التنفيذ المعيب والتنفيذ الناقص في عقد البناء مقابل وحدة في تركيا

عقد البناء مقابل وحدة في مشروع بناء: التنفيذ المعيب والتنفيذ الناقص

قبل تناول موضوع التنفيذ المعيب والتنفيذ الناقص في عقد البناء مقابل وحدة في مشروع بناء، سيكون من المفيد التحدث عن ماهية عقد البناء مقابل وحدة. إنه عقد غير منصوص عليه في قانون الالتزامات التركي رقم 6098، وهو نوع من العقود التي تطورت من خلال التطبيق العملي. وقد شرحته المحكمة العليا التركية باعتباره عقدًا يتعهد فيه المقاول بتمويل المشروع وبناء المبنى على قطعة الأرض الخاصة بمالك الأرض، وفي المقابل، يلتزم مالك الأرض بنقل ملكية جزء من الوحدات المستقلة في المبنى إلى المقاول كتعويض. يمكنك الاطلاع على مزيد من المعلومات حول عقود البناء مقابل وحدة في مقالنا السابق من هنا.

إذا قام المقاول بتنفيذ العمل المتفق عليه في العقد بجودة ناقصة، فسيعتبر ذلك انتهاكًا للالتزام، وإذا وُجدت عيوب في المبنى المكتمل، يمكن الحديث عن مسؤولية المقاول تجاه العيوب. يهدف هذا المقال إلى تقديم معلومات لمالك الأرض حول حقوقه المتعلقة بتطبيق أحكام الضمان ضد العيوب التي قد تنشأ من التزام المقاول، حيث تكمن أهمية هذا التمييز في اختلاف الأحكام التي سيتم تطبيقها وحقوق مالك الأرض.

التنفيذ المعيب في عقد البناء مقابل وحدة

في عقود البناء مقابل وحدة، يتم تقييم الوحدات المستقلة والمناطق المشتركة بشكل شامل يشمل جميع الخصائص المتفق عليها بين الطرفين، ولن يقتصر التقييم على ذلك فحسب. وبناءً على مبدأ حسن النية ومتطلبات الحياة التجارية، يمكن اعتبار وجود عيب إذا تبين أن خاصية معينة ضرورية لغرض استخدام المبنى.

يجب مراعاة الخصائص المتفق عليها في العقد والمواصفات الموجودة في الخطط والمشاريع والمواصفات الفنية. ينشأ هذا الالتزام سواء كان نابعًا من اتفاق مشترك بين الطرفين أو من تصريحات المقاول بأنه سيتولى تنفيذ هذه الخصائص، بغض النظر عن تأثيرها على رغبة مالك الأرض في إبرام العقد أو استخدام المبنى. ومع ذلك، يجب التأكيد على أن مسؤولية المقاول تجاه العيوب محدودة بخصائص المبنى وتمتد حتى وقت التسليم. لا يمكن اعتبار التزامات مثل الإيرادات الإيجارية بعد التسليم ضمن هذا النطاق. في هذه الحالة، يتم تطبيق أحكام عقد الضمان.

تشمل جميع الحالات التي تكون غير مطابقة للنوعية أو الكمية المؤثرة على النوعية، والتي تزيل أو تقلل بشكل كبير من القيمة والغرض الذي يتوقعه المشتري، ضمن هذا النطاق. إذا تبين أن هناك عيب بسبب عناصر غير متفق عليها في العقد، يمكن القول بأن المقاول ملزم بتسليم المبنى بجودة لا تقل عن الجودة المتوسطة.

أنواع العيوب في عقد البناء مقابل وحدة

العيوب المادية-العيوب القانونية

العيب المادي هو عيب مادي في المبنى يتعلق بالخصائص المتفق عليها في العقد أو الخصائص الضرورية.

العيب القانوني يشير إلى مخالفة للقيود المفروضة بموجب القانون العام مثل معايير السلامة والاستخدام.

العيوب الظاهرة-العيوب الخفية

العيب الظاهر هو العيب الذي يكتشفه مالك الأرض بعد تسليم المبنى عند فحصه وفقًا للممارسات العادية ويجب عليه إخطار المقاول به خلال فترة معقولة. باستخدام هذا الإخطار، يمكن لمالك الأرض المطالبة بحقوقه ذات الصلة بالعيوب خلال فترة خمس سنوات من تاريخ التسليم، وتكون فترة العشرين عامًا سارية في حالة وجود خطأ جسيم من المقاول.

العيب الخفي هو العيب الذي يظهر بعد قبول المبنى والذي لا يمكن اكتشافه خلال الفحص العادي بسبب إخفاء المقاول له عمدًا. عند ظهور العيب الخفي، يجب على مالك الأرض إخطار المقاول فورًا. يمكن تحميل المقاول المسؤولية عن العيوب الخفية خلال فترة خمس سنوات من تاريخ اكتشاف العيب.

العيوب الهامة-العيوب الأقل أهمية

العيب الهام هو العيب الذي يجعل مالك الأرض غير قادر على استخدام المبنى أو غير قادر على قبوله بشكل معقول. يمنح هذا النوع من العيوب مالك الأرض حقًا في فسخ العقد، ولهذا فهو مهم.

في حالة العيوب الأقل أهمية، يمكن لمالك الأرض المطالبة بتخفيض السعر أو إصلاح العيب.

العيوب الأساسية-العيوب الثانوية

العيوب الأساسية هي العيوب الموجودة عند تسليم المبنى.

العيوب الثانوية هي العيوب التي تظهر نتيجة لعيب موجود عند التسليم. تمنح هذه العيوب مالك الأرض الحق في اللجوء إلى أحكام الضمان ضد العيوب.

شروط مسؤولية المقاول عن التنفيذ المعيب

تسليم المبنى

يجب على مالك الأرض أن يكون قد تسلم المبنى من المقاول لكي يتمكن من المطالبة بحقوقه ضد العيوب. لا يمكن المطالبة بمسؤولية المقاول عن العيوب قبل التسليم.

في عقود البناء مقابل وحدة، يجب أن يُفهم من التسليم أن المقاول قد أعلن عن اكتمال العمل. يمكن أن يكون هذا الإعلان صريحًا أو ضمنيًا. يمكن أن يكون التسليم الضمني على سبيل المثال عندما ينهي المقاول العمل ويغادر الموقع بعد إتمام البناء.

وجود عيوب في المبنى المسلم

لكي يتمكن مالك الأرض من المطالبة بحقوقه ضد العيوب، يجب أن يكون هناك عيب في المبنى المكتمل بعد التسليم يتم اكتشافه في الوحدات المستقلة أو المناطق المشتركة أو عيوب خفية تظهر لاحقًا.

تلبية مالك الأرض لالتزام الفحص والإخطار

يجب على مالك الأرض أن يفحص المبنى بعد التسليم فورًا وأن يخطر المقاول بأي عيوب خلال فترة معقولة لكي يتمكن من المطالبة بحقوقه ضد العيوب. إذا أهمل مالك الأرض الفحص والإخطار، يعتبر أنه قد قبل المبنى. يمكن أن يقوم مالك الأرض بالفحص بنفسه دون الحاجة إلى خبير، ما لم يتطلب العقد أو العرف خلاف ذلك، ويجب أن يتم الفحص في الوقت المناسب وبعناية.

في الإخطار، يجب على مالك الأرض أن يحدد العيوب المكتشفة بوضوح من حيث النوعية والكمية، حيث أن مجرد الإشارة إلى عدم الرضا لا يكفي.

حقوق مالك الأرض في حالة التنفيذ المعيب في عقد البناء مقابل وحدة

إذا كان المقاول مسؤولاً عن العيب في المبنى، يمكن لمالك الأرض استخدام أحد الخيارات التالية:

في حالة أن المبنى معيب أو غير مطابق للعقد إلى درجة تجعل مالك الأرض غير قادر على استخدامه أو غير قادر على قبوله بشكل معقول، يمكنه فسخ العقد.

يمكنه الاحتفاظ بالمبنى والمطالبة بتخفيض السعر بما يتناسب مع العيب.

إذا لم يتطلب الأمر تكاليف باهظة، يمكنه مطالبة المقاول بإصلاح العيب على نفقة المقاول. يحتفظ مالك الأرض بحقه في المطالبة بالتعويض وفقًا للأحكام العامة.

فسخ العقد

شروط فسخ العقد

لكي يتمكن مالك الأرض من فسخ العقد، يجب أن يكون المبنى معيبًا إلى درجة تجعله غير صالح للاستخدام أو غير قابل للقبول بشكل معقول. يجب أن تكون هذه العيوب مرتبطة بالاستخدام المتفق عليه وملاءمة المبنى لهذا الاستخدام. يجب أن تكون عدم الملاءمة إلى درجة تجعل من غير المعقول توقع قبول مالك الأرض للمبنى، ويجب أن تكون تكلفة إصلاح العيب مفرطة.

يجب أن يكون المبنى المعني قد بني على عقار مالك الأرض وأن إزالته ستسبب ضررًا مفرطًا لكي لا يتمكن مالك الأرض من استخدام حق الفسخ. يتم تحديد ما إذا كانت القيود تمنع استخدام حق الفسخ بناءً على ما إذا كانت العيوب تمنع استخدام المبنى بشكل كامل أو تسبب حالة خطرة.

استخدام حق فسخ العقد ورفع دعوى فسخ العقد

يؤدي استخدام حق فسخ العقد إلى اعتبار العقد كأنه لم يتم، مما يؤدي إلى إنهاء الالتزامات غير المنفذة وظهور التزام بالإعادة فيما يتعلق بالالتزامات المنفذة. يمكن لمالك الأرض استخدام حق الفسخ بشكل صريح أو ضمني دون الحاجة إلى موافقة المقاول أو المحكمة. ومع ذلك، نظرًا لأن عقود البناء مقابل وحدة تخضع لشكل رسمي، يحتاج الطرف الذي يرغب في فسخ العقد إلى قرار قضائي إذا رفض الطرف الآخر الفسخ. يمكن فسخ العقد من خلال رفع دعوى “فسخ العقد” في المحكمة، حيث تحدد المحكمة ما إذا كان الطرف الذي يطلب الفسخ محقًا أم لا. يمكن فسخ عقود البناء مقابل وحدة فقط بقرار قضائي إذا لم يتفق الطرفان على الفسخ.

نتائج استخدام حق فسخ العقد ورفع دعوى إلغاء وتسجيل السجل العقاري

باستخدام حق فسخ العقد، يصبح تسجيل العقارات المنقولة قبل الفسخ غير صحيح. يمكن لمالك الأرض المطالبة بإلغاء تسجيل السجل العقاري إذا استخدم حق الفسخ من خلال دعوى. إذا استخدم حق الفسخ دون دعوى، يمكن لمالك الأرض رفع دعوى لإلغاء تسجيل السجل العقاري وتسجيله باسمه.

حق المطالبة بتخفيض السعر

في حالة وجود عيب في المبنى، يمكن لمالك الأرض الاحتفاظ بالمبنى والمطالبة بتخفيض السعر بما يتناسب مع العيب. يمكن استخدام هذا الحق ببيان إرادة أحادي، دون الحاجة إلى قبول المقاول أو قرار قضائي. يتم خصم مبلغ التخفيض من الجزء المستحق للمقاول، وفي حالة نقل السجل العقاري خلال مرحلة البناء، يمكن لمالك الأرض المطالبة بإعادة المبلغ المستحق كتعويض خلال فترة تقادم خمس سنوات.

حق المطالبة بإصلاح العيب

شروط حق المطالبة بإصلاح العيب

لكي يتمكن مالك الأرض من استخدام حق المطالبة بإصلاح العيب، يجب أن تكون العيوب قابلة للإصلاح دون تكاليف باهظة. يتم تقييم هذه الشروط بناءً على الفوائد التي سيحصل عليها مالك الأرض مقابل تكاليف المقاول لإصلاح العيب. إذا لم يكن هناك تفاوت كبير في هذا التوازن، يمكن لمالك الأرض استخدام حقه في المطالبة بإصلاح العيب.

استخدام حق المطالبة بإصلاح العيب

يجب على مالك الأرض استخدام حق المطالبة بإصلاح العيب ببيان إرادة أحادي يصل إلى المقاول. بعد تلقي المقاول للإخطار، يجب عليه البدء فورًا في الإصلاحات اللازمة. إذا لم يتفق الطرفان على مدة لإكمال الإصلاحات، يتم تحديدها موضوعيًا.

عدم إصلاح العيب وتأخر المقاول

إذا لم يتم إصلاح العيب خلال الفترة المحددة من قبل الطرفين أو المبلغة من قبل مالك الأرض، يعتبر المقاول متأخرًا. في حالة تأخر المقاول، يمكن لمالك الأرض المطالبة بالتنفيذ والتعويض عن التأخير أو التنازل عن المطالبة بالتنفيذ والمطالبة بتعويض الأضرار الناجمة عن عدم التنفيذ أو فسخ العقد والمطالبة بتعويض الأضرار.

حق التعويض في عقد البناء مقابل وحدة في حالة التنفيذ المعيب

يمكن لمالك الأرض المطالبة بالتعويض عن الأضرار الناجمة عن التنفيذ المعيب بجانب استخدام أحد الخيارات أو بشكل مستقل وفقًا للأحكام العامة. يغطي هذا التعويض الأضرار التي لم يتم تعويضها من خلال الخيارات ويشمل الأضرار التي تلحق بمالك الأرض نتيجة عدم تحقيق الفوائد المتوقعة أو خسارة الأرباح. لا يعتمد طلب التعويض على الفحص والإخطار، ولكن يتطلب وجود خطأ من المقاول عند المطالبة بالتعويض وفقًا للأحكام العامة.

في حالة استخدام حق تخفيض السعر أو إصلاح العيب، يمكن لمالك الأرض المطالبة بتعويض الأضرار الإيجابية، أما في حالة فسخ العقد، يمكنه المطالبة بتعويض الأضرار السلبية.

التنفيذ الناقص في عقد البناء مقابل وحدة

تلتزم المقاول بتنفيذ كافة الأعمال المتعلقة بالبناء، ويشير التنفيذ الناقص إلى عدم تنفيذ بعض أو كل الأعمال المتفق عليها أو الضرورية لتحقيق الاستخدام المناسب للمبنى. في حالة التنفيذ المعيب، توجد مشكلة في خصائص العمل بعد اكتماله، بينما في حالة التنفيذ الناقص، هناك نقص في الأعمال المطلوبة. يمكن لمالك الأرض المطالبة بحقوقه دون الحاجة إلى إخطار ضمن فترة التقادم العامة.

في حالة التنفيذ الناقص، يمكن لمالك الأرض استخدام الوسائل القانونية المتاحة للتعامل مع عدم تنفيذ العقد بشكل صحيح دون الحاجة إلى إخطار، وتشمل هذه الوسائل:

الحق في طلب التنفيذ الكامل للعقد دون دفع المقابل.

الحق في طلب السماح بإكمال العمل بنفسه أو بواسطة آخرين على نفقة المقاول.

وضع المقاول في حالة تأخر وتحديد مدة لإكمال العمل إذا لزم الأمر، ثم:

طلب إكمال العمل والمطالبة بتعويض عن التأخير.

التنازل عن المطالبة بالتنفيذ وإبلاغ المقاول بذلك والمطالبة بتعويض الأضرار الناجمة عن عدم التنفيذ.

فسخ العقد والمطالبة بإعادة الالتزامات المنفذة وتعويض الأضرار الناتجة عن بطلان العقد.

للمزيد من المساعدة أو الاستشارة، يمكنك الاتصال بنا.