Свяжитесь с нами +90 537 430 75 73

Определение Арендной Платы в Турции

Иск о Определении Арендной Платы

Когда заключают договор аренды, стороны обычно могут свободно установить арендную плату. Однако, поскольку расторжение арендных договоров на жилые и крытые коммерческие помещения арендодателем связано с определенными условиями, сохранение предыдущей платы может быть несправедливым в обновленных арендных периодах. Поэтому в обновленных арендных периодах возникает концепция определения арендной платы.

В этой статье мы рассмотрим условия подачи иска об определении арендной платы, процесс и последствия иска.

Что Такое Определение Арендной Платы?

Согласно Турецкому Гражданскому Кодексу, стороны могут свободно увеличивать арендную плату в пределах изменения потребительского ценового индекса за предыдущий арендный год. Однако в некоторых случаях арендную плату должен установить суд. Этот юридический процесс называется определением арендной платы.

(…) Нет споров по поводу договора аренды, начавшегося 19/02/2013 и заключенного на один год. В статье 6 договора аренды предусмотрено, что по истечении срока аренды арендная плата будет увеличена средним значением индексов ТЕФЕ и ТЮФЕ. Несмотря на отсутствие в договоре положения об увеличении платы (…) 3-я Гражданская Палата, 2018/2245 Е., 2018/5591 К.

На Каких Условиях Подается Иск об Определении Арендной Платы?

Для подачи иска об определении арендной платы необходимо выполнение следующих условий:

Между сторонами должен существовать действующий договор аренды; должно пройти 5 лет; в договоре аренды не должно быть положения о том, как будет происходить увеличение арендной платы в обновленных арендных периодах; истец должен иметь юридический интерес в определении арендной платы.

 

(…) Эта ситуация создает серьезную угрозу для истца в связи с увеличением арендной платы сверх предусмотренного, вызывая неуверенность в том, какой будет и как будет выплачиваться арендная плата. Из-за этой угрозы истец оказался в состоянии неуверенности по поводу размера арендной платы, которую он должен будет платить. Поэтому, не получив своевременного положительного ответа на свое заявление об урегулировании вопроса арендной платы, он подал настоящий иск, чтобы прекратить этот причиняющий ущерб статус-кво и избавиться от состояния неуверенности в своем юридическом положении.
Таким образом, подача данного иска об определении арендной платы представляет собой законный интерес истца-арендатора.
Соответственно, постановление местного суда об отказе от отмены решения, в котором указывается на отсутствие юридического интереса истца (арендатора) в подаче иска об определении арендной платы, является правильным с точки зрения закона и процедуры (…) Общая Ассамблея Гражданского Суда 2010/3-119 Е., 2010/159 К.

Как Определяется Новая Арендная Плата?

При определении новой арендной платы суд учитывает следующие моменты:

Изменение Индекса Потребительских Цен (ИПЦ): Среднее значение ИПЦ за двенадцать месяцев предыдущего года используется в качестве критической ссылки для определения арендной платы. Изменение ИПЦ важно для понимания влияния инфляции на арендную плату. Для арендной платы за жилые помещения, договоры аренды, применяемые в период с 2/7/2023 по 1/7/2024 (включительно), не могут превышать двадцать пять процентов от арендной платы предыдущего года. Если среднее значение ИПЦ за двенадцать месяцев предыдущего года менее двадцати пяти процентов, применяется это изменение. Это правило также применяется к долгосрочным договорам аренды. Договоры, превышающие эти пределы, недействительны в части превышения.

Состояние Арендуемой Недвижимости: Учитывается местоположение, физическое состояние, назначение использования и окружающие факторы. Хорошо ухоженная, современная и функциональная недвижимость оценивается по более высокой арендной плате.

Рыночная Арендная Плата: Рассматриваются арендные ставки аналогичных объектов недвижимости. Учитываются рыночные арендные ставки в том же районе.

Справедливость: Суд принимает во внимание справедливость при рассмотрении исков об определении арендной платы. Это часто включает “скидку для старого арендатора”. Суды могут предоставить скидку в размере 15-20% для старого арендатора в случае, если недвижимость свободна.

(…) Независимо от того, достигли ли стороны соглашения по этому вопросу или нет, в аренде на срок более пяти лет или обновляемой через пять лет, арендная плата для нового арендного года определяется судом с учетом индекса роста цен производителей, состояния арендованного имущества и аналогичных арендных ставок, с учетом справедливости. В арендных годах, следующих за каждым пятилетним периодом, арендная плата, установленная таким образом, может быть изменена в соответствии с принципами, изложенными в предыдущих пунктах.
В рассматриваемом деле, поскольку пятилетний срок не истек на момент начала аренды в 2012 году, арендная плата должна быть определена с увеличением на основе 12-месячного ИПЦ за ДЕИ без уменьшения ниже последней уплаченной суммы. Установление арендной платы на основе справедливости и правосудия является ошибочным.
Решение по этому вопросу должно быть отменено (…) 6-я Гражданская Палата 2015/167 Е., 2015/1851 К.

Можно ли Подать Иск об Определении Арендной Платы до 5 Лет?

Стороны могут подать иск об определении арендной платы в любое время до или после 5 лет. Отрицательным моментом подачи иска до 5 лет является то, что судья определяет новую арендную плату без учета рыночной ставки.

В одном из решений Кассационного Суда указано, что арендная плата не может быть определена до истечения 5 лет, и, в отсутствие положения об увеличении, суд отказал в иске об определении арендной платы (3HD, 2018/2245 Е. 2018/5591 К., 22.05.2018).

Согласно этому решению Кассационного Суда, даже при отсутствии условия об увеличении стороны могут вынести вопрос об арендной плате на рассмотрение суда. В случае спора арендная плата должна быть определена судом, поскольку между сторонами нет установленной арендной платы.

Требуется ли Предварительное Уведомление для Подачи Иска об Определении Арендной Платы?

Предварительное уведомление не является предварительным условием для подачи иска об определении арендной платы. Следовательно, если условия подачи иска выполнены, иск может быть подан без предварительного уведомления. Однако, если уведомление направляется в соответствии с пунктом 345/2 Турецкого Гражданского Кодекса, это может дать арендодателю важное преимущество.

(…) В рассматриваемом случае установлено, что стороны договорились об ежегодном увеличении арендной платы и имеется подразумеваемое соглашение о повышении арендной платы. Поскольку между сторонами существует фактическое применение ежегодного увеличения арендной платы, иск об определении арендной платы может быть подан в любое время без предварительного уведомления (…) 3-я Гражданская Палата 1999/5017 Е., 1999/5904 К.

 

Предварительное уведомление должно быть направлено арендатору не менее чем за тридцать дней до окончания срока аренды. Уведомление может быть направлено в соответствии с положениями Закона о Нотификациях или через нотариуса, но это не обязательно. Арендодатель может направить предварительное уведомление арендатору удобным способом, но оно должно быть письменным и своевременным.

Что Такое Обратный Иск об Определении Арендной Платы?

Обратный иск об определении арендной платы – это иск, поданный арендодателем, который уведомил арендатора о повышении арендной платы за новый арендный период не позднее чем за тридцать дней до начала нового периода аренды.

В этих условиях, поданный до конца нового арендного периода иск будет связывать арендатора арендной платой, установленной судом, с начала нового арендного периода.

Если в договоре аренды есть положение о повышении арендной платы в новом арендном периоде, арендная плата, установленная судом в иске, поданном до конца нового периода, также будет действовать с начала этого нового периода.

Если иск подан не в сроки, указанные в Турецком Гражданском Кодексе, решение будет вступать в силу только в следующем арендном периоде.

(…) Не утверждается, что предварительное уведомление было направлено ответчику до подачи иска. Таким образом, поскольку предварительное уведомление не было отправлено за тридцать дней до начала периода аренды 01.01.2013, истец может требовать определения арендной платы с начала периода 01.01.2014. Суд должен запросить у истца, хочет ли он определить арендную плату с периода, начавшегося с 01.01.2014, и, если да, принять решение по существу иска. В противном случае иск должен быть отклонен. Отклонение иска в письменной форме является неправильным.
Решение должно быть отменено (…) 6-я Гражданская Палата 2014/6864 Е., 2015/2267 К.

 

Процедура в Иске об Определении Арендной Платы

Иск об определении арендной платы не может быть подан как исковое заявление с неопределенным требованием или частичное заявление. Также в этом иске не применяется институт исправления иска. Следовательно, сторона, подающая иск об определении арендной платы, должна в начале иска четко, определенно и точно указать процент увеличения и желаемую арендную плату. В ходе судебного процесса увеличение арендной платы невозможно. Кроме того, обязанность по предоставлению информации о аналогичных арендах и состоянии арендованного имущества также лежит на стороне, подающей иск.

Кто Может Подать Иск об Определении Арендной Платы?

На практике иск об определении арендной платы обычно подает арендодатель. Однако арендатор также может подать этот иск без юридических препятствий. В иске об определении арендной платы можно также потребовать снижение арендной платы. Кроме того, собственник и арендодатель могут быть разными лицами. В таком случае Кассационный Суд признает, что собственник также может подать иск.

Если в договоре аренды указано несколько арендодателей, они считаются обязательными соистцами и должны подать иск совместно. Это необходимо, поскольку решение по иску об определении арендной платы может затрагивать всех арендодателей.

 

Какой Суд Компетентен и Полномочен Рассматривать Иск об Определении Арендной Платы?

Компетентный суд по иску об определении арендной платы – это Мировые Гражданские Суды, уполномоченные рассматривать все споры, возникающие из арендных отношений.

Полномочный суд – это суд по месту жительства ответчика или суд по месту исполнения договора. В случае договора, в котором участвуют торговцы и государственные юридические лица, полномочен суд, указанный в договоре.

(…) Мировой Гражданский Суд установил, что в делах об изменении условий договора компетентным судом является Ассизе Гражданский Суд, что невозможно изменить предмет иска путем исправления, что иск на момент подачи не был иском об определении арендной платы и не мог быть таковым после исправления, и что иск является типичным делом об изменении условий договора, поэтому рассмотрение дела относится к компетенции Ассизе Гражданского Суда (…)

Иск был подан с требованием об изменении условий аренды, однако после исправления было заявлено требование об определении арендной платы. Согласно содержанию дела, спор касается требования об определении арендной платы, и компетентным судом является Мировой Гражданский Суд. Согласно вышеуказанному законодательству, Мировой Гражданский Суд является исключительно компетентным для рассмотрения дела.
РЕШЕНИЕ: По вышеуказанным причинам, в соответствии с статьями 21 и 22 Закона № 6100 о Гражданском Судопроизводстве, Мировой Гражданский Суд определен как СУД ПО ПОДСУДНОСТИ. Решение принято единогласно 06.10.2015 (…) 20-я Гражданская Палата 2015/3725 Е., 2015/8518 К.

Что Происходит в Результате Иска об Определении Арендной Платы?

В результате иска об определении арендной платы с учетом аналогичной арендной платы устанавливается новая арендная плата и принимается решение о плате, действующей в определенный период.

Можно ли Подать Иск об Определении Арендной Платы и Иск о Выселении Одновременно?

Пока иски о выселении не будут решены окончательно, договор аренды остается в силе. В таком случае можно подать иск об определении арендной платы до окончания иска о выселении. Кроме того, учитывая возможность отказа в иске о выселении, можно подать иск об определении арендной платы одновременно с иском о выселении. На практике, при подаче иска об определении арендной платы или направлении уведомления, сохраняются права по вопросу выселения.

Примечание: Для подачи иска об определении арендной платы и иска о выселении одновременно необходимо доказать, что потребность в выселении реальна и обязательна. В противном случае иск о выселении будет отклонен.

Можно ли Увеличить Арендную Плату, Пока Продолжается Иск о Выселении?

Пока действует договор аренды, у арендодателя есть право требовать увеличения арендной платы в соответствии с текущими рыночными условиями. Несмотря на подачу иска о выселении, договор аренды продолжает действовать, поэтому у арендодателя есть юридический интерес и право требовать увеличения арендной платы.

Кроме того, с точки зрения судебного процесса, подача иска об определении арендной платы во время рассмотрения иска о выселении юридически допустима.

 

Существует ли Срок Давности для Подачи Иска об Определении Арендной Платы?

Для подачи иска об определении арендной платы не существует срока давности или ограничительного срока. Следовательно, иск может быть подан в течение всего срока действия договора аренды и при наличии условий для подачи иска об определении арендной платы.

Сколько Времени Занимает Иск об Определении Арендной Платы?

Длительность рассмотрения иска об определении арендной платы зависит от нагрузки суда. На практике обычно известно, что такие дела продолжаются от 1 до 2 лет.

Гонорар Адвоката в Делах об Определении Арендной Платы

В делах об определении арендной платы гонорар адвоката рассчитывается в соответствии с Минимальным Тарифом Адвокатских Вознаграждений как разница между брутто арендной платой, определенной в результате иска, и последней уплаченной брутто арендной платой за год. Эта разница оценивается отдельно в пользу истца и ответчика, и определяется гонорар адвоката. Установленный гонорар не может быть ниже установленного судом. Гонорар адвоката определяется в соответствии с тарифом, установленным Турецкой Коллегией Адвокатов, и возлагается на сторону, проигравшую дело.

В исках об определении арендной платы сбор взимается пропорционально разнице между вновь установленной ежемесячной арендной платой и существующей арендной платой.

Обязательно ли Посредничество в Делах об Определении Арендной Платы?

С 1 сентября 2023 года для подачи исков об определении арендной платы и выселении обязательна подача заявления на посредничество. Однако это не касается дел, поданных до этой даты.

Процедура обязательного посредничества применима к искам, поданным с новых дат, и не распространяется на ранее поданные иски. Однако стороны могут по своему желанию обратиться к посредничеству по уже поданным искам. Для того чтобы этот процесс работал, необходимо, чтобы обе стороны выразили готовность к соглашению.

Процесс Исполнительного Производства После Иска об Определении Арендной Платы

Иски об определении арендной платы направлены на установление арендной платы и содержат только решение об определении. Поэтому решения об определении арендной платы не могут быть исполнены в принудительном порядке. Для взыскания арендной платы необходим отдельный судебный процесс.

Решения об определении арендной платы не могут быть переданы на исполнительное производство до их окончательного решения. Однако после окончательного решения можно начать исполнительное производство без судебного приказа по установленной судом новой арендной плате.

Определение арендной платы может относиться к прошлым периодам, но для начисления процентов на суммы, установленные в результате этого определения, решение должно быть окончательным. Проценты по искам об определении арендной платы начинают начисляться после окончательного решения.

(…) Истец подал иск 10 марта 2015 года, утверждая, что ответчик неправомерно возразил против исполнительного производства по взысканию арендной платы, начатого в отношении него для взыскания разницы в арендной плате. Истец требует аннулирования возражения, присуждения компенсации за отказ в исполнении и выселения арендованного имущества. Однако истец начал исполнительное производство для взыскания разницы в арендной плате до окончательного решения об определении арендной платы. Следовательно, иск должен был быть отклонен, но суд продолжил разбирательство по существу, что привело к отмене решения (…) 3-я Гражданская Палата Дело: 2017/7339 Решение: 2019/5407

Скидка для Старого Арендатора в Иске об Определении Арендной Платы

Скидка для старого арендатора – это вид скидки, учитываемый судами при установлении новой арендной платы в исках об определении арендной платы с учетом справедливости. На практике эта скидка составляет 15-20% и рассчитывается на основе арендной платы, которую арендодатель мог бы получить за недвижимость в свободном состоянии.

(…) Суд должен установить арендную плату с учетом скидки для старого арендатора, предложенной экспертом, и установить справедливое решение. Решение суда в этом отношении неправильно, и оно должно быть отменено (…) 6-я Гражданская Палата 2013/15573 Е. 2014/6431 К.

Прецедентные Решения по Искам об Определении Арендной Платы:


” (…) Согласно статье 2 Закона о Введении в Действие и Применении Турецкого Гражданского Кодекса, под названием “Обратная Сила”, “положения Турецкого Гражданского Кодекса, касающиеся общественного порядка и общей морали, применяются ко всем действиям и сделкам независимо от даты их совершения”. Статья 344 Турецкого Гражданского Кодекса, регулирующая увеличение арендной платы, является защитной по отношению к арендаторам и касается общественного порядка.

В нашем случае иск о определении арендной платы подан с 01.08.2013 года, и суд должен учитывать вышеуказанные принципы и положения, признавая, что иск касается периода с индексом, и установить арендную плату в соответствии с 12-месячным индексом ПЦП Государственного Института Статистики. Установление арендной платы на основе справедливости является неправильным, и решение должно быть отменено (…)” 6-я Гражданская Палата 2014/945 Е., 2014/11170 К.


”(…) Однако, в соответствии с принципом справедливости, при определении арендной платы экспертами необходимо учитывать арендную плату в размере 2750 турецких лир, которую можно было бы получить, если бы имущество было свободно. Поэтому судья должен установить справедливую арендную плату, учитывая, что ответчик является старым арендатором. Однако установление платы, близкой к пустой аренде, неправильно.

В таком случае суд должен установить арендную плату, применив соответствующую скидку к арендной плате, установленной экспертами для свободного арендуемого имущества, в соответствии с принципом “ограничения”, изложенным в Решении Объединенного Пленума Верховного Суда от 18.11.1964, № 2/4.

Не установление арендной платы с учетом вышеуказанных принципов является ошибочным. По этим причинам апелляционные возражения обоснованы, и решение должно быть отменено в соответствии со статьей 428 Закона о Гражданском Судопроизводстве (…)” 3-я Гражданская Палата 2012/23194 Е., 2013/312 К.


Для дополнительной помощи или консультации свяжитесь с нами по этой ссылке.

Консультация

Иск об Определении Арендной Платы

Yazıyı paylaşın: