2. Altsoyun İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davasının Yasal Dayanağı

A. 6098 Sayılı TBK Madde 350 Kapsamında Tahliye

Türk Borçlar Kanunu‘nun 350. maddesi, kiraya verenin, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini sona erdirebileceğini düzenlemektedir. Bu düzenleme ile kanun koyucu, kiraya verenin altsoyunun ihtiyacını tahliye sebebi olarak kabul etmiştir. Altsoyun ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edilebilmesi için bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir.

B. Yürürlükten Kaldırılmış 6570 Sayılı Kanun ile Karşılaştırma

Eski Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da da benzer bir düzenleme yer almaktaydı. Ancak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile getirilen yeni düzenleme, eski kanuna göre daha kapsamlı ve sistematik bir yapıya sahiptir. Yeni düzenleme ile birlikte, dava açma süreleri daha net bir şekilde belirlenmiş ve yeniden kiralama yasağı getirilmiştir. Eski düzenlemede yer almayan bu yasak, kötü niyetli tahliye taleplerinin önüne geçmeyi amaçlamaktadır. Ayrıca yeni kanun, ispat yükü ve delillerin değerlendirilmesi konusunda da daha açık hükümler içermektedir.

3. Altsoy İhtiyacı Sebebiyle Tahliye İçin Aranan Şartlar

A. İhtiyacın Gerçek ve Samimi Olması

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, altsoyun ihtiyacının gerçek ve samimi olması gerekmektedir. Bu kapsamda, ihtiyacın sadece kağıt üzerinde kalmaması ve kira bedelini artırmak gibi başka amaçlara hizmet etmemesi gerekir. Örneğin, kiraya verenin altsoyunun aynı bölgede başka bir evi varsa veya yakın zamanda kendisine ait bir evi kiraya vermişse, ihtiyacın samimi olmadığı kabul edilmektedir. İhtiyacın samimiyeti her somut olayda ayrı ayrı değerlendirilmekte ve tüm deliller birlikte incelenmektedir.

B. İhtiyacın Zorunlu Olması

Zorunlu ihtiyaç kavramı, altsoyun o konutta veya işyerinde barınma ya da çalışma gereksiniminin kaçınılmaz olmasını ifade etmektedir. Yargıtay kararlarına göre, ihtiyaç sahibi altsoyun kirada oturması, zorunlu ihtiyacın varlığına karine teşkil etmektedir. Ayrıca reşit olan altsoyun anne ve babasından ayrı yaşamak istemesi de zorunlu ihtiyaç kapsamında değerlendirilmektedir. Ancak lüks veya konfor amaçlı talepler, zorunlu ihtiyaç olarak kabul edilmemektedir.

C. İhtiyacın Süreklilik Arz Etmesi

Altsoyun ihtiyacının süreklilik göstermesi, tahliye davasının kabulü için aranan önemli şartlardan biridir. Geçici nitelikteki ihtiyaçlar veya henüz doğmamış ihtiyaçlar, tahliye sebebi olarak kabul edilmemektedir. İhtiyacın dava açıldığı tarihte var olması ve yargılama süresince devam etmesi gerekmektedir. Örneğin, üniversiteyi kazanan çocuk için açılan tahliye davası kabul edilirken, gelecekte üniversite kazanma ihtimali olan çocuk için açılan dava reddedilmektedir. Evlilik hazırlığında olan altsoy için açılan davalarda ise evliliğin yakın bir tarihte gerçekleşeceğinin somut delillerle ispatlanması aranmaktadır.

4. Dava Açma Süresi ve Usulü

A. Kim Tarafından Dava Açılabileceği

Altsoyun ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, yalnızca kiraya veren tarafından açılabilir. Her ne kadar ihtiyaç sahibi altsoyun kendisi olsa da, davayı bizzat açma hakkı bulunmamaktadır. Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekirken, elbirliği mülkiyetinde tüm ortakların davaya katılımı şarttır. Mahkeme bu hususları kendiliğinden gözetmektedir. Ayrıca, kiraya veren durumunda olmayan malikin de içtihatlar gereğince bu davayı açabileceği kabul edilmektedir.

B. Dava Açma Süreleri

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekmektedir. Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı uzamaktadır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır. Dava açma süreleri hak düşürücü nitelikte olup, mahkemece kendiliğinden dikkate alınır.

C. İspat Yükü ve Deliller

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispat yükü davacı kiraya verene aittir. İspat için her türlü delile başvurulabilir. Özellikle tanık beyanları, ihtiyaç sahibi altsoyun mevcut konut durumu, iş durumu, aile durumu gibi hususlar önem taşımaktadır. Örneğin evlilik nedeniyle açılan davalarda evlilik hazırlıklarını gösteren belgeler, öğrenim nedeniyle açılan davalarda okul kayıt belgeleri delil olarak sunulabilir. Mahkeme, sunulan tüm delilleri birlikte değerlendirerek ihtiyacın gerçekliği konusunda bir sonuca varmaktadır.

5. Yargıtay’ın Konuya Yaklaşımı

A. Emsal Kararlar

Yargıtay, altsoyun ihtiyacı konusunda zengin bir içtihat birikimi oluşturmuştur. Özellikle reşit olan altsoyun aileden ayrı yaşama hakkını kabul eden kararlar öne çıkmaktadır. Yargıtay’a göre, reşit olan kimse bekar dahi olsa ailesiyle birlikte oturmaya zorlanamaz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre, kirada oturan altsoyun bu durumu, ihtiyacın samimiyetine karine teşkil etmektedir. Ayrıca, altsoyun üniversiteyi kazanması halinde ihtiyaç iddiası genellikle gerçek ve samimi kabul edilmektedir.

B. Ret Sebepleri

Yargıtay, bazı durumlarda altsoy ihtiyacına dayalı tahliye taleplerini reddetmektedir. Özellikle ihtiyaç sahibi altsoyun aynı semtte veya yakın çevrede kendisine ait konutu bulunması halinde dava reddedilmektedir. Evlilik hazırlığı gerekçesiyle açılan davalarda, evliliğin yakın zamanda gerçekleşeceğine dair somut delil sunulamaması da ret sebebidir. Yargıtay ayrıca, tahliye talebinin kira bedelini artırmak amacıyla yapıldığının anlaşılması halinde ihtiyacı samimi bulmamakta ve davayı reddetmektedir.

C. Kabul Sebepleri

Yargıtay’ın tahliye davasını kabul ettiği başlıca durumlar şunlardır: Altsoyun kirada oturması, üniversite kazanması veya iş hayatına atılması nedeniyle başka şehirde yaşama zorunluluğu, evlilik hazırlığının somut delillerle ispatlanması halindeki talepler genellikle kabul edilmektedir. Ancak burada da ihtiyacın yargılama sonuna kadar devam etmesi ve başka bir konutun bulunmaması şartı aranmaktadır.

6. Yeniden Kiralama Yasağı

A. Yasağın Kapsamı ve Süresi

Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi, altsoyun ihtiyacı nedeniyle tahliye sağlandıktan sonra yeniden kiralama yasağı getirmiştir. Bu yasağa göre, kiraya veren tahliyeyi sağladıktan sonra, haklı bir sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe başkasına kiralayamaz. Yasağın kapsamına kiralananın hem konut hem de işyeri olarak kiraya verilmesi girmektedir. Haklı sebep olarak kabul edilebilecek durumlar arasında, tahliyeye sebep olan ihtiyacın ortadan kalkması veya altsoyun başka bir şehre taşınmak zorunda kalması gibi durumlar sayılabilir.

B. Yasağa Aykırılığın Sonuçları

Yeniden kiralama yasağına aykırı davranılması halinde tazminat yükümlülüğü doğmaktadır. Kanun, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep etme hakkı tanımıştır. Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, bu tazminatın talep edilebilmesi için bazı şartların gerçekleşmesi gerekir:

• İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmış ve dava sonucunda tahliye sağlanmış olmalıdır.
• Kiracının dava açılmadan, kendiliğinden taşınmazı tahliye etmesi halinde tazminat talep edilemez.
• Tahliye edilen taşınmazın üç yıl içinde başkasına kiralanmış olması gerekir; taşınmazın boş tutulması halinde tazminat talep edilemez.
• Yeni kiralama işlemi için haklı bir sebebin bulunmaması gerekir. Örneğin, evini oğlu için tahliye ettiren ev sahibinin oğlu, 3 yıl dolmadan iş nedeniyle başka şehre taşınmak zorunda kalırsa veya ev sahibinin oğlu evlenmekten vazgeçerse ya da eşinden ayrılırsa, bu gibi sebepler ‘haklı sebep‘ sayılır. Bu durumda ev sahibi evi başkasına kiralayabilir.