مسئولیت‌ها و حقوق ضامن در قرارداد اجاره در حقوق ترکیه

قرارداد اجاره، معمولاً برای اطمینان از پرداخت اجاره و دیگر تعهدات مستأجر، از ضامن استفاده می‌شود. ضامن در صورت عدم انجام تعهدات توسط مستأجر، مسئولیت پرداخت به مالک را بر عهده دارد.

مسئولیت‌های ضامن چیست؟

مسئولیت‌های ضامن، تابع مقررات مندرج در قرارداد اجاره و قانون بدهی‌ها است. ضامن، همانطور که در احکام دیوان عالی کشور به صراحت بیان شده، در صورت عدم توافق خلاف، تنها مسئول پرداخت اجاره‌بهای مستأجر است.

” (…) به دلیل عدم تصریح مبلغ مشخصی که ضامن مسئول آن است، تعهدات خارج از اجاره‌بها بی‌اعتبار است. ضامن در این حالت فقط مسئول پرداخت اجاره‌بهای معوق است. مطالبه هزینه‌هایی مانند استفاده نادرست، برق، آب، تعمیر مجدد و اجاره دادن مجدد از ضامن تضامنی، خلاف قانون و روال است. قبول این موارد بجای رد، منجر به نقض حکم می‌شود (…) شعبه سیزدهم دیوان عالی کشور پرونده شماره 2002/12935 رأی 2003/1555 تاریخ 18.02.2003

حدود مسئولیت ضامن

مسئولیت ضامن در برخی موارد قابل محدود شدن است. این محدودیت‌ها باید به وضوح در قرارداد قید شود. به عنوان مثال، ضامن می‌تواند تنها برای یک مدت مشخص یا یک مبلغ معین مسئول باشد. همچنین، ضامن نمی‌تواند مسئول خسارات ناشی از قصور مستأجر باشد.

حقوق ضامن

ضامن دارای برخی حقوق نیز می‌باشد. ضامن می‌تواند قبل از پرداخت بدهی مستأجر، از مالک مطالبه پرداخت نماید. همچنین، ضامن می‌تواند با فسخ قرارداد اجاره و پرداخت بدهی، از مسئولیت ضمانت خود رها شود.

شکل و عناصر ضمانت

برای اعتبار مسئولیت ضامن در قرارداد اجاره، ضمانت باید به صورت کتبی باشد. این سند کتبی باید شامل عناصر زیر باشد:

اطلاعات هویتی ضامن: نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه و سایر اطلاعات هویتی ضامن باید به وضوح ذکر شود.
دامنه مسئولیت: بدهی‌هایی که ضامن مسئول آن‌هاست، مانند اجاره‌بها، بهره تأخیر، هزینه تخلیه و غیره باید به تفکیک بیان شود یا به صورت کلی به “تمام بدهی‌های ناشی از قرارداد اجاره” اشاره شود.
حدود مسئولیت: مدت و مبلغ مسئولیت ضامن باید به وضوح در قرارداد ذکر شود. به عنوان مثال، می‌توان قید کرد که ضمانت برای مدت ۲ سال و با سقف ۱۲.۰۰۰ لیر محدود است. در صورت عدم تعیین این حدود، ضمانت برای مدت ۱۰ سال و برای تمام بدهی‌های مستأجر طی قرارداد اجاره قابل اجراست.
امضای دستی ضامن: برای اعتبار ضمانت، امضای دستی ضامن ضروری است. امضای چاپی یا امضای افرادی که حق امضا ندارند، معتبر نیست.

ضمانت تضامنی و اشتراکی

در قراردادهای اجاره، دو نوع ضمانت ممکن است وجود داشته باشد:

ضمانت تضامنی: در این حالت، مالک می‌تواند مستقیماً از ضامن طلب بدهی کند. ضامن پس از پرداخت بدهی، حق رجوع به مستأجر را دارد (می‌تواند مبلغ پرداختی را بازپس گیرد).

ضمانت اشتراکی: مالک ابتدا بدهی را از مستأجر طلب می‌کند. در صورت ناتوانی مستأجر در پرداخت بدهی، مالک به ضامن مراجعه می‌کند. در این حالت، ضامن و مستأجر بدهی را به نسبت سهم خود پرداخت می‌کنند. مگر اینکه در قرارداد به طور خلاف ذکر شده باشد، ضامن و مستأجر بدهی را به صورت نصف به نصف پرداخت می‌کنند.

مسئولیت ضامن در قرارداد اجاره تمدید شده

در صورت تمدید قرارداد اجاره، مسئولیت ضامن به طور کلی به شرح زیر ارزیابی می‌شود:

در صورتی که مدت ضمانت مشخص شده باشد: اگر مدت ضمانت مشخص شده باشد و قرارداد اجاره تمدید شود، مسئولیت ضامن فقط به مدت ضمانت محدود است. به عنوان مثال، اگر مدت ضمانت ۲ سال تعیین شده باشد، ضامن فقط برای دو سال اول مسئول است.

در صورتی که مدت ضمانت مشخص نشده باشد: قراردادهای اجاره به طور کلی هر سال تمدید می‌شوند. بنابراین، قرارداد ضمانت نیز به طور معمول در پایان هر سال خاتمه می‌یابد. اما اراده امضاکنندگان قرارداد ضمانت برای اجاره به طور کلی تا پایان قرارداد اجاره است، بنابراین مسئولیت ضامن در طول مدت قرارداد اجاره ادامه دارد. ضامن باید مشخصاً بیان کند که آیا قصد تمدید قرارداد در پایان هر سال را دارد یا خیر. حداکثر مدت مسئولیت ضامن ۱۰ سال است.

پایان مسئولیت ضامن

مسئولیت ضامن در موارد زیر خاتمه می‌یابد:

پایان قرارداد اجاره: با فسخ یا پایان قرارداد اجاره، مسئولیت ضامن نیز خاتمه می‌یابد.
پرداخت بدهی: ضامن با پرداخت بدهی مستأجر، از مسئولیت خود رها می‌شود.
پایان مدت ضمانت: با پایان مدت ضمانتی که در قرارداد تعیین شده، مسئولیت ضامن خاتمه می‌یابد.

حفاظت و حقوق اعتراض ضامن

فردی که به عنوان ضامن در قرارداد اجاره وارد می‌شود، می‌تواند در برخی موارد خود را محافظت کرده و از مسئولیت رها شود. این موارد عبارتند از:

عدم تعهد اصلی: ضامن در صورت عدم پرداخت بدهی مستأجر، تنها پس از اطلاع مالک از تأخیر مستأجر مسئول است. در صورتی که مالک تأخیر مستأجر را به ضامن اطلاع ندهد، ضامن ممکن است مسئول تمام بدهی نباشد.
تغییر قرارداد: اگر قرارداد اجاره بدون اطلاع و تأیید ضامن به طور قابل توجهی به ضرر مستأجر تغییر یابد، ضامن ممکن است از مسئولیت رها شود. به عنوان مثال، افزایش قابل توجه اجاره‌بها یا اضافه شدن تعهدات اضافی بدون اطلاع ضامن می‌تواند موجب عدم مسئولیت ضامن شود.
موارد فورس ماژور: در صورتی که مستأجر به دلیل موارد فورس ماژور (مانند زلزله، سیل) قادر به انجام تعهدات نباشد و امکان پیشگیری از آن وجود نداشته باشد، ضامن نیز ممکن است مسئول نباشد.

حقوق ضامن در برابر طلبکار

ضامن پس از پرداخت بدهی در قرارداد اجاره، برخی حقوق را دارد:

حق رجوع: ضامن پس از پرداخت بدهی مستأجر، می‌تواند از مستأجر مطالبه بازپرداخت کند (حق رجوع). این گونه ضامن می‌تواند مبلغ پرداختی را بازپس گیرد.
تضمین بدهی: ضامن می‌تواند برای تضمین بدهی مستأجر از مالک درخواست تضمین (مانند سپرده اجاره) کند. به این ترتیب، ضامن می‌تواند بدهی پرداختی را به صورت جزئی یا کامل جبران کند.
فسخ قرارداد: ضامن ممکن است پس از مدتی تصمیم به فسخ تعهدات خود بگیرد. در این حالت، ضامن باید مالک را از تصمیم خود مطلع کند و قرارداد را فسخ کند. با این حال، اگر فسخ قبل از پایان مدت ضمانت انجام شود، ضامن باید تدابیر لازم برای تضمین بدهی مستأجر را بگیرد.

نمونه‌هایی از ضمانت در قرارداد اجاره

برای درک بهتر موضوع، می‌توان به برخی نمونه‌های استفاده از ضمانت در قراردادهای اجاره اشاره کرد:

مثال 1: احمد برای اجاره خانه دوستش محمد، ضامن می‌شود. مدت ضمانت در قرارداد یک سال تعیین می‌شود و احمد به عنوان ضامن تضامنی امضا می‌کند. ۶ ماه بعد محمد پرداخت اجاره را به تأخیر می‌اندازد. در این حالت، مالک می‌تواند از احمد طلب پرداخت کل بدهی کند. احمد پس از پرداخت بدهی، حق رجوع به محمد دارد (می‌تواند مبلغ پرداختی را بازپس گیرد).

مثال 2: عایشه به عنوان ضامن مشترک برای اجاره خانه دختر دانشجویش تعیین می‌شود. در قرارداد قید شده که مسئولیت ضامن محدود به اجاره‌بها است. ۳ ماه بعد دخترش قادر به پرداخت اجاره نمی‌شود، مالک ابتدا از دخترش و سپس از عایشه طلب بدهی می‌کند. در این حالت، عایشه و دخترش موظف به پرداخت نصف به نصف بدهی هستند (فرض بر این است که در قرارداد درصد دیگری قید نشده باشد).

مثال 3: علی برای اجاره مغازه برای پسر عمویش دنیز ضامن می‌شود. در قرارداد ضمانت هیچ حدی تعیین نمی‌شود. سپس دنیز مغازه را منتقل کرده و قرارداد اجاره را فسخ می‌کند، اما فردی که مغازه را تحویل می‌گیرد نیز اجاره را پرداخت نمی‌کند. در این حالت، علی ممکن است تا ۱۰ سال و برای تمام بدهی‌های ناشی از قرارداد اجاره مسئول باشد.

نکاتی که ضامن باید به آن‌ها توجه کند

اگر قصد دارید به عنوان ضامن در قرارداد اجاره شرکت کنید، به نکات زیر توجه کنید:

وضعیت مالی مستأجر: قبل از ضمانت، وضعیت مالی مستأجر را بررسی کرده و از توانایی پرداخت بدهی مطمئن شوید.
محتوای قرارداد: دامنه ضمانت، محدودیت‌ها و مدت مسئولیت را به دقت بررسی کنید. مراقب باشید که بیش از حد مسئول نشوید.
ضمانت تضامنی یا اشتراکی: بدانید که کدام نوع ضمانت در قرارداد اعمال شده است. ضمانت تضامنی دارای ریسک بیشتری است، بنابراین بر اساس آن تصمیم بگیرید.
درخواست تضمین: قبل از امضای قرارداد به عنوان ضامن، از مالک درخواست تضمین مانند سپرده اجاره کنید. به این ترتیب می‌توانید در صورت نیاز بخشی از مبلغ را جبران کنید.

نمونه قرارداد ضمانت تضامنی

این قرارداد ضمانت تضامنی در تاریخ [تاریخ]، در [شهر] بین طرفین زیر منعقد شده است.

طرفین:

ضامن: [نام و نام خانوادگی ضامن]
شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه ضامن]
آدرس: [آدرس ضامن] (از این پس به عنوان “ضامن” نامیده می‌شود.)

طلبکار: [نام و نام خانوادگی طلبکار]
شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه طلبکار]
آدرس: [آدرس طلبکار] (از این پس به عنوان “طلبکار” نامیده می‌شود.)

بدهکار: [نام و نام خانوادگی بدهکار] شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه بدهکار] آدرس: [آدرس بدهکار] (از این پس به عنوان “بدهکار” نامیده می‌شود.)

ماده 1: طلب

بدهکار مبلغ [مبلغ طلب] تومان به طلبکار بدهکار است. این بدهی به دلیل [دلیل بدهی] به وجود آمده است.

ماده 2: ضمانت

ضامن مسئول پرداخت تمامی بدهی‌های بدهکار به طلبکار به صورت تضامنی است. این به معنای آن است که در صورت ناتوانی طلبکار در دریافت تمام یا بخشی از بدهی، می‌تواند از ضامن طلب کند.

ماده 3: شرایط ضمانت

ضامن در صورت عدم پرداخت بدهی توسط بدهکار، مسئول پرداخت تمام یا بخشی از بدهی به طلبکار است.
ضامن حق هرگونه اعتراض در برابر طلبکار را از خود سلب می‌کند.
ضامن قبول می‌کند که طلبکار از هر راهی برای وصول بدهی اقدام کند.

ماده 4: فسخ ضمانت

در صورتی که بدهکار تمام بدهی خود را پرداخت کند، ضمانت به طور خودکار خاتمه می‌یابد.
طلبکار می‌تواند در هر زمان با اطلاع کتبی به ضامن، ضمانت را فسخ کند.
ضامن می‌تواند با اطلاع کتبی به طلبکار، ضمانت را خاتمه دهد.

ماده 5: حل اختلافات

کلیه اختلافات ناشی از این قرارداد، تحت صلاحیت انحصاری دادگاه [دادگاه] قرار دارد.

ماده 6: اجرا

این قرارداد در تاریخ [تاریخ] اجرا می‌شود و توسط طرفین امضا می‌شود.

[امضای ضامن]

[امضای طلبکار]

[امضای بدهکار]

برای دریافت کمک یا مشاوره بیشتر در این زمینه، می‌توانید با ما تماس بگیرید.