شرایط تشکیل پرونده برای تعیین اجاره بها در حقوق ترکیه چیست؟
دعوی تعیین اجاره
هنگام انعقاد قرارداد اجاره، طرفین معمولاً می‌توانند میزان اجاره را آزادانه تعیین کنند. با این حال، از آنجایی که فسخ قراردادهای اجاره مسکن و محل کار سقفی تحت شرایط خاصی امکان‌پذیر است، در دوره‌های تمدید اجاره، حفظ مبلغ قبلی ممکن است منصفانه نباشد. بنابراین، در دوره‌های تمدید اجاره، تعیین اجاره، یعنی مفهوم تعیین اجاره پدید آمده است.
در این مقاله، نمونه‌های قضایی مربوط به دعوی تعیین اجاره، شرایط دعوی، روند دادرسی، مراحل و نتایج آن را بررسی خواهیم کرد.
تعیین اجاره چیست؟
قانون تعهدات ترکیه بر اساس ماده 344 قانون تعهدات ترکیه، طرفین می‌توانند اجاره را به شرطی که از نرخ تغییر شاخص قیمت مصرف‌کننده در سال گذشته تجاوز نکند آزادانه افزایش دهند. اما در برخی موارد، میزان اجاره باید توسط قاضی تعیین شود. این فرآیند حقوقی به عنوان تعیین اجاره شناخته می‌شود.
(…) اختلافی در مورد قرارداد اجاره یک ساله با تاریخ شروع 19/02/2013 وجود ندارد. در ماده 6 قرارداد اجاره آمده است که در پایان قرارداد، اجاره بر اساس میانگین TEFE-TÜFE افزایش خواهد یافت. اگرچه دادگاه حکمی برای افزایش اجاره نداشته است (…) شورای سوم حقوقی 2018/2245 E. ، 2018/5591 K.
در چه شرایطی دعوی تعیین اجاره باز می‌شود؟
برای باز کردن دعوی تعیین اجاره باید شرایط زیر رعایت شود:
وجود قرارداد اجاره معتبر بین طرفین؛ پایان دوره پنج ساله؛ عدم وجود حکمی در قرارداد اجاره در مورد نحوه افزایش اجاره در دوره‌های تمدید؛ و وجود منافع حقوقی برای خواهان در درخواست تعیین اجاره.
(…) این وضعیت باعث ایجاد تهدید جدی در مورد میزان و پرداخت اجاره‌ای می‌شود که بیش از پیش‌بینی شده است. به دلیل این تهدید، خواهان در مورد میزان اجاره‌ای که باید پرداخت کند، در تردید است. به همین دلیل، به دلیل عدم پاسخ مثبت به درخواست توافق در مورد اجاره، برای جلوگیری از این وضعیت مضر و برای رفع تردید در وضعیت حقوقی خود، این دعوی را باز کرده است.
بنابراین، در باز کردن دعوی تعیین اجاره توسط خواهان مستأجر، منافع وجود دارد.
بنابراین، مقاومت دادگاه محلی در برابر تصمیم شورای ویژه مبنی بر اینکه خواهان (مستأجر) منافع حقوقی در باز کردن دعوی تعیین اجاره ندارد، مطابق با روش و قانون است (…) شورای عمومی حقوقی 2010/3-119 E. ، 2010/159 K.
چگونه اجاره جدید تعیین می‌شود؟
قاضی در تعیین اجاره جدید موارد زیر را در نظر می‌گیرد:
نرخ تغییر شاخص قیمت مصرف‌کننده (TÜFE): TÜFE شاخصی است که تغییرات قیمت مصرف‌کننده در یک اقتصاد را در طول زمان اندازه‌گیری می‌کند. در ترکیه، نرخ افزایش اجاره معمولاً بر اساس TÜFE محاسبه می‌شود.
در تعیین نرخ سالانه افزایش اجاره، میانگین دوازده ماهه نرخ تغییر TÜFE که توسط مؤسسه آمار ترکیه (TÜİK) اعلام می‌شود، مبنا قرار می‌گیرد. این نرخ به عنوان راهنمای تعیین نرخ افزایش اجاره در قرارداد اجاره مشخص می‌شود.
به عنوان مثال، اگر میانگین دوازده ماهه نرخ تغییر TÜFE که توسط TÜİK اعلام شده، 62٪ باشد، اجاره جدید با توجه به این نرخ افزایش می‌یابد. با قانونی که در سال 2020 به اجرا درآمده است، نرخ سالانه افزایش اجاره مسکن نمی‌تواند از میانگین دوازده ماهه TÜFE تجاوز کند. این تنظیم برای جلوگیری از افزایش بی‌رویه اجاره‌ها برای مستأجران ایجاد شده است.
وضعیت ملک اجاره‌ای: موقعیت، وضعیت فیزیکی، هدف استفاده و عوامل محیطی ملک اجاره‌ای در نظر گرفته می‌شود. املاک مدرن، نگهداری شده و کارآمد معمولاً با اجاره بالاتری ارزیابی می‌شوند.
اجاره رایج: اجاره املاک مشابه نیز بررسی و ارزیابی می‌شود. اجاره‌های رایج در همان منطقه در نظر گرفته می‌شود.
انصاف: دادگاه در دعاوی تعیین اجاره انصاف را در نظر می‌گیرد. این معمولاً شامل کاهش اجاره برای مستأجر قدیمی است. دادگاه‌ها ممکن است اجاره را به میزان 15٪ تا 20٪ برای مستأجر قدیمی کاهش دهند.
(…) بدون توجه به اینکه طرفین توافقی در این مورد داشته‌اند یا نه، در قراردادهای اجاره‌ای که مدت آن‌ها بیش از پنج سال است یا پس از پنج سال تمدید شده‌اند و در پایان هر پنج سال بعد، اجاره سال جدید توسط قاضی با در نظر گرفتن نرخ افزایش شاخص قیمت تولیدکننده، وضعیت ملک و اجاره‌های مشابه و به انصاف تعیین می‌شود. اجاره‌ای که پس از هر پنج سال به این شکل تعیین شده است، می‌تواند بر اساس اصول بیان شده در بندهای قبلی تغییر کند.
در مورد خاص، برای سال 2012، از آنجا که پنج سال از شروع اجاره نگذشته است، اجاره باید به میزانی کمتر از مبلغ پرداختی قبلی و با
توجه به افزایش شاخص قیمت تولیدکننده دوازده ماهه DİE تعیین شود، و تعیین اجاره بر اساس انصاف و عدالت صحیح نیست.
حکم باید به این دلیل لغو شود (…) شورای ششم حقوقی 2015/167 E. ، 2015/1851 K.
آیا می‌توان قبل از پنج سال دعوی تعیین اجاره باز کرد؟
طرفین می‌توانند همیشه قبل یا بعد از پنج سال دعوی تعیین اجاره باز کنند. نقطه ضعف باز کردن دعوی قبل از پنج سال این است که قاضی بدون در نظر گرفتن اجاره رایج، اجاره جدید را تعیین می‌کند.
دیوان عالی در یک تصمیم قبل از گذشت پنج سال اجاره نمی‌توان تعیین کرد و حکم افزایش وجود ندارد با این دلیل که تصمیم به رد دعوی تعیین اجاره را لغو کرده است (3HD, 2018/2245 Esas 2018/5591 Karar 22.05.2018 Tarih)
با توجه به این تصمیم دیوان عالی، حتی در صورت عدم وجود شرط افزایش، طرفین می‌توانند اجاره را به دادگاه منتقل کنند. در صورت اختلاف، اجاره باید توسط دادگاه تعیین شود زیرا بین طرفین اجاره تعیین شده‌ای وجود ندارد.
آیا اخطار برای دعوی تعیین اجاره ضروری است؟
اخطار شرطی برای باز کردن دعوی تعیین اجاره نیست. بنابراین، هنگامی که شرایط باز کردن دعوی فراهم باشد، بدون ارسال اخطار می‌توان دعوی تعیین اجاره را باز کرد. اما ارسال اخطار بر اساس ماده 345/2 قانون تعهدات ترکیه برای موجر مزیت مهمی فراهم می‌کند.
(…) در مورد خاص، توافق طرفین برای افزایش اجاره هر سال و توافق ضمنی در مورد افزایش اجاره وجود دارد. از آنجا که یک توافق ضمنی بین طرفین در مورد افزایش سالانه اجاره وجود دارد، دعوی تعیین اجاره بدون اخطار قابل باز کردن است (…) شورای سوم حقوقی 1999/5017 E., 1999/5904 K.
ارسال اخطار باید حداقل سی روز قبل از پایان قرارداد اجاره انجام شود. ارسال اخطار بر اساس مقررات قانون ابلاغات یا از طریق دفتر اسناد رسمی الزامی نیست. موجر می‌تواند اخطار را به روش مناسبی به مستأجر ارسال کند، اما باید کتبی و به موقع باشد.
دعوی تعیین اجاره به صورت گذشته نگر چیست؟
دعوی تعیین اجاره به صورت گذشته نگر، دعوی است که موجر با ارسال اخطار کتبی به مستأجر حداقل سی روز قبل از تاریخ شروع دوره جدید اجاره، در مورد افزایش اجاره در دوره جدید باز می‌کند.
در این شرایط، دعوی که تا پایان دوره جدید اجاره باز می‌شود، مستأجر را با اجاره تعیین شده توسط دادگاه از ابتدای دوره جدید اجاره متعهد می‌کند.
اگر در قرارداد بندی در مورد افزایش اجاره در دوره جدید وجود داشته باشد، در دعوی که تا پایان دوره جدید باز می‌شود، اجاره تعیین شده توسط دادگاه نیز از ابتدای دوره جدید اجرا می‌شود.
در صورتی که دعوی مطابق با محدودیت‌های زمانی مقرر در قانون تعهدات ترکیه باز نشود، حکم تنها در دوره اجاره بعدی اجرا خواهد شد.
(…) ارسال اخطار به متهم قبل از دعوی مطرح نشده است. در این شرایط، از آنجا که شرط اخطار برای دوره‌ای که از 01.01.2013 شروع می‌شود حداقل سی روز قبل تحقق نیافته است، خواهان می‌تواند از تاریخ 01.01.2014 درخواست تعیین اجاره کند. دادگاه باید از خواهان بپرسد که آیا درخواست تعیین اجاره برای دوره‌ای که از 01.01.2014 شروع می‌شود دارند یا خیر و در صورت درخواست، در مورد ماهیت دعوی تصمیم‌گیری کند، در غیر این صورت دعوی باید رد شود.
حکم باید به این دلیل لغو شود (…) شورای ششم حقوقی 2014/6864 E. ، 2015/2267 K.
روش دعوی تعیین اجاره
دعوی تعیین اجاره نمی‌تواند به عنوان دعوی مطالبات نامشخص یا دعوی جزئی باز شود. علاوه بر این، نهاد اصلاح در این دعوی قابل اعمال نیست. بنابراین، طرفی که دعوی تعیین اجاره را باز می‌کند باید نرخ افزایش و اجاره درخواستی را در ابتدای دعوی به طور واضح، دقیق و کامل مشخص کند. زیرا در جریان دادرسی امکان افزایش اجاره وجود ندارد. علاوه بر این، وظیفه ارائه تحقیقات اجاره‌های مشابه و اطلاعات مربوط به وضعیت ملک بر عهده طرف بازکننده دعوی است.
چه کسانی می‌توانند دعوی تعیین اجاره باز کنند؟
به طور معمول در عمل، موجر طرف بازکننده دعوی تعیین اجاره است. با این حال، مستأجر نیز از نظر حقوقی مجاز به باز کردن این دعوی است. زیرا در دعوی تعیین اجاره نیز می‌توان کاهش اجاره را درخواست کرد. علاوه بر این، مالک و موجر می‌توانند افراد مختلفی باشند. دیوان عالی در این شرایط پذیرفته است که مالک نیز می‌تواند دعوی را باز کند.
اگر در قرارداد اجاره چند موجر وجود داشته باشد، این افراد به عنوان دوستان اجباری در دعوی تلقی می‌شوند و باید دعوی را با هم باز کنند. این امر به این دلیل است که دعوی تعیین اجاره شامل حکمی است که تمام موجرها را تحت تأثیر قرار می‌دهد.
دادگاه صالح و صلاحیت‌دار برای دعوی تعیین اجاره کجاست؟
دادگاه صالح برای دعوی تعیین اجاره، دادگاه حقوقی محلی است که در تمامی اختلافات ناشی از رابطه اجاره صلاحیت دارد.
دادگاه صلاحیت‌دار دادگاه محل اقامت متهم یا محل اجرای قرارداد است. در قراردادهایی که شامل تاجران و اشخاص حقوقی عمومی هستند، دادگاه محل قاعده صلاحیت در قرارداد صلاحیت‌دار است.
(…) دادگاه حقوقی محلی با این استدلال که “در تاریخ باز کردن دعوی، دادگاه صالح برای دعوی اصلاح قرارداد، دادگاه حقوقی عمومی است، اصلاح نمی‌تواند موضوع دعوی را تغییر دهد، نمی‌تواند دعوی تعیین اجاره را باز کند و اصلاح نمی‌تواند اعمال شود، دعوی اصلاحی است و دادگاه صالح برای دعوی، دادگاه حقوقی عمومی است…” حکم به عدم صلاحیت صادر کرده است و حکم بدون تجدیدنظر نهایی شده است (…)
اگرچه دعوی به صورت اصلاح اجاره باز شده است، اما در درخواست اصلاح اجاره خواسته شده است. بر اساس محتویات پرونده، اختلاف مربوط به درخواست تعیین اجاره است و دادگاه صالح، دادگاه حقوقی محلی است. با توجه به مقررات قانونی مذکور، دادگاه حقوقی محلی به طور انحصاری صالح است و دعوی باید در دادگاه حقوقی محلی بررسی و حل و فصل شود.
نتیجه: به دلایل فوق‌الذکر؛ بر اساس مواد 21 و 22 قانون آئین دادرسی مدنی شماره 6100، دادگاه حقوقی محلی به عنوان دادگاه صالح تعیین می‌شود و تصمیم به اتفاق آرا در تاریخ 06.10.2015 اتخاذ شده است (…) شورای بیستم حقوقی 2015/3725 E. ، 2015/8518 K.
نتیجه دعوی تعیین اجاره چیست؟
در نتیجه دعوی تعیین اجاره، اجاره جدید با توجه به اجاره‌های مشابه تعیین می‌شود و درباره اجاره‌ای که در یک دوره خاص معتبر است، تصمیم گرفته می‌شود.
آیا دعوی تعیین اجاره و دعوی تخلیه می‌توانند همزمان باز شوند؟
تا زمانی که دعوی تخلیه نهایی نشده باشد، قرارداد اجاره معتبر است. در این صورت، تا زمانی که دعوی تخلیه نهایی نشده باشد، می‌توان دعوی تعیین اجاره را نیز باز کرد. علاوه بر این، با توجه به احتمال رد شدن دعوی تخلیه، می‌توان دعوی تعیین اجاره را همزمان با دعوی تخلیه باز کرد. در عمل، هنگام باز کردن دعوی تعیین اجاره یا ارسال اخطار، حقوق مربوط به تخلیه نیز محفوظ می‌ماند.
توجه: برای باز کردن دعوی تعیین اجاره و دعوی تخلیه همزمان، اثبات نیاز واقعی و ضروری در دعوی تخلیه ضروری است. در غیر این صورت، دعوی تخلیه رد می‌شود.
آیا می‌توان در حین دادرسی تخلیه، اجاره را افزایش داد؟
تا زمانی که قرارداد اجاره ادامه دارد، مالک حق دارد اجاره را مطابق با شرایط بازار جاری افزایش دهد. حتی اگر دعوی تخلیه باز شده باشد، از آنجا که قرارداد اجاره ادامه دارد، مالک منافع حقوقی دارد و می‌تواند درخواست افزایش اجاره را بدهد.
علاوه بر این، باز کردن دعوی تعیین اجاره در حین دادرسی تخلیه از نظر روند دادرسی حقوقی مانعی ندارد.
آیا برای دعوی تعیین اجاره محدودیت زمانی وجود دارد؟
برای دعوی تعیین اجاره، هیچ مدت زمان یا محدودیت زمانی خاصی وجود ندارد. بنابراین، تا زمانی که قرارداد اجاره معتبر است و شرایط باز کردن دعوی تعیین اجاره موجود است، می‌توان دعوی را به موقع باز کرد.
دعوی تعیین اجاره چقدر طول می‌کشد؟
مدت زمان دعوی تعیین اجاره بسته به حجم دادگاه متفاوت است. در عمل، معمولاً 1 تا 2 سال طول می‌کشد.
هزینه وکالت در دعاوی تعیین اجاره
در دعاوی تعیین اجاره، طبق تعرفه حداقل حق‌الوکاله، تفاوت بین اجاره ناخالص تعیین شده و اجاره ناخالص پرداختی در دوره آخر محاسبه می‌شود. این تفاوت به نفع خواهان و به نفع متهم جداگانه ارزیابی می‌شود و هزینه وکالت تعیین می‌شود. هزینه تعیین شده نمی‌تواند کمتر از هزینه تعیین شده توسط دادگاه باشد. هزینه وکالت بر اساس تعرفه تعیین شده توسط اتحادیه وکلای ترکیه تعیین می‌شود و به عهده طرف بازنده دعوی قرار می‌گیرد.
در دعاوی تعیین اجاره، هزینه دادگاه به صورت نسبی از تفاوت بین اجاره جدید تعیین شده و اجاره فعلی دریافت می‌شود.
آیا میانجی‌گری در دعاوی تعیین اجاره الزامی است؟
از اول سپتامبر 2023، قبل از باز کردن دعاوی تعیین اجاره و تخلیه، ابتدا باید به میانجی‌گری مراجعه شود. اجباری شده است. اما این تصمیم بر دعاوی باز شده قبل از این تاریخ تأثیری ندارد.
روند میانجی‌گری اجباری از تاریخ‌های جدید دعوی قابل اجرا است و شامل دعاوی قبلی نمی‌شود. با این حال، برای دعاوی باز شده قبلی طرفین می‌توانند به صورت اختیاری به میانجی‌گری مراجعه کنند. برای اجرای این روند، هر دو طرف باید تمایل به توافق داشته باشند.
فرآیند اجرای حکم پس از دعوی تعیین اجاره
دعوی تعیین اجاره بر تعیین اجاره تمرکز دارد و فقط شامل حکم تعیین است. بنابراین، تصمیمات تعیین اجاره نمی‌توانند به عنوان حکم اجرایی به اجرا گذاشته شوند. برای وصول اجاره، باید یک فرآیند حقوقی جداگانه طی شود.
تصمیمات مربوط به تعیین اجاره قبل از نهایی شدن نمی‌توانند به اجرا گذاشته شوند. اما پس از نهایی شدن، می‌توان برای اجاره جدید تعیین شده توسط دادگاه اجرا با توقیف عمومی بدون حکم شروع کرد.
تعیین اجاره ممکن است به دوره‌های گذشته مربوط باشد، اما برای اعمال بهره بر این تعیین، تصمیم تعیین اجاره باید نهایی شود. بهره در دعاوی تعیین اجاره پس از نهایی شدن تصمیم آغاز می‌شود.
(…) خواهان در دعوی که در 10 مارس 2015 باز کرده، ادعا کرده است که متهم به ناحق به اجرای حکم اجاره تفاضلی که برای وصول آن اقدام کرده، اعتراض کرده و درخواست لغو اعتراض، صدور حکم به نفع خواهان و تخلیه ملک را کرده است. اما خواهان قبل از نهایی شدن تصمیم تعیین اجاره، برای وصول اجاره تفاضلی اقدام کرده است. بنابراین، دعوی باید رد می‌شد، با ادامه دادرسی به شکل کتبی تصمیم گرفته شده و این منجر به لغو شده است.(…) شورای سوم حقوقی اساس: 2017/7339 حکم: 2019/5407
تخفیف به دلیل مستاجر قدیمی در دعاوی تعیین اجاره
تخفیف به دلیل مستاجر قدیمی، در دعاوی تعیین اجاره، نوعی تخفیف است که دادگاه‌ها هنگام تعیین اجاره جدید به طور منصفانه در نظر می‌گیرند. این تخفیف که به طور معمول بین 15٪ تا 20٪ تعیین می‌شود، بر اساس اجاره‌ای که مالک می‌تواند در صورت خالی بودن ملک دریافت کند، محاسبه می‌شود.
(…) دادگاه باید با در نظر گرفتن تخفیف مناسب به دلیل اینکه متهم مستاجر قدیمی است، اجاره ناخالص تعیین شده توسط کارشناس را کاهش دهد و حکم تعیین را صادر کند. BOZULMASINA (…) شورای ششم حقوقی 2013/15573 E.2014/6431 K.
نمونه‌های قضایی در دعاوی تعیین اجاره:
” (…) بر اساس ماده 2 قانون اجرای قانون تعهدات ترکیه، تحت عنوان تاثیر گذشته، “مقررات و اصول اخلاقی قانون تعهدات ترکیه صرف نظر از تاریخ انجام، بر تمام اعمال و معاملات اعمال می‌شود.” ماده 344 قانون تعهدات ترکیه در مورد افزایش اجاره به دلیل حمایت از مستاجران و مربوط به نظم عمومی است.
در مورد ما، درخواست تعیین اجاره از تاریخ 01/08/2013 شده و دادگاه باید با در نظر گرفتن اصول و مقررات فوق‌الذکر، دوره شاخصی که درخواست تعیین شده است را پذیرفته و بر این اساس، باید تعیین اجاره بر اساس شاخص 12 ماهه ÜFE موسسه آمار دولتی انجام شود. اما به دلیل عدم تعیین اجاره بر اساس انصاف و عدالت، حکم باید لغو شود.(…)” شورای ششم حقوقی 2014/945 E. ، 2014/11170 K.
برای دریافت کمک یا مشاوره بیشتر در این زمینه، می‌توانید با ما تماس بگیرید.
دعوی تعیین اجاره
