Определение

Строительный договор можно определить как договор, в котором подрядчик обязуется построить и передать всю или часть конструкции за вознаграждение, принимая на себя риск.

Договор о строительстве в обмен на долю земельного участка можно определить как договор, обязывающий обе стороны, в котором подрядчик обязуется построить объект на земельном участке, принадлежащем заказчику, в обмен на передачу доли в этом участке.

Согласно этому договору, подрядчик обязан завершить строительство и передать независимые части конструкции заказчику – владельцу участка. Если заказчик выплачивает вознаграждение, то выплачиваемая сумма заменяет долю земельного участка.

Просрочка подрядчика и условия строительных договоров

Просрочка подрядчика

Обязательство подрядчика заключается в завершении строительства в соответствии с условиями договора и его передаче в установленный срок. Чтобы обязательство подрядчика считалось выполненным, работа должна быть завершена в соответствии с Законом о планировании застройки и регламентами, получив разрешение на строительство, и передана в владение заказчику.

Условия просрочки подрядчика в строительных договорах

Согласно статье 117 Турецкого обязательственного кодекса, должник, на которого распространяется просроченное обязательство, попадает в просрочку по уведомлению кредитора. Однако дополнительно необходимо, чтобы исполнение обязательства не было невозможно, и кредитор был готов принять исполнение.

Обязательство подрядчика к оплате

Согласно статье 90 Турецкого обязательственного кодекса, если срок исполнения не установлен сторонами или не вытекает из особенностей правового отношения, каждое обязательство становится подлежащим исполнению с момента его возникновения. Однако в строительных договорах обязательство не возникает в момент его создания, поэтому для определения срока его исполнения необходимо установить дату.

Если в договоре не установлен момент подлежащего исполнения обязательства, статья 90 ТБК не применяется, однако это не дает подрядчику право на произвольное исполнение обязательства.

В договорах на строительство или договорах на строительство в обмен на долю земельного участка, где не указан срок исполнения, устанавливается разумный срок, объективно оценивая все условия. В конце установленного срока обязательство не становится автоматически подлежащим исполнению; для этого требуется уведомление подрядчика заказчиком.

Возможность исполнения обязательства по передаче

Одним из условий просрочки подрядчика является возможность исполнения обязательства на дату срока. Если исполнение невозможно, то просрочка не наступает. Невозможность исполнения означает, что существующее обязательство не может быть исполнено принудительно через судебное разбирательство.

Однако, если должник способен исполнить обязательство по своему желанию, но кредитор не может обеспечить его исполнение, невозможность исполнения отсутствует. Невозможность исполнения также может быть юридической. Например, объявление участка под застройку зоной охраняемой территории является юридической невозможностью.

Неисполнение обязательства по передаче строительства

Основное условие для признания просрочки подрядчика – неисполнение обязательства, то есть непередача строительства заказчику. Если строительство передано с недостатками, подрядчик все равно считается в просрочке, если заказчик не принимает частичное исполнение.

Чтобы обязательство считалось исполненным, строительство должно быть передано заказчику без недостатков. Если подрядчик передал строительство с незначительными недостатками, заказчик не может отказаться от принятия исполнения.

В этом случае заказчик должен использовать положения о гарантиях против недостатков вместо положений о расторжении договора. Важно различать неполную работу и дефектную работу. Если несоответствие договора можно исправить без повреждения существующих работ, это неполная работа; если несоответствие требует повреждения ранее выполненной работы, это дефектная работа.

Уведомление заказчика

Подрядчик, являющийся должником, может попасть в просрочку только по уведомлению кредитора-заказчика о просрочке. Это положение регулируется статьей 117 ТБК. В уведомлении должно быть указано требование заказчика о завершении и передаче строительства.

Если в договоре не указано иное, уведомление может быть сделано устно или письменно. Однако, чтобы избежать возможных споров в будущем, лучше сделать это через нотариуса. Если обе стороны являются коммерческими организациями, согласно статье 18/3 Турецкого торгового кодекса, уведомление должно быть сделано через нотариуса, заказное письмо, телеграмму или с использованием безопасной электронной подписи через зарегистрированную электронную почту.

Хотя в законе указано, что уведомление должно быть сделано одним из указанных способов, неясно, является ли это требованием действительности или доказательным требованием.

Если это требование действительности, уведомление, сделанное с нарушением этого требования, не будет иметь юридической силы. Если это доказательное требование, недействительность уведомления не будет актуальной, но доказательства будут ограничены.

В пояснительной записке к закону указано, что форма в правиле не является требованием действительности, а является доказательным требованием. Основанием для этого является отсутствие обоснования для требования действительности и быстрое развитие технологий. Следовательно, форму, указанную в правиле, следует рассматривать как доказательное требование.

Отсутствие препятствий для просрочки подрядчика

Строительный договор является двусторонним обязательством. Подрядчик может отказаться от исполнения своего обязательства, сославшись на невозможность исполнения, согласно статье 98 ТБК.

«В двустороннем обязательстве, если одна сторона не может исполнить свое обязательство и особенно в случае банкротства или наложения ареста на имущество другой стороны, что приводит к опасности утраты права другой стороны, эта сторона может отказаться от исполнения своего обязательства до тех пор, пока исполнение обязательства не будет обеспечено». Согласно этому положению, подрядчик может обратиться к указанной статье в случае, если исполнение обязательства по передаче доли земельного участка или вознаграждения по договору становится опасным.

Если после заключения договора исполнение обязательства заказчиком становится опасным, требование подрядчика о выполнении строительства становится несправедливым. В этом случае подрядчик может потребовать от заказчика обеспечение и только после этого выполнить свое обязательство по строительству.

Если заказчик предоставляет необходимое обеспечение, право на отказ, заявленное подрядчиком, прекращается. Однако подрядчик должен соблюсти некоторые условия, чтобы избежать просрочки, используя это право. В частности, подрядчик должен исполнить свое обязательство раньше заказчика, а неспособность заказчика к исполнению должна наступить после заключения строительного договора.

Признание заказчика банкротом, заявление о мировом соглашении, долговая задолженность, прекращение платежей являются признаками неспособности к исполнению. В этих случаях неспособность заказчика к исполнению очевидна, и подрядчик может избежать просрочки, используя это право. Основная цель положения – предоставить подрядчику право отказаться от исполнения своего обязательства в случае опасности для исполнения обязательства заказчика.

Согласно договору, заключенному между подрядчиком и заказчиком, могут быть предусмотрены промежуточные платежи. Таким образом, подрядчик может обеспечить финансирование строительства. Например, могут быть установлены промежуточные платежи за достигнутые этапы строительства.

Также в договорах на строительство в обмен на долю земельного участка могут быть предусмотрены промежуточные платежи по передаче доли земельного участка. Если заказчик не выполняет промежуточные платежи, подрядчик может использовать это право и отказаться от исполнения своего обязательства. Таким образом, подрядчик сможет избежать просрочки в случае невыполнения обязательств заказчиком.