Qu’est-ce qu’une Action en Détermination de Loyer en Turquie?
Procès de Détermination du Loyer
Lors de la conclusion du contrat de location, les parties peuvent généralement déterminer librement le montant du loyer. Cependant, étant donné que la résiliation des contrats de location de logements et de locaux commerciaux couverts par le propriétaire est soumise à certaines conditions, maintenir le loyer précédent peut ne pas être équitable pour les périodes de location renouvelées. Par conséquent, la détermination du loyer pour les périodes de location renouvelées, appelée détermination du loyer, est apparue.
Dans cet article, nous examinerons les décisions jurisprudentielles, les conditions du procès, le processus, la procédure et les résultats liés au procès de détermination du loyer.
Qu’est-ce que la Détermination du Loyer ?
Selon l’article 344 du Code des Obligations Turc, les parties peuvent librement augmenter le montant du loyer sans dépasser le taux de variation de l’indice des prix à la consommation de l’année de location précédente. Cependant, dans certains cas, le montant du loyer doit être déterminé par le juge. Ce processus juridique est exprimé comme détermination du loyer.
(…) Il n’y a pas de litige concernant le contrat de location d’un an débutant le 19/02/2013. L’article 6 du contrat de location prévoit une augmentation du loyer selon la moyenne de l’indice des prix à la production et à la consommation à la fin du contrat. Bien que le tribunal ait conclu que le contrat de location ne prévoyait pas de clause d’augmentation (…) 3ème Chambre Civile 2018/2245 E., 2018/5591 K.
Dans Quelles Conditions Peut-on Intenter un Procès de Détermination du Loyer ?
Pour intenter un procès de détermination du loyer, les conditions suivantes doivent être remplies :
Il doit y avoir un contrat de location valide entre les parties ; une période de 5 ans doit être écoulée ; le contrat de location ne doit pas contenir de clause sur l’augmentation du loyer pour les périodes de location renouvelées ; et le demandeur doit avoir un intérêt juridique à demander la détermination du montant du loyer.
(…) Cette situation constitue une menace sérieuse pour le demandeur quant au montant du loyer à payer en cas d’augmentation au-delà du prévu. Le demandeur a donc intenté le procès pour mettre fin à cette situation préjudiciable et dissiper les doutes concernant le montant du loyer à payer.
Ainsi, le locataire demandeur a un intérêt à intenter un procès de détermination du loyer.
Par conséquent, il est conforme à la procédure et à la loi que la cour locale résiste à la décision d’annulation de la Chambre Spéciale concernant l’absence d’intérêt juridique du locataire à intenter un procès de détermination du loyer (…) Assemblée Générale des Affaires Civiles 2010/3-119 E., 2010/159 K.
Comment Est Déterminé le Nouveau Montant du Loyer ?
Le juge tient compte des éléments suivants lors de la détermination du nouveau montant du loyer :
Taux de Variation de l’Indice des Prix à la Consommation (IPC) : L’IPC est un indicateur mesurant les variations des prix à la consommation dans une économie. En Turquie, les taux d’augmentation des loyers sont généralement calculés en fonction de l’IPC.
Lors de la détermination du taux d’augmentation annuelle du loyer, on se base sur la moyenne sur douze mois de l’IPC publiée par l’Institut Turc des Statistiques (TÜİK). Ce taux sert de guide pour déterminer le taux d’augmentation indiqué dans le contrat de location.
Par exemple, si la moyenne sur douze mois de l’IPC publiée par TÜİK est de 62%, le nouveau montant du loyer sera augmenté en fonction de ce taux. Une loi entrée en vigueur en 2020 limite le taux d’augmentation annuel des loyers des logements à la moyenne sur douze mois de l’IPC. Cette réglementation vise à protéger les locataires contre des augmentations excessives des loyers.
État de la Propriété : L’emplacement, l’état physique, l’utilisation prévue et les facteurs environnementaux de la propriété sont pris en compte. Les propriétés bien entretenues, modernes et fonctionnelles sont généralement évaluées avec des loyers plus élevés.
Loyer du Marché : Les loyers des autres propriétés ayant des caractéristiques similaires sont également pris en compte. Les loyers du marché dans la même région sont pris en considération.
Équité : Le tribunal tient compte de l’équité dans les procès de détermination du loyer. Cela inclut généralement une réduction pour “ancien locataire”. Les tribunaux peuvent accorder une réduction de 15 à 20 % au locataire actuel par rapport au loyer qui serait demandé si la propriété était louée à nouveau.
(…) Indépendamment du fait que les parties aient conclu un accord à ce sujet, dans les contrats de location d’une durée supérieure à cinq ans ou renouvelés après cinq ans, et à la fin de chaque période de cinq ans, le montant du loyer à appliquer dans la nouvelle année de location est déterminé de manière équitable par le juge en tenant compte du taux de variation de l’indice des prix à la production, de l’état de la propriété et des loyers similaires. Le montant du loyer ainsi déterminé pour chaque nouvelle période de cinq ans peut être modifié en fonction des principes énoncés dans les paragraphes précédents.
Dans le cas présent, comme la période de cinq ans depuis le début de la location n’était pas encore écoulée pour l’année 2012, le loyer doit être déterminé en fonction de l’augmentation de l’indice des prix à la production sur douze mois, sans descendre en dessous du montant payé précédemment, plutôt
que selon les principes d’équité.
La décision doit être annulée pour cette raison (…) 6ème Chambre Civile 2015/167 E., 2015/1851 K.
Peut-on Intenter un Procès de Détermination du Loyer Avant 5 Ans ?
Les parties peuvent intenter un procès de détermination du loyer à tout moment avant ou après 5 ans. Le principal inconvénient d’intenter un procès avant 5 ans est que le juge détermine le nouveau montant du loyer sans se baser sur le loyer du marché.
Dans une décision, la Cour de Cassation a annulé une décision de tribunal refusant un procès de détermination du loyer au motif que moins de 5 ans s’étaient écoulés et qu’il n’y avait pas de clause d’augmentation (…) 3ème Chambre Civile 2018/2245 Esas 2018/5591 Karar 22.05.2018 Tarih
Selon cette décision de la Cour de Cassation, les parties peuvent porter le montant du loyer devant les tribunaux, même sans clause d’augmentation. En cas de litige, le montant du loyer doit être déterminé par le tribunal car il n’y a pas de montant de loyer convenu entre les parties.
Est-il Nécessaire d’Envoyer une Mise en Demeure pour un Procès de Détermination du Loyer ?
La mise en demeure n’est pas une condition préalable pour intenter un procès de détermination du loyer. Par conséquent, lorsqu’il y a les conditions pour intenter un procès, le procès de détermination du loyer peut être intenté sans envoyer de mise en demeure. Cependant, l’envoi d’une mise en demeure conformément à l’article 345/2 du Code des Obligations Turc offre un avantage important pour le propriétaire.
(…) Dans le cas présent, il a été compris que les parties étaient d’accord sur l’augmentation annuelle du loyer et qu’il y avait un accord implicite concernant l’augmentation du loyer. Étant donné qu’il existe une pratique effective d’augmentation annuelle du loyer entre les parties, le procès de détermination du loyer peut être intenté sans mise en demeure à tout moment (…) 3ème Chambre Civile 1999/5017 E., 1999/5904 K.
La mise en demeure doit être envoyée au moins trente jours avant la fin du contrat de location par le propriétaire. Il n’est pas nécessaire que la notification soit effectuée conformément aux dispositions de la loi sur les notifications ou par l’intermédiaire d’un notaire. Le propriétaire peut envoyer la mise en demeure au locataire de manière appropriée, mais elle doit être écrite et envoyée à temps.
Qu’est-ce qu’un Procès de Détermination Rétroactive du Loyer ?
Un procès de détermination rétroactive du loyer est intenté par le propriétaire en informant par écrit le locataire au plus tard trente jours avant le début de la nouvelle période de location de l’augmentation du montant du loyer pour cette nouvelle période.
Dans ces conditions, le procès intenté jusqu’à la fin de la nouvelle période de location lie le locataire au montant du loyer déterminé par le tribunal à compter du début de cette nouvelle période de location.
Si le contrat contient une clause d’augmentation du loyer pour la nouvelle période de location, le montant du loyer déterminé par le tribunal dans le procès intenté jusqu’à la fin de la nouvelle période de location sera également valable à compter du début de cette nouvelle période.
Si un procès est intenté en dehors des délais fixés par le Code des Obligations Turc, la décision ne prendra effet que pour la prochaine période de location.
(…) Il n’a pas été prétendu que la mise en demeure avait été envoyée avant le procès. Dans ce cas, le demandeur peut demander la détermination du loyer pour la période débutant le 01.01.2014, car la condition de notification au moins 30 jours avant la période de détermination du loyer du 01.01.2013 n’a pas été remplie. Le tribunal doit demander au demandeur s’il souhaite demander la détermination du loyer à partir du 01.01.2014 et, s’il le souhaite, rendre une décision sur le fond de l’affaire, sinon rejeter la demande. La décision doit être annulée pour cette raison (…) 6ème Chambre Civile 2014/6864 E., 2015/2267 K.
Procédure dans un Procès de Détermination du Loyer
Un procès de détermination du loyer ne peut être intenté en tant que procès pour créance indéterminée ou procès partiel. De plus, le mécanisme de rectification ne s’applique pas à ce procès. Par conséquent, la partie qui intente un procès de détermination du loyer doit indiquer clairement, de manière précise et complète le taux d’augmentation et le montant du loyer demandé au début du procès. En outre, la partie qui intente le procès est également responsable de fournir au tribunal des informations sur les loyers comparables et l’état de la propriété.
Qui Peut Intenter un Procès de Détermination du Loyer ?
En pratique, c’est généralement le propriétaire qui intente un procès de détermination du loyer. Cependant, le locataire peut également intenter ce procès, car il n’y a aucun obstacle juridique. Dans un procès de détermination du loyer, le loyer peut également être réduit. De plus, le propriétaire et le locateur peuvent être des personnes différentes dans des cas exceptionnels. La Cour de Cassation accepte que le propriétaire puisse également intenter un procès dans ce cas.
Si le contrat de location comprend plusieurs propriétaires, ils sont considérés comme des co-demandeurs obligatoires et doivent intenter le procès ensemble. Cela est nécessaire car le procès de détermination du loyer peut contenir une décision qui affecte tous les propriétaires.
Quel Tribunal est Compétent pour les Procès de Détermination du Loyer ?
Le tribunal compétent pour les procès de détermination du loyer est le Tribunal de Paix Civil, compétent pour tous les litiges découlant de la relation de location.
Le tribunal compétent est soit le domicile du défendeur, soit le lieu d’exécution du contrat. Dans un contrat impliquant des commerçants et des personnes morales de droit public, le tribunal compétent est celui du lieu stipulé dans la clause de compétence du contrat.
(…) Le Tribunal de Paix Civil a conclu que “à la date de l’introduction du procès, le tribunal compétent pour les procès de réajustement était le Tribunal Civil de Première Instance, qu’il n’est pas possible de modifier l’objet du procès par rectification, que le procès de détermination du loyer ne peut pas être intenté à la date de l’introduction du procès, qu’il ne peut y avoir de rectification, et que le procès est un procès typique de réajustement et que le Tribunal Civil de Première Instance est compétent”. Cette décision est devenue définitive sans appel (…)
Le procès a été intenté pour réajustement du loyer, mais une demande de détermination du loyer a été introduite par rectification. Selon le dossier, le litige concerne la demande de détermination du loyer et le tribunal compétent est le Tribunal de Paix Civil. Conformément à cette disposition légale, le Tribunal de Paix Civil est exclusivement compétent pour traiter et statuer sur le procès.
CONCLUSION : Pour les raisons susmentionnées, conformément aux articles 21 et 22 du HMK n° 6100, il a été décidé à l’unanimité le 06.10.2015 que le Tribunal de Paix Civil de … est compétent (…) 20ème Chambre Civile 2015/3725 E., 2015/8518 K.
Que se Passe-t-il à la Suite d’un Procès de Détermination du Loyer ?
À l’issue d’un procès de détermination du loyer, le nouveau montant du loyer est déterminé en tenant compte du loyer du marché et la décision s’applique pour une période déterminée.
Peut-on Intenter un Procès de Détermination du Loyer et de Démolition en Même Temps ?
Les procès de démolition restent valides jusqu’à leur conclusion. Dans ce cas, un procès de détermination du loyer peut être intenté jusqu’à la conclusion du procès de démolition. De plus, pour éviter la possibilité que le procès de démolition soit rejeté, un procès de détermination du loyer peut être intenté en même temps que le procès de démolition. En pratique, lors de l’introduction d’un procès de détermination du loyer ou de l’envoi d’une mise en demeure, les droits relatifs à la démolition sont conservés.
Remarque : Pour intenter un procès de détermination du loyer et de démolition en même temps, il faut prouver que le besoin de démolition est réel et nécessaire. Sinon, le procès de démolition sera rejeté.
Peut-on Augmenter le Loyer Pendant un Procès de Démolition ?
Tant que le contrat de location est en vigueur, le propriétaire a le droit de demander une augmentation du loyer conforme aux conditions du marché actuel. Même si un procès de démolition est intenté, le contrat de location étant en vigueur, le propriétaire a un intérêt juridique, donc il peut demander une augmentation du loyer.
De plus, intenter un procès de détermination du loyer pendant un procès de démolition n’a pas d’impact juridique négatif sur le processus du procès.
Y a-t-il un Délai de Prescription pour un Procès de Détermination du Loyer ?
Il n’y a aucun délai de prescription ou délai de déchéance pour un procès de détermination du loyer. Par conséquent, tant que le contrat de location est en vigueur et que les conditions pour intenter un procès de détermination du loyer sont réunies, le procès peut être intenté à tout moment.
Combien de Temps Dure un Procès de Détermination du Loyer ?
La durée d’un procès de détermination du loyer varie en fonction de la charge de travail du tribunal. En pratique, il dure généralement entre 1 et 2 ans.
Honoraires d’Avocat dans les Procès de Détermination du Loyer
Dans les procès de détermination du loyer, les honoraires d’avocat sont déterminés en fonction de la différence annuelle entre le montant du loyer brut et le montant du loyer brut payé la dernière période, conformément au tarif des honoraires minimaux des avocats. Cette différence est évaluée séparément en faveur du demandeur et du défendeur, et les honoraires d’avocat sont déterminés. Les honoraires déterminés ne peuvent être inférieurs à ceux fixés par le tribunal. Les honoraires d’avocat sont déterminés selon le tarif fixé par le Barreau de Turquie et sont à la charge de la partie qui a perdu le procès.
Dans les procès de détermination du loyer, les frais de justice sont proportionnels à la différence entre le nouveau montant mensuel du loyer déterminé et le montant du loyer existant.
La Médiation est-elle Obligatoire dans les Procès de Détermination du Loyer ?
À partir du 1er septembre 2023, il est devenu obligatoire de recourir à la médiation avant d’intenter des procès de détermination du loyer et de démolition. Cependant, cela ne concerne pas les procès intentés avant cette date.
Le processus de médiation obligatoire est en vigueur pour les nouveaux procès à partir des nouvelles dates, mais ne couvre pas les procès intentés précédemment. Toutefois, les parties peuvent choisir de recourir à la médiation de manière facultative pour les procès antérieurs. Pour que ce processus fonctionne, les deux parties doivent manifester une volonté d’accord.
Processus de Recouvrement Après un Procès de Détermination du Loyer
Les procès de détermination du loyer se concentrent sur la détermination du montant du loyer et ne contiennent qu’un jugement de détermination. Par conséquent, les décisions de détermination du loyer ne peuvent pas être exécutées par voie d’exécution sur jugement. Pour recouvrer le montant du loyer, une procédure juridique distincte doit être suivie.
Les décisions relatives à la détermination du loyer ne peuvent faire l’objet d’une exécution tant qu’elles ne sont pas définitives. Cependant, une fois définitives, une procédure d’exécution ordinaire sans jugement peut être lancée pour recouvrer le nouveau montant du loyer déterminé par le tribunal.
La détermination du loyer peut concerner des périodes antérieures, mais pour que les créances résultant de cette détermination soient assorties d’intérêts, la décision de détermination du loyer doit être définitive. Les intérêts commencent à courir après que la décision de détermination du loyer devient définitive.
(…) Le demandeur, dans son procès intenté le 10 mars 2015, a affirmé que le défendeur avait injustement contesté la procédure d’exécution qu’il avait lancée pour recouvrer la différence de loyer, demandant l’annulation de l’opposition, des dommages-intérêts pour opposition injustifiée et la démolition. Cependant, le demandeur a lancé la procédure d’exécution pour recouvrer la différence de loyer sans que la décision de détermination du loyer ne soit définitive. Par conséquent, le procès doit être rejeté, mais une décision a été rendue en poursuivant le jugement, ce qui nécessite une annulation (…) 3ème Chambre Civile 2017/7339 E., 2019/5407 K.
Réduction pour Ancien Locataire dans les Procès de Détermination du Loyer
La réduction pour ancien locataire est un type de réduction pris en compte par les tribunaux lors de la détermination du nouveau montant du loyer dans les procès de détermination du loyer, en tenant compte de l’équité. En pratique, cette réduction est fixée entre 15 et 20 % et est calculée sur le montant du loyer que le propriétaire pourrait obtenir si la propriété était louée à nouveau.
(…) Le tribunal doit établir un jugement de détermination en appliquant une réduction appropriée pour l’ancien locataire sur le montant brut du loyer déterminé par l’expert (…) 6ème Chambre Civile 2013/15573 E., 2014/6431 K.
Décisions Jurisprudentielles sur les Procès de Détermination du Loyer :
” (…) L’article 2 de la loi sur l’application et la forme d’application du Code des Obligations Turc, intitulé “effet rétroactif”, stipule que “les règles du Code des Obligations Turc relatives à l’ordre public et à la morale générale s’appliquent à tous les actes et transactions, quelle que soit leur date de réalisation”. La réglementation de l’article 344 du Code des Obligations Turc relative à l’augmentation des loyers est de nature protectrice des locataires et concerne l’ordre public.
Dans notre cas, la détermination du loyer a été demandée à partir du 01/08/2013, et le tribunal doit prendre en compte les principes susmentionnés et déterminer le loyer en fonction de l’indice des prix à la production sur douze mois publié par l’Institut National de Statistique. Cependant, la détermination du loyer basée sur l’équité et la justice n’est pas correcte, et la décision doit être annulée (…)” 6ème Chambre Civile 2014/945 E., 2014/11170 K.
”(…) Cependant, conformément au principe d’équité et de justice, les experts doivent tenir compte du loyer que l’on pourrait obtenir si la propriété était louée à nouveau et qui s’élève à 2.750 TL. Par conséquent, le juge doit accorder un loyer approprié en tenant compte du fait que le défendeur est un ancien locataire. Accorder un montant trop proche du loyer de marché n’est pas correct.
Le tribunal doit donc déterminer le loyer mensuel en appliquant une réduction appropriée sur le loyer que les experts ont indiqué comme pouvant être obtenu si la propriété était louée à nouveau, conformément à la décision d’unification des jurisprudences de la Cour de Cassation du 18.11.1964 n° 2/4.
Rendre une décision sans tenir compte de ces principes n’est pas approprié. Par conséquent, les objections d’appel sont fondées et la décision doit être annulée conformément à l’article 428 du Code de Procédure Civile (…)” 3ème Chambre Civile 2012/23194 E., 2013/312 K.
Pour plus d’aide ou de consultation à ce sujet, vous pouvez nous contacter.
Procès de Détermination du Loyer
