Expropriation en Turquie : Indemnisation et Droits
L’expropriation est la procédure juridique par laquelle l’État turc ou les entités publiques prennent possession de biens immobiliers privés dans l’intérêt général, en contrepartie du paiement de leur juste valeur. Bien que le droit de propriété soit constitutionnellement protégé en Turquie, il n’est pas absolu. L’article 35 de la Constitution turque garantit le droit de propriété, tandis que l’article 46 établit le cadre dans lequel ce droit peut être restreint par voie d’expropriation. Ces deux dispositions reflètent un équilibre soigneusement maintenu entre les droits individuels de propriété et les besoins collectifs d’intérêt public.
Pour les ressortissants étrangers qui possèdent des biens en Turquie, comprendre le fonctionnement de l’expropriation est essentiel. La Turquie autorise les étrangers à acquérir des biens immobiliers en vertu de la loi n° 2644 (loi sur le titre foncier), et ceux qui le font sont soumis aux mêmes règles d’expropriation que les citoyens turcs. La législation applicable est la loi n° 2942 sur l’expropriation, qui définit les conditions, les procédures, les mécanismes d’indemnisation et les voies de recours judiciaires disponibles pour tous les propriétaires, quelle que soit leur nationalité.
Conditions légales d’une expropriation valide
Toute décision gouvernementale de saisir un bien ne constitue pas une expropriation légale. Le droit turc impose des conditions strictes qui doivent toutes être remplies avant que la procédure puisse être engagée. Premièrement, l’autorité expropriante doit être légalement habilitée à agir — seuls l’État et les entités publiques disposent de cette compétence, qui doit être expressément conférée par la législation pertinente. Deuxièmement, une décision d’utilité publique doit être émise par l’autorité compétente et approuvée par l’organe de contrôle désigné. Ce système d’approbation en deux étapes vise à prévenir tout abus de la notion d’intérêt public. Les décisions rendues directement par le Président ou par les ministères ne nécessitent pas d’approbation séparée. Troisièmement, le bien soumis à expropriation doit être en propriété privée — les biens publics ne peuvent pas être expropriés mais sont transférés entre institutions publiques par voie administrative. Quatrièmement, une dotation budgétaire suffisante doit exister avant l’ouverture de la procédure d’expropriation, garantissant ainsi que les propriétaires ne se retrouvent pas sans indemnisation en raison de contraintes financières.
Détermination d’une indemnisation équitable
La Constitution turque impose que l’« équivalent réel » du bien exproprié soit versé à l’avance. Cette exigence n’est pas seulement d’ordre procédural — c’est une garantie fondamentale du droit de propriété. L’équivalent réel désigne la valeur marchande du bien, et non une valeur fixée administrativement telle que les estimations fiscales municipales, qui sont souvent bien inférieures aux prix réels du marché.
L’évaluation est réalisée par des experts qui tiennent compte d’une série de critères objectifs. Pour les terres agricoles, des calculs de revenu net sont utilisés. Pour les terrains urbains, les données de ventes comparables dans le voisinage constituent le principal point de référence. Pour les bâtiments et constructions, les coûts unitaires officiels de construction ajustés en fonction de la dépréciation sont appliqués. Il est crucial que toute plus-value résultant du projet public nécessitant l’expropriation soit exclue du calcul de l’indemnisation — les propriétaires sont indemnisés pour la valeur que leur bien avait indépendamment de l’intervention de l’État.
La Constitution prévoit le paiement préalable comme règle de principe, mais autorise également le paiement échelonné dans certaines catégories de projets publics. L’article 46 de la Constitution dispose que dans les cas de réforme agraire, de grands projets d’énergie et d’irrigation, de programmes d’installation, de nouveaux reboisements, de protection des littoraux et d’expropriation à des fins touristiques, l’indemnisation peut être versée en tranches annuelles égales ne dépassant pas cinq ans, avec application du taux d’intérêt le plus élevé applicable aux obligations d’État. Les petits agriculteurs qui exploitent personnellement leurs terres doivent toujours recevoir un paiement intégral et préalable, quel que soit le type de projet.
La procédure d’expropriation : phases administrative et judiciaire
La procédure d’expropriation en Turquie se déroule en deux phases principales. La phase administrative débute par l’affectation des crédits budgétaires nécessaires et l’adoption de la décision d’utilité publique. Une fois ces conditions remplies, le bien et son propriétaire sont identifiés, une décision formelle d’expropriation est prise et une mention est inscrite au registre foncier afin d’empêcher tout transfert du bien dans l’intervalle.
Avant d’engager une procédure judiciaire, l’administration est légalement tenue de tenter un achat amiable. Une commission d’évaluation détermine la valeur marchande estimée du bien, et une commission de négociation distincte mène ensuite des discussions avec le propriétaire en vue d’un règlement. Si les deux parties parviennent à un accord, l’affaire est résolue sans contentieux et le propriétaire perd le droit de contester ultérieurement le montant de l’indemnisation. Cette phase de négociation n’est pas facultative — c’est une étape obligatoire qui offre aux deux parties une résolution plus rapide et moins conflictuelle.
Si aucun accord n’est trouvé, la phase judiciaire s’ouvre. L’administration saisit le tribunal civil de première instance (Asliye Hukuk Mahkemesi) du lieu où se situe le bien, aux fins de fixation judiciaire de l’indemnité et d’inscription du bien au nom de l’État. Le tribunal invite d’abord les deux parties à tenter une conciliation. En cas d’échec, il ordonne une inspection sur place et désigne des experts indépendants pour évaluer le bien selon les critères légalement prescrits. Le tribunal rend ensuite un jugement fixant le montant de l’indemnisation.
Une fois l’indemnisation fixée par le tribunal déposée sur un compte bancaire au nom du propriétaire, le tribunal ordonne le transfert du titre de propriété à l’État. Le jugement portant transfert de propriété est définitif et ne peut faire l’objet d’aucun recours. En revanche, le propriétaire peut contester le montant de l’indemnisation devant la cour d’appel régionale (İstinaf) et devant la Cour de cassation (Yargıtay), permettant ainsi à ce litige de se poursuivre sans retarder l’utilisation du bien par l’État.
Les propriétaires qui reçoivent notification d’une procédure d’expropriation disposent de trente jours à compter de la date de notification pour saisir les tribunaux administratifs d’un recours en annulation de la décision d’expropriation. Si le tribunal administratif accorde un sursis à exécution, la procédure civile est suspendue. Si le recours en annulation est accueilli, la procédure civile est intégralement abandonnée. Cette double protection juridictionnelle — contrôle administratif de la légalité et contrôle civil de l’évaluation — assure une surveillance effective de la procédure d’expropriation.
Droit de récupération du bien exproprié
Le droit turc reconnaît aux anciens propriétaires un droit de récupération dans des circonstances particulières. Si, dans les cinq ans suivant la fixation définitive de l’indemnisation, l’État n’a engagé aucune action conforme à l’objectif d’utilité publique déclaré ou a laissé le bien inutilisé, l’ancien propriétaire peut le récupérer en remboursant l’indemnisation reçue augmentée des intérêts courus. Ce droit doit être exercé dans un délai d’un an à compter de l’expiration de la période de cinq ans. Ce mécanisme de récupération dissuade toute utilisation de l’expropriation à des fins autres que l’intérêt public genuine.
Saisie illégale sans procédure d’expropriation
Une question distincte mais importante se pose lorsque l’État prend possession de facto ou légalement d’un bien privé sans suivre la procédure formelle d’expropriation. Dans de tels cas, le propriétaire n’est pas sans recours. Les tribunaux turcs reconnaissent les actions en paiement de la valeur intégrale du bien, les actions en cessation d’ingérence illégale et les actions en indemnisation équivalente aux revenus perdus durant la période d’occupation non autorisée. Il n’existe aucune prescription applicable à l’action principale en indemnisation — la Cour constitutionnelle a invalidé toute disposition instituant un délai de forclusion à cet égard — bien que les demandes de revenus perdus soient généralement limitées à cinq ans en vertu de la jurisprudence établie.
Contrôle judiciaire et garanties constitutionnelles
La Cour constitutionnelle turque a jugé que le transfert de propriété à l’État avant que l’indemnisation n’ait été définitivement fixée et intégralement versée constitue une violation du droit de propriété. Cette décision renforce le principe du paiement préalable et oblige les tribunaux à s’assurer que l’indemnisation n’est pas seulement promise mais effectivement reçue avant le transfert de propriété. Les décisions d’expropriation d’urgence prises par le Président (Acele Kamulaştırma) sont soumises au contrôle du Conseil d’État (Danıştay), qui examine si une véritable urgence existe et si l’intérêt public a été concrètement démontré. Les déclarations d’urgence formulées en termes généraux ou abstraits sont régulièrement annulées par le Conseil d’État.
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