Le Procès de Correction du Registre Foncier et d’Enregistrement Frauduleux dans le Droit Turc

PROBLÈMES JURIDIQUES DE L’ENREGISTREMENT FRAUDULEUX

À la base, un enregistrement frauduleux peut survenir de deux manières; tout d’abord, un registre foncier peut être intrinsèquement frauduleux dès le début, découlant de bases illégales. Deuxièmement, un enregistrement peut commencer légalement, mais peut devenir frauduleux au fil du temps en raison de diverses conditions.

Posséder une propriété est important pour de nombreuses personnes, mais le chemin vers la propriété légale, en particulier le processus d’enregistrement des titres, est très important. Un faux pas peut entraîner des scénarios complexes lorsqu’il est confronté à des “enregistrements frauduleux”, un événement illégal malheureux qui viole d’abord les droits de propriété réels.

Que la propriété soit mobile ou immobile, l’essence des droits légaux est la propriété. Pour les biens meubles, la possession est souvent suffisante pour prouver la propriété. Cependant, lorsqu’il s’agit de biens immobiliers, une preuve de propriété plus concrète est garantie. C’est ici que les registres fonciers entrent en jeu, servant de registre public et légal pour toutes les transactions immobilières, offrant visibilité et légitimité.

Divers facteurs peuvent catalyser ce type d’enregistrements illégaux. Ceux-ci peuvent aller des doublons de titres, de l’absence ou de l’invalidité de motifs légaux, d’un manque d’autorité de disposition, à des erreurs commises par les agents fonciers. De plus, la violation des dispositions légales impératives, des normes éthiques, de l’ordre public, des droits de la personnalité, de l’exploitation excessive et des accords secrets peut invalider la base légale.

Selon le Code civil, un enregistrement frauduleux est généralement basé sur une transaction légale inapplicable ou dépourvue de toute raison légale. Les conséquences de telles actions illégales peuvent être graves. Par exemple, l’enregistrement illégal d’un droit réel ou l’annulation ou la modification illégale d’un enregistrement valide peut permettre à la personne lésée de demander la correction du registre foncier.

Le principe de transparence dans le Code civil exige que le registre foncier soit ouvert à la surveillance publique. Cette transparence garantit qu’aucun enregistrement n’est négligé en raison de négligence. En conséquence, les tiers qui s’appuient sur les enregistrements fonciers pour l’acquisition de droits réels sont protégés. Cela élimine le besoin pour les personnes de bonne foi de remettre en question l’exactitude des enregistrements.

De plus, le Code civil met en évidence le principe de confiance en sécurisant à la fois les véritables et les apparents propriétaires dans le registre foncier. Cependant, ce système peut causer des dommages importants aux propriétaires. Par conséquent, il est extrêmement important de détecter, d’examiner et de corriger les enregistrements frauduleux potentiels.

Ce guide approfondi examine les complexités des enregistrements frauduleux dans le contexte du droit civil et de la jurisprudence de la Cour de cassation, en explorant leurs causes, leurs conséquences et leurs méthodes de correction. En améliorant notre compréhension des enregistrements frauduleux, nous pouvons développer des stratégies plus efficaces pour les détecter et les corriger, préservant ainsi l’intégrité de notre système légal et protégeant la propriété légale. Des définitions correctes et des cadres juridiques solides sont la clé pour garantir que les registres fonciers reflètent correctement la véritable propriété immobilière et les droits.

L’ENREGISTREMENT INITIALEMENT FRAUDULEUX

Un enregistrement frauduleux désigne une situation où l’enregistrement d’un bien immobilier ne reflète pas pleinement les conditions légales ou factuelles. Cette erreur d’enregistrement peut survenir de plusieurs manières : l’enregistrement peut être basé sur un motif légal invalide, une absence de motif juridique, ou effectué par une personne incompétente.

Trois conditions sont nécessaires pour qu’un enregistrement soit initialement valide et légal. Premièrement, un motif juridique valide est nécessaire. Cela peut être une transaction légale, un événement légal ou une procédure judiciaire. Si un enregistrement manque de motif juridique ou si le motif juridique est invalide, l’enregistrement est frauduleux. Deuxièmement, la personne demandant l’enregistrement doit être compétente pour le faire. Cette disposition réglementaire assure que la bonne personne fait la demande. Si la personne demandant l’enregistrement n’est pas autorisée ou s’il y a des lacunes dans l’autorité de disposition, l’enregistrement est considéré comme frauduleux. La dernière condition pour un enregistrement valide est une demande d’enregistrement. Cela représente l’acte de faire une demande d’enregistrement. Sans demande d’enregistrement ou avec une demande invalide, l’enregistrement est également considéré comme frauduleux.

Les raisons de cet abus peuvent varier de l’absence de toute base légale à la non-conformité aux formes. Les lacunes dans la compétence juridique de la personne faisant la demande d’enregistrement ou les corruptions résultant de la demande d’enregistrement ou de l’établissement du cadastre peuvent également préparer le terrain pour de tels enregistrements incorrects. Ces problèmes démontrent la complexité et la nécessité d’un examen prudent dans le processus d’enregistrement des propriétés pour garantir que les enregistrements soient corrects et légaux.

1. ABSENCE DE MOTIF JURIDIQUE

Les droits réels sont typiquement établis par enregistrement, mais cet enregistrement doit reposer sur un motif légal valide pour mettre en œuvre ses dispositions et conséquences appropriées. Fondamentalement, l’enregistrement est une procédure causale. Le motif juridique sur lequel repose l’enregistrement est généralement une transaction conforme à la loi qui impose des droits et obligations aux parties concernées, principalement en ce qui concerne le transfert ou l’élimination d’un droit réel.

Ces motifs juridiques peuvent inclure une gamme d’accords de dette, tels que la création d’un droit réel par vente ou don, à des dispositions découlant de la mort comme un testament ou un accord de partage d’héritage. Dans les cas où un droit réel est acquis avant l’enregistrement, comme l’héritage, l’exécution forcée, ou l’expropriation, le droit acquis et la transaction ou l’événement sur lesquels repose l’acquisition forment le motif juridique de l’enregistrement. Ce processus complexe souligne le rôle vital d’une raison légale valide dans la garantie d’un enregistrement de propriété correct et légal.

2. INVALIDITÉ DU MOTIF JURIDIQUE

Dans les cas où la raison légale est invalide, nous rencontrons généralement des exemples d’enregistrements frauduleux. Il existe des cas où les registres fonciers sont compromis pour des raisons telles que le non-respect des formes, la violation des dispositions légales impératives, l’ordre public ou les normes morales générales, la violation des droits de la personnalité, l’impossibilité, l’exploitation excessive, les transactions frauduleuses, etc.

Conformité à la Forme

Lorsqu’il s’agit d’enregistrement au registre foncier, l’importance de la forme légale est à noter. La liberté de forme, dans le droit des contrats, stipule que, sauf indication contraire de la loi, les contrats sont généralement valides quel que soit leur forme. Cependant, lorsque la loi exige une certaine forme ou que les parties conviennent d’une certaine forme, le contrat est invalide s’il ne respecte pas ces formes. Ceci est applicable à l’enregistrement des droits réels sur les propriétés, qui doit être officiellement documenté et prouvé conformément aux exigences légales.

Les procédures établies et la guidance d’un représentant de l’autorité officielle sont dites ‘conformes à la forme officielle’. En particulier, dans le contexte des transactions immobilières, la validité des contrats de vente de propriété dépend de leur conformité à cette forme officielle. Ainsi, un contrat de vente de biens immobiliers doit respecter le protocole et les réglementations prévues pour être juridiquement contraignant.

Compétence

La capacité juridique fait référence à la capacité d’une personne à entrer dans des transactions légales et à assumer des responsabilités légales. La législation pertinente exige la vérification de la capacité d’agir des demandeurs d’enregistrement. Si des doutes subsistent sur la capacité d’une personne à agir selon ses comportements, un rapport médical avec photo peut être requis pour clarifier si la personne a la capacité de discernement.

La validité d’une transaction légale nécessite une capacité juridique. Certaines personnes peuvent ne pas avoir cette capacité en raison de diverses conditions. Les individus peuvent être divisés en deux groupes en termes de capacité juridique : totalement incapables et partiellement incapables.

Les personnes totalement incapables n’ont pas la capacité de discernement et, par conséquent, ne peuvent pas entrer dans des transactions légales produisant des effets. Tout contrat fait avec de telles personnes ne protège pas la bonne foi de l’autre partie. Toute transaction effectuée par ces personnes est invalide et conduit à un enregistrement invalide.

Les personnes partiellement incapables, telles que les mineurs ou ceux ayant une capacité de jugement limitée, nécessitent l’approbation de leurs représentants légaux pour les transactions. Les transactions effectuées par ces personnes sans permission restent en suspens jusqu’à ce que leurs représentants légaux déclarent leur volonté. Si l’autorisation est accordée, la transaction légale est initialement valide. Sinon, la transaction est invalide. En raison de ces situations, tout enregistrement basé sur une transaction légale invalide sera considéré comme frauduleux.

Simulation

Dans la détermination et l’interprétation du type et du contenu d’un contrat, les véritables et communes intentions des parties sont prises en compte, indépendamment des mots utilisés par erreur ou pour dissimuler leurs véritables intentions. Le débiteur, ayant acquis une créance en se fiant à une reconnaissance de dette écrite, ne peut pas arguer que la transaction était simulée contre le tiers qui a acquis la créance.

La simulation, également connue sous le nom d’accord secret, est une situation où les parties, généralement avec l’intention de tromper des tiers, concluent un accord qu’elles n’ont pas l’intention de soutenir. Elle peut être absolue ou relative. Une simulation absolue est lorsque les parties concluent un accord, par exemple pour éviter des actions de recouvrement de dettes, qu’elles n’ont pas l’intention de soutenir. D’autre part, une simulation relative, par exemple pour réduire la valeur de l’héritage pour certains héritiers, implique généralement une intention de manipuler les résultats, bien que différente de celle déclarée ouvertement.

Les transactions simulées, ne reflétant pas la véritable volonté des parties, sont absolument invalides. Par conséquent, tout enregistrement basé sur une transaction frauduleuse absolue sera également considéré comme frauduleux. Pour une simulation relative, la transaction apparente, ne reflétant pas la véritable intention des parties, est absolument invalide. Cependant, si les conditions de validité d’un accord secret sont remplies par les parties, il peut devenir valide.

Violation des Dispositions Impératives de la Loi, de l’Ordre Public, de la Moralité et des Droits de la Personnalité

Les contrats qui sont contraires aux dispositions impératives de la loi, à la moralité, à l’ordre public, ou aux droits de la personnalité, ou dont l’objet est impossible, sont définitivement nuls. L’invalidité de certaines dispositions d’un contrat n’affecte pas la validité des autres. Cependant, si l’on comprend clairement que le contrat n’aurait pas été conclu sans ces dispositions, alors le contrat entier est définitivement nul.

3. L’ENREGISTREMENT DEVIENT FRAUDULEUX PLUS TARD

Dans certains cas, un enregistrement initialement légalement valide peut perdre son statut légal et devenir incompatible avec l’état du bien immobilier. Cette situation peut survenir lorsqu’un nouveau droit émerge en dehors du registre, en contradiction avec le droit réel existant dans le registre ou lorsque le droit réel est transféré à une autre personne ou se termine en dehors du registre.  Le motif juridique de l’enregistrement doit être valide pendant toute la durée de l’enregistrement. Un motif juridique valide au moment de l’enregistrement n’est pas suffisant; si le motif juridique devient invalide plus tard, l’enregistrement initialement valide devient alors invalide.

Trouble de la Volonté

Un contrat est formé par les déclarations mutuelles et correspondantes de la volonté des parties. La partie qui a été induite en erreur significative lors de la formation du contrat n’est pas liée par le contrat. Si une partie a conclu un contrat en raison de la tromperie de l’autre partie, de l’intimidation de l’autre partie ou d’un tiers, ou d’une erreur, même si l’erreur n’est pas significative, elle n’est pas liée par le contrat. La partie dont la volonté a été perturbée doit exercer son droit d’annulation dans un délai d’un an après avoir appris l’erreur ou après que l’effet de l’intimidation a cessé, sinon le droit d’annulation est perdu.

Exploitation Excessive

Lorsqu’il existe une disproportion manifeste entre les prestations mutuelles dans un contrat, et que cette disproportion résulte de l’exploitation de la situation difficile, de l’imprudence ou de l’inexpérience de la partie lésée, cette partie peut soit notifier à l’autre partie qu’elle n’est pas liée par le contrat et demander la restitution de la prestation, soit rester liée par le contrat et demander une rectification de la disproportion entre les prestations. La partie lésée peut exercer ce droit lorsqu’elle apprend son imprudence ou son inexpérience ; en cas de situation difficile, ce droit commence à partir de la date à laquelle cette situation a cessé, et doit être exercé dans un délai d’un an et en tout état de cause dans les cinq ans suivant la formation du contrat.

Impossibilité Subséquente

La règle générale est que pour qu’un droit réel sur un bien immobilier prenne fin, le titulaire du droit doit demander l’annulation et le droit doit être retiré du registre foncier. Cependant, en cas de destruction du bien, de décès du titulaire d’un droit d’usufruit ou de résidence, de l’expiration d’un droit de servitude, de la perte évidente de la fonction d’un droit de servitude, et du remboursement de la dette hypothécaire, le droit réel sur le bien peut prendre fin sans annulation. Dans ces scénarios, l’enregistrement existant est considéré comme frauduleux car il ne correspond plus au statut du droit réel jusqu’à ce que l’annulation soit effectuée.

CONSÉQUENCES ET SANCTIONS D’UN ENREGISTREMENT FRAUDULEUX

Un enregistrement frauduleux présente en effet divers risques et désavantages pour le véritable propriétaire des droits réels. La propriété ou un autre droit réel acquis de bonne foi par une tierce partie en se basant sur l’enregistrement dans le registre foncier est protégée. Cette situation peut entraîner la perte des droits du véritable propriétaire et causer des dommages. Un individu inscrit comme propriétaire dans le registre foncier sans une raison légale valide, qui maintient la possession du bien immobilier de manière continue et de bonne foi pendant dix ans, acquiert un droit de propriété incontestable par cette voie. Si un enregistrement frauduleux reste non corrigé pendant une certaine période, la personne apparaissant comme propriétaire dans le registre peut acquérir le droit par prescription ordinaire et mettre en danger la propriété du véritable propriétaire. Dans les biens immobiliers enregistrés, le droit d’intenter une action découlant de la présomption de propriété et de la possession n’appartient qu’à la personne enregistrée. La présomption de propriété est liée à l’enregistrement. Par conséquent, la présomption de propriété appartient au propriétaire enregistré, de sorte que le véritable propriétaire ne peut pas bénéficier de cette présomption. L’acquisition de la propriété immobilière se fait par enregistrement. L’héritage, les décisions judiciaires, l’exécution forcée, l’occupation, l’expropriation et d’autres situations prévues par la loi permettent l’acquisition de la propriété avant l’enregistrement. Cependant, dans ces situations, la capacité du propriétaire à effectuer des transactions sur la propriété est conditionnée à l’enregistrement de la propriété dans le registre foncier.  En raison d’un enregistrement frauduleux, le propriétaire qui n’apparaît pas comme titulaire du droit dans le registre ne peut pas effectuer de transactions sur le bien immobilier, y compris le transfert de propriété ou l’établissement de droits réels limités.

CORRECTION D’UN ENREGISTREMENT FRAUDULEUX

Le processus de correction dans le registre foncier est vraiment très important pour maintenir l’exactitude et la fiabilité des registres fonciers, et c’est une procédure légale importante. La correction signifie ajuster les registres fonciers pour refléter correctement la véritable situation des droits de propriété.  Si un droit réel est enregistré de manière frauduleuse ou si un enregistrement est annulé ou modifié de manière frauduleuse, la personne lésée peut intenter une action pour corriger le registre foncier. Les droits réels acquis de bonne foi par des tiers sur la base de cet enregistrement et toute demande de dommages-intérêts sont réservés.

Sans le consentement écrit des parties concernées, l’agent foncier ne peut corriger une erreur dans le registre foncier que par décision judiciaire. La correction peut également prendre la forme de l’annulation de l’ancien enregistrement et de la création d’un nouvel enregistrement. L’agent foncier corrige les erreurs typographiques simples conformément au règlement émis par le Président.

Lorsqu’un droit réel prend fin, entraînant la perte de toute valeur juridique de l’enregistrement, le propriétaire du bien chargé peut demander son annulation. Si l’agent foncier accède à cette demande, chaque partie concernée peut intenter une action contre l’annulation dans les trente jours suivant la notification de cette action. L’agent foncier peut également demander au juge de déterminer que le droit réel a pris fin et, sur la base de la décision du juge, procéder à l’annulation.

PROCÈS POUR LA CORRECTION DU REGISTRE FONCIER

Pour intenter un procès pour la correction du registre foncier, il est nécessaire que le registre foncier soit frauduleux. C’est-à-dire, tout enregistrement fait sans une raison légale valide, basé sur un motif juridique invalide ou sans la demande d’une personne autorisée, est considéré comme frauduleux.

1. Parties

Dans un tel cas, le demandeur est généralement la personne qui a subi un préjudice en raison d’un enregistrement ou d’une annulation frauduleuse, qu’il s’agisse d’un droit réel ou d’un droit personnel efficace. Les héritiers, l’administration de la faillite et ceux qui ont acquis des droits réels en dehors du registre peuvent également intenter ces procès. En cas de copropriété d’un bien immobilier, selon l’opinion dominante, chacun des bénéficiaires peut intenter ce procès.  Si la propriété d’un bien immobilier est en copropriété, ce procès, sauf disposition contraire dans la loi ou le contrat, doit être intenté conjointement par tous les bénéficiaires. Il y a ici une nécessité de coplaidance obligatoire.

Dans ces procès, les défendeurs sont généralement ceux qui bénéficient du droit apparaissant en raison de la corruption du registre. Ceux-ci peuvent inclure des personnes dont les noms ont été enregistrés illégalement et leurs successeurs. Ceux qui bénéficient directement ou indirectement de l’enregistrement frauduleux devraient également être considérés comme des défendeurs. En cas de propriété partagée, le procès doit être intenté contre tous les bénéficiaires.

2. Charge de la Preuve

Dans de tels procès, la charge de la preuve incombe au demandeur. Ils doivent prouver que l’enregistrement ou l’annulation était illégal, que le droit apparaissant dans le registre foncier n’existe pas et que la correction de l’enregistrement corrompu n’a pas abouti à une validité.

3. Prescription

En règle générale, il n’y a pas de prescription pour les procès relatifs à un droit réel, c’est-à-dire que tant que le droit réel subsiste, la correction de l’enregistrement dans le registre foncier peut être demandée. Cependant, les délais de prescription ordinaire et extraordinaire sont applicables, et si le véritable propriétaire n’intente pas le procès dans les délais, il peut perdre son droit.

4. Tribunal Compétent et Responsable

Dans un tel procès, le tribunal compétent est le tribunal de première instance civil du lieu où se trouve le bien immobilier, quelle que soit la valeur du sujet.

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