Établissement et Conditions de la Propriété par Étage dans le Droit Turc

ÉTABLISSEMENT DE LA PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES

L’établissement de la propriété par étages trouve très souvent son application dans la vie pratique. La loi n° 634 sur la propriété par étages a été spécialement élaborée pour répondre aux besoins en logements engendrés par une croissance démographique rapide. Cette loi examine en détail la fondation, la nature, la gestion, les droits et les obligations des copropriétaires, ainsi que la cessation de la propriété par étages. Bien que le droit de la propriété par étages soit une branche juridique distincte, il occupe également une place importante dans le cadre du droit des biens.

La propriété par étages est une forme particulière de propriété immobilière. Elle est définie comme une propriété spéciale liée aux parts de terrain et aux parties communes dans l’immeuble. La propriété par étages peut être établie sur une construction achevée, à condition que les parties soient indépendantes et utilisables de manière autonome. Il est à noter que la construction achevée doit obligatoirement être en pierre ou en brique, c’est-à-dire maçonnée, conformément à la loi. Sinon, il n’est pas possible d’établir la propriété par étages sur ladite construction.

Lorsqu’une propriété par étages est établie, un régime de copropriété lié aux biens communs et au terrain est également mis en place. Ainsi, la personne détenant le droit de propriété sur la partie indépendante possède également une part du terrain et des parties communes. Les fondations et les murs principaux, les cours, les ascenseurs, les escaliers, les chaufferies, les installations d’égout, les réseaux et les antennes, les toits, les cheminées et les gouttières sont considérés comme des parties communes selon la loi.

Sur quels types de bâtiments peut-on établir la propriété par étages ?

Appartement

Bureau

Boutique

Dépôt

Magasin

CONDITIONS D’ÉTABLISSEMENT DE LA PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES

1. La construction doit se trouver sur un terrain.

Cette condition a soulevé le problème des constructions groupées dans la vie quotidienne. C’est pourquoi le législateur a permis l’établissement de la propriété par étages sur plusieurs constructions sur un même terrain.

2. La construction doit être entièrement maçonnée (en pierre ou en brique).

La propriété par étages ne peut être établie sur des constructions entièrement ou partiellement en bois. Cependant, les annexes en bois attenantes à une construction principale maçonnée ne sont pas prises en compte.

3. La construction doit être achevée.

La propriété par étages ne peut être établie sur une construction inachevée. Même si une partie de la construction est achevée et utilisable, la propriété par étages ne peut être établie. La construction doit être entièrement achevée. Cependant, si la construction est un ensemble de bâtiments, cela peut varier. Dans ce cas, les sections indépendantes achevées et utilisables de l’ensemble de bâtiments peuvent être converties en propriété par étages.

4. Les sections indépendantes de la construction doivent être utilisables de manière autonome.

Les sections indépendantes des constructions sur lesquelles la propriété par étages sera établie doivent être utilisables de manière autonome. Par exemple, un logement doit avoir des toilettes pour être considéré comme utilisable en tant que logement. Cependant, l’absence de toilettes dans un dépôt n’affecte pas son utilisabilité.

COMMENT ÉTABLIR LA PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES ?

En principe, la propriété par étages naît par l’enregistrement. À cette fin, un acte officiel doit être rédigé au bureau des titres fonciers et inscrit au registre foncier. La propriété par étages ne peut être établie sans la demande du propriétaire ou de tous les copropriétaires. Les différends entre les copropriétaires peuvent être résolus par l’intervention du juge. Si l’un des copropriétaires n’est pas d’accord, les autres copropriétaires peuvent saisir le tribunal et demander l’intervention du juge. Il convient de noter que l’ensemble de la propriété principale doit être converti en propriété par étages. Il n’est pas possible d’établir la propriété par étages sur une ou plusieurs sections seulement en laissant les autres parties en copropriété. Par exemple, il est impossible d’établir la propriété par étages sur certains étages d’un immeuble de 8 étages en laissant les autres étages de côté ; les 8 étages doivent être convertis en propriété par étages. Sinon, la propriété par étages ne peut être établie.

MÉTHODES D’ÉTABLISSEMENT DE LA PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES

Le législateur a prévu trois méthodes différentes pour établir la propriété par étages. Ces méthodes sont :

1. Établissement par acte officiel

Le fonctionnaire compétent du bureau des titres fonciers rédige un acte officiel à la demande des intéressés. En principe, si l’immeuble appartient à une seule personne, la demande du propriétaire suffit. S’il s’agit d’une copropriété, la demande de tous les copropriétaires est nécessaire.

Les documents à présenter au bureau des titres fonciers :

Parts de terrain

Projet architectural approuvé

Permis d’utilisation de la construction

Plan de gestion

Ces documents peuvent être soumis en personne au bureau des titres fonciers. Ensuite, la propriété par étages est inscrite au registre des titres fonciers. L’acte officiel constitue également une demande d’enregistrement. Une page distincte est ouverte pour chaque section indépendante dans le registre.

2. Établissement par décision judiciaire

En cas de partage, il est possible pour les héritiers ou les copropriétaires de demander au juge d’établir la propriété par étages. Cette demande est fréquemment rencontrée dans les affaires de dissolution de copropriété. Dans ce cas, les copropriétaires peuvent réaliser le partage en établissant la propriété par étages et en attribuant les sections indépendantes.

Il convient de noter que le juge doit autoriser l’établissement de la propriété par étages. La condition la plus importante pour cette autorisation est qu’une section indépendante soit attribuée à chaque héritier ou copropriétaire. Si l’un d’entre eux ou plusieurs ne peuvent obtenir une section indépendante en conséquence de la conversion en propriété par étages, le juge n’acceptera pas cette demande. De plus, il est souvent difficile de maintenir l’équivalence entre les valeurs des sections indépendantes attribuées aux différentes personnes. Cependant, l’équivalence peut être obtenue en ajoutant une compensation et l’opération peut être complétée. Pour plus d’informations, nous vous recommandons de demander une assistance juridique à un avocat spécialisé en immobilier à Istanbul.

3. Établissement par conversion de la copropriété par étages en propriété par étages

En principe, la copropriété par étages peut être convertie en propriété par étages de plein droit. En obtenant le permis d’utilisation de la construction, la copropriété par étages peut être convertie de plein droit en propriété par étages. Cette disposition est également prévue dans la loi sur la propriété par étages. D’abord, la demande conjointe du propriétaire ou des copropriétaires est nécessaire. Le permis d’utilisation de la construction est suffisant pour cette opération. Le plan de gestion et le projet architectural, qui sont des documents requis lors de l’établissement de la copropriété par étages, ne sont pas redemandés.

CESSATION DE LA PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES

Conformément à la loi sur la propriété par étages, cette dernière peut cesser de différentes manières.

1. Radiation de l’inscription au registre

Nous avons mentionné l’obligation d’enregistrer la propriété par étages. Celle-ci prend fin par la radiation de l’inscription au registre. Pour cela, une demande écrite de tous les copropriétaires est nécessaire. Cependant, si une mention a été inscrite au registre, sa radiation est également nécessaire en principe.

2. Destruction totale de la propriété principale

Si la propriété principale est totalement détruite, y compris le terrain, la propriété par étages prend fin de plein droit. Les pages du registre sont alors fermées automatiquement.

3. Expropriation de la propriété principale

En cas d’expropriation totale de la propriété principale, l’indemnité d’expropriation pour chaque section indépendante est évaluée séparément et payée au propriétaire. À la fin de cette opération, la propriété par étages prend fin.

4. Dégradation de la construction principale

Si la construction principale est dégradée, la propriété par étages prend fin de plein droit. Cependant, si une section indépendante de la construction principale est entièrement dégradée, le propriétaire de cette section doit en principe la reconstruire dans un délai de 2 ans. Sinon, les autres propriétaires peuvent demander, dans l’année suivant l’expiration de ce délai, le transfert de la part de terrain de la section dégradée en proportion de leurs parts et à sa valeur. Cette demande peut être faite en saisissant le tribunal pour obtenir une décision judiciaire. Si plusieurs sections sont dégradées et que leur reconstruction est liée, les propriétaires doivent notifier par écrit dans les 6 mois s’ils ont l’intention de les réparer ou non. Sinon, il sera considéré qu’ils ne souhaitent pas les reconstruire, et leurs parts de terrain peuvent être transférées aux autres propriétaires à leur valeur. Ces délais sont de nature péremptoire, et pour éviter toute perte de droits, nous vous recommandons de consulter un avocat spécialisé en immobilier.

EXTRAITS D’EXEMPLES DE DÉCISIONS RELATIVES À L’ÉTABLISSEMENT DE LA PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES

“Selon les articles 10 et 12 de la loi n° 634 sur la propriété par étages, la propriété par étages et la copropriété par étages peuvent être établies par le bureau des titres fonciers à la demande du ou des propriétaires ; selon cette loi, le tribunal ne peut établir la propriété par étages que par une décision de partage sur un bien immobilier apte à l’établissement de la propriété par étages ; dans le présent cas, il a été signalé que le bureau des titres fonciers ne pouvait pas établir la propriété par étages en raison de l’illégalité de l’étage en attique de l’immeuble ; il en résulte que la question à résoudre concerne l’étage en attique, et que cette question relève de la compétence administrative et doit être résolue par la juridiction administrative…” (6e TRIBUNAL DE PAIX ; 17.2.2003, E: 2002/851, K: 2003/116)

Le testateur a légué aux demandeurs un appartement spécifique d’un bien immobilier sur lequel la copropriété ou la propriété par étages n’avait pas encore été établie. Le fait que la propriété par étages ou la copropriété n’ait pas encore été établie sur ce bien immobilier ne constitue pas une impossibilité objective entraînant l’extinction de la dette au sens de l’article 117/1 du Code des obligations. La loi sur la propriété par étages ne contient pas de disposition empêchant de demander en justice l’établissement de la propriété par étages sur une construction apte à la propriété par étages. Il convient donc d’obtenir auprès de la municipalité le projet de construction approuvé du bien immobilier en question, de vérifier par un expert si la construction est conforme au projet ; si la construction est conforme au projet, de déterminer par un expert si elle est apte à l’établissement de la propriété par étages et de prendre en compte les parts de terrain des sections indépendantes ; si la construction n’est pas conforme au projet, de rechercher si une rectification du projet ou de la construction est possible ; de donner au demandeur l’autorisation et le délai nécessaires pour préparer et présenter les documents requis pour l’établissement de la propriété par étages ; si les défendeurs ont des objections aux documents présentés, de les examiner et de les corriger conformément aux règles objectives, puis d’établir la propriété par étages sur le bien immobilier en question et de le transférer au demandeur, ou, s’il existe une impossibilité objective, de rejeter la demande…” (2e CHAMBRE CIVILE 2001/3611 E., 2001/7844 K.)

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