Kira Tespit Davası ve Şartları

KİRA TESPİT DAVASI NEDİR ?

Kira bedelinin tespiti davası ya da kira tespit davası, kira bedelinin arttırılmasını ya da indirilmesini hedefleyen bir dava türüdür. Yukarıda bahsettiğimiz üzere, irade serbestisi ilkesi gereğince taraflar kendi aralarında kira bedeli hususunda anlaşabilirler. Bu husus kural olarak sözleşmeyi ilk defa akdederken geçerlidir. Çünkü kira sözleşmesinin yenilenmesi bir diğer ifadeyle sözleşmenin uzaması halinde geçerli olacak yeni kira bedeli tamamen tarafların iradesine bağlı kılınmamıştır. Kanun koyucu birtakım özel düzenlemelerde bulunarak bu hususu hüküm altına alarak hem kiracıyı korumak hem de piyasa dengesinin bozulmasını engellemek istemiştir. Böylece uygulamada bilinen ismiyle kira bedelinin tespiti davası ile uzayan kira ilişkileri düzenleme alanı bulmuştur.

KİRA TESPİT DAVASI AÇMA ŞARTLARI

Uygulamada her koşulda kira bedelinin tespiti davası açılamaz. Bu davayı açmak için gerekli kriterler bulunmaktadır.

Kiralanan şey muhakkak konut veya çatılı işyeri olmalıdır. Kira konusu taşınır mal ise bu husus davaya konu olmayacaktır. Kira tespit davası konu bakımından birtakım sınırlamalara tabidir. Belirtmek gerekir ki, taşınır veya taşınmaz mal fark etmeksizin herhangi bir şeyi kira sözleşmesine konu edebilirsiniz ancak kira tespit davası açmanız her koşulda kabul edilmeyecektir.

Bedeli para karşılığında olan kira sözleşmesi mevcut olmalıdır. Somut davada geçerli bir kira sözleşmesinin bulunmalıdır. Ortada bir kira sözleşmesi yok ise kira tespit davası açmanız mümkün değildir. Kural olarak sözleşmenizin yazılı olması gerekmez ancak ispat hukuku bakımından kolaylık sağlaması açısından kira sözleşmesinin yazılı akdedilmesi daha lehinize olacaktır. Bununla birlikte kira sözleşmesiyle kararlaştırdığınız edim “para” cinsinden olmak zorundadır. Başka bir edim üzerinde anlaşmış iseniz bu davayı açmaya hukuken izin verilmeyecektir.

Taraflar yenilenen kira sözleşmesindeki kira bedelinin artışına dair bir anlaşma yapmamış olmalı ya da 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesi olmalıdır. Kural olarak taraflar kendi aralarında yeni kira yılında geçerli olacak kira bedelini belirleyebilir. Taraflar arasında belirlenen yeni kira artışı bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu sınırlamaya uyulması halinde sorun yoktur ve kira bedelinin tespiti davasının açılmasına gerek yoktur. Bununla birlikte 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesinin söz konusu olduğu durumlarda ise kural olarak yeni bedel hakim tarafından belirleneceği için kira tespit davası açılmalıdır.

Davacının bu davayı açmakta hukuki bir yararı bulunmalıdır. Davacının bu davayı açmakla hukuki yararının olup olmadığını hakim takdir edecektir. Bu şart kira sözleşmesinin 5 yıldan fazla olduğu durumlarda aranmaz.

KİRA TESPİT DAVASINDA KİRA BEDELİ NASIL BELİRLENİR ?

Uzayan dönemlere ilişkin kira bedeli durumun özelliğine göre belirlenir. Bu hususta farklı ihtimaller bulunmaktadır.
Taraflar arasında anlaşma var ise;
Kanun koyucu tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğunu hüküm altına almıştır. Taraflar kira sözleşmesinin uzadığı yıllar bakımından kira artış oranını belirlemekte tamamen sınırsız değillerdir. Bu sınır üretici fiyat endeksindeki artış oranıdır. Belirlenen oran üretici fiyat endeksini aşıyor ise bu orana çekilecektir. Üretici fiyat endeksi Türkiye İstatistik Kurumu tarafından ilan edilir.

Taraflar arasında anlaşma yok ise;
Taraflar kira yılının uzaması halinde yeni kira bedeli hususunda bir anlaşma yapmamışlar ise kira bedeli bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Hakimin belirleyeceği yeni kira bedelinin üst sınırını yine üretici fiyat endeksi oluşturacaktır. Hakkaniyet gerektirirse hakim üretici fiyat endeksinin altında bir artışa da hükmedebilir. Bu bağlamda üretici fiyat endeksinde düşüş yaşanması halinde hakim kira bedelini indirebilir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesi söz konusu ise;
Yenilenen kira sözleşmesine dair anlaşma olup olmadığına bakmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yıllık kira ilişkisinin sonunda yeni kira yılında geçerli olacak bedeli kural olarak hakim belirler. Kiralanan şeyin durumu ve üretici fiyat endeksindeki artış oranını göz önünde tutarak hakkaniyete uygun şekilde yeni kira bedeli belirlenir.

Yabancı para üzerinden kiralama yapılmış ise;
Kira bedeli yabancı para cinsinden kararlaştırılmış ise kural olarak beş yıl geçmedikçe bu bedel üzerinde değişiklik yapılamaz. Taraflar kendi aralarında aksini kararlaştıramaz. Yabancı paraya endeksli veya kıymetli madene endeksli olarak kararlaştırılan kira bedelleri hususunda da bu hüküm uygulanır. Ancak somut olayda zamanla aşırı ifa güçlüğü oluşması halinde bunu iddia eden taraf hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep edebilir. Ayrıntılı bilgi için https://ozansoylu.av.tr/ hukuk bürosunu ziyaret ederek gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış avukatlardan hukuki destek talep edebilirsiniz.

KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILIR ?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davalar kural olarak her zaman açılabilir. Bu dava türü açısından öngörülmüş herhangi bir hak düşürücü süre veya zamanaşımı süresi mevcut olmasa da süre unsurunun kararın geçerli olacağı tarih bakımından etkisi bulunmaktadır. Kira tespit davası yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce açılmış ise veya kirayı arttırma isteği bu süre içinde karşı tarafa yazılı halde bildirilmiş (ihtar) ise kira bedelinin tespiti davasında alınacak sonuç geriye etki edecektir. Böylece mahkemece belirlenen yeni kira bedeli bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanacaktır. Yani belirlenen kira bedeli beklenmeksizin geçerlilik kazanacaktır. Aksi durumlarda tespit davası sonucunda belirlenen kira bedeli bir sonraki kira yılında uygulanacaktır. Bir diğer deyişle yukarıdaki sürede açılmayan dava veya gönderilmeyen ihtarın etkisi zamansal bakımdan bir sonraki kira yılını beklemek olacaktır.

KİRA BEDELİ TESPİTİ DAVASINDA İHTAR

İhtar çekme kural olarak kira bedelinin tespiti davası şartlarından biri değildir. Ancak kiraya veren kira döneminin sona ermesine en az 30 gün kala yazılı ihtarda bulunursa mahkemece belirlenecek olan yeni kira bedeli yenilenen kira döneminin başından beri geçerli olacaktır. yani ihtarın etkisi yeni kira bedelinin geçerli olacağı tarihe yöneliktir.

KİRA TESPİT DAVASINI KİMLER AÇABİLİR ?
Kira bedelinin tespiti davası kiraya veren tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir. Kiralanan şeyin el değiştirmesi veya devredilmesi halinde de yeni malik ve kiracı bu davayı açabilir.

KİRA TESPİT DAVASI NEREDE AÇILIR ?
Kira bedelinin tespiti davasında görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI VE KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASI ARASINDAKİ FARKLAR

Kira sözleşmesi yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve daha sonradan ortaya çıkan birtakım olağanüstü olaylar gündeme gelebilir. Bu durumda bir tarafın bu sözleşmeyi ifa etmeye devam etmesi onun açısından hakkaniyete uygun olmayabilir. Aşırı ifa güçlüğü yaşanan böyle durumlarda bu güçlüğe düşen taraf kira sözleşmesinin yeni koşullara uyarlanmasını mahkemeden talep edebilir. Bu davanın kira bedeli tespiti davasından ayıran en önemli unsur hakimin yeni kira bedelini tayin ederken TÜFE gibi unsurlara bağlı kalmayacağıdır. Uygulamada en çok taşınmazın değerinin aşırı miktarda artması veya düşmesi durumunda taraflarca kira bedelinin uyarlanması için mahkemeye başvurulduğu gözlenmektedir. Taşınmazın bulunduğu yerdeki veya davalının yerleşim yerindeki Sulh hukuk Mahkemesi bu dava açısından görevli ve yetkilidir. Kural olarak herhangi bir süreye tabi olmadan bu dava açılabilir ve ihtar zorunluluğu içermez. Kira bedeli tespit davasından ayıran diğer bir husus ise kira bedelinin uyarlanması davasının tüm taşınır ve taşınmazlar açısından geçerli olmasıdır.

Bu bağlamda kira bedelinin uyarlanması davası açma şartları;
Kira sözleşmesi yapıldığı sırada mevcut olmayan, öngörülemeyen ve öngörülmesi de mümkün olamayan olağanüstü bir durum mevcut olmalıdır.
Bu olağanüstü hal borçludan kaynaklanmamalıdır.
Olağanüstü hal sebebiyle taraflardan ifanın beklenmesinin dürüstlük kuralına aykırı olacak şekilde borçlu aleyhine durumlar değişmiş olmalıdır.
Borçlu borcunu ya hiç ifa etmemiş olmalıdır ya da haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.