Le processus et les procédures d’expropriation en Turquie

QU’EST-CE QUE L’EXPROPRIATION ?

L’expropriation est le processus par lequel les biens immobiliers appartenant à des personnes physiques ou morales de droit privé ou public sont acquis par l’administration, sur la base de critères objectifs, en payant immédiatement en espèces ou en versements égaux dans les cas prévus par la loi, lorsque l’intérêt public l’exige.

QUELLES SONT LES CONDITIONS DE L’EXPROPRIATION ?

1. Un financement adéquat doit être assuré.

L’administration qui demande l’expropriation doit avoir sécurisé un budget suffisant pour l’expropriation dans son budget annuel et doit avoir préalablement obtenu un financement suffisant pour couvrir le montant de l’expropriation.

2. Il doit y avoir un besoin de service public pour le bien immobilier.

3. L’administration qui exproprie doit être chargée de fournir le service.

Les lois établissant les administrations stipulent les devoirs et les pouvoirs de l’administration. Le bien immobilier concerné par l’expropriation doit être utilisé pour que l’administration puisse remplir les obligations qui lui sont imposées par la loi, et il doit y avoir une nécessité de mesurer combien et quel type d’utilisation du bien immobilier est nécessaire pour fournir le service. Si le droit de servitude est suffisant, il ne devrait pas être nécessaire de transférer la propriété.

4. L’administration doit être autorisée à exproprier.

5. Le bien immobilier doit se trouver dans la zone de compétence géographique de l’administration.

6. Le montant de l’expropriation doit être payé.

 

QUEL EST LE PROCESSUS ADMINISTRATIF DE L’EXPROPRIATION ?

Qu’est-ce qu’une décision d’utilité publique ?

Lorsqu’évaluée en termes de qualité, une décision d’utilité publique a un contenu abstrait et justifie la raison de l’expropriation par le besoin de service découlant des besoins sociaux. La décision d’utilité publique constitue l’une des conditions indispensables pour pouvoir limiter le droit de propriété, et est également l’objectif principal des actions et des procédures administratives, jouant ainsi un rôle central dans le processus d’expropriation.

Qui est autorisé à prendre une décision d’utilité publique ?

Dans ce contexte, les autorités compétentes pour prendre une décision d’utilité publique sont réglementées en trois catégories principales dans l’article 5 de la Loi sur l’Expropriation n° 2942 (“Loi n° 2942”) : les administrations publiques et les personnes morales de droit public, les institutions publiques en faveur des expropriations, et les personnes physiques en faveur des expropriations.

A- Les administrations publiques et les personnes morales de droit public ;

– Pour les expropriations réalisées à des fins spécifiées dans le deuxième paragraphe de l’article 3 de la Loi sur l’Expropriation n° 2942, le ministère concerné,

– Pour les expropriations en faveur du village, le conseil des anciens du village,

– Pour les expropriations en faveur de la municipalité, le comité municipal,

– Pour les expropriations en faveur de l’administration spéciale provinciale, le comité permanent provincial,

– Pour les expropriations en faveur de l’État, le comité administratif provincial,

– Pour les expropriations en faveur du Conseil de l’Enseignement Supérieur, le Conseil de l’Enseignement Supérieur,

– Pour les expropriations en faveur de l’université, de la Radio-Télévision de Turquie, du Haut Conseil de la Culture, de la Langue et de l’Histoire d’Atatürk, les conseils d’administration,

– Pour les expropriations en faveur de plusieurs villages et municipalités dans le même district, le comité administratif de district,

– Pour les expropriations en faveur de plusieurs districts ou municipalités dans une même province, le comité administratif provincial,

– Pour les expropriations en faveur de plusieurs personnes morales de droit public dans différentes provinces, le Président,

– Pour les expropriations en faveur de l’État impliquant plusieurs provinces, le Président

B- Pour les expropriations en faveur des institutions publiques ; le conseil d’administration ou le conseil administratif, ou en leur absence, les organes administratifs compétents,

C- Pour les expropriations en faveur des personnes physiques ; ces personnes, et pour les expropriations en faveur des personnes morales de droit privé ; les conseils d’administration ou les conseils administratifs, ou en leur absence, les organes de gestion compétents, sur demande, selon le service qu’ils sont censés fournir, sous la supervision du village, de la municipalité, de l’administration spéciale ou du ministère.

Comment une décision d’utilité publique est-elle approuvée ?

L’administration compétente, selon l’article 5 de la Loi sur l’Expropriation n° 2942, doit faire approuver la décision d’utilité publique par les autorités compétentes. La décision d’utilité publique doit être approuvée conformément aux règles de l’article 6 de la même loi, qui détaille les décisions soumises à approbation, celles qui ne le sont pas, et les cas où une décision d’utilité publique n’est pas nécessaire.

A- Les autorités compétentes pour approuver la décision d’utilité publique ;

– Les décisions des conseils des anciens des villages et des comités municipaux sont approuvées par le préfet dans les districts, et par le gouverneur dans les centres provinciaux,

– Les décisions des comités administratifs de district, des comités permanents provinciaux, et des comités administratifs provinciaux sont approuvées par le gouverneur,

– Les décisions du conseil d’administration de l’université sont approuvées par le recteur,

– Les décisions du Conseil de l’Enseignement Supérieur sont approuvées par le président du Conseil,

– Les décisions du conseil d’administration de la Radio-Télévision de Turquie sont approuvées par le directeur général,

– Les décisions du conseil d’administration du Haut Conseil de la Culture, de la Langue et de l’Histoire d’Atatürk sont approuvées par le président du Haut Conseil,

– Les décisions du conseil d’administration ou du conseil administratif des institutions publiques, ou des organes administratifs compétents, sont approuvées par le ministère dont elles dépendent,

– Les décisions concernant les expropriations en faveur des personnes physiques ou des personnes morales de droit privé prises par le village, la municipalité ou l’administration spéciale sont approuvées par le gouverneur.

B- Les décisions d’utilité publique prises par le Président ou les ministères ne nécessitent pas d’approbation supplémentaire.

C- Pour les services qui doivent être fournis conformément au plan d’aménagement approuvé ou au plan spécial et au projet approuvé par les ministères concernés, une décision d’utilité publique et son approbation ne sont pas nécessaires. Dans ces cas, l’organe exécutif compétent émet une décision indiquant que l’expropriation a commencé.

Quelles sont les procédures à suivre avant l’expropriation ?

Une fois la décision d’utilité publique prise par l’autorité compétente, et une fois cette décision approuvée, la procédure administrative se poursuivra et les mesures nécessaires devront être prises.

Détermination de la zone ou de la ressource à exproprier

L’administration qui procède à l’expropriation, une fois l’approbation de la décision d’utilité publique obtenue, obtiendra les plans des biens immobiliers à exproprier auprès du Bureau du Cadastre. Si le bien immobilier concerné est inclus dans un plan d’urbanisme, un plan d’urbanisme sera également demandé à la municipalité. Sur la base des informations obtenues, un plan à l’échelle sera préparé, indiquant les limites, la superficie et la nature du bien immobilier à exproprier. Toutefois, si le bien immobilier se trouve dans un lieu non cadastré, sans plan d’urbanisme, et sans plan existant, l’administration devra faire préparer un plan à l’échelle sur le site du bien immobilier.

Collecte des informations sur le propriétaire

Le registre foncier du bien immobilier exproprié et les propriétaires fonciers figurant au registre foncier sont obtenus auprès de l’administration foncière. Ensuite, les registres de population des propriétaires, ou des héritiers s’il y a des propriétaires décédés, ainsi que leurs adresses, sont demandés à l’administration de la population.

La municipalité où se trouve le bien immobilier demandera la dernière déclaration d’impôt foncier concernant le bien immobilier, et les adresses des personnes qui ont déposé la déclaration seront demandées.

Le bureau des impôts de la localité où se trouve le bien immobilier sera interrogé sur les valeurs déclarées et les valeurs fiscales des biens et ressources immobiliers. Si les valeurs fiscales des biens immobiliers ne sont pas disponibles, une estimation de la valeur qui remplacera la valeur déclarée sera demandée et devra être fournie dans un délai d’un mois.

Inscription de l’expropriation au registre foncier

L’administration qui effectue l’expropriation enverra une requête au bureau du registre foncier, demandant qu’une annotation soit faite dans le registre foncier indiquant que “une décision a été prise d’exproprier ce bien immobilier”. Toutefois, bien que cette annotation soit faite dans le registre foncier, elle ne empêchera pas les transactions sur le bien immobilier, et à partir de cette date, le bureau du registre foncier sera tenu d’informer l’administration qui effectue l’expropriation de tout changement dans la propriété, la propriété ou d’autres droits réels qui se produisent. Une interdiction de disposer du bien immobilier est stipulée dans l’article 31 de la Loi sur l’Expropriation n° 2942 concernant les actes et actions interdits, selon lequel, après la notification, l’invitation ou l’annonce faite conformément à l’article 10, il sera interdit de transférer ou de céder le bien immobilier à un tiers. Si cette interdiction n’est pas respectée, des sanctions pénales et financières allant de six mois d’emprisonnement à une amende sont prévues par l’article 33 de la Loi sur l’Expropriation n° 2942.

Enfin, si l’administration n’apporte pas à l’administration foncière, dans les six mois suivant la date de l’annotation, un document du tribunal demandant l’enregistrement du montant de l’expropriation au nom de l’administration, cette annotation sera supprimée d’office par l’administration foncière, et aucune demande du propriétaire ne sera nécessaire pour cela.

Quelle est la procédure d’achat dans l’expropriation ?

Formation d’une commission pour l’évaluation

Une fois la décision d’utilité publique prise et approuvée pour le bien immobilier concerné par l’expropriation, l’étape suivante consistera à former une commission d’évaluation avant l’expropriation. Cette commission, composée d’au moins trois membres du personnel de l’administration ou d’organismes, peut également obtenir des rapports d’autres institutions, et le cas échéant, se baser sur les informations fournies par les Chambres de Commerce et d’Industrie et les bureaux locaux de vente de biens immobiliers pour établir une estimation de la valeur du bien immobilier. La commission d’évaluation complétera l’évaluation et présentera son travail à l’unité concernée. Le montant estimé par cette commission ne constitue pas le montant de l’expropriation et n’a pas un caractère contraignant. Il sera utilisé uniquement comme limite de négociation dans les discussions de négociation avec le propriétaire du bien immobilier.

Formation d’une commission de négociation

Sur la base du montant évalué, l’administration formera une ou plusieurs commissions de négociation composées d’au moins trois membres de son propre personnel pour mener à bien le processus d’achat. Cette commission agira pour effectuer l’achat dans la limite du montant évalué.

Invitation du propriétaire à des discussions de négociation

L’administration, sans partager le montant estimé, informera le propriétaire par une lettre officielle que l’administration souhaite acheter le bien immobilier, la ressource ou le droit de servitude concerné, ou obtenir un autre bien immobilier appartenant à l’administration en échange, en payant immédiatement et par négociation. Le propriétaire est invité à répondre à l’administration dans les 15 jours suivant la réception de cette lettre. Si le propriétaire ou son représentant autorisé répond à cette invitation dans les quinze jours suivant la réception de la lettre, des discussions de négociation auront lieu à la date fixée par la commission, et si un accord est trouvé sur le montant ou l’échange, dans les limites de l’estimation, un procès-verbal sera dressé. Ce procès-verbal, qui comprend toutes les caractéristiques juridiques et physiques du bien immobilier concerné, le montant de l’expropriation, les informations d’identité du propriétaire, et les déclarations d’acceptation concernant l’enregistrement ou la radiation du bien immobilier au registre foncier, sera signé par le propriétaire ou son représentant autorisé et par les membres de la commission. Ce procès-verbal constituera la base légale pour l’enregistrement du bien immobilier au nom de l’administration au registre foncier. L’administration, dans les quarante-cinq jours suivant la date de rédaction du procès-verbal d’accord, préparera le montant stipulé dans le procès-verbal et, sur la base de ce procès-verbal d’accord et d’une lettre indiquant que tous les droits et restrictions préexistants sur le bien immobilier ont été levés, enregistrera le bien immobilier au registre foncier au nom de l’administration. Après l’enregistrement au registre foncier, le montant de l’expropriation est payé aux propriétaires. Dans ce contexte, le bien immobilier, la ressource ou le droit de servitude acquis ou échangé est considéré comme acquis par voie d’expropriation, et aucune action en contestation de l’expropriation ou de son montant ne peut être intentée.

LE PROCESSUS JUDICIAIRE DE L’EXPROPRIATION

Quel est le tribunal compétent pour le procès sur la détermination du montant de l’expropriation et l’enregistrement du bien immobilier, et qui sont les parties dans le procès ?

Une fois les préparatifs prévus par la loi n° 2942 complétés, l’administration, si elle n’a pas pu s’entendre avec le propriétaire, ouvrira un procès pour la détermination de la valeur du bien immobilier et pour son enregistrement au nom de l’administration, devant le Tribunal de première instance de droit commun du lieu où se trouve le bien immobilier. Le tribunal compétent et autorisé selon l’article 12 de la Loi n° 6100 sur les Procédures Judiciaires Civiles et l’article 37 de la Loi n° 2942 sur l’Expropriation ne fait aucun doute que c’est le Tribunal de première instance de droit commun du lieu où se trouve le bien immobilier. Le procès sur la détermination de la valeur du bien immobilier et son enregistrement sera ouvert par l’administration qui procède à l’expropriation contre le propriétaire ou, s’il y a plusieurs propriétaires, contre tous les propriétaires. Si l’expropriation concerne un bien immobilier sans titre de propriété, les possesseurs déterminés par un procès-verbal de possession seront indiqués comme adversaires dans le procès. Le demandeur préparera un exemplaire de plus de la plainte pour chaque défendeur ;

– La décision d’utilité publique.

– Si la décision d’utilité publique est soumise à approbation, l’approbation de l’autorité compétente.

– Le registre foncier du bien immobilier et la partie à exproprier marquée dessus. (Plan)

– Toutes les informations et documents concernant le propriétaire.

– Les documents de notification et les procès-verbaux indiquant qu’une tentative d’achat a été faite mais qu’aucun accord n’a été trouvé.

– Les procès-verbaux de possession, les plans préparés si le bien immobilier n’a pas été cadastré, etc.

Le tribunal, une fois la plainte en expropriation et ses pièces jointes signifiées au défendeur, accordera au défendeur 30 jours pour exercer les droits énumérés ci-dessous :

– Intenter une action en annulation devant la juridiction administrative

– Intenter une action en correction d’erreurs matérielles devant le tribunal de première instance de droit commun

– Demander l’expropriation de la partie restante du bien

Détermination de la date d’audience et notification de l’invitation légale au propriétaire

Une fois le procès ouvert, le tribunal examinera attentivement si les documents soumis sont complets et conformes à la procédure et à la loi, et si des pièces sont manquantes, il accordera à l’administration un délai ferme pour les compléter. Si les documents sont complets, le tribunal fixera une date d’audience dans les 30 jours suivant la date de dépôt. Une invitation indiquant la date de l’audience et avertissant le ou les défendeurs de soumettre toutes leurs défenses et preuves relatives à la valeur du bien immobilier dans les dix jours suivant la date de notification sera émise. Si la plainte et ses pièces jointes ne peuvent être signifiées au défendeur propriétaire, elles seront notifiées par voie d’affichage conformément à l’article 28 de la Loi n° 7201 sur la Notification.

Si les parties sont présentes au tribunal, le juge invitera d’abord les parties à s’entendre sur le montant en termes appropriés. Si les parties s’accordent sur la valeur du bien immobilier au tribunal, le juge acceptera ce montant comme le montant de l’expropriation et donnera à l’administration 15 jours pour déposer le montant en espèces au nom du titulaire des droits dans la banque indiquée dans la notification jointe à la plainte, et ajournera l’audience pour une période n’excédant pas 30 jours. Si nécessaire, ce délai peut être prolongé une fois par le tribunal. Une fois le dépôt bancaire confirmé par la présentation du reçu de la banque, le tribunal ordonnera l’enregistrement du bien immobilier au nom de l’administration au registre foncier et le paiement du montant de l’expropriation au titulaire des droits. Une copie certifiée de la décision du tribunal sera envoyée au bureau du registre foncier, et une copie sera également envoyée à la banque avec une lettre indiquant que l’argent doit être payé immédiatement au titulaire des droits.

Si les parties ne parviennent pas à s’entendre sur le montant lors de l’invitation du juge, ou si elles ne se présentent pas à l’audience, empêchant ainsi l’invitation à s’entendre, le juge fixera une nouvelle date d’audience dans les dix jours et également une date pour une inspection sur place dans les trente jours suivants. Des experts désignés par l’article 15 seront présents à l’inspection, et tous les intéressés seront présents. Lors de l’inspection, la valeur du bien immobilier sera déterminée sur place. Pour s’assurer de la présence du chef du village ou du quartier où se trouve le bien immobilier lors de l’inspection, une invitation sera également envoyée au chef, et sa présence sera assurée, et sa déclaration sera également prise. Les experts, en tenant compte des déclarations de l’administration qui exproprie, des propriétaires du bien immobilier et des autres parties intéressées, détermineront la valeur du bien immobilier selon les principes de l’article 11, en prenant en compte :

– Le type et la nature du bien,

– Sa superficie,

– Toutes les caractéristiques et éléments pouvant affecter sa valeur, et la valeur de chaque élément séparément,

– Le cas échéant, la déclaration fiscale,

– Les évaluations de valeur faites par les autorités officielles à la date de l’expropriation,

– Dans le cas des terrains, le revenu net que le bien immobilier ou la ressource pourrait générer si utilisé tel quel selon les conditions et la localisation à la date de l’expropriation,

– Dans le cas des terrains constructibles, la valeur de vente selon les ventes comparables à usage général avant la date de l’expropriation,

– Dans le cas des bâtiments, les prix unitaires officiels et les calculs des coûts de construction ainsi que l’amortissement,

– Les autres critères objectifs influençant la détermination de la valeur,

Les experts soumettront leurs rapports déterminant la valeur du bien immobilier au tribunal dans les quinze jours. Le tribunal notifiera ce rapport aux parties sans attendre la date de l’audience. Le juge convoquera les parties, leurs représentants légaux et les experts à l’audience suivant l’inspection. Lors de cette audience, les objections des parties aux rapports des experts seront entendues, et les déclarations des experts concernant ces objections seront prises. Si les parties ne parviennent pas à s’entendre sur la valeur, le juge pourra, si nécessaire, nommer un nouveau panel d’experts dans les quinze jours pour finaliser la question, et en se basant sur les rapports ou déclarations des experts et des parties, le juge déterminera un montant d’expropriation juste et équitable.

Paiement du montant de l’expropriation

Le tribunal donnera à l’administration 15 jours pour déposer le montant de l’expropriation déterminé en espèces et immédiatement à la banque indiquée dans la notification, et ajournera l’audience pour une période n’excédant pas 30 jours. Une fois le dépôt confirmé par la présentation du reçu de la banque, le tribunal ordonnera l’enregistrement du bien immobilier au nom de l’administration au registre foncier et le paiement du montant de l’expropriation au titulaire des droits. La décision du tribunal étant immédiatement exécutoire, une copie certifiée de la décision sera envoyée au bureau du registre foncier pour mise en œuvre. De même, une lettre sera envoyée à la banque pour que l’argent déposé soit payé immédiatement au titulaire des droits.

Contrôle juridictionnel de l’expropriation

Les décisions prises dans les procès de détermination de la valeur et de l’enregistrement concernant l’enregistrement sont définitives, tandis que les décisions concernant le montant sont sujettes à appel et à révision en appel. Si le montant de l’expropriation finalement déterminé en appel ou en révision est inférieur au montant déjà payé au titulaire des droits, la différence sera demandée à l’intéressé. Aucun intérêt ne sera perçu pour la période entre la date du paiement effectué par l’administration au nom du titulaire des droits à la banque et la date de notification de la lettre concernant le remboursement à l’intéressé.

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