Qu’est-ce qu’un privilège immobilier dans le droit turc ?

PRIVILÈGE IMMOBILIER

Le privilège immobilier est un droit réel limité selon le droit turc. Il est établi pour sécuriser une créance spécifique. Si la créance n’est pas obtenue en temps voulu, il autorise la conversion de l’immobilier en argent pour recouvrir la créance. La conversion du privilège immobilier en argent est envisagée lorsque la dette n’est pas payée à temps. Le privilège immobilier occupe une place importante dans notre droit. Dans la vie économique de notre pays, le privilège immobilier est très important et offre une garantie pour les droits de créance. Le droit de disposer du bien immobilier grevé en cas de non-paiement de la dette est une raison pour laquelle le privilège immobilier est fréquemment utilisé dans la pratique.

SUJET DU PRIVILÈGE IMMOBILIER

Un privilège immobilier ne peut pas être établi sur tout. Les valeurs sur lesquelles un privilège immobilier peut être établi sont :

Terrains

Droits indépendants et permanents enregistrés au registre foncier

Parties indépendantes soumises à la propriété par appartements

Parts de copropriété

Immobilier soumis à la propriété commune (avec unanimité)

LES TYPES DE PRIVILÈGE IMMOBILIER

Il existe 3 types différents de privilège immobilier. Ceux-ci sont :

Hypothèque

Billet à ordre hypothécaire

Certificat de revenu

En dehors des types de privilège immobilier mentionnés ci-dessus, un nouveau privilège immobilier ne peut pas être établi. Le privilège immobilier est limité en nombre.

HYPOTHÈQUE

L’hypothèque est l’un des types de privilège immobilier. Son but est de sécuriser une créance spécifique. Une hypothèque peut être établie s’il existe une créance valide. Si aucune créance valide n’existe, alors une hypothèque valide n’existe pas non plus. L’existence d’une hypothèque dépend de l’existence d’une créance valide. C’est-à-dire, si une hypothèque est enregistrée au registre foncier sans qu’une créance valide existe, l’enregistrement est considéré comme frauduleux.

Il convient de noter que si la créance objet de l’hypothèque change de mains, l’hypothèque change également de mains. La fin de la créance, son recouvrement mettra fin à l’hypothèque. Lorsque l’immobilier objet de l’hypothèque est converti en argent et que le montant obtenu ne suffit pas à couvrir la dette, la responsabilité personnelle continuera en raison du solde restant de la dette.

BILLET À ORDRE HYPOTHÉCAIRE

Le billet à ordre hypothécaire est également l’un des types de privilège immobilier. Avec un billet à ordre hypothécaire, une garantie est créée pour la créance, et la valeur de l’immobilier devient négociable. La valeur de l’immobilier est individualisée et liée à un document précieux appelé billet à ordre hypothécaire. L’émission d’un billet à ordre hypothécaire crée un droit de créance abstrait. La responsabilité personnelle du débiteur continue d’exister. En règle générale, une personne peut également émettre un billet à ordre hypothécaire sur un bien immobilier qui ne lui appartient pas.

CERTIFICAT DE REVENU

Le certificat de revenu a un seul but. Cet objectif est de négocier la valeur de l’immobilier. Avec l’émission d’un certificat de revenu, la valeur de l’immobilier est individualisée. Cette valeur est chargée sur l’immobilier comme une dette. Le certificat de revenu possède également la nature d’un document précieux. Le droit indiqué dans le certificat de revenu est différent de la créance principale. La créance principale prend fin avec l’émission du certificat. Dans ce cas, la responsabilité du débiteur est limitée uniquement à la valeur de l’immobilier indiquée dans le certificat. Cependant, celui qui souhaite émettre un certificat de revenu doit être le propriétaire de l’immobilier en question. Cette condition n’est pas requise pour les autres types de privilège immobilier. Un certificat de revenu ne peut pas être émis sur l’immobilier d’une autre personne. Les certificats de revenu sont très courants dans la pratique.

COMMENT EST ÉTABLI UN PRIVILÈGE IMMOBILIER ?

En règle générale, un privilège immobilier est établi par l’enregistrement au registre foncier. Dans certains cas, cependant, un privilège immobilier peut être acquis sans enregistrement. Pour plus d’informations sur les cas d’acquisition sans enregistrement, vous pouvez consulter un avocat immobilier à Istanbul.

CONTRAT DE PRIVILÈGE IMMOBILIER À ÉTABLIR

Pour établir un privilège immobilier, un contrat de privilège immobilier doit d’abord être établi. Ce contrat est signé entre le propriétaire de l’immobilier et le créancier. Ce contrat doit être formellement établi. C’est-à-dire, le contrat de privilège immobilier doit être rédigé par un fonctionnaire du registre foncier. Sinon, le contrat est invalide et sans effet.

Les éléments qui doivent figurer dans le contrat de privilège immobilier ;

Le ou les propriétaires de l’immobilier à grever

Créancier grevé

Immobilier objet du privilège

Créance grevée

Si applicable, intérêt du contrat

Information relative au type de privilège

Information sur le rang du privilège

LE CONTRAT DE PRIVILÈGE IMMOBILIER DOIT ÊTRE ENREGISTRÉ

Pour pouvoir enregistrer le contrat de privilège immobilier, une demande d’enregistrement doit être faite. Des personnes autorisées peuvent être présentes pour cette demande. Le propriétaire est compétent pour faire cette demande. Si le privilège découle de la loi, la demande de privilège peut également être faite par le créancier et le consentement du propriétaire n’est pas requis. Cette situation s’applique uniquement à l’hypothèque.

CARACTÉRISTIQUES DU PRIVILÈGE IMMOBILIER

1. Un privilège immobilier peut être établi pour une certaine quantité de créance.

Il y a une certitude dans la créance de privilège immobilier. Le montant de la créance doit être indiqué en monnaie turque. La créance n’a pas besoin d’être uniquement monétaire. Les obligations de faire, de donner ou de ne pas faire ayant une valeur monétaire sont également possibles.

2. Le droit de privilège peut uniquement être établi sur des immobiliers enregistrés au registre foncier.

Aucun droit de privilège ne peut être établi sur des immobiliers non enregistrés au registre foncier. Il n’est également pas possible de l’établir sur des propriétés publiques. Lors de l’établissement du privilège, l’immobilier sur lequel il est établi doit être clairement indiqué, aucune ambiguïté n’est possible.

3. Le même droit de créance peut être grevé sur plusieurs immobiliers.

Cela est appelé privilège commun. Il est basé sur la répartition de la garantie entre plusieurs immobiliers. La valeur grevée des immobiliers ne doit généralement pas dépasser le montant de la créance.

Si plusieurs droits de privilège existent sur le même immobilier, le droit de privilège établi en premier prévaut sur ceux établis ultérieurement.

Cette question est le résultat du principe fixe du rang dans la pratique. Des exceptions sont possibles, des arrangements contraires peuvent être convenus.

Les parties intégrantes de l’immobilier font également partie de l’objet de la garantie.

En particulier, les structures construites de manière permanente sous ou sur l’immobilier, les plantes, les ressources, les produits naturels qui y ont poussé sont inclus dans cette catégorie. Les accessoires de l’immobilier sont également indubitablement couverts par la garantie.

Les revenus locatifs obtenus de l’immobilier grevé sont couverts par la garantie.

FIN DU PRIVILÈGE IMMOBILIER

Le privilège immobilier peut se terminer dans divers scénarios. Ceux-ci sont ;

– Abandon de l’enregistrement

L’abandon mettra fin au privilège. Pour cela, une demande écrite du créancier grevé est nécessaire. Si cette demande écrite est adressée au fonctionnaire du registre foncier, celui-ci retirera le droit de privilège de l’immobilier. Si le créancier grevé évite de demander l’abandon malgré son obligation de le faire, le propriétaire peut saisir le tribunal et demander l’abandon. La décision du tribunal aura un caractère constitutif et entraînera l’abandon.

– Disparition de l’immobilier grevé

Lorsque l’immobilier disparaît complètement, le privilège disparaît de lui-même. Il sera nécessaire de procéder à l’annulation de ce privilège par la suite, mais cette procédure n’est pas constitutive mais explicative. Même si le privilège prend fin, le droit à la créance continue. La disparition partielle de l’immobilier ne met pas fin au droit de privilège. Le droit de privilège continuera sur la partie restante.

– Fin de la créance

Si la créance prend fin pour une raison quelconque, le privilège immobilier disparaît de lui-même. Le certificat de revenu est une exception à cela. Si le créancier évite de faire une demande, le propriétaire peut intenter une action en correction du registre foncier.

– Non-paiement de la créance entraînant la conversion de l’immobilier en argent

Dans ce cas, si le montant obtenu couvre la créance, le droit de privilège prendra fin.

– Si le privilège est établi pour une durée déterminée, ce droit prendra fin avec l’expiration de cette période.

– Nationalisation de l’immobilier grevé

Lorsqu’un immobilier est nationalisé, en règle générale, tous les droits réels qui y sont associés prennent fin. Le droit de privilège prend également fin. Le droit de privilège passera au montant de la nationalisation. Dans ce cas, l’administration ne paiera pas au propriétaire sans le consentement des créanciers, et les créanciers seront protégés.

Pour plus d’informations sur le privilège immobilier, vous pouvez nous contacter.

EXTRAITS D’ARRÊTS

“Dans le cas concret, il a été compris que les tableaux de l’hypothèque demandée étaient organisés comme s’ils étaient officiellement présentés, que les numéros de journaux d’autres transactions étaient donnés, en d’autres termes, que la procédure d’établissement de l’hypothèque avait été montrée comme si elle avait été réalisée avec des documents faux. Comme expliqué ci-dessus, bien que le tableau de l’accord ait été officiellement organisé et ait reçu un numéro de journal, le fait que l’hypothèque n’ait pas été enregistrée au registre foncier est incorrect, donc le titulaire du droit à l’hypothèque peut demander l’enregistrement et la correction du registre foncier. L’article 1025 du Code civil turc confère ce droit. Le demandeur a également intenté cette action croyant que le tableau de l’accord avait été officiellement organisé. En bref, le demandeur a le droit d’intenter une action. Cependant, comme le droit à l’hypothèque demandé par le demandeur n’était pas né, le rejet de l’action pour ces raisons était correct, donc le rejet des griefs en appel et la confirmation du jugement…” 14ème Chambre Civile 2011/6124 E. , 2011/7884 K.

“L’article 45 de l’IİK stipule que le créancier d’une créance sécurisée par un privilège ne peut poursuivre le débiteur que par la conversion du privilège en argent, sans distinction entre le privilège mobilier et le privilège immobilier, la présence du privilège étant suffisante.
Dans le cas présent, le fait que la créance soit garantie par un privilège immobilier n’empêche pas le créancier de poursuivre le débiteur par la conversion d’un privilège mobilier en argent. Par conséquent, la cour aurait dû rejeter la demande, mais la décision écrite d’accepter est incorrecte.” 12ème Chambre Civile 2011/18441 E. , 2012/4354 K.

“Dans la plainte, il est allégué que les machines et équipements couverts par le privilège immobilier ont été retirés de l’immobilier dans l’intention de nuire au créancier, et bien que le crime relève de l’article 331/4 de l’IİK, qui prévoit une peine de deux à quatre ans de prison et une amende pénale allant jusqu’à mille jours ; la peine ayant été fixée au minimum, les accusés ont été condamnés à 6 mois de prison chacun, ce qui constitue une détermination insuffisante de la peine..” 11ème Chambre Pénale 2012/30777 E. , 2014/5882 K.

“…l’enregistrement non effectué du privilège ou la radiation frauduleuse du privilège immobilier peut être enregistré ou radié dans le registre foncier par une décision de justice. Il convient également de noter que, conformément à l’article 1022 du Code civil turc, “l’effet de l’enregistrement commence à partir de la date de l’inscription au journal quotidien, à condition que les documents légalement requis soient demandés et ajoutés ou complétés en temps opportun en cas d’enregistrement temporaire.” Ici, les effets et conséquences du droit réel avant l’enregistrement sont réglementés. D’autre part, conformément au paragraphe 1 de l’article 888 de la loi, “le transfert de l’immobilier hypothéqué ne change pas la responsabilité et la garantie du débiteur, sauf accord contraire.” Autrement dit, même si l’immobilier hypothéqué change de mains dans les registres, le nouveau propriétaire est considéré comme le débiteur de l’hypothèque.” 14ème Chambre Civile 2011/7147 E. , 2011/8817 K.

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