Qu’est-ce que le droit de préemption dans le droit turc ?

Action en Préemption – Droit de Préemption

Le droit de préemption ne peut être exercé que par le biais d’une action en préemption. En règle générale, ces droits créateurs peuvent être exercés par des déclarations unilatérales de volonté, mais le législateur a soumis l’exercice de certains droits créateurs, comme le droit de préemption, à une action en justice. Alors que l’ancienne loi ne prévoyait pas cette voie, la nouvelle loi la rend obligatoire. Par conséquent, le titulaire du droit de préemption doit saisir le tribunal dans un délai de trois mois à compter de la notification par un notaire et déposer une requête en justice.

Le droit de préemption est un droit créateur qui accorde à certaines personnes le droit prioritaire d’acheter une part d’un bien immobilier. Aussi connu sous le nom de droit de préférence, il limite le droit de transfert de propriété immobilière. Ainsi, la vente de la part d’un copropriétaire à un tiers est empêchée par les autres copropriétaires. Ce droit est attaché à la part et non à la personne, de sorte que tout copropriétaire en bénéficie. Le droit de préemption est un droit opposable à tous.

Le but de la réglementation juridique du droit de préemption est d’empêcher que la part ne passe entre les mains d’étrangers à la copropriété et de prévenir la fragmentation excessive de la propriété. Ce droit vise à empêcher les étrangers de devenir copropriétaires et à éviter la division du bien en parcelles plus petites.

Le droit de préemption peut survenir de différentes manières.

1. CONTRAT DE PRÉEMPTION

Le droit de préemption peut découler d’un contrat. Dans ce cas, un contrat doit avoir été conclu entre le copropriétaire et le bénéficiaire du droit de préemption. Le bénéficiaire peut établir ce droit en sa faveur ou en faveur d’un tiers. Le contrat doit être rédigé sous seing privé. Si le prix n’est pas fixé dans le contrat, il s’agit d’un droit de préemption simple, où le bénéficiaire peut acquérir la part en payant le prix payé par l’acheteur. Si le prix est fixé, il s’agit d’un droit de préemption qualifié, et le bénéficiaire doit payer le prix convenu, indépendamment du prix payé par l’acheteur. Le contrat peut stipuler une durée, au terme de laquelle le droit de préemption expire. Si aucune durée n’est fixée, celle-ci ne peut excéder 10 ans. Le droit de préemption découlant du contrat n’est pas transférable sauf disposition contraire, mais il peut être transmis par héritage.

INSCRIPTION DU DROIT DE PRÉEMPTION CONTRACTUEL

Le droit de préemption découlant du contrat n’engage que les parties au contrat. En l’absence d’inscription, le droit reste personnel et peut donner lieu à une action en dommages-intérêts contre le vendeur ou ses ayants cause universels. Avec l’inscription, le droit de préemption a un effet juridique élargi, permettant de le faire valoir contre des tiers.

2. DROIT DE PRÉEMPTION LÉGAL

Le droit de préemption légal intervient lorsque la part d’un bien en copropriété est vendue en totalité ou en partie à un tiers. Dans ce cas, les autres copropriétaires peuvent exercer leur droit de préemption prioritaire et acquérir la part. Le droit de préemption est un privilège accordé aux copropriétaires lorsque la part d’un bien en copropriété est vendue à des tiers. La copropriété implique que plusieurs personnes détiennent des droits sur un même bien, sans qu’il appartienne à une seule personne. Le bénéficiaire du droit de préemption peut acheter la part vendue par un autre copropriétaire en payant le prix. Ce droit, aussi connu sous le nom de droit de préférence, ne peut être exercé que lors de la vente de la part. Si la part n’est pas vendue, le droit de préemption ne peut pas être exercé à tout moment. Il convient de noter que le droit de préemption s’applique à tous les biens en copropriété, et il est nécessaire de donner la priorité aux autres copropriétaires lors de la vente de ces parts.

CONDITIONS D’EXERCICE DU DROIT DE PRÉEMPTION

• Vente de la part d’un bien en copropriété à un tiers.

La part doit être transférée à un tiers par un contrat de vente valide. Le droit de préemption ne s’applique pas en cas de donation, d’apport en société ou de promesse de vente. La conclusion du contrat de vente est nécessaire pour que le droit prenne naissance.

• Ventes aux enchères publiques.
• Ventes de parts indivises.
• Ventes à des proches, amis ou associations caritatives à un prix inférieur à la valeur du bien, le droit de préemption peut également être exercé.

CAS D’INAPPLICABILITÉ DU DROIT DE PRÉEMPTION

Dans certains cas, le droit de préemption ne s’applique pas. Ces cas incluent :

Ventes entre copropriétaires

Le droit de préemption s’applique à la vente de parts à des tiers, donc la vente d’une part par un copropriétaire à un autre copropriétaire ne donne pas lieu au droit de préemption.

Donation

Pour que le droit de préemption s’applique, le bien doit être vendu contre paiement. La donation, étant un transfert gratuit de propriété, n’ouvre pas droit à la préemption.

Échange

L’échange n’étant pas une vente, il ne donne pas lieu au droit de préemption. Toutefois, si les copropriétaires simulent un échange pour échapper au droit de préemption, ce stratagème n’est pas protégé juridiquement et le droit de préemption s’applique.

Apport en société de la part d’un bien immobilier

Expropriation

Biens immobiliers sans titre de propriété

EXERCICE DU DROIT DE PRÉEMPTION

Le droit de préemption s’exerce en principe par une action en justice contre l’acheteur. Les droits de préemption contractuels inscrits peuvent être exercés selon les conditions et délais stipulés dans l’inscription.

Pour exercer le droit de préemption, qu’il soit légal ou contractuel, il doit y avoir vente ou une opération économiquement équivalente à une vente à un tiers. C’est ce que l’on appelle dans la pratique le “fait générateur du droit de préemption”. Les opérations équivalentes à une vente incluent, par exemple, les cessions en lieu de paiement ou la constitution d’un droit de superficie. Cependant, cette vente ou opération similaire doit être valide. Dans le cadre contractuel, la conclusion du contrat suffit pour exercer le droit de préemption.

NOTIFICATION DU DROIT DE PRÉEMPTION

Le législateur a instauré l’obligation de notification du droit de préemption pour écarter tout prétexte d’ignorance de la vente. Les titulaires du droit de préemption doivent être informés de la vente par un notaire. Cependant, la notification n’est pas une condition nécessaire pour exercer le droit de préemption. Le titulaire peut exercer son droit s’il a pris connaissance de la vente par un autre moyen. La date de notification est cruciale pour le début du délai de forclusion.

DÉLAI D’EXERCICE DU DROIT DE PRÉEMPTION

En principe, le droit de préemption doit être exercé dans un délai de trois mois à compter de la notification de la vente au titulaire, et en tout état de cause dans un délai de deux ans après la vente. Le délai de trois mois commence à courir à partir de la date de notification, qui doit être effectuée par un notaire. L’action en justice doit être intentée dans ces délais, qui sont des délais de forclusion. Pour le droit de préemption légal, si plusieurs copropriétaires sont concernés, ces délais courent séparément pour chacun d’eux. En cas de copropriété indivise, le délai commence à courir à compter de la notification au dernier copropriétaire.

ACTION EN PRÉEMPTION

Le droit de préemption ne peut être exercé que par une action en justice. En règle générale, ces droits créateurs peuvent être exercés par des déclarations unilatérales de volonté, mais le législateur a soumis l’exercice de certains droits créateurs, comme le droit de préemption, à une action en justice. Alors que l’ancienne loi ne prévoyait pas cette voie, la nouvelle loi la rend obligatoire. Par conséquent, le titulaire du droit de préemption doit saisir le tribunal dans un délai de trois mois à compter de la notification par un notaire et déposer une requête en justice.

REQUÉRANT

En ce qui concerne les biens en copropriété, lorsqu’un copropriétaire vend sa part à un tiers, les autres copropriétaires ont un droit de préemption. Les requérants sont les autres copropriétaires. Si l’un des copropriétaires est décédé, ses héritiers peuvent être les requérants en tant que copropriétaires indivis. Si plusieurs copropriétaires souhaitent exercer leur droit de préemption, ils peuvent intenter des actions séparées ou conjointes, car le délai de forclusion peut varier pour chacun d’eux. Ils peuvent également choisir d’agir en tant que co-demandeurs.

Dans le cas du droit de préemption contractuel, le requérant est le titulaire du droit tel que stipulé dans le contrat. En cas de décès de ce titulaire, ses héritiers deviennent les requérants.

DÉFENDEUR

Le défendeur est le nouveau copropriétaire qui a acheté la part, et non l’ancien copropriétaire qui l’a vendue. En principe, l’action en préemption est intentée contre le propriétaire inscrit au registre foncier. Si le transfert au nouveau propriétaire a été enregistré, ce dernier est le défendeur. Sinon, l’action est intentée contre le vendeur. Le droit de préemption non inscrit ne peut être opposé qu’au débiteur de préemption et à ses ayants cause universels.

TRIBUNAL COMPÉTENT POUR L’ACTION EN PRÉEMPTION

Les actions découlant du droit de préemption doivent être intentées devant le tribunal de grande instance du lieu où se situe le bien immobilier.

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