دعوى إخلاء المستأجر بسبب الحاجة في تركيا
قانون الالتزامات التركي ينظم حق المالك في إخلاء المستأجر من العقار عندما تنشأ الحاجة إلى السكن لأقاربه. هذا الحق مشروط بعدة شروط لضمان تلبية حاجة المالك للسكن ولتجنب إلحاق الضرر غير الضروري بالمستأجر.
ما هو الإخلاء بسبب الحاجة إلى السكن؟
الإخلاء بسبب الحاجة إلى السكن هو إجراء يمكن بموجبه للمالك أن يطلب إخلاء العقار المؤجر عندما يحتاج هو أو زوجه أو أبناؤه أو والديه أو الأشخاص الذين يتحمل مسؤوليتهم القانونية إلى السكن. ينظم هذا الوضع بوضوح في المادة 350 من قانون الالتزامات التركي رقم 6098.
ما هي الحاجة إلى السكن؟
الحاجة إلى السكن تعني الحاجة إلى السكن أو مكان العمل للمالك أو عائلته أو الأشخاص الذين يتحمل مسؤوليتهم القانونية. هذه الحاجة تعتبر صالحة حتى وإن لم يكن هناك أي انتهاك من قبل المستأجر لعقد الإيجار.
شروط طلب الإخلاء
لكي يتمكن المالك من تقديم طلب الإخلاء، يجب أن تكون حاجته حقيقية وصادقة. بالإضافة إلى ذلك، يمكن اعتبار عدم توفر مسكن آخر مناسب للمالك أو أن المسكن الحالي لا يلبي حاجته كأسباب مبررة لطلب الإخلاء.
كيف يتم الإخلاء بسبب الحاجة في عقد الإيجار لمدة محددة؟
في عقود الإيجار لمدة محددة، يمكن رفع دعوى الإخلاء بسبب الحاجة في غضون شهر واحد من انتهاء العقد. في هذه العملية، يجب على المالك توثيق حالة الحاجة. يجب على المالك رفع الدعوى في غضون شهر واحد من تاريخ انتهاء العقد ولا يوجد ضرورة لإرسال إشعار خلال هذه الفترة.
كيف يتم الإخلاء بسبب الحاجة في عقد الإيجار غير المحدد؟
في عقود الإيجار غير المحددة، يجب على المالك إرسال إشعار مسبق وفقًا للفترة القانونية المحددة لإنهاء عقد الإيجار. يجب أن يصل هذا الإشعار إلى المستأجر قبل ثلاثة أشهر على الأقل من نهاية فترة الإيجار. بعد إرسال الإشعار وفقًا لفترة الإنذار، يمكن للمالك رفع دعوى في غضون شهر واحد من نهاية هذه الفترة.
هل يمكن للمالك الجديد استخدام حق الإخلاء بسبب الحاجة؟
إذا نشأت الحاجة إلى السكن للمالك الجديد أو للأشخاص الذين يتحمل مسؤوليتهم القانونية، يحق له إنهاء عقد الإيجار وطلب الإخلاء. ينظم هذا الوضع في المادة 350 من قانون الالتزامات التركي. يجب على المالك الجديد إبلاغ المستأجر كتابياً بحالة الحاجة بعد شراء العقار ويمكنه رفع دعوى الإخلاء بعد ستة أشهر من هذا الإبلاغ.
إشعار الإخلاء بسبب الحاجة للمالك الجديد
يجب على المالك الجديد إرسال إشعار إلى المستأجر في غضون شهر واحد من تاريخ الحصول على العقار يوضح فيه حالة الحاجة قبل رفع دعوى الإخلاء. هذا الإشعار ضروري لبدء الإجراءات القانونية لطلب الإخلاء.
هل يمكن الإخلاء بسبب حاجة الأبناء؟
في قانون الإيجارات، إذا نشأت حاجة إلى السكن لأبناء المالك، يمكن للمالك استخدام هذه الحالة كسبب للإخلاء. إذا كانت الحاجة إلى السكن للأبناء حقيقية وصادقة، يمكن للمالك رفع دعوى لإخلاء المستأجر من العقار. في هذه الحالة، يجب على المالك إثبات حاجة أبنائه للسكن بشكل موضوعي.
(…) يثبت من ملف الدعوى أن أحد أبناء المدعي يعمل كمعلم في منطقة كيبان ويقيم في سكن المعلمين، وأن الابن الآخر يعمل كطبيب في مستشفى … التعليمي ويقيم حالياً بالإيجار. وتعتبر المحكمة هذه الوقائع ثابتة.
على الرغم من أن المحكمة قضت برفض الدعوى بحجة أن أحد أبناء المدعي يقيم في سكن المعلمين والآخر مهدد بالطرد من مسكنه المؤجر، وأن إقامة كل من الأبناء في المدينة قد تكون مؤقتة نظراً لعملهما كموظفين، وأن الحاجة للسكن ليست حقيقية وصادقة، إلا أن إقامة الشخص المحتاج بالإيجار تعتبر كافية لإثبات الحاجة في دعاوى الإخلاء بسبب السكن (…).
عبء الإثبات وتقديم الأدلة في دعاوى الإخلاء
في دعاوى الإخلاء، يعتبر إثبات الحاجة الحقيقية والصادقة أمراً مهماً. يجب على المالك إثبات حاجته بالأدلة التي يمكن أن تشمل تقارير صحية، أو وثائق تتعلق بالاقتراب من مكان العمل أو المدرسة، أو معلومات حول حالة المسكن الحالي وغيرها من الأدلة المماثلة.
الإجراءات القانونية والأنظمة
يمكن تقديم طلب الإخلاء إما عن طريق إخطار كتابي للمستأجر أو برفع دعوى قضائية. يجب أن يتضمن الإخطار الكتابي سبب الإخلاء وتاريخ الإخلاء وأساسه القانوني بوضوح. إذا تم تقديم النزاع إلى المحكمة، يجب على المالك تبرير طلب الإخلاء بنفس الطريقة.
هل يمكن إخلاء المنازل الصيفية بسبب الحاجة؟
تحتل دعاوى الإخلاء بسبب الحاجة للمنازل الصيفية مكانة خاصة في قانون الإيجارات التركي. يتناول قانون الالتزامات التركي وقرارات محكمة النقض هذا الموضوع بشكل يوازن بين حقوق الملاك وحماية المستأجرين.
تشير محكمة النقض إلى أن المنازل الصيفية يمكن اعتبارها امتداداً للحاجة المستمرة إلى السكن. وهذا يعني أن طلب الإخلاء بسبب الحاجة يجب أن يكون حقيقياً وصادقاً وضرورياً.
وفقاً لقرارات محكمة النقض، يتم تقييم ما إذا كانت الحاجة إلى المنزل الصيفي يمكن اعتبارها حاجة حقيقية للسكن بناءً على ظروف كل حالة على حدة. على سبيل المثال، أصدرت محكمة النقض الدائرة السادسة قراراً في عام 2014 يشير إلى أنه يجب اعتبار الحاجة إلى المنزل الصيفي كنوع من نمط الحياة المستمر. ومع ذلك، يجب ملاحظة أن العقود التي تستمر لمدة ستة أشهر أو أقل لا تخضع لأحكام الإيجارات المتعلقة بالسكن والمحال التجارية.
في حالة المنازل الصيفية المستخدمة لأغراض العطلات، يجب على المالك إثبات أن الحاجة حقيقية وصادقة وضرورية لرفع دعوى الإخلاء. بالإضافة إلى ذلك، أشارت محكمة النقض العامة في قرارها لعام 1993 إلى أن الشخص الذي يأتي إلى تركيا لقضاء عطلته السنوية ويمتلك منزلاً بفضل مدخراته الاقتصادية يمكن قبول دعواه للإخلاء بسبب الحاجة الحقيقية والصادقة.
حقوق المستأجرين وحمايتهم
يهدف قانون الالتزامات التركي رقم 6098 إلى حماية حقوق المستأجرين. يمكن للمستأجر الاعتراض على طلب الإخلاء وتقديم أدلة تثبت عدم صحة الطلب. بالإضافة إلى ذلك، يمكن للمستأجرين طلب فترات زمنية معقولة للبحث عن مسكن جديد والانتقال خلال فترة الإخلاء لتجنب الضرر.
ماذا يجب أن يفعل المستأجر إذا أرسل المالك إشعاراً بالإخلاء بدعوى “أنني سأعيش في المنزل”؟
إذا تلقى المستأجر إشعاراً بالإخلاء بدعوى أن المالك سيعيش في المنزل، من المهم استشارة محامٍ لتقييم قانونية الإشعار ومحتواه. يساعد التأكد من صحة المعلومات الواردة في الإشعار والتحقق من استيفاء الشروط القانونية في حماية حقوقك في حال
رفع دعوى قضائية
يمكنك قراءة شروط قضية تحديد الإيجار والأحكام النموذجية ذات الصلة في مقالتنا.
أسئلة شائعة حول الإخلاء بسبب الحاجة
هل يمكن إنهاء قضية الإخلاء بسبب الحاجة في الجلسة الأولى؟
عادةً لا تُحسم قضية الإخلاء بسبب الحاجة في الجلسة الأولى. تتضمن هذه القضايا تقديم الأدلة، والاستماع إلى الشهود، وإجراء المعاينات إذا لزم الأمر. وقد يتطلب الأمر عدة جلسات اعتمادًا على تعقيد القضية وتقدير المحكمة.
هل الوساطة إلزامية في قضية الإخلاء بسبب الحاجة؟
ابتداءً من 1 سبتمبر 2023، أصبحت الوساطة إلزامية في النزاعات المتعلقة بالإيجار في تركيا. بالنسبة للقضايا المرفوعة بعد هذا التاريخ، يجب المرور بعملية الوساطة أولاً. إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق في مرحلة الوساطة، يمكن عرض القضية على المحكمة.
هل يتم الاستماع إلى الشهود في قضية الإخلاء بسبب الحاجة؟
نعم، يمكن الاستماع إلى الشهود في قضية الإخلاء بسبب الحاجة. يمكن للمحكمة الاعتماد على شهادات الشهود لتقييم حقيقة وصحة ادعاء الحاجة من قبل المالك. يمكن للشهود تقديم معلومات تؤكد حاجة المالك أو تكون ضارة بالمستأجر.
ماذا يحدث إذا لم يخرج المستأجر بعد تلقيه إنذار الإخلاء؟
إذا لم يخرج المستأجر بعد تلقيه إنذار الإخلاء، يمكن للمالك اللجوء إلى المحكمة ورفع دعوى إخلاء. في نهاية العملية القضائية، إذا لم يُخلِ المستأجر العقار، يمكن إخلاؤه بالقوة بناءً على قرار المحكمة من خلال موظف تنفيذ.
هل يمكن رفع قضية الإخلاء بسبب الحاجة في أي وقت؟
يمكن رفع قضية الإخلاء بسبب الحاجة إذا كانت هناك حاجة حقيقية وصادقة من قبل المالك أو الأشخاص الذين يتحمل مسؤوليتهم القانونية للحصول على سكن أو مكان عمل. يجب دعم ادعاء الحاجة بالأدلة. لتحقيق رفع الدعوى في أي وقت، يجب استيفاء هذه الشروط.
من يتحمل تكاليف قضية الإخلاء؟
عادةً ما تُحدد تكاليف قضية الإخلاء بناءً على نتيجة الدعوى. إذا اضطر المستأجر إلى إخلاء العقار نتيجة الدعوى، يتحمل المستأجر عادةً تكاليف القضية وأتعاب المحاماة. إذا كانت نتيجة الدعوى لصالح المستأجر، يتحمل المالك التكاليف.
ماذا يحدث إذا كسب المستأجر قضية الإخلاء؟
إذا كسب المستأجر قضية الإخلاء، يستمر عقد الإيجار ويبقى المستأجر في العقار. يمكن للمستأجر أيضًا طلب تعويض عن التكاليف وأتعاب المحاماة التي تكبدها خلال عملية الدعوى.
ماذا يحدث إذا خرج المستأجر أثناء سير قضية الإخلاء؟
إذا خرج المستأجر طواعيةً أثناء سير قضية الإخلاء، تصبح الدعوى غير ذات موضوع. مع ذلك، يمكن إصدار حكم بشأن التكاليف التي تكبدها المستأجر والتعويضات المحتملة خلال عملية الدعوى. قد يؤثر خروج المستأجر على حق المالك في طلب تكاليف الدعوى وأتعاب المحاماة.
ما هي الخطوات التي يجب اتباعها بعد استلام إنذار من كاتب العدل؟
بعد استلام إنذار من كاتب العدل، يجب على المستأجر مراجعة الإنذار بعناية والامتثال للمطالب الواردة فيه. غالبًا ما يتطلب الإنذار إخلاء العقار خلال فترة معينة أو الامتثال لشروط أخرى متعلقة بعقد الإيجار. إذا لم يمتثل المستأجر لمطالب الإنذار، يمكن للمالك رفع دعوى إخلاء. إذا كان المستأجر يعتقد أن المطالب غير عادلة أو مضللة، ينبغي له استشارة محامٍ لحماية حقوقه.
ماذا يحدث إذا أرسل المالك إنذارًا للمستأجر عبر كاتب العدل؟
يُعتبر إرسال إنذار عبر كاتب العدل إلى المستأجر إشعارًا رسميًا بضرورة الامتثال لشروط عقد الإيجار. يتضمن الإنذار عادةً مطالب مثل دفع الإيجار، أو تصحيح انتهاكات شروط العقد، أو إخلاء العقار خلال فترة معينة. إذا لم يمتثل المستأجر لمطالب الإنذار خلال الفترة المحددة، يمكن للمالك اتخاذ الإجراءات القانونية لحماية حقوقه.
ما هي إجراءات إرسال إنذار إخلاء العقار؟
لإرسال إنذار إخلاء العقار، يجب على المالك التوجه إلى كاتب العدل وإرسال إنذار رسمي إلى المستأجر يطلب فيه إخلاء العقار بحلول تاريخ معين. يجب أن يتضمن الإنذار البنود ذات الصلة من عقد الإيجار وأسباب طلب الإخلاء بوضوح. يتم تبليغ الإنذار إلى المستأجر عبر كاتب العدل كجزء من الإجراءات القانونية الرسمية.
هل يجب على المالك الجديد الانتظار لمدة 6 أشهر؟
نعم، إذا كان المالك الجديد يرغب في إخلاء المستأجر بسبب الحاجة، يجب عليه الانتظار عادةً لمدة ستة أشهر من تاريخ الاستحواذ على العقار. هذه الفترة هي الإطار الزمني القانوني الذي يمنحه للمالك الجديد لإبلاغ المستأجر بالحاجة إلى الإخلاء. بعد مرور الستة أشهر، يمكن للمالك الجديد رفع دعوى إخلاء.
ماذا يحدث إذا لم يتم تبليغ إنذار الإخلاء بسبب الحاجة؟
إذا لم يتم تبليغ إنذار الإخلاء بسبب الحاجة إلى المستأجر، فلا يمكن بدء عملية الإخلاء قانونياً. في حال عدم تبليغ الإنذار، يمكن للمحكمة أن تأمر بإعادة إرسال الإنذار عند الضرورة. يعتبر تبليغ الإنذار خطوة حاسمة لبدء الإجراءات القانونية لطلب الإخلاء.
هل يمكن للمالك إخراج المستأجر بعد انتهاء عقد إيجار لمدة سنة؟
يمكن للمالك إخراج المستأجر بعد انتهاء عقد إيجار لمدة سنة فقط إذا كان هناك سبب صالح لذلك. يعتبر الإخلاء بسبب الحاجة أحد هذه الأسباب الصالحة. في هذه الحالة، يجب على المالك إثبات حاجته واتباع الإجراءات القانونية اللازمة. إذا لم يتم تجديد العقد تلقائيًا، يمكن للمالك بدء الإجراءات القانونية بعد انتهاء مدة العقد.
متى يتم إرسال إنذار الإخلاء بسبب الحاجة؟
يجب إرسال إنذار الإخلاء بسبب الحاجة في أقرب وقت ممكن بعد ظهور الحاجة للمالك أو الأشخاص الذين يتحمل مسؤوليتهم القانونية، وقبل انتهاء عقد الإيجار أو خلال فترة الإشعار المناسبة. بالنسبة لعقود الإيجار لمدة محددة، يجب إرسال الإنذار قبل انتهاء العقد. أما بالنسبة لعقود الإيجار غير المحددة، يجب إرساله وفقًا لفترة الإشعار المناسبة.
ما هي التكاليف التي يتحملها المستأجر إذا خسر قضية الإخلاء؟
قد يتحمل المستأجر تكاليف المحكمة، ورسوم القرارات والأحكام، وتكاليف التبليغات، وتكاليف الوثائق، والمعاينات، والشهود، وتكاليف الخبراء، وأتعاب المحاماة للطرف الآخر.
ما الذي يحدد مبلغ تكاليف المحكمة؟
تتغير التكاليف بناءً على قيمة الإيجار المحددة في عقد الإيجار، المحكمة التي تُنظر فيها القضية، التكاليف الناشئة خلال العملية القضائية، ونتيجة الدعوى.
في أي محاكم تُنظر قضايا الإخلاء؟
عادةً تُنظر في محاكم الصلح، ولكن في بعض الحالات قد تُنظر في محاكم التنفيذ أيضاً.
هل تختلف تكاليف المحكمة بين محاكم الصلح ومحاكم التنفيذ؟
نعم، في محاكم الصلح تُحسب بعض الرسوم بناءً على قيمة الإيجار، بينما في محاكم التنفيذ تكون الرسوم محددة. تختلف أيضًا أتعاب المحاماة.
ماذا يحدث في حالة قبول الدعوى جزئياً؟
يتحمل الأطراف تكاليف المحكمة بناءً على نسبة قبول الدعوى.
هل يجب الاستعانة بمحامٍ في قضية الإخلاء بسبب الحاجة؟
نعم، يُوصى بالحصول على دعم قانوني في قضايا الإخلاء المعقدة لحماية حقوق المالك وإدارة العملية بأفضل طريقة ممكنة. يمكن للمحامي تقديم الإرشاد للمستأجر في جميع مراحل القضية، وتقديم الدفاع اللازم، وتقديم أفضل الحلول الممكنة.
(…) ولكن، الشركة المدعية والجمعية التعاونية المالكة السابقة كلاهما كيانات قانونية مستقلة. لذلك، يحق للشركة المدعية رفع دعوى بشكل مستقل عن الجمعية التعاونية المالكة السابقة. قرار المحكمة بأن الشركة المدعية ليس لها الحق في رفع الدعوى بناءً على العلاقة بين المالك السابق والجديد غير صحيح.
بناءً على ذلك، قرار المحكمة برفض حق الشركة المدعية في رفع الدعوى استنادًا إلى علاقتها بالمالك السابق غير صحيح ويجب إلغاؤه. يجب النظر في الدعوى بناءً على حقيقة أن المالك السابق والجديد كيانات قانونية مستقلة، واتخاذ القرار بناءً على ذلك.(…) 6HD، الأساس: 2001/3664 القرار: 2001/3903 التاريخ: 14.05.2001
(…) الدعوى مرفوعة من قبل المالك الجديد نتيجة نقل الملكية عن طريق الهبة من المالك السابق، وتطالب بإخلاء المستأجر. حكمت المحكمة بأن المالك الجديد لا يحق له رفع الدعوى بناءً على شروط الهبة.
ولكن، شروط الهبة التي وضعها المالك السابق، بما في ذلك حقه في الحصول على دخل الإيجار حتى وفاته، لا تؤثر على حق المالك الجديد في الملكية وبالتالي حقه في رفع الدعوى. يمكن للمالك الجديد رفع دعوى الإخلاء بناءً على العقد بين المالك السابق والمستأجر أو بموجب المادة 351 من قانون الالتزامات التركي.
في هذه الحالة، قرار المحكمة برفض حق المالك الجديد في رفع الدعوى استنادًا إلى شروط الهبة التي وضعها المالك السابق غير صحيح. لا تلغي شروط الهبة التي وضعها المالك السابق حقوق المالك الجديد في الملكية والحقوق المترتبة عليها.
بناءً على ذلك، قرار المحكمة برفض حق المالك الجديد في رفع الدعوى بناءً على شروط الهبة التي وضعها المالك السابق غير قانوني. يحق للمالك الجديد، بصفته المالك القانوني للعقار، استخدام جميع حقوقه بما في ذلك رفع دعوى الإخلاء.(…) 6HD، الأساس: 2015/4275 القرار: 2015/8374 التاريخ: 13.10.2015
في مثل هذه القضايا، يجب إثبات أن حاجة النسل للسكن حقيقية وصادقة وضرورية. ادعى المدعي أن الظروف غير الصحية للمنزل الحالي تهدد صحة نسله وبالتالي يحتاج إلى منزل جديد.
رفضت المحكمة الدعوى بحجة أن المدعي ليس مهددًا بالطرد. ومع ذلك، في القضايا المتعلقة بحاجة السكن، يكفي أن يكون المدعي مستأجرًا وأن تكون حاجة النسل حقيقية لتأكيد الحاجة. لا يُشترط أن يكون مهددًا بالطرد.
لذلك، كان قرار المحكمة برفض الدعوى استنادًا إلى عدم تهديد المدعي بالطرد غير صحيح. يجب قبول طلب الإخلاء نظرًا لأن المدعي مستأجر وأن نسله بحاجة إلى منزل صحي.
بناءً على ذلك، قرار المحكمة تجاهل حاجة النسل للسكن غير قانوني ويجب إلغاؤه. 6HD، الأساس: 2013/14490 القرار: 2013/14951 التاريخ: 06.11.2013
للمزيد من المساعدة أو الاستشارة، يمكنكم الاتصال بنا من خلال هنا.
إخلاء بسبب الحاجة
