房地产法

今天，居住在海外的土耳其公民或外国公民可以在土耳其拥有房地产。这些房产的转让不需要前往土耳其。在本文中，我们将解释居住在海外的人通过授予委托书在土耳其进行房地产转让的过程。   法律框架 a. 土耳其民法典中的房地产转让 根据土耳其民法典，房地产转让必须以正式形式进行。此交易需要在土地登记处准备正式契约。 b. 通过委托书进行转让交易的法律依据 根据土耳其债务法和土地登记法的规定，房产所有者可以通过授予委托书进行转让交易。   转让方法 居住在海外的人在土耳其转让其房产有两种基本方法。这些是通过领事馆和通过外国公证员获得委托书。选择这些方法中的哪一种可能会根据该人所在国家的机会和偏好而有所不同。 在土耳其领事馆准备委托书 a. 在领事馆遵循的程序 在领事馆准备委托书的过程始于预约。通过在预约系统中选择"公证交易"类别来进行交易。当访问领事馆时，官员进行身份验证并检查与房产相关的文件。委托书文本由领事馆官员准备，其内容详细解释给授权人。所有交易在3个工作日内完成。 b. 所需文件和费用 准备委托书所需的基本文件有：有效的身份证或护照，房产的当前产权证，代理人的身份信息，如果有的话，房产的评估报告。委托书费用以进行交易的国家的货币收取，该费用每年更新。此外，当需要口译员时，必须支付翻译费。 c. 委托书中必须包含的强制性要素 用于房产转让的委托书必须包含某些强制性要素。这些包括房产的产权证信息（省、区、街区、地块、地段号），指定代理人的明确身份信息，以及授予的权限范围。除了销售权限外，重要的是在必要时明确声明次要权限，如解除抵押，进行类型变更，以及进行分割程序。此外，可以在委托书中指定最低销售价格或固定价格。   通过外国公证员准备委托书 a. 海牙认证程序 为了使在外国准备的委托书在土耳其有效，它必须接受海牙认证。此认证确认文件在哪个国家准备以及其官方有效性。对于在非海牙公约成员国准备的委托书，必须从该国的土耳其领事馆获得批准。海牙认证程序由准备文件的国家的授权机构在5个工作日内完成。 b. 翻译和公证认证程序 以外语准备的委托书必须翻译成土耳其语。此翻译必须由宣誓翻译员完成，翻译也必须由土耳其的公证员认证。在某些国家，委托书的翻译也可以在领事馆进行。在领事翻译的情况下，不需要单独的公证认证。翻译和公证认证程序通常在2个工作日内完成。 c. 因国家而异的做法 每个国家的公证系统和委托书准备程序都不同。例如，虽然德国公证员准备的委托书可能需要州法院的批准，但在英国，由事务律师或公证员准备的委托书是被接受的。在美国，各州之间存在差异，大多数州需要县书记员的批准。在欧盟国家，欧洲海牙认证的做法是有效的，该文件在所有成员国自动得到认可。处理时间可能在3到10个工作日之间变化，取决于准备文件的国家。   委托书准备过程 委托书中必须包含的基本信息 a. 房产信息 在准备委托书时，确定房产非常重要。房产的产权证信息必须完整写明。在此背景下，必须指定房产的省、区、街区或村庄名称、位置、地图部分号、地块号、地段号、面积，如果存在，独立部分号。此外，完整地址和房产性质（公寓、商店、土地等）也应包含在委托书中。如果房产上有抵押、查封或其他限制，这些也必须在委托书中明确声明。 b. 授予代理人的权限范围 授予代理人的权限必须在委托书文件中清楚明确地声明。除了基本的销售权外，还应向代理人授予在转让过程中可能需要的辅助（次要）权限。 这些权力包括在土地登记处签字、准备和接收必要文件、支付契约税、交付财产、如有租赁合同则解除租赁合同。还应授予代理人在市政府、税务局和其他与财产相关的官方机构进行交易的权限。 c. 销售价格和限制 关于销售价格的规定在授权书中占据重要地位。销售价格可以指定为固定金额或最低限额。如果价格以外币确定，还应指定付款方式和汇率日期。此外，授权书中可以包含特殊条件，如代理人权力的时间限制、对潜在买家的限制，或收取销售价格的银行账户。应明确说明授权书是单次使用还是适用于多次交易。   选择代理人的重要考虑因素 代理人的责任 a. 法律义务 代理人在行使其权力时必须保护委托人的利益。根据土耳其债务法典，代理人必须在忠诚和应有谨慎义务框架内进行工作和服务，考虑委托人的合法利益。代理人对其行为可能造成的损害承担法律责任，并有义务赔偿这些损害。代理人还有义务向委托人提供其行为的报告，必须在30天内提交此报告。 b. 财务责任 代理人有义务将财产销售收入转入委托人指定的账户。所有财务交易必须记录在案并登记。应明确定义代理人在支付契约税、税费和其他费用方面的权限和责任限制。建议代理人凭收据支出费用，并通过银行渠道进行所有付款。 安全措施 a. 验证代理人的身份和能力 调查选择为代理人的人的可靠性非常重要。应验证代理人的过往工作经验、如有的专业记录和推荐信。特别是选择在法律交易方面有经验的代理人为程序的顺利执行提供优势。建议通过官方记录验证代理人的身份信息和联系地址。 b. 沟通和文档流程 与代理人保持定期沟通并逐步监控交易是必要的。记录所有通信和会议对于在潜在争议情况下提供证据很重要。 确定权限限制 a. 权限范围 代理人的权力必须在授权书中清楚明确地定义。应详细说明他们可以执行哪些交易以及哪些交易需要额外许可。例如，可以设置条件要求委托人对重要决定（如降低销售价格、安排分期付款或将财产置于抵押）给予特别许可。 b. 时间和交易限制 应确定授权书的有效期。建议不要签发无限期授权书，而是设定合理期限（例如6个月或1年）来完成交易。此外，应明确说明授权书是可用于单次交易还是多次交易。代理人是否可以将其权力委托给他人也应在授权书中规定。   契约转移流程 代理人在土地登记处的程序 a. 所需文件 对于契约转移流程，代理人必须首先完整准备所有必要文件。这些文件包括原始授权书及其显示与原件一致的公证副本。此外，还需要代理人本人的身份证件、财产的3个月契约登记、显示财产税值的市政府信函，以及如有的财产使用许可证。如果财产上有抵押，还必须提交关于其解除的银行信函。 b. 税费和手续费 在契约转移流程中有主要的财务义务要支付。契约税根据财产税值为买方和卖方分别计算2%。此外，还要支付周转基金费和印花税。 如果财产价值超过一定限额，可能需要申请价值估算委员会并支付价值估算费。 c.

土耳其房地产市场已成为国内外投资者的重要目的地，得到了强大的法律框架和现代登记制度的支持。理解土耳其房地产法的复杂性对于在这个充满活力的市场中成功进行房地产交易和投资至关重要。 土耳其持续努力将其法律传统与国际标准相协调，同时保持其透明的登记制度，为房地产投资创造了有吸引力的环境。 在本文中，我们将为我们的中国客户探讨土耳其房地产法的基本方面，从基本财产权到复杂的开发法规。   土耳其房地产制度概述 土耳其房地产制度在一个结构良好的框架下运作，财产权受到宪法和民法条款的保护。该制度结合了各种法律传统的元素，特别受到瑞士民法典的影响，同时保持着反映土耳其独特社会和经济需求的鲜明特色。 基本原则 土耳其房地产法的基本原则建立在几个关键概念之上。登记原则作为基石，要求所有房地产交易必须正式记录。该制度与公示原则并行运作，确保财产所有权和交易的透明度。此外，对土地登记的信赖原则保护依赖登记信息的善意购买者。 房地产权利类型 所有权 完全所有权 完全所有权，或绝对所有权，代表土耳其法律中最全面的财产权形式。该权利赋予所有人在法律范围内使用、收益和处分财产的完全权力。所有人对财产拥有排他性控制权，仅受旨在保护公共利益的法律限制和法规约束。 共有所有权 土耳其法律中的共有所有权概念包括两种主要形式：共同所有权和按份共有。在共同所有权中，多方共同拥有整个财产而不指定份额。相反，按份共有涉及明确的份额，其中每个所有人拥有财产的特定百分比。 公寓所有权 公寓所有权代表了在城市环境中特别相关的专门财产权形式。该制度允许对建筑物内特定单元的个人所有权，同时共享公共区域的所有权。公寓法管理这些安排，为单元所有人确立权利和义务。   限制物权 土耳其法律中的限制物权包括几个重要类别。地役权允许对他人财产的特定使用。用益物权授予使用和从财产中获益的权利而无需所有权。建设用地使用权允许在他人土地上建造，而居住权允许为居住目的占用财产。这些权利在房地产框架中各自服务于不同目的，同时保持特定的限制和条件。   房地产登记制度 土地登记 功能和重要性 土耳其土地登记制度作为房地产所有权和权利的官方公共记录。该制度在维护财产交易的法律安全和秩序方面发挥着至关重要的作用。登记处的主要功能围绕公示原则，确保所有与财产相关的权利和负担对利害关系方可获取。该制度的重要性源于其提供的国家保证，政府对登记信息的准确性承担责任，并可能在与登记相关的损害案件中承担赔偿责任。 组织结构 土地登记处在土地登记和地籍总局下运作，该局在环境和城市化部内运作。这些办公室按等级结构组织，中央和地方分支机构协调工作。该制度雇用专业人员，包括登记官员和法律专家，他们经过专门培训处理财产交易并维护准确记录。每个办公室都维护书面记录和数字数据库，确保重要财产信息的冗余和可获取性。 登记类型 土耳其土地登记制度适应各种类型的登记，以反映不同的财产权和法律情况。主登记簿包含所有权记录，显示当前财产所有人和基本财产信息。补充登记册记录限制物权，如地役权和抵押权。该制度还维护临时权利的预告登记记录和影响财产法律状态的人身权利的备注。 地籍制度 目的和范围 地籍制度作为土耳其财产登记的技术基础。其主要目的是为所有房地产财产创建和维护准确的几何和位置数据。该制度包括财产的物理特征，包括其边界、尺寸和位置。该技术文档服务于多种目的，从支持财产权到促进城市规划和发展。 与土地登记的关系 地籍制度和土地登记密切协调运作，形成统一的财产登记制度。虽然土地登记专注于法律权利和所有权信息，地籍制度提供定义这些财产的技术和空间数据。这种整合确保法律权利与精确定义的物理财产相关联，创建了一个全面可靠的财产信息系统。这两个制度之间的同步对于维护准确和最新的财产记录至关重要。 技术方面 现代土耳其地籍制度采用先进的技术解决方案来维护准确的财产数据。该制度利用地理信息系统（GIS）和卫星技术进行精确的财产测量和制图。数字地籍地图现在构成该制度的支柱，允许更容易地更新和维护财产信息。技术基础设施包括复杂的数据库管理系统，能够高效存储和检索财产数据，同时保持历史记录的完整性。   房地产交易 销售交易 基本要求 土耳其法律体系为有效的房地产销售交易建立了特定的先决条件。该过程始于确认交易双方进入交易的法律能力。卖方必须拥有明确的财产所有权和转让权。财产本身必须在土地登记处进行适当登记，且不得有任何限制其销售的限制。交易要求双方都有适当的身份证明文件，对于法人实体，需要适当的授权文件来证明其进行交易的权限。 合同形成 土耳其的房地产销售合同必须遵循严格的正式要求才能在法律上有效。合同必须在公证员面前执行或直接在土地登记处执行。协议必须明确识别当事人，提供财产的详细描述，并指定购买价格。土耳其法律要求对影响财产的任何特殊条件或负担进行明确声明。合同还应涉及付款的时间和方式，以及当事人同意的任何其他条款。 登记程序 房地产销售的最后和关键步骤是交易的官方登记。此过程在财产所在的土地登记处进行。双方必须亲自出现或通过授权代表出现。登记官员核实所有必需的文件并确认付款安排。完成必要的检查后，官员将转让记录在土地登记册中，有效地将法律所有权转让给买方。此登记在土耳其法律下作为财产所有权的决定性证据。 其他类型的获得 继承 通过继承获得财产遵循土耳其继承法下的特定程序。当财产所有者死亡时，其房地产根据其遗嘱或法定继承规则传给其法定继承人。转让需要民事法院颁发的官方继承证书。此文件确定合法继承人及其各自的份额。继承人必须然后在土地登记处登记其继承权利，在那里更新财产的所有权记录以反映新的基于继承的所有权。 交换 财产交换交易涉及当事人之间房地产的相互转让。这种类型的获得要求明确识别两个财产并评估其价值。该过程遵循与常规销售交易类似的正式要求，包括执行官方契约和登记。如果财产价值存在差异，当事人可以同意货币补偿来平衡交换。必须同时完成两个财产的登记过程以确保交换的法律有效性。 赠与 房地产赠与代表财产所有权的无偿转让。赠与人必须证明明确的赠与意图并具有进行此类转让的法律能力。土耳其法律要求赠与协议以官方形式执行，类似于销售合同。该过程包括验证赠与人的自由意志和对交易影响的理解。登记要求与其他财产转让相同，双方在土地登记处出现以完成交易。 法院判决 通过法院判决获得发生在各种法律情况下，包括逆权侵占、财产争议或执行程序。当法院对影响财产所有权的问题作出最终判决时，它作为登记的法律依据。从判决中受益的一方必须向土地登记处提交最终法院命令以实施。在这些情况下的登记过程遵循特殊程序，确保法院强制的财产转让的适当记录，同时维护所有权链。   房地产权利的法律保护 司法保护 诉讼类型 土耳其法律体系为保护房地产权利提供各种司法救济。最基本的行动是财产收回诉讼，使所有者能够从未经授权的占用者那里收回占有。财产所有者还可以在财产界线发生分歧时提起边界争议案件。该系统承认防止干扰诉讼，允许所有者停止妨碍其财产权利的活动。在所有权争议的情况下，当事人可以启动产权更正诉讼来解决土地登记记录中的差异。法院还处理与财产损害或未经授权使用相关的赔偿要求。 法院程序 房地产诉讼遵循土耳其民法下的结构化程序。该过程始于提交概述索赔和法律依据的书面申请。法院通常要求全面的文件，包括土地登记记录、专家报告和支持所声称权利的证据。在诉讼过程中，法院可能下令现场检查并指定技术专家检查与财产相关的问题。对抗性过程确保双方都有机会提供证据和反驳论点。复杂案件通常涉及多次听证会，其中评估证人证词和专家意见。 判决的执行 房地产事务中的法院判决具有重要的执行机制。一旦判决成为最终判决，胜诉方可以通过执行办公室启动执行程序。这些办公室有权通过各种手段实施判决，包括强制驱逐或财产转让。执行过程遵循严格的协议来保护债权人的权利和受影响方的基本权利。在涉及财产登记变更的情况下，法院判决作为土地登记处官方登记修改的依据。 行政保护 行政当局的作用 行政机构通过预防和监管措施在保护房地产权利方面发挥关键作用。土地登记处作为主要的行政保护者，维护准确的财产记录并防止欺诈交易。市政当局执行分区法规和建筑法规以保护财产价值并确保适当的土地使用。 环境与城市化部监督更广泛的政策实施，并协调参与房地产保护的各种行政机构。 行政程序 行政保护通过结构化程序运作，旨在防止违规行为并高效解决争议。当面临行政管辖范围内的问题时，房产所有者可以提出行政投诉。该程序通常从向相关当局提交书面申请开始，并附上支持文件。行政机构进行初步调查以评估投诉，并可能组织听证会或实地考察。与司法程序相比，这些程序通常能提供更快的解决方案，特别是在涉及技术或监管问题的事项中。 申诉程序 行政系统为对初始决定不满的当事方提供多级申诉。受影响的个人可以向同一组织内的上级部门提出行政申诉。这些申诉必须遵循行政法规定的具体时间框架和程序要求。如果行政救济被证明不足，当事方保留通过行政法院对行政决定寻求司法审查的权利。申诉程序包括在必要时采取紧急措施以防止不可弥补损害的规定。在整个程序中，系统保持透明度并确保所有相关方的正当程序权利。   土耳其房地产投资法律服务：Soylu律师事务所 Soylu律师事务所专门提供土耳其房地产法综合法律服务，特别专注于协助国际客户。我们的多语言法律专家团队在房地产交易的每个步骤中提供个性化指导，从初始房产选择到最终注册程序。 我们的律师事务所总部位于伊斯坦布尔金融区的心脏地带，同时通过遍布主要房地产投资目的地的广泛合作伙伴办公室网络运营，包括安塔利亚、穆拉、阿拉尼亚和费特希耶。这种战略性布局使我们能够在土耳其最受欢迎的房产市场中有效地为客户服务。   如需更多帮助或咨询，请联系我们。