Определение Арендной Платы в Турции
Дело об установлении арендной платы
При заключении договора аренды стороны обычно могут свободно определить арендную плату. Однако, поскольку расторжение договора аренды жилого помещения и крытых коммерческих помещений арендодателем связано с определенными условиями, сохранение предыдущей арендной платы в новых арендных периодах может быть несправедливым. Таким образом, возникает необходимость определения арендной платы в новых арендных периодах, что называется установлением арендной платы.
В этой статье мы рассмотрим прецедентные решения, условия, процесс, процедуры и результаты дела об установлении арендной платы.
Что такое установление арендной платы?
Согласно статье 344 Турецкого Кодекса обязательств, стороны могут свободно увеличивать арендную плату в пределах изменения индекса потребительских цен за предыдущий арендный год. Однако в некоторых случаях арендная плата должна быть установлена судом. Этот правовой процесс называется установлением арендной платы.
(…) По арендному договору, начавшемуся 19.02.2013 и сроком на один год, нет разногласий. В статье 6 арендного договора указано, что по окончании срока договора арендная плата будет увеличиваться в соответствии со средним значением ТЕФЕ-ТЮФЕ. Несмотря на то, что в арендном договоре нет положения о повышении (…) 3-я гражданская палата 2018/2245 Е. , 2018/5591 К.
При каких условиях можно подать иск об установлении арендной платы?
Чтобы подать иск об установлении арендной платы, необходимо выполнить следующие условия:
Между сторонами должен быть действительный договор аренды; должен истечь пятилетний срок; в арендном договоре не должно быть положения о том, как будет производиться повышение арендной платы в новых арендных периодах; и у истца должна быть юридическая заинтересованность в установлении арендной платы.
(…) Эта ситуация представляет собой серьезную угрозу для истца в связи с повышением арендной платы, которое предполагается быть выше ожидаемого, что приводит к неопределенности относительно размера и выплат арендной платы. В связи с этой угрозой истец испытывает сомнения относительно размера арендной платы, которую он должен платить. Поэтому он подал настоящий иск с целью устранить эту неопределенность и защитить свои права.
Таким образом, у истца (арендатора) есть заинтересованность в подаче иска об установлении арендной платы.
Следовательно, решение местного суда, что у истца (арендатора) нет юридической заинтересованности в подаче иска об установлении арендной платы, является обоснованным (…) Общая Ассамблея Гражданских Дел 2010/3-119 Е. , 2010/159 К.
Как определяется новая арендная плата?
Суд при определении новой арендной платы учитывает следующие факторы:
Изменение Индекса потребительских цен (CPI): CPI – это показатель, измеряющий изменение потребительских цен в экономике с течением времени. В Турции ставки повышения арендной платы обычно рассчитываются на основе CPI.
При определении годового уровня повышения арендной платы используется средний показатель CPI за двенадцать месяцев, опубликованный Турецким статистическим институтом (TUIK). Этот показатель служит ориентиром при установлении ставки повышения арендной платы, указанной в договоре аренды.
Например, если средний показатель CPI за двенадцать месяцев, опубликованный TUIK, составляет 62%, то новая арендная плата будет увеличена с учетом этого показателя. В соответствии с законом, вступившим в силу в 2020 году, годовой уровень повышения арендной платы для жилых помещений ограничен средним показателем CPI за двенадцать месяцев. Это регулирование введено с целью защитить арендаторов от чрезмерного повышения арендной платы.
Состояние арендованного имущества: Учитываются местоположение, физическое состояние, целевое назначение и окружающие факторы недвижимости. Хорошо ухоженные, современные и удобные объекты обычно оцениваются по более высокой арендной плате.
Рыночная арендная плата: Также исследуются и оцениваются арендные ставки других объектов с аналогичными характеристиками. Учитываются рыночные арендные ставки в том же районе.
Справедливость: Суд учитывает справедливость при рассмотрении дел об установлении арендной платы. Это включает в себя так называемую “скидку для старых арендаторов”. Суды могут предоставить арендаторам скидку от 15 до 20% на арендную плату, если арендуемое помещение пустует.
(…) Независимо от того, достигнуто ли соглашение по этому вопросу между сторонами, в договорах аренды сроком более пяти лет или после пяти лет и по окончании каждого последующего пятилетнего периода, арендная плата на новый арендный год определяется судом с учетом индекса цен производителей, состояния арендованного имущества и рыночных арендных ставок, и должна быть справедливой. Арендная плата, определенная таким образом на каждый пятилетний период, может изменяться в соответствии с принципами, изложенными в предыдущих абзацах.
В данном случае, поскольку с момента начала аренды не истек пятилетний срок, арендная плата должна быть определена с увеличением на 12-месячный индекс цен производителей DİE, не снижаясь ниже последней уплаченной суммы, а не на основе справедливости и благоразумия.
Решение должно быть отменено по этой причине (…) 6-я гражданская палата 2015/167 Е. , 2015/1851 К.
Можно ли подать иск об установлении арендной платы до истечения 5 лет?
Стороны могут подать иск об установлении арендной платы в любое время до или после истечения 5 лет. Недостаток подачи иска до истечения 5 лет заключается в том, что судья определяет новую арендную плату без учета рыночной стоимости.
В одном из своих решений Верховный суд отменил решение суда, отказавшего в иске об установлении арендной платы по причине истечения 5 лет и отсутствия положения о повышении (3HD, 2018/2245 Основное 2018/5591 Решение от 22.05.2018)
Согласно этому решению Верховного суда, стороны могут передать вопрос об установлении арендной платы в суд, даже если нет условия о повышении. В случае спора арендная плата должна быть определена судом, так как между сторонами нет определенной суммы арендной платы.
Необходимо ли уведомление для подачи иска об установлении арендной платы?
Уведомление не является предварительным условием для подачи иска об установлении арендной платы. Таким образом, иск об установлении арендной платы можно подать без предварительного уведомления, если выполнены условия для подачи иска. Однако уведомление может дать арендодателю важное преимущество в соответствии со статьей 345/2 Турецкого Кодекса обязательств.
(…) В данном случае установлено, что стороны договорились о ежегодном повышении арендной платы и существует неявное согласие относительно повышения арендной платы. Поскольку между сторонами существует фактическая практика ежегодного повышения арендной платы, иск об установлении арендной платы можно подать без предварительного уведомления (…) 3-я гражданская палата 1999/5017 Е., 1999/5904 К.
Уведомление должно быть отправлено арендодателем не менее чем за тридцать дней до окончания срока аренды. Уведомление не обязательно должно быть отправлено в соответствии с положениями Закона о те.блигации или через нотариуса. Арендодатель может направить уведомление арендатору любым подходящим способом, однако оно должно быть письменным и своевременным.
Что такое ретроактивный иск об установлении арендной платы?
Ретроактивный иск об установлении арендной платы подается арендодателем, который направляет арендатору письменное уведомление об увеличении арендной платы не позднее чем за тридцать дней до начала нового арендного периода.
При таких условиях иск, поданный до окончания нового арендного периода, будет действовать с начала этого нового арендного периода с арендной платой, установленной судом.
Если в договоре аренды содержится положение об увеличении арендной платы в новом арендном периоде, то арендная плата, установленная судом, будет действовать с начала этого нового периода при подаче иска до его окончания.
Если иск подан с нарушением сроков, указанных в Турецком Кодексе обязательств, решение вступит в силу только в следующем арендном периоде.
(…) Не было заявлено, что ответчику было направлено уведомление перед подачей иска. В этом случае, поскольку уведомление не было направлено за тридцать дней до начала периода, за который запрашивается установление арендной платы, истец может требовать установления арендной платы для периода, начинающегося с 01.01.2014. Суд должен спросить истца, хотят ли они установить арендную плату для периода, начинающегося с 01.01.2014, и если да, то продолжить рассмотрение дела по существу, в противном случае отказать в иске. Однако суд продолжил рассмотрение дела и вынес решение, что является ошибкой.
Решение должно быть отменено по этой причине (…) 6-я гражданская палата 2014/6864 Е., 2015/2267 К.
Процедура в делах об установлении арендной платы
Дело об установлении арендной платы не может быть подано как иск о неопределенном требовании или частичный иск. Кроме того, институт исправления не применяется в этом деле. Поэтому сторона, подающая иск об установлении арендной платы, должна точно, четко и окончательно указать процент увеличения и требуемую арендную плату в начале дела. В ходе судебного разбирательства невозможно изменить сумму арендной платы. Кроме того, обязанность представить суду информацию о сопоставимых арендных ставках и о состоянии арендуемого имущества лежит на стороне, подающей иск.
Кто может подать иск об установлении арендной платы?
Иск об установлении арендной платы обычно подает арендодатель. Однако, арендатор также может подать этот иск, так как нет юридических препятствий. В иске об установлении арендной платы также можно потребовать снижения арендной платы. Кроме того, собственник и арендодатель могут быть разными лицами. В этом случае Верховный суд признает право собственника подавать иск.
Если в арендном договоре указано несколько арендодателей, они должны выступать в качестве обязательных соистцов и подавать иск вместе. Это необходимо, так как дело об установлении арендной платы может затронуть всех арендодателей.
Какой суд имеет юрисдикцию и компетенцию в делах об установлении арендной платы?
Суд, имеющий юрисдикцию в делах об установлении арендной платы, это Мировой суд, который рассматривает все споры, вытекающие из арендных отношений.
Компетентным судом является суд по месту жительства ответчика или суд по месту исполнения договора. В случае, если договор заключен с участием коммерсантов и государственных юридических лиц, компетентным судом является суд, указанный в договоре.
(…) Мировой суд постановил, что “на момент подачи иска суд, имеющий юрисдикцию по делам об изменении арендной платы, – это Суд первой инстанции, иск о неопределенном требовании не может быть подан, иска о повышении арендной платы быть не может, поскольку это типичный иск об изменении, и юрисдикция принадлежит суду первой инстанции…”, решение было принято, не подав апелляцию (…)
Иск был подан с требованием об изменении арендной платы, но впоследствии был изменен на установление арендной платы.
В соответствии с делом, спор касается установления арендной платы, и юрисдикция принадлежит мировому суду.
В соответствии с этим законом, мировому суду надлежит рассматривать и разрешать дело.
РЕШЕНИЕ: По вышеуказанным причинам; в соответствии со статьями 21 и 22 закона HMK № 6100, решение мирового суда было вынесено единогласно 06.10.2015 (…) 20-я гражданская палата 2015/3725 Е. , 2015/8518 К.
Какие результаты имеет дело об установлении арендной платы?
В результате дела об установлении арендной платы определяется новая арендная плата, исходя из рыночной арендной платы, и принимается решение о действующей арендной плате на определенный период.
Можно ли подать иск об установлении арендной платы и иск о выселении одновременно?
До тех пор, пока дела о выселении не будут завершены, договор аренды остается в силе. В этом случае иск об установлении арендной платы можно подать до завершения дела о выселении. Кроме того, принимая во внимание возможность отказа в иске о выселении, иск об установлении арендной платы можно подать вместе с иском о выселении. На практике при подаче иска об установлении арендной платы или отправке уведомления права на выселение сохраняются.
Примечание: Для одновременного подачи иска об установлении арендной платы и иска о выселении необходимо доказать реальную и обязательную необходимость в выселении. В противном случае иск о выселении будет отклонен.
Можно ли повысить арендную плату во время судебного разбирательства по делу о выселении?
Пока действует договор аренды, у собственника есть право требовать повышение арендной платы в соответствии с текущими рыночными условиями. Даже если подан иск о выселении, договор аренды остается в силе, и собственник имеет право требовать повышение арендной платы.
Кроме того, нет юридических препятствий для подачи иска об установлении арендной платы во время судебного разбирательства по делу о выселении.
Существует ли срок давности для иска об установлении арендной платы?
Для иска об установлении арендной платы нет установленного срока давности. Поэтому иск можно подать в любое время, пока действует арендный договор и соблюдаются условия для подачи иска.
Сколько времени занимает рассмотрение иска об установлении арендной платы?
Срок рассмотрения иска об установлении арендной платы зависит от загруженности суда. На практике такие дела обычно рассматриваются в течение 1-2 лет.
Гонорары адвокатов в делах об установлении арендной платы
В делах об установлении арендной платы гонорары адвокатов рассчитываются в соответствии с Минимальными тарифами адвокатских гонораров, установленными Турецкой адвокатской ассоциацией. Гонорар рассчитывается исходя из разницы между текущей и новой арендной платой за год. Эта разница определяется в пользу истца и ответчика и гонорар устанавливается в зависимости от суммы, определенной судом. Гонорар адвокатов должен соответствовать тарифам, установленным TBB, и взимается с проигравшей стороны.
В делах об установлении арендной платы пошлина взимается в зависимости от разницы между новой ежемесячной арендной платой и текущей арендной платой.
Обязательно ли медиация в делах об установлении арендной платы?
С 1 сентября 2023 года обязательной стала предварительная медиация для подачи исков об установлении арендной платы и выселении. Однако это не касается дел, поданных до этой даты.
Процедура обязательной медиации применяется к делам, поданным с новой даты, и не затрагивает ранее поданные дела. Однако для ранее поданных дел стороны могут добровольно обратиться к медиации. Для этого процесса необходимо обоюдное согласие сторон.
Процесс исполнительного производства после дела об установлении арендной платы
Дела об установлении арендной платы направлены на определение арендной платы и не содержат обязательного решения. Таким образом, решения об установлении арендной платы не могут быть исполнены через исполнительное производство. Для взыскания арендной платы необходимо пройти отдельный юридический процесс.
Решения об установлении арендной платы не могут быть переданы на исполнительное производство до их вступления в законную силу. Однако после вступления в силу можно начать исполнительное производство для взыскания новой арендной платы, установленной судом.
Определение арендной платы может касаться прошлых периодов, но для начисления процентов на задолженность необходимо, чтобы решение об установлении арендной платы вступило в силу. Проценты по делам об установлении арендной платы начисляются после вступления в силу решения.
(…) Истец, подавший иск 10 марта 2015 года, заявил, что ответчик необоснованно оспорил исполнительное производство по взысканию арендной задолженности, начатое против него, и потребовал аннулирования возражения, назначения компенсации за отказ в исполнении и выселения арендатора. Однако истец начал исполнительное производство по взысканию арендной задолженности до вступления в силу решения об установлении арендной платы. Поэтому иск должен был быть отклонен, однако суд продолжил рассмотрение дела и вынес решение, что является ошибкой и требует отмены. (…) 3-я гражданская палата 2017/7339 Е., 2019/5407
Скидка для старых арендаторов в делах об установлении арендной платы
Скидка для старых арендаторов – это вид скидки, учитываемый судами при определении новой арендной платы в делах об установлении арендной платы. Эта скидка, определяемая на уровне 15-20%, рассчитывается на основе арендной платы, которую арендодатель мог бы получить при сдаче объекта в аренду без арендатора.
(…) Суд должен установить арендную плату с учетом статуса старого арендатора и применить соответствующую скидку, что не было сделано, что требует отмены решения (…) 6-я гражданская палата 2013/15573 Е., 2014/6431 К.
Прецедентные решения по делам об установлении арендной платы:
” (…) В статье 2 закона о введении в действие и применении Турецкого Кодекса обязательств, под названием “обратная сила”, указано, что “положения Турецкого Кодекса обязательств о правопорядке и общественной морали применяются ко всем действиям и сделкам, независимо от их даты”. Статья 344 Турецкого Кодекса обязательств о повышении арендной платы носит защитный характер по отношению к арендаторам и касается правопорядка.
В данном случае с 01.08.2013 запрашивается установление арендной платы, и суд должен учитывать вышеуказанные принципы и установить арендную плату на основе 12-месячного индекса цен производителей Государственного института статистики.
Однако, поскольку суд установил арендную плату на основе справедливости и благоразумия, что является неправильным, решение должно быть отменено (…)” 6-я гражданская палата 2014/945 Е., 2014/11170 К.
”(…) Однако, в соответствии с принципом справедливости, суд должен учитывать, что при повторной сдаче объекта в аренду его рыночная арендная плата составляет 2750 TL. Поэтому судья должен установить разумную арендную плату с учетом того, что ответчик является старым арендатором. Однако, недопустимо устанавливать арендную плату, близкую к рыночной стоимости.
Суд должен установить арендную плату, применяя скидку на основе рыночной арендной платы, указанной экспертами для пустующего объекта, в соответствии с принципом “ограничения” арендной платы, как это указано в решении Объединенного гражданского собрания Верховного суда от 18.11.1964 года под номером 2/4.
Установление арендной платы без учета этих принципов является неправильным. Поэтому апелляционные жалобы удовлетворены, и решение отменено в соответствии со статьей 428 Гражданского процессуального кодекса (…)” 3-я гражданская палата 2012/23194 Е., 2013/312 К.
Для получения дополнительной помощи или консультации свяжитесь с нами по ссылке.
Дело об установлении арендной платы