شرایط تشکیل پرونده برای تعیین اجاره بها در حقوق ترکیه چیست؟
دادخواست تعیین اجاره‌بها
در زمان انعقاد قرارداد اجاره، طرفین معمولاً می‌توانند اجاره‌بها را آزادانه تعیین کنند. با این حال، از آنجا که فسخ قرارداد اجاره مسکونی و تجاری توسط موجر به شرایط خاصی بستگی دارد، ممکن است حفظ اجاره‌بهای قبلی در دوره‌های اجاره جدید عادلانه نباشد. بنابراین، در دوره‌های جدید اجاره، تعیین اجاره‌بها، یعنی مفهوم تعیین اجاره‌بها مطرح می‌شود.
در این مقاله شرایط دادخواست تعیین اجاره‌بها، روند دعوی، روش‌ها و نتایج آن را بررسی خواهیم کرد.
تعیین اجاره‌بها چیست؟
طبق ماده 344 قانون تعهدات ترکیه، طرفین می‌توانند به شرطی که نرخ تغییر شاخص قیمت مصرف‌کننده در سال اجاره قبلی را تجاوز نکند، اجاره‌بها را آزادانه افزایش دهند. با این حال، در برخی موارد اجاره‌بها باید توسط دادگاه تعیین شود. این روند قانونی به عنوان تعیین اجاره‌بها شناخته می‌شود.
(…) در خصوص قرارداد اجاره‌ای که از تاریخ 19/02/2013 آغاز شده و به مدت یک سال منعقد شده است، هیچ اختلافی وجود ندارد. در ماده 6 قرارداد اجاره، افزایش اجاره‌بها بر اساس میانگین شاخص قیمت عمده‌فروشی و مصرف‌کننده پیش‌بینی شده است. دادگاه، هرچند که در قرارداد اجاره‌بها افزایش پیش‌بینی نشده (…) شعبه 3 حقوقی 2018/2245 E. , 2018/5591 K.
دادخواست تعیین اجاره‌بها در چه شرایطی قابل ارائه است؟
برای ارائه دادخواست تعیین اجاره‌بها، شرایط زیر باید فراهم شود:
وجود قرارداد اجاره معتبر بین طرفین؛ پایان دوره 5 ساله؛ عدم وجود شرط افزایش اجاره‌بها در دوره‌های جدید در قرارداد اجاره؛ و داشتن منافع قانونی خواهان در درخواست تعیین اجاره‌بها.
(…) این وضعیت تهدیدی جدی در مورد میزان اجاره‌بهایی که باید پرداخت شود و افزایش بیش از حد پیش‌بینی شده اجاره‌بها برای خواهان ایجاد می‌کند. به دلیل این تهدید، خواهان در مورد میزان اجاره‌بهایی که باید پرداخت کند، در تردید باقی می‌ماند. به همین دلیل، به دلیل عدم دریافت پاسخ مثبت در زمان مقرر به درخواست توافق در مورد اجاره‌بها، برای خاتمه دادن به این وضعیت که ممکن است به وی آسیب برساند و رفع تردید در وضعیت حقوقی خود، این دعوی را مطرح کرده است.
بنابراین، خواهان مستاجر در مطرح کردن دادخواست تعیین اجاره‌بها منافع دارد.
در این صورت، تصمیم شعبه خاص در مورد عدم وجود منافع قانونی در مطرح کردن دادخواست تعیین اجاره‌بها توسط خواهان (مستاجر)، مطابق با اصول و قانون است (…) هیئت عمومی حقوقی 2010/3-119 E. , 2010/159 K.
چگونه اجاره‌بهای جدید تعیین می‌شود؟
دادگاه در تعیین اجاره‌بهای جدید موارد زیر را مدنظر قرار می‌دهد:
نرخ تغییر شاخص قیمت مصرف‌کننده (TÜFE): میانگین دوازده ماهه TÜFE سال قبل به عنوان مرجع مهمی در تعیین اجاره‌بها استفاده می‌شود. نرخ تغییر TÜFE برای فهم تأثیر تورم بر اجاره‌بها اهمیت دارد. برای اجاره مسکونی، در دوره‌های اجاره بین 2/7/2023 تا 1/7/2024 (شامل این تاریخ‌ها) توافقات اجاره‌بها نمی‌تواند بیش از 25٪ اجاره‌بهای سال قبل باشد. علاوه بر این، در صورتی که نرخ تغییر شاخص قیمت مصرف‌کننده (TÜFE) کمتر از 25٪ باشد، نرخ تغییر معتبر خواهد بود. این قاعده در قراردادهای اجاره بیش از یک سال نیز اعمال می‌شود. قراردادهایی که از این نسبت‌ها فراتر بروند، در خصوص مقدار مازاد بی‌اعتبار هستند.
وضعیت ملک اجاره‌ای: موقعیت مکانی، وضعیت فیزیکی، هدف استفاده و عوامل محیطی ملک مورد نظر در نظر گرفته می‌شود. املاکی که خوب نگهداری شده، مدرن و کاربردی هستند معمولاً با اجاره‌بهای بالاتری ارزیابی می‌شوند.
اجاره‌بهای رایج: اجاره‌بهای سایر املاک با ویژگی‌های مشابه نیز بررسی و ارزیابی می‌شود. اجاره‌بهای رایج در همان منطقه در نظر گرفته می‌شود.
انصاف: دادگاه در دعاوی تعیین اجاره‌بها انصاف را در نظر می‌گیرد. این معمولاً شامل تخفیفی است که به عنوان “تخفیف مستاجر قدیمی” شناخته می‌شود. دادگاه‌ها می‌توانند اجاره‌بها را در صورت خالی بودن ملک کاهش دهند و به مستاجر قدیمی 15٪ تا 20٪ تخفیف بدهند.
(…) بدون در نظر گرفتن توافقات انجام شده بین طرفین، در قراردادهای اجاره بیش از پنج سال یا تمدید شده پس از پنج سال و هر پنج سال بعدی، اجاره‌بهای جدید توسط دادگاه با در نظر گرفتن نرخ افزایش شاخص قیمت تولیدکننده، وضعیت ملک اجاره‌ای و اجاره‌بهای مشابه به طور منصفانه تعیین می‌شود. اجاره‌بهایی که در سال جدید بر اساس این اصول تعیین می‌شود، می‌تواند در سال‌های بعدی طبق اصول موجود تغییر کند.
در این مورد خاص، از آنجا که دوره پنج ساله از آغاز اجاره تا سال 2012 تمام نشده است، اجاره‌بها باید با افزایش بر اساس میانگین دوازده ماهه شاخص قیمت تولیدکننده تعیین شود. تعیین اجاره‌بها بر اساس انصاف و عدالت صحیح نیست.
بنابراین، حکم باید لغو شود (…) شعبه 6 حقوقی 2015/167 E. , 2015/1851 K.
آیا می‌توان پیش از 5 سال دادخواست تعیین اجاره‌بها ارائه کرد؟
طرفین می‌توانند هر زمان پیش یا پس از 5 سال دادخواست تعیین اجاره‌بها ارائه کنند. نقطه ضعف دادخواست‌های پیش از 5 سال این است که دادگاه اجاره‌بهای جدید را بدون تعیین اجاره‌بهای رایج تعیین می‌کند.
دادگاه عالی در یک تصمیم خود اعلام کرده است که پیش از گذشت 5 سال نمی‌توان اجاره‌بها را تعیین کرد و دادخواست تعیین اجاره‌بها را به دلیل عدم وجود شرط افزایش رد کرده است. (شعبه 3 حقوقی، 2018/2245 Esas 2018/5591 Karar 22.05.2018 Tarih)
طبق این تصمیم دادگاه عالی، حتی در صورت عدم وجود شرط افزایش، طرفین می‌توانند اجاره‌بها را به دادگاه ارجاع دهند. در صورت اختلاف، اجاره‌بها باید توسط دادگاه تعیین شود زیرا بین طرفین توافقی در مورد اجاره‌بها وجود ندارد.
آیا اخطار برای دادخواست تعیین اجاره‌بها الزامی است؟
اخطاریه، برای دادخواست تعیین اجاره‌بها پیش‌شرط نیست. بنابراین، هنگامی که شرایط ارائه دادخواست فراهم باشد، بدون ارسال اخطاریه می‌توان دادخواست تعیین اجاره‌بها را ارائه کرد. با این حال، ارسال اخطاریه طبق ماده 345/2 قانون تعهدات ترکیه می‌تواند برای موجر مزیت مهمی به همراه داشته باشد.
(…) در این مورد خاص، طرفین توافق کرده‌اند که اجاره‌بها هر سال افزایش یابد و توافق ضمنی در مورد افزایش اجاره‌بها وجود دارد. از آنجا که بین طرفین عملی در مورد افزایش سالانه اجاره‌بها وجود دارد، دادخواست تعیین اجاره‌بها بدون نیاز به اخطار هر زمان قابل ارائه است (…) شعبه 3 حقوقی 1999/5017 E.، 1999/5904 K.
اطلاعیه اخطاریه باید حداقل سی روز قبل از پایان قرارداد اجاره ارسال شود. ارسال باید طبق مقررات قانون ابلاغیه یا از طریق دفتر اسناد رسمی نباشد. موجر می‌تواند اخطاریه را به روش مناسبی به مستاجر ابلاغ کند، اما باید کتبی و به موقع باشد.
دادخواست تعیین اجاره‌بها به صورت بازگشتی چیست؟
دادخواست تعیین اجاره‌بها به صورت بازگشتی، دادخواستی است که موجر در مورد افزایش اجاره‌بها در دوره اجاره جدید، در تاریخی که کمتر از سی روز قبل از شروع دوره جدید است، به صورت کتبی به مستاجر اطلاع می‌دهد و ارائه می‌دهد.
تحت این شرایط، دادخواست تا پایان دوره جدید اجاره باید ارائه شود و اجاره‌بهایی که توسط دادگاه تعیین می‌شود، از ابتدای دوره جدید اجاره برای مستاجر الزام‌آور است.
در صورتی که در قرارداد شرط افزایش اجاره‌بها در دوره جدید وجود داشته باشد، دادخواستی که تا پایان دوره جدید اجاره ارائه شود، اجاره‌بهایی که توسط دادگاه تعیین می‌شود نیز از ابتدای دوره جدید معتبر خواهد بود.
در صورتی که دادخواست در محدوده زمانی تعیین‌شده در قانون تعهدات ترکیه ارائه نشود، حکم تنها در دوره اجاره بعدی به اجرا درخواهد آمد.
(…) ادعای ارسال اخطاریه پیش از دادخواست مطرح نشده است. در این حالت، با توجه به اینکه شرط ارسال اخطاریه حداقل 30 روز قبل از آغاز دوره اجاره‌ای که از 01.01.2013 شروع شده است تحقق نیافته، خواهان می‌تواند از آغاز دوره‌ای که از 01.01.2014 شروع می‌شود، درخواست تعیین اجاره‌بها را داشته باشد. دادگاه باید از خواهان سوال کند که آیا از تاریخ 01.01.2014 درخواست تعیین اجاره‌بها دارند یا خیر و در صورت تایید، به بررسی اساسی پرونده بپردازد و در غیر این صورت، دادخواست را رد کند. تصمیم دادگاه در این مورد نادرست است.
حکم باید لغو شود (…) شعبه 6 حقوقی 2014/6864 E.، 2015/2267 K.
روند دادخواست تعیین اجاره‌بها
دادخواست تعیین اجاره‌بها به عنوان دعوای مطالبات نامشخص یا دعوی جزئی قابل ارائه نیست. همچنین، اصلاح ادعا در این دعاوی قابل اجرا نیست. بنابراین، طرفی که دادخواست تعیین اجاره‌بها را ارائه می‌دهد باید در ابتدا نرخ افزایش و اجاره‌بهای مورد نظر خود را به صورت دقیق و کامل بیان کند. زیرا در طول روند دادرسی امکان افزایش اجاره‌بها وجود ندارد. همچنین، مسئولیت تحقیق در مورد اجاره‌بهای مشابه و ارائه اطلاعات در مورد وضعیت ملک اجاره‌ای نیز بر عهده طرف دادخواست‌دهنده است.
چه کسانی می‌توانند دادخواست تعیین اجاره‌بها را ارائه کنند؟
در عمل، معمولاً موجر دادخواست تعیین اجاره‌بها را ارائه می‌دهد. با این حال، مستاجر نیز می‌تواند این دعوی را ارائه کند و از نظر قانونی ممنوعیتی وجود ندارد. زیرا در دادخواست تعیین اجاره‌بها، می‌توان درخواست کاهش اجاره‌بها را نیز مطرح کرد. همچنین، مالک و موجر می‌توانند افراد مختلفی باشند. دادگاه عالی در این موارد می‌پذیرد که مالک نیز می‌تواند دادخواست ارائه کند.
اگر در قرارداد اجاره چندین موجر وجود داشته باشد، این افراد به عنوان شرکای دعوی اجباری شناخته می‌شوند و باید به صورت مشترک دادخواست ارائه کنند. این امر ضروری است زیرا تصمیم دادخواست تعیین اجاره‌بها می‌تواند تمام موجران را تحت تأثیر قرار دهد.
دادگاه صالح و دادگاه مرتبط در دادخواست تعیین اجاره‌بها کدام است؟
دادگاه صالح برای دادخواست تعیین اجاره‌بها، دادگاه صلح حقوقی است که مسئول رسیدگی به تمام اختلافات ناشی از قرارداد اجاره است.
دادگاه مرتبط نیز دادگاه محل اقامت خوانده یا دادگاه محل اجرای قرارداد است. در قراردادی که شامل تجار و اشخاص حقوقی عمومی است، دادگاه منطقه مذکور در قرارداد دادگاه مرتبط است.
(…) دادگاه صلح حقوقی تصمیم گرفته است که “با توجه به اینکه در زمان ارائه دادخواست دادگاه صالح برای دعاوی تعدیل دادگاه‌های حقوقی بود، با اصلاح ادعا نمی‌توان موضوع دادخواست را تغییر داد، دادخواست ارائه شده در زمان تشکیل دادگاه برای تعیین اجاره‌بها نمی‌تواند شامل اصلاح باشد، زیرا دادخواست یک دعوی تعدیل است و دادگاه صالح برای بررسی آن دادگاه حقوقی است” و تصمیم به عدم صلاحیت گرفته است و این تصمیم بدون تجدیدنظر تایید شده است (…)
در دعوی، درخواست تعدیل اجاره‌بها مطرح شده بود اما با درخواست اصلاح، تعیین اجاره‌بها درخواست شده است.
با توجه به محتویات پرونده، اختلاف در مورد درخواست تعیین اجاره‌بها است و دادگاه صالح دادگاه صلح حقوقی است.
طبق مقررات قانونی مذکور، دادگاه صلح حقوقی به طور منحصری صالح است و بنابراین دعوی باید در دادگاه صلح حقوقی بررسی و به نتیجه برسد.
نتیجه: به دلایل توضیح داده شده، با توجه به مواد 21 و 22 قانون آیین دادرسی مدنی شماره 6100، دادگاه صلح حقوقی به عنوان دادگاه صلاحیت‌دار تعیین شد و در تاریخ 06.10.2015 به اتفاق آرا تصمیم گرفته شد (…) شعبه 20 حقوقی 2015/3725 E. ، 2015/8518 K.
نتیجه دادخواست تعیین اجاره‌بها چیست؟
در نتیجه دادخواست تعیین اجاره‌بها، با توجه به اجاره‌بهای رایج، اجاره‌بهای جدید تعیین می‌شود و تصمیم در مورد اجاره‌بهای معتبر در دوره خاصی اتخاذ می‌شود.
آیا می‌توان همزمان با دادخواست تعیین اجاره‌بها، دادخواست تخلیه را ارائه کرد؟
تا زمانی که دعاوی تخلیه قطعی نشده‌اند، قرارداد اجاره معتبر است. در این حالت، تا زمان نتیجه‌گیری دادخواست تخلیه، دادخواست تعیین اجاره‌بها نیز قابل ارائه است. همچنین، با در نظر گرفتن احتمال رد دادخواست تخلیه، دادخواست تعیین اجاره‌بها همزمان با دادخواست تخلیه قابل ارائه است. در عمل، در هنگام ارائه دادخواست تعیین اجاره‌بها یا ارسال اخطار، حقوق مربوط به تخلیه نیز محفوظ نگه داشته می‌شود.
نکته: برای ارائه همزمان دادخواست تعیین اجاره‌بها و دادخواست تخلیه، اثبات نیاز واقعی و ضروری در دادخواست تخلیه لازم است. در غیر این صورت، دادخواست تخلیه رد خواهد شد.
آیا می‌توان در طول دادخواست تخلیه، افزایش اجاره‌بها را درخواست کرد؟
تا زمانی که قرارداد اجاره معتبر است، مالک حق دارد تقاضای افزایش اجاره‌بها را مطابق با شرایط فعلی بازار داشته باشد. حتی اگر دادخواست تخلیه ارائه شده باشد، زیرا قرارداد اجاره معتبر است مالک حق دارد درخواست افزایش اجاره‌بها را مطرح کند.
همچنین، هیچ مانع قانونی برای ارائه دادخواست تعیین اجاره‌بها در طول دادخواست تخلیه وجود ندارد.
آیا برای دادخواست تعیین اجاره‌بها مهلت قانونی وجود دارد؟
برای دادخواست تعیین اجاره‌بها، هیچ مهلت قانونی یا زمان انقضا وجود ندارد. بنابراین، تا زمانی که قرارداد اجاره معتبر است و شرایط ارائه دادخواست تعیین اجاره‌بها وجود دارد، می‌توان دادخواست را در هر زمانی ارائه کرد.
دادخواست تعیین اجاره‌بها چه مدت طول می‌کشد؟
مدت زمان بررسی دادخواست تعیین اجاره‌بها بستگی به شلوغی دادگاه دارد. در عمل معمولاً بین 1 تا 2 سال طول می‌کشد.
حق‌الوکاله در دعاوی تعیین اجاره‌بها
در دعاوی تعیین اجاره‌بها، حق‌الوکاله طبق تعرفه حداقل حق‌الوکاله وکلا تعیین می‌شود و تفاوت بین اجاره‌بهای برآورد شده جدید و اجاره‌بهای پرداختی در دوره اخیر محاسبه می‌شود. این تفاوت به نفع خواهان و خوانده به طور جداگانه ارزیابی شده و حق‌الوکاله تعیین می‌شود. مبلغ تعیین شده نباید کمتر از حق‌الوکاله تعیین شده توسط دادگاه باشد. حق‌الوکاله طبق تعرفه تعیین شده توسط انجمن وکلا (TBB) تعیین می‌شود و به عهده طرفی است که در دعوی شکست خورده است.
در دعاوی تعیین اجاره‌بها، هزینه دادگاه به نسبت تفاوت بین اجاره‌بهای جدید تعیین شده و اجاره‌بهای فعلی محاسبه می‌شود.
آیا میانجیگری در دعاوی تعیین اجاره‌بها الزامی است؟
از تاریخ 1 سپتامبر 2023 به بعد، برای دعاوی تعیین اجاره‌بها و تخلیه، ابتدا مراجعه به میانجیگری الزامی شده است. با این حال، این امر بر دعاوی قبل از این تاریخ تأثیری ندارد.
روند میانجیگری الزامی، از تاریخ جدید دعاوی معتبر است و شامل دعاوی قبلی نمی‌شود. با این حال، برای دعاوی قبلی طرفین می‌توانند به صورت اختیاری به میانجیگری مراجعه کنند. برای اجرای این روند، هر دو طرف باید اراده توافق را نشان دهند.
روند پیگیری اجرایی پس از دادخواست تعیین اجاره‌بها
دعاوی تعیین اجاره‌بها بر تعیین اجاره‌بها تمرکز دارند و تنها حکم تعیین را شامل می‌شوند. بنابراین، احکام تعیین اجاره‌بها از طریق اجرای حکمی قابل اجرا نیستند. برای وصول اجاره‌بها باید روند حقوقی جداگانه‌ای طی شود.
احکام تعیین اجاره‌بها قبل از قطعی شدن قابل اجرا نیستند. با این حال، پس از قطعی شدن، می‌توان برای وصول اجاره‌بهای جدید تعیین شده توسط دادگاه، از طریق اجرای عادی بدون حکم اقدام کرد.
تعیین اجاره‌بها می‌تواند به دوره‌های گذشته مربوط باشد، اما برای اعمال بهره بر مطالبات ناشی از این تعیین، باید حکم تعیین اجاره‌بها قطعی شود. در دعاوی تعیین اجاره‌بها، بهره پس از قطعی شدن حکم آغاز می‌شود.
(…) خواهان در تاریخ 10 مارس 2015 در دعوی خود درخواست کرده است که برای وصول مطالبات اجاره‌بهای خود از خوانده، به دادگاه اجرایی مراجعه کرده و خوانده بدون دلیل موجه به اعتراض پرداخت مطالبات اجاره‌بها اعتراض کرده است. خواهان درخواست کرده است که اعتراض به دادگاه اجرایی رد شود و خوانده به جریمه انکار اجرایی محکوم شود و تخلیه ملک اجاره‌ای انجام شود. با این حال، خواهان پیش از قطعی شدن حکم تعیین اجاره‌بها برای وصول مطالبات اجاره‌بها به دادگاه اجرایی مراجعه کرده است. بنابراین، دعوی باید رد می‌شد. با این حال، دادگاه به طور نادرست به دادرسی ادامه داده و حکم داده است، که نیاز به لغو دارد. (…) شعبه 3 حقوقی Esas: 2017/7339 Karar: 2019/5407
تخفیف به دلیل مستاجری قدیمی در دعاوی تعیین اجاره‌بها
تخفیف به دلیل مستاجری قدیمی در دعاوی تعیین اجاره‌بها، نوعی تخفیف است که دادگاه‌ها هنگام تعیین اجاره‌بهای جدید به طور منصفانه در نظر می‌گیرند. در عمل، این تخفیف بین 15٪ تا 20٪ تعیین می‌شود و اجاره‌بهای مورد نظر مالکی که ملک را خالی به اجاره می‌دهد، بر اساس این تخفیف محاسبه می‌شود.
(…) دادگاه باید تخفیف مناسبی بر اساس اجاره‌بهای برآورد شده بر اساس برآورد کارشناسان برای مستاجر قدیمی اعمال کند و حکم تعیین اجاره‌بها را صادر کند….. تصمیم به لغو شده است (…) شعبه 6 حقوقی 2013/15573 E.2014/6431 K.
احکام نمونه در دعاوی تعیین اجاره‌بها:
” (…) در ماده 2 قانون اجرای و بهره‌برداری از قانون تعهدات ترکیه با عنوان تأثیر گذشته‌نگر آمده است که “قوانین مربوط به ترتیب و اصول عمومی، بدون توجه به تاریخ انجام، برای تمامی اعمال و معاملات اعمال می‌شود.” ماده 344 قانون تعهدات ترکیه که مربوط به افزایش اجاره‌بها است، حفاظت از مستاجران را مدنظر دارد و به نظم عمومی مربوط است.
در این مورد، از تاریخ 01/08/2013 اجاره‌بها درخواست شده است و دادگاه باید با توجه به اصول و مقررات مذکور، اجاره‌بهای دوره مورد نظر را بر اساس شاخص قیمت تولیدکننده (ÜFE) تعیین کند. با این حال، تعیین اجاره‌بها بر اساس انصاف و عدالت صحیح نیست و حکم باید لغو شود.(…)” شعبه 6 حقوقی 2014/945 E. , 2014/11170 K.
”(…) با این حال، با توجه به اصل انصاف و عدالت، در تعیین اجاره‌بها کارشناسان باید اجاره‌بهای ملک مورد نظر را در صورت خالی بودن ملک و اجاره مجدد در نظر بگیرند که 2.750 لیره است. بنابراین، به دلیل مستاجری قدیمی، دادگاه باید اجاره‌بهای مناسبی تعیین کند. با این حال، تعیین اجاره‌بهای خیلی نزدیک به اجاره‌بهای پیشنهادی صحیح نیست.
در این حالت، دادگاه باید با توجه به اصول مشخص شده در تصمیم 18.11.1964 و شماره 2/4 دیوان عالی کشور، از اجاره‌بهای برآورد شده کارشناسان بر اساس اجاره مجدد ملک خالی، تخفیف مناسبی برای تعیین اجاره‌بهای جدید اعمال کند.
با توجه به اصول مذکور، تصمیم دادگاه صحیح نیست. بنابراین، اعتراضات تجدیدنظر پذیرفته شده و حکم لغو شده است.(…)” شعبه 3 حقوقی 2012/23194 E. , 2013/312 K.
برای دریافت کمک یا مشاوره بیشتر، می‌توانید با ما تماس بگیرید.
دادخواست تعیین اجاره‌بها
