحله‌ای پرداخت نکند، پیمانکار می‌تواند از این دفاع استفاده کرده و از انجام تعهد خودداری کند. یعنی، در صورت عدم رعایت تعهدات مالک، پیمانکار از قصور جلوگیری می‌کند.

برای کمک یا مشاوره بیشتر در این زمینه، لطفاً با ما تماس بگیرید