Alt Kira Yasağına Aykırılık Halleri

a. Yazılı İzin Olmadan Alt Kiraya Verme

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı izni olmaksızın yapılan alt kiralama işlemi, sözleşmeye aykırılık teşkil eder. Bu aykırılık, kiraya verene tahliye davası açma hakkı verir. Kira sözleşmesinde alt kiraya izin verildiğine dair bir hüküm varsa, bu durumda ayrıca bir yazılı izin alınmasına gerek yoktur. Ancak sözleşmede böyle bir hüküm yoksa veya açıkça yasaklanmışsa, kiracının alt kiralama yapabilmesi için mutlaka kiraya verenin yazılı iznini alması gerekir.

b. Alt Kiracı – Normal Kiracı Ayrımı

Alt kiracı ile normal kiracı arasındaki temel fark, hukuki ilişkinin niteliğinden kaynaklanır. Normal kiracı doğrudan mülk sahibi ile sözleşme ilişkisi içindeyken, alt kiracı asıl kiracı ile sözleşme yapar. Alt kiracının hukuki durumu, asıl kiracının hukuki durumuna bağlıdır. Bu nedenle asıl kira sözleşmesi sona erdiğinde, alt kira sözleşmesi de kendiliğinden sona erer. Alt kiracı, asıl kiracıya tanınan haklardan daha fazlasını kullanamaz.

c. İstisnai Durumlar ve Örtülü Kabuller

Bazı durumlarda kiraya verenin alt kiraya yazılı izin vermemesine rağmen, örtülü kabul durumu ortaya çıkabilir. Örneğin, kiraya veren alt kiralama durumunu bilmesine rağmen uzun süre ses çıkarmamış ve alt kiracıdan gelen kira bedellerini kabul etmişse, bu durum örtülü kabul olarak değerlendirilebilir. Yargıtay içtihatlarına göre, kiraya verenin zımni kabulü varsa, yani kiraya veren yazılı onayı olmamasına rağmen alt kiracılık ilişkisini davranışlarıyla kabul etmişse, daha sonra alt kiracılık ilişkisine onay vermediği gerekçesiyle ne haksız işgal davası açabilir ne de kira sözleşmesini feshedip tahliye davası açabilir.

Tahliye Davası Süreci

a. İhtarname Şartı ve İçeriği

Alt kira yasağına aykırılık nedeniyle tahliye davası açılmadan önce, kiracıya mutlaka ihtarname gönderilmesi gerekir. Bu ihtarname, noter aracılığıyla gönderilebileceği gibi, ispat kolaylığı açısından noter kanalıyla gönderilmesi önerilmektedir. İhtarnamede, alt kira yasağının bulunduğu, asıl kiracıya yazılı muvafakat verilmediği ve aykırılığın giderilmesi için verilen süre açıkça belirtilmelidir. İhtarnamenin gönderilmemesi halinde, açılacak tahliye davası usulden reddedilecektir.

b. 30 Günlük Süre Zorunluluğu

Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi uyarınca, kiracıya aykırılığın giderilmesi için 30 gün süre verilmesi zorunludur. Bu süre kesin olup, kiracıya verilen sürenin 30 günden az olması halinde ihtarname geçersiz sayılacaktır. Yargıtay kararlarına göre, bu sürenin 3 gün, 10 gün veya 15 gün gibi daha kısa belirlenmesi halinde, açılacak tahliye davası reddedilecektir. 30 günlük süre içinde alt kiralama ilişkisinin sona erdirilmesi halinde, aykırılık giderilmiş sayılacak ve kiraya verenin dava açma hakkı ortadan kalkacaktır.

c. Arabuluculuk Aşaması

Alt kira yasağına aykırılık nedeniyle açılacak tahliye davalarında, dava açmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması zorunludur. Bu zorunluluk bir dava şartı olup, arabuluculuk aşaması tamamlanmadan dava açılması halinde, dava usulden reddedilecektir. Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşamazlarsa, son tutanağın düzenlendiği tarihten itibaren dava açma hakkı doğacaktır.

d. Yetkili ve Görevli Mahkeme

Alt kira yasağına aykırılık nedeniyle açılacak tahliye davalarında yetkili mahkeme, davalı kiracının yerleşim yeri veya kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesidir. Dava değeri, davanın açıldığı tarihteki yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır ve bu değer, yargılama giderleri ile vekalet ücreti hesaplanmasında esas alınır.

İspat Yükü ve Delillendirme

a. Alt Kira İlişkisinin İspatı

Alt kira ilişkisinin varlığının ispatı, davacı kiralayan üzerindedir. Bu ispat oldukça güç olup, özellikle kiracının kişisel verilerine erişim kısıtı nedeniyle zorlaşmaktadır. İspat aşamasında önemli olan husus, taşınmazda bulunan kişilerin ücret karşılığında mı yoksa geçici olarak mı kaldıklarının tespitidir. Kiraya veren, alt kira ilişkisinin varlığını her türlü delille ispat edebilir. Özellikle kiralanan yerin ticari amaçla kullanıldığı durumlarda, fatura, makbuz, reklam ve tabela gibi belgeler ispat aracı olarak kullanılabilir.

b. Yazılı İzin Belgeleri

Alt kiraya izin verildiğinin ispatında en önemli delil yazılı belgelerdir. Kira sözleşmesinde alt kiraya izin veren bir hüküm bulunması halinde, ayrıca bir yazılı izin aranmaz. Ancak sözleşmede böyle bir hüküm yoksa veya sonradan izin verilmişse, bu iznin yazılı olması ve kiraya veren tarafından imzalanmış olması gerekir. El yazısı ile sözleşmeye eklenen ve kiraya veren tarafından paraf edilmemiş alt kiraya izin hükümleri geçersizdir.

c. Tanık Beyanları ve Diğer Deliller

Alt kira ilişkisinin ispatında tanık beyanları önemli bir yer tutar. Özellikle komşuların, apartman görevlisinin veya bina yöneticisinin beyanları delil olarak değerlendirilebilir. Bunun yanında, kamera kayıtları, apartman toplantı tutanakları, site güvenlik kayıtları, elektrik, su, doğalgaz abonelik bilgileri gibi belgeler de ispat aracı olarak kullanılabilir. Ayrıca sosyal medya paylaşımları, internet sitesi reklamları ve kiralık ilanları da alt kira ilişkisinin ispatında değerlendirilebilecek deliller arasındadır.

Tahliye Kararı ve Sonuçları

a. Asıl Kiracı Açısından Sonuçlar

Alt kira yasağına aykırılık nedeniyle verilen tahliye kararı, öncelikle asıl kiracı için hukuki sonuç doğurur. Tahliye kararının kesinleşmesiyle birlikte, asıl kiracı ile kiraya veren arasındaki kira sözleşmesi sona erer. Asıl kiracı, taşınmazı boşaltmak ve kiraya verene teslim etmek zorundadır. Ayrıca, kira sözleşmesinin feshi nedeniyle kiraya verenin uğradığı zararlardan da sorumlu olur. Asıl kiracı, alt kiracının verdiği zararlardan da kiraya verene karşı sorumludur.

b. Alt Kiracı Açısından Sonuçlar

Alt kiracının hukuki durumu, asıl kiracının durumuna bağlı olduğundan, asıl kiracıya karşı verilen tahliye kararı kendiliğinden alt kiracıyı da etkiler. Alt kiracı, asıl kiracıya karşı alınan tahliye kararının kendisini bağlamadığını ileri süremez. İcra İflas Kanunu’nun 276. maddesi gereğince, tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye olunur. Alt kiracı, sadece asıl kiracıya karşı tazminat talep edebilir.

c. İcra Süreci

Tahliye kararının kesinleşmesinden sonra, kiralayan icra takibi başlatabilir. İcra müdürlüğü tarafından borçluya (asıl kiracı ve alt kiracıya) 15 günlük tahliye emri gönderilir. Bu süre içinde taşınmaz boşaltılmazsa, zorla tahliye işlemi gerçekleştirilir. İcra memuru, tahliye sırasında kiracının eşyalarını tutanakla tespit eder ve masrafı kiracıya ait olmak üzere uygun bir yere nakledilmesini sağlar. Alt kiracı da bu süreçte kiracılık sıfatının devam ettiği iddiasında bulunamaz ve tahliye işlemine karşı koyamaz.

Hukuki Koruma Yolları

a. Kiraya Verenin Hakları

Kiraya veren, alt kira yasağına aykırılık durumunda birden fazla hukuki yola başvurabilir. Bunlardan ilki, yukarıda açıklanan tahliye davası sürecidir. Bunun yanında kiraya veren, alt kiracıya karşı hapis hakkını kullanabilir. Hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan borcu tutarıyla sınırlıdır. Kiraya veren ayrıca, alt kiracının kiralananda yaptığı değişiklikler nedeniyle uğradığı zararların tazminini de talep edebilir. Ancak kiraya veren, alt kiracıdan doğrudan kira bedeli talep edemez.

b. Kiracının Savunma İmkanları

Kiracı, kendisine yöneltilen tahliye talebine karşı çeşitli savunma yollarına başvurabilir. Öncelikle kiraya verenin yazılı izninin bulunduğunu veya kira sözleşmesinde alt kiraya izin veren bir hüküm olduğunu ileri sürebilir. Ayrıca kiraya verenin örtülü kabulünün varlığını ispatlayabilir. Kiracı, taşınmazda bulunan kişilerin alt kiracı olmadığını, ailesi veya geçici misafiri olduğunu da savunma olarak ileri sürebilir. İhtarnamede verilen sürenin 30 günden az olması da bir savunma sebebidir.

c. Alt Kiracının Hukuki Durumu

Alt kiracının hukuki durumu oldukça kırılgandır çünkü hukuki statüsü asıl kiracıya bağlıdır. Alt kiracı, kiraya verene karşı kira sözleşmesinin varlığını ileri süremez. Ancak asıl kiracıya karşı bir takım hakları mevcuttur. Alt kiracı, ödediği kira bedelleri ve yaptığı masraflar için asıl kiracıya başvurabilir. Ayrıca asıl kiracının kendisini yanıltması veya alt kira için gerekli izinlerin varlığı konusunda yanlış bilgilendirmesi nedeniyle uğradığı zararların tazminini de talep edebilir. Tahliye sürecinde alt kiracı, eşyalarının nakliyesi için makul bir süre talep edebilir.