Action en expulsion du locataire pour besoin en Turquie

Expulsion du Locataire en Raison de la Nécessité du Propriétaire en Turquie

Le marché locatif turc fonctionne sous un cadre juridique complet qui équilibre les droits des propriétaires immobiliers avec les protections accordées aux locataires. Parmi les divers motifs de résiliation d’un contrat de bail, l’expulsion fondée sur la nécessité du propriétaire se présente comme l’un des mécanismes les plus fréquemment utilisés mais soigneusement réglementés. Cette disposition permet aux propriétaires de récupérer leurs biens lorsque des besoins réels de logement ou d’affaires surviennent, mais la loi impose des exigences strictes pour prévenir les abus et protéger les locataires contre les expulsions arbitraires.

Comprendre les nuances de l’expulsion fondée sur la nécessité est essentiel tant pour les propriétaires cherchant à récupérer leurs biens que pour les locataires qui souhaitent comprendre leurs droits. Le cadre juridique régissant ces cas a considérablement évolué, particulièrement avec la promulgation du Code turc des Obligations en 2011, qui a remplacé les dispositions obsolètes de l’ancienne loi sur les baux. Le système actuel exige que les propriétaires démontrent que leur besoin est réel, sincère et impérieux—une norme que les tribunaux turcs examinent attentivement.

Fondement Juridique de l’Expulsion Fondée sur la Nécessité

La base juridique de l’expulsion en raison de la nécessité du propriétaire se trouve principalement dans les Articles 350 et 351 du Code turc des Obligations (Loi n° 6098). Ces dispositions établissent le cadre dans lequel les propriétaires peuvent résilier les contrats de bail lorsqu’eux-mêmes ou certains membres de leur famille ont besoin de la propriété à des fins résidentielles ou commerciales.

L’Article 350 du Code turc des Obligations stipule : « Le propriétaire peut résilier le contrat de bail en intentant une action en justice dans un délai d’un mois à compter de la fin du terme dans les contrats à durée déterminée, ou dans un délai d’un mois à compter de la date déterminée conformément à la période de résiliation et au délai de préavis prescrits pour la résiliation dans les contrats à durée indéterminée, s’il existe une nécessité d’utiliser le bien loué comme résidence ou lieu de travail pour lui-même, son conjoint, ses descendants, ses ascendants, ou d’autres personnes qu’il est légalement obligé de soutenir. »

Cette disposition s’applique au propriétaire initial qui a conclu le contrat de bail avec le locataire. Cependant, le droit turc reconnaît également que la propriété change de mains, et que le nouveau propriétaire peut avoir des besoins légitimes concernant la propriété. L’Article 351 aborde cette situation, stipulant : « Si la personne qui acquiert ultérieurement le bien loué a une nécessité de l’utiliser comme résidence ou lieu de travail pour elle-même, son conjoint, ses descendants, ses ascendants, ou d’autres personnes qu’elle est légalement obligée de soutenir, elle peut résilier le contrat de bail en intentant une action en justice six mois après avoir notifié le locataire par écrit dans un délai d’un mois à compter de la date d’acquisition. La personne qui acquiert ultérieurement le bien loué peut, si elle le souhaite, exercer son droit de résilier le contrat en raison de la nécessité en intentant une action en justice dans un délai d’un mois à compter de la fin du terme du contrat. »

Ces dispositions établissent une voie juridique claire mais imposent des exigences procédurales et substantielles importantes qui doivent être satisfaites pour une action d’expulsion réussie.

Qui Peut Intenter une Action d’Expulsion Fondée sur la Nécessité

Le droit turc délimite soigneusement qui peut prétendre être bénéficiaire d’une expulsion fondée sur la nécessité. Le propriétaire ne peut pas revendiquer la nécessité pour n’importe qui ; la loi limite ce motif à des relations spécifiques qui reflètent de véritables obligations familiales ou légales.

Le propriétaire peut intenter une action d’expulsion fondée sur les besoins de logement ou d’affaires de :

• Le propriétaire lui-même ou elle-même
• Le conjoint du propriétaire
• Les descendants du propriétaire (enfants, petits-enfants et générations suivantes)
• Les ascendants du propriétaire (parents, grands-parents et générations antérieures)
• D’autres personnes que le propriétaire est légalement obligé de soutenir en vertu du droit turc

Cette limitation sert un objectif important : empêcher les propriétaires de fabriquer des revendications de nécessité pour des parents éloignés ou des parties non apparentées. L’accent mis sur les relations lignagères directes et les obligations de soutien légales garantit que seuls les besoins familiaux authentiques peuvent justifier le déplacement d’un locataire de son domicile ou de son lieu d’affaires.

Il est important de noter que même lorsque la nécessité appartient à l’un de ces individus qualifiés, l’action en justice doit être intentée par le propriétaire personnellement. Par exemple, si l’enfant adulte d’un propriétaire a besoin de logement, le propriétaire—et non l’enfant—doit engager la procédure d’expulsion. Cette exigence empêche le contournement des dispositions protectrices de la loi et garantit que le propriétaire prend la responsabilité directe de l’action d’expulsion.

Dans les cas impliquant plusieurs propriétaires, les tribunaux turcs ont établi des règles spécifiques. Pour les propriétés en copropriété (paylı mülkiyet), l’action d’expulsion doit être intentée par la majorité des copropriétaires. Pour les propriétés en propriété communale (iştirak halinde mülkiyet), un consentement unanime est requis, bien que cette unanimité puisse être obtenue en obtenant une autorisation après que l’action en justice ait été intentée. Si l’unanimité ne peut être atteinte, un tuteur peut être nommé pour représenter la succession et poursuivre l’expulsion au nom de tous les propriétaires.

Exigences Essentielles : Nécessité Réelle, Sincère et Impérieuse

La pierre angulaire de toute affaire d’expulsion fondée sur la nécessité en droit turc est de prouver que le besoin revendiqué est réel (gerçek), sincère (samimi) et impérieux (zorunlu). Les tribunaux turcs appliquent ce test en trois parties rigoureusement, reconnaissant que l’expulsion représente une difficulté importante pour les locataires et ne devrait pas être accordée sur la base de revendications pratiques ou fabriquées.

Nécessité réelle signifie que le besoin doit réellement exister au moment où l’action en justice est intentée. Les besoins spéculatifs ou futurs qui ne se sont pas encore matérialisés ne suffiront pas. Par exemple, un propriétaire ne peut pas revendiquer la nécessité sur la base d’un enfant qui pourrait fréquenter l’université dans la ville dans trois ans. Le besoin doit être présent et démontrable lorsque le tribunal évalue le cas.

Nécessité sincère exige que la véritable motivation du propriétaire soit le besoin revendiqué, et non un autre objectif tel que l’obtention d’un loyer plus élevé d’un nouveau locataire, le harcèlement du locataire actuel, ou l’évitement d’obligations légales. Les tribunaux examinent les circonstances attentivement pour détecter les revendications prétextes. Si les preuves suggèrent que le propriétaire a des motifs ultérieurs, l’action en justice sera rejetée indépendamment de l’existence d’un besoin théorique quelconque.

Nécessité impérieuse signifie que le propriétaire n’a pas d’alternative raisonnable à l’expulsion du locataire. Si le propriétaire possède d’autres biens appropriés qui pourraient répondre au besoin revendiqué, ou si des alternatives raisonnables existent (comme louer ailleurs), les tribunaux peuvent juger la nécessité insuffisamment impérieuse pour justifier l’expulsion. La loi reconnaît les droits de propriété mais exige que les propriétaires épuisent d’autres options avant de déplacer les locataires.

Les tribunaux turcs ont reconnu de nombreuses situations qui peuvent constituer une nécessité valable :

• Le propriétaire vit actuellement dans un logement loué et doit occuper sa propre propriété
• Des conditions de santé exigent que le propriétaire déménage dans la propriété spécifique en question
• La résidence actuelle du propriétaire est inadéquate pour les besoins de sa famille
• Le propriétaire ou un membre de la famille doit déménager dans la ville où se trouve la propriété pour l’emploi ou l’éducation
• Une séparation conjugale crée un besoin de logement séparé
• La propriété possède des caractéristiques (sécurité, emplacement, accessibilité) qui la rendent particulièrement adaptée aux besoins du propriétaire
• L’enfant adulte du propriétaire forme un ménage indépendant par le mariage ou autrement

Cependant, les tribunaux ont également identifié des circonstances qui ne constituent généralement pas une nécessité impérieuse :

• Des inconvénients mineurs dans la situation de logement actuelle du propriétaire
• Une simple préférence pour une propriété plutôt qu’une autre sans justification objective
• La distance entre le domicile et le lieu de travail dans les villes disposant de transports publics adéquats
• Un désir général d’utiliser sa propre propriété sans besoin spécifique
• Des motivations économiques pour augmenter les revenus locatifs

Exigences Procédurales et Délais de Dépôt

Le droit turc établit des exigences procédurales strictes et des délais pour les actions d’expulsion fondées sur la nécessité. Ces règles de délai sont considérées comme des questions d’ordre public (kamu düzeni), ce qui signifie que les tribunaux doivent les faire respecter même si le locataire ne soulève pas la question. Une action intentée en dehors du délai autorisé sera rejetée indépendamment de la sincérité de la nécessité du propriétaire.

Pour les contrats de bail à durée déterminée, qui sont le type le plus courant dans la pratique locative turque, le propriétaire doit intenter l’action d’expulsion dans un délai d’un mois après l’expiration du terme du bail. Par exemple, si un bail d’un an s’étend du 1er janvier au 31 décembre, le propriétaire doit intenter l’action en justice entre le 1er janvier et le 31 janvier de l’année suivante. Cette fenêtre d’un mois est strictement appliquée.

Le droit turc prévoit cependant un mécanisme pour prolonger ce délai. En vertu de l’Article 353 du Code turc des Obligations : « Si le propriétaire notifie le locataire par écrit qu’il intentera une action en justice dans le délai prescrit pour intenter l’action, le délai pour intenter l’action est prolongé d’une année de bail. » Cela signifie que si le propriétaire envoie un avis écrit au locataire avant l’expiration du délai d’un mois, déclarant son intention d’intenter une action d’expulsion fondée sur la nécessité, il gagne une année complète supplémentaire pour effectivement intenter l’action. Cette prolongation peut être précieuse lorsque la nécessité du propriétaire se développe mais n’est pas encore complètement cristallisée, ou lorsque le propriétaire souhaite donner au locataire un préavis maximal.

Pour les contrats de bail à durée indéterminée, les règles de délai sont plus complexes. Le propriétaire doit suivre les dispositions générales de résiliation trouvées dans l’Article 328 du Code turc des Obligations, qui exige un préavis de trois mois avant la fin de chaque période de location de six mois. Après avoir fourni un préavis approprié, le propriétaire doit intenter l’action d’expulsion dans un délai d’un mois à compter de la fin de cette période de six mois.

Par exemple, si un bail à durée indéterminée a commencé le 1er mai, la première période de six mois s’étend du 1er mai au 31 octobre. Pour intenter une action d’expulsion pour la fin de cette période, le propriétaire doit fournir un avis écrit avant le 31 juillet (trois mois avant le 31 octobre) puis intenter l’action en justice entre le 1er novembre et le 30 novembre. Si ces délais sont manqués, le propriétaire doit attendre la prochaine période de six mois et répéter le processus.

Règles Spéciales pour les Nouveaux Propriétaires

Lorsqu’une propriété change de propriétaire pendant un bail actif, le droit turc reconnaît que le nouveau propriétaire peut avoir des revendications de nécessité légitimes mais cherche également à protéger les locataires contre un déplacement immédiat par des transferts de propriété. L’Article 351 établit un système à double voie pour les nouveaux propriétaires.

Le nouveau propriétaire a deux options pour poursuivre l’expulsion fondée sur la nécessité :

Option 1 : La Voie de Six Mois

Le nouveau propriétaire peut envoyer un avis écrit au locataire dans un délai d’un mois après l’acquisition de la propriété, l’informant du changement de propriété et de la nécessité du nouveau propriétaire. Si cette exigence de notification est respectée, le nouveau propriétaire peut intenter une action d’expulsion six mois après la date d’acquisition. La propriété peut continuer à être occupée par le locataire pendant cette période de six mois, mais le nouveau propriétaire construit vers l’action d’expulsion.

Cette période d’attente de six mois sert plusieurs objectifs. Elle donne au locataire le temps de se préparer à un déplacement potentiel, permet au nouveau propriétaire de confirmer que sa nécessité est réelle et durable, et empêche les spéculateurs immobiliers de déplacer immédiatement les locataires. Cependant, cette option nécessite une conformité stricte avec les délais : l’avis écrit doit être envoyé dans un délai d’un mois après l’acquisition, et le non-respect de ce délai élimine entièrement la voie de six mois.

Option 2 : La Voie d’Expiration du Contrat

Alternativement, le nouveau propriétaire peut choisir de respecter le terme du bail existant et intenter une action d’expulsion dans un délai d’un mois après l’expiration du bail, tout comme le propriétaire initial aurait pu le faire. Cette option ne nécessite pas la notification d’un mois au locataire et peut être préférable lorsque le bail approche déjà de sa fin ou lorsque la nécessité du nouveau propriétaire se développe après l’acquisition.

Le nouveau propriétaire ne peut pas utiliser les deux voies simultanément. Une fois qu’il choisit une approche et prend des mesures (comme l’envoi de la notification pour la voie de six mois), il est lié par ce choix.

Une limitation importante existe lorsque le bail a été enregistré (şerh) dans le registre foncier. En vertu de l’Article 312 du Code turc des Obligations, les contrats de bail peuvent être enregistrés dans le registre foncier, créant un avis légal à tous les acheteurs ultérieurs. Si un bail est correctement enregistré, le nouveau propriétaire ne peut pas utiliser la voie de six mois du tout et doit attendre jusqu’à l’expiration du terme du bail. Cette protection peut durer jusqu’à dix ans ou jusqu’à la fin du terme du bail, selon la première éventualité. L’enregistrement fournit aux locataires une protection puissante contre l’expulsion par les nouveaux propriétaires mais nécessite une action juridique proactive au moment de la signature du bail.

Prouver la Nécessité devant le Tribunal

La charge de la preuve dans les affaires d’expulsion fondées sur la nécessité incombe entièrement au propriétaire. Les tribunaux turcs n’accepteront pas simplement les affirmations de nécessité à leur valeur nominale ; les propriétaires doivent présenter des preuves concrètes démontrant que leur besoin revendiqué est réel, sincère et impérieux.

Les propriétaires peuvent prouver la nécessité par toute preuve légalement admissible, notamment :

• Des preuves documentaires telles que des contrats de travail, des lettres d’acceptation universitaire ou des rapports médicaux
• Des contrats de bail montrant que le propriétaire loue actuellement ailleurs
• Des témoignages de membres de la famille, d’employeurs ou d’autres personnes ayant connaissance de la situation
• Des rapports d’experts sur l’adéquation des propriétés pour des besoins spécifiques
• Une correspondance officielle démontrant des exigences de relocalisation
• Des certificats de mariage, des décrets de divorce ou des ordonnances de garde créant des besoins de logement
• Des registres immobiliers montrant que le propriétaire n’a pas d’autre logement disponible

Pour les revendications de nécessité résidentielle, les tribunaux turcs trouvent généralement qu’un propriétaire qui vit actuellement dans un logement loué a démontré une nécessité suffisante, car les droits de propriété devraient permettre d’occuper sa propre propriété. Cependant, cette présomption peut être surmontée si les preuves montrent que le propriétaire a d’autres propriétés disponibles ou si la nécessité revendiquée semble prétexte.

Pour les revendications de nécessité commerciale ou de lieu de travail, les exigences probatoires sont plus exigeantes. Le propriétaire doit montrer non seulement qu’il a besoin de locaux commerciaux mais que la propriété spécifique en question est adaptée à ses opérations commerciales. Les tribunaux peuvent nommer des témoins experts pour comparer la propriété louée avec l’emplacement commercial actuel du propriétaire, en évaluant des facteurs tels que :

• La taille et l’agencement appropriés pour l’utilisation commerciale prévue
• L’emplacement et l’accessibilité pour le type d’entreprise
• La conformité aux exigences de zonage et de licence pour l’utilisation prévue
• La clientèle et la présence sur le marché dans la zone

Si le propriétaire exploite une entreprise par l’intermédiaire d’une entité corporative, les tribunaux turcs ont établi que l’activité commerciale doit relever des statuts de la société. Une société ne peut pas revendiquer la nécessité d’utiliser une propriété à des fins commerciales non répertoriées dans ses documents de formation.

Pour les nouveaux propriétaires revendiquant la nécessité, les tribunaux examinent si l’achat lui-même suggère un besoin réel ou une spéculation opportuniste. Des preuves qu’un nouveau propriétaire a acquis plusieurs propriétés simultanément, payé un prix inhabituellement bas ou rapidement revendu la propriété après avoir expulsé le locataire peuvent suggérer que la revendication de nécessité n’était pas sincère.

Défenses et Droits des Locataires

Les locataires confrontés à des actions d’expulsion fondées sur la nécessité disposent de plusieurs défenses potentielles et de droits procéduraux qui peuvent contester l’expulsion ou retarder sa mise en œuvre.

Contester le Caractère Authentique de la Nécessité

La défense principale du locataire est de contester si la nécessité revendiquée par le propriétaire est réelle, sincère et impérieuse. Les locataires peuvent présenter des preuves montrant :

• Le propriétaire possède d’autres propriétés appropriées qui pourraient répondre au besoin revendiqué
• Les circonstances du propriétaire n’ont pas réellement changé depuis le début du bail
• Le moment ou les circonstances de la revendication suggèrent des motifs prétextes
• Le bénéficiaire revendiqué de la nécessité n’a pas réellement l’intention d’utiliser la propriété
• Des alternatives viables existent qui ne nécessiteraient pas l’expulsion du locataire

Les tribunaux turcs donnent aux locataires une latitude considérable pour développer ces défenses, y compris par le biais de témoignages et de demandes de documents.

Défauts Procéduraux

Parce que les exigences de délai sont strictement appliquées, les locataires devraient examiner attentivement si le propriétaire s’est conformé à tous les délais et exigences de notification. Les défenses procédurales courantes comprennent :

• L’action en justice a été intentée en dehors de la fenêtre d’un mois après l’expiration du bail
• Pour les baux à durée indéterminée, les périodes de préavis appropriées n’ont pas été suivies
• Pour les nouveaux propriétaires utilisant la voie de six mois, l’avis écrit n’a pas été envoyé dans un délai d’un mois après l’acquisition
• Pour les nouveaux propriétaires, la période d’attente de six mois n’était pas écoulée lorsque l’action en justice a été intentée

Si un défaut procédural existe, le tribunal doit rejeter l’affaire, bien que le propriétaire puisse potentiellement intenter une nouvelle action si les procédures appropriées sont suivies.

L’Interdiction de Re-Location de Trois Ans

Même après avoir perdu une affaire d’expulsion, les locataires conservent une protection importante en vertu du droit turc. L’Article 355 du Code turc des Obligations prévoit : « Si le propriétaire obtient l’expulsion du bien loué à des fins de nécessité, il ne peut pas louer la propriété à quelqu’un d’autre que l’ancien locataire pendant trois ans à moins qu’il n’y ait une raison justifiée. »

Cette interdiction sert de puissant dissuasif contre les revendications de nécessité fabriquées. Si le propriétaire loue la propriété à un nouveau locataire dans les trois ans après avoir expulsé le locataire initial sur la base de la nécessité, le locataire expulsé peut intenter une action en dommages-intérêts. La compensation minimale est un an de loyer au taux en vigueur pendant la dernière année de la location, bien que les dommages réels puissent être plus élevés.

L’interdiction de trois ans ne s’applique pas s’il existe une « raison justifiée » pour la re-location. Les tribunaux turcs ont interprété cette exception de manière restrictive, exigeant généralement des circonstances survenues après l’expulsion et qui n’étaient pas prévisibles. Les exemples incluent :

• Le propriétaire ou le membre de la famille qui avait besoin de la propriété a connu un changement de santé important rendant l’occupation impossible
• Les circonstances d’emploi ont changé, nécessitant une relocalisation loin de la propriété
• Le bénéficiaire de la nécessité est décédé ou est devenu autrement incapable d’utiliser la propriété
• Des événements de force majeure ont rendu la propriété inadaptée à l’utilisation prévue

Il est important de noter que les circonstances qui existaient au moment de l’expulsion—même si elles empêchaient le propriétaire d’utiliser réellement la propriété—ne constituent généralement pas des raisons justifiées. Les tribunaux turcs ont statué que si un propriétaire expulse un locataire sur la base de la nécessité mais ne peut ensuite pas retirer un mur de séparation entre les unités comme prévu, cela ne justifie pas la re-location car le problème était prévisible au moment de l’expulsion.

Cependant, une limitation importante existe sur cette protection : les tribunaux turcs ont jugé que l’interdiction et les dommages-intérêts résultants ne s’appliquent que lorsque le locataire a été effectivement expulsé par le biais de procédures judiciaires et d’exécution. Si un locataire quitte volontairement après avoir reçu un avis de nécessité sans qu’un jugement du tribunal soit rendu et exécuté, l’interdiction de trois ans ne s’applique pas. Cette interprétation a été controversée, car elle encourage sans doute les propriétaires à faire pression sur les locataires pour qu’ils partent volontairement tout en évitant les conséquences juridiques des revendications de nécessité fabriquées.

Procédures Judiciaires et Exécution

Les actions d’expulsion fondées sur la nécessité doivent être intentées devant le Tribunal Civil de Première Instance (Sulh Hukuk Mahkemesi) situé dans la juridiction où se trouve la propriété. Les frais de dépôt au tribunal sont calculés en fonction de la valeur locative annuelle de la propriété, rendant ces procédures relativement abordables pour la plupart des propriétaires.

Avant de déposer une action en justice, les propriétaires et les locataires doivent maintenant participer à une médiation obligatoire. Depuis le 1er septembre 2023, des amendements à la Loi sur la Médiation dans les Litiges Juridiques (n° 6325) ont fait de la médiation une condition préalable à tous les litiges locatifs, y compris les expulsions fondées sur la nécessité. Cette exigence signifie que les parties doivent tenter de résoudre leur différend par l’intermédiaire d’un médiateur avant que le tribunal n’accepte l’action en justice. Le processus de médiation prend généralement de un à trois mois et suspend les délais applicables pour intenter l’action d’expulsion. Une fois la médiation conclue—avec succès ou non—les délais reprennent là où ils s’étaient arrêtés.

L’exigence de médiation sert plusieurs objectifs : elle peut permettre des solutions négociées telles que des périodes de déménagement prolongées, elle réduit l’encombrement des tribunaux, et elle force les parties à confronter les forces et les faiblesses de leurs positions avant un litige coûteux. Cependant, elle retarde également le processus et ajoute un obstacle procédural supplémentaire.

Si la médiation ne parvient pas à résoudre le différend, le propriétaire dépose la plainte formelle devant le tribunal. La procédure civile turque suit un modèle inquisitorial où le juge joue un rôle actif dans le développement de l’affaire. Après les plaidoiries initiales, le tribunal ordonne généralement une audience préliminaire où les questions procédurales sont abordées. Si l’affaire survit aux objections préliminaires, le tribunal procède à la collecte de preuves, qui peut inclure :

• L’examen et l’authentification de documents
• L’interrogatoire de témoins, généralement mené par le juge avec la participation des parties
• L’inspection sur place de la propriété et de la résidence actuelle du propriétaire
• Des rapports de témoins experts sur l’adéquation des propriétés ou l’analyse comparative
• Des dépositions de parties et de tiers

La procédure civile turque permet plusieurs sessions d’audience au fur et à mesure que les preuves sont développées. Le processus prend généralement de 12 à 24 mois du dépôt au jugement, bien que des affaires complexes ou des calendriers de tribunaux encombrés puissent prolonger considérablement ce délai.

Une fois que le tribunal rend un jugement, la partie perdante peut faire appel auprès de la Cour d’Appel Régionale (Bölge Adliye Mahkemesi) dans un délai de deux semaines si la valeur du différend dépasse le seuil de finalité. En 2025, ce seuil est de 40 660 livres turques pour les Tribunaux Civils de Première Instance. Si la valeur locative annuelle de la propriété est inférieure à ce montant, le jugement de première instance est définitif et ne peut pas faire l’objet d’un appel.

Pour les affaires qui dépassent le seuil de finalité, le processus d’appel ajoute un temps significatif—généralement de 8 à 18 mois. Si la Cour d’Appel Régionale confirme l’ordonnance d’expulsion, le locataire peut demander un examen supplémentaire par la Cour de Cassation (Yargıtay) si l’affaire implique une question juridique nouvelle ou si la décision de la cour d’appel entre en conflit avec un précédent établi.

Il est important de noter que les jugements d’expulsion en droit turc sont immédiatement exécutoires même avant que les appels ne soient épuisés. Cela signifie qu’un propriétaire qui gagne au tribunal de première instance peut immédiatement initier des procédures d’exécution par l’intermédiaire du Bureau d’Exécution local (İcra Müdürlüğü) sans attendre la conclusion des appels.

Cependant, les locataires disposent d’un outil important pour retarder l’exécution : ils peuvent demander un sursis à exécution (icranın geri bırakılması) en déposant trois mois de loyer sur le compte du tribunal et en démontrant que l’exécution immédiate causerait un préjudice irréparable. Si le tribunal accorde le sursis, l’exécution est suspendue jusqu’à la conclusion du processus d’appel. Cette protection empêche les propriétaires d’expulser les locataires seulement pour que l’expulsion soit annulée en appel, mais elle nécessite que le locataire dispose de ressources financières suffisantes pour effectuer le dépôt.

Une fois qu’un jugement d’expulsion devient exécutoire et qu’aucun sursis n’est en vigueur, le processus d’exécution progresse rapidement :

• Le propriétaire demande une ordonnance d’exécution au Bureau d’Exécution
• Le Bureau d’Exécution envoie un avis d’expulsion au locataire, donnant généralement 10 jours pour quitter volontairement
• Si le locataire ne quitte pas, le Bureau d’Exécution programme une expulsion forcée avec l’assistance de la police
• La propriété est physiquement vidée, les biens du locataire étant inventoriés et placés en stockage si nécessaire
• La propriété est remise au propriétaire avec un protocole de transfert officiel

Le locataire ne peut pas empêcher l’exécution en déposant des objections, car le jugement du tribunal a déjà déterminé le fond. Le seul recours est de demander le sursis à exécution décrit ci-dessus.

Propriétaires Corporatifs et Nécessité Commerciale

Lorsque le propriétaire est une entité corporative plutôt qu’une personne physique, les tribunaux turcs appliquent un examen supplémentaire aux revendications de nécessité. Le principe sous-jacent est qu’une société ne peut légitimement avoir besoin d’une propriété que pour des fins commerciales qui relèvent de sa charte et de sa portée opérationnelle.

Pour qu’un propriétaire corporatif poursuive avec succès une expulsion fondée sur la nécessité, il doit démontrer :

• L’utilisation prévue de la propriété relève des statuts de la société et des objectifs commerciaux déclarés
• La société a des opérations commerciales réelles nécessitant la propriété spécifique
• La propriété est adaptée aux activités commerciales de la société
• Aucune propriété appartenant à la société alternative ne peut répondre au besoin

Les tribunaux turcs ont rejeté les revendications de nécessité où une société cherchait à utiliser une propriété à des fins non répertoriées dans ses documents de formation, raisonnant que la société ne peut légalement avoir une « nécessité » pour des activités qu’elle n’est pas autorisée à mener.

Cependant, les tribunaux turcs ont également reconnu que des besoins commerciaux légitimes peuvent justifier l’expulsion. Ceux-ci incluent :

• L’expansion des opérations commerciales existantes dans l’espace loué
• La consolidation d’opérations dispersées en un seul emplacement
• L’ouverture d’une nouvelle ligne d’activité autorisée en vertu de la charte corporative
• La relocalisation des opérations vers un emplacement plus approprié ou stratégique

La distinction clé est entre la nécessité commerciale légitime et le simple opportunisme économique. Une société ne peut pas revendiquer la nécessité simplement parce que l’expulsion du locataire actuel lui permettrait de re-louer à un taux plus élevé ou à un locataire plus désirable. Les tribunaux examinent si les opérations commerciales de la société nécessitent réellement la propriété spécifique ou si des motivations économiques motivent la revendication d’expulsion.

Pour les revendications de nécessité commerciale—qu’elles soient par des propriétaires individuels ou corporatifs—les tribunaux turcs ordonnent fréquemment des inspections d’experts comparant l’emplacement commercial actuel du propriétaire avec la propriété louée. L’expert examine :

• La taille, l’agencement et la fonctionnalité comparatifs
• L’accès à la clientèle et au trafic piétonnier
• La conformité au zonage et les exigences de licence
• La proximité des fournisseurs, des employés ou d’autres besoins commerciaux
• L’adéquation globale pour les opérations commerciales spécifiques

Si le rapport d’expert montre que les propriétés sont à peu près équivalentes, les tribunaux appliquent généralement un principe de « préférence de propriété »—le droit de propriété du propriétaire fait pencher la balance en faveur de l’expulsion même si l’emplacement actuel pourrait être marginalement meilleur à certains égards. Cependant, si la propriété louée est substantiellement inférieure pour les besoins commerciaux du propriétaire, les tribunaux peuvent rejeter la revendication de nécessité comme insuffisamment impérieuse.

Considérations Pratiques et Planification Stratégique

Les propriétaires et les locataires bénéficient tous deux de la compréhension des réalités pratiques des affaires d’expulsion fondées sur la nécessité et de la planification en conséquence.

Pour les Propriétaires :

Documenter la nécessité est crucial dès le début. Les propriétaires devraient rassembler et préserver les preuves soutenant leurs revendications bien avant d’intenter une action. Cela inclut :

• Maintenir des dossiers de paiements de loyer si le propriétaire loue actuellement ailleurs
• Obtenir une confirmation écrite de transferts d’emploi, d’inscription éducative ou d’autres événements déclencheurs
• Collecter de la documentation médicale si des besoins de santé motivent la nécessité
• Préserver les communications démontrant les besoins de logement du membre de la famille
• Prendre des photographies ou des vidéos des conditions de vie actuelles si l’inadéquation est revendiquée

Le timing est tout aussi critique. Les propriétaires devraient calendrier tous les délais pertinents et considérer si l’utilisation de la période de dépôt prolongée en vertu de l’Article 353 a du sens pour leurs circonstances. Manquer le délai d’un mois après l’expiration du bail signifie attendre une année complète supplémentaire pour la prochaine opportunité.

Pour les nouveaux propriétaires, le choix entre la voie de six mois et la voie d’expiration du contrat devrait être fait soigneusement au moment de l’acquisition, en considérant combien de temps jusqu’à l’expiration du bail et à quel point la nécessité est urgente.

Les propriétaires devraient également évaluer de manière réaliste la force de leur revendication de nécessité avant d’intenter une action. Les revendications faibles ou douteuses risquent non seulement le rejet mais peuvent exposer le propriétaire à la responsabilité pour les frais juridiques du locataire. Consulter un conseiller juridique avant d’engager des procédures peut prévenir des erreurs coûteuses.

Enfin, les propriétaires doivent comprendre que gagner l’action en justice n’est que la première étape. S’ils re-louent la propriété dans les trois ans sans raison justifiée, ils font face à des dommages-intérêts potentiels. Les propriétaires devraient soigneusement planifier leur utilisation à long terme de la propriété avant de déplacer un locataire.

Pour les Locataires :

Les locataires qui reçoivent des avis d’expulsion fondés sur la nécessité devraient d’abord vérifier que les exigences procédurales ont été respectées. Vérifier les dates soigneusement peut révéler des défauts de timing qui nécessitent le rejet de l’affaire.

Si les procédures ont été correctement suivies, les locataires devraient enquêter sur les circonstances réelles du propriétaire. Le propriétaire a-t-il vraiment le besoin revendiqué, ou les circonstances suggèrent-elles une autre motivation ? Rassembler des informations par une enquête informelle, des recherches de dossiers publics ou une découverte dans l’action en justice peut révéler des faiblesses dans l’affaire du propriétaire.

Les locataires devraient également évaluer si défendre l’affaire a un sens pratique. Si la nécessité du propriétaire semble authentique et bien documentée, combattre l’expulsion peut simplement retarder l’inévitable tout en encourant des frais juridiques. Dans de tels cas, négocier une période de déménagement prolongée ou un règlement financier peut être plus pratique que le litige.

Cependant, si la revendication de nécessité semble douteuse, les locataires devraient défendre vigoureusement leurs droits. Gagner l’affaire permet une occupation continue selon les termes du bail existant. Même si l’expulsion se produit finalement, l’interdiction de re-location de trois ans fournit une protection précieuse, et toute re-location ultérieure déclenche le droit aux dommages-intérêts.

Les locataires devraient également préserver les preuves de l’utilisation ultérieure de la propriété par le propriétaire après l’expulsion. Si une re-location se produit dans les trois ans, la documentation telle que des photographies d’annonces immobilières, des conversations avec de nouveaux locataires ou des communications de gestion immobilière peuvent soutenir une revendication de dommages-intérêts.

Médiation Obligatoire et Résolution Alternative des Différends

L’introduction de la médiation obligatoire en septembre 2023 représente un changement significatif dans la manière dont les différends locatifs, y compris les expulsions fondées sur la nécessité, sont traités en Turquie. En vertu de la Loi amendée sur la Médiation dans les Litiges Juridiques, les parties doivent tenter une résolution par médiation avant que les tribunaux n’acceptent une action d’expulsion.

Le processus de médiation fonctionne comme suit :

• La partie cherchant l’expulsion (généralement le propriétaire) s’adresse à un médiateur enregistré, en sélectionnant parmi la liste officielle tenue par le Ministère de la Justice
• Le médiateur contacte les deux parties et planifie une session initiale, généralement dans les deux à quatre semaines
• Les parties assistent aux sessions de médiation où le médiateur facilite la discussion et explore les solutions potentielles
• Si un accord est atteint, le médiateur prépare un accord de règlement qui a la force d’un jugement du tribunal
• Si la médiation échoue, le médiateur émet un rapport final documentant la tentative, que le propriétaire doit soumettre lors du dépôt de l’action en justice

L’exigence de médiation suspend les délais applicables pour intenter des actions d’expulsion. Lorsque le propriétaire initie la médiation, l’horloge s’arrête sur le délai d’un mois pour intenter une action. Une fois la médiation conclue—par règlement ou rapport final—le délai reprend avec le temps qui restait lorsque la médiation a commencé.

Par exemple, si un bail expire le 31 janvier et que le propriétaire a jusqu’au 28 février pour intenter une action, initier la médiation le 15 février avec 13 jours restants arrête l’horloge. Si la médiation se conclut le 30 mars avec un rapport final montrant aucun accord, le propriétaire a alors 13 jours (jusqu’à environ le 12 avril) pour intenter l’action en justice.

La médiation offre plusieurs avantages potentiels :

• Résolution plus rapide que les procédures judiciaires (généralement 1-3 mois contre 12-24 mois)
• Coûts inférieurs, car les frais de médiateur sont modestes et la représentation juridique est facultative
• Solutions créatives non disponibles au tribunal, telles que des calendriers de déménagement progressifs ou une assistance financière
• Préservation des relations, ce qui peut importer lorsque des connexions de quartier ou d’affaires continues existent
• Flexibilité pour aborder les préoccupations et intérêts des deux parties

Cependant, la médiation a également des limitations dans les affaires d’expulsion fondées sur la nécessité :

• Les déséquilibres de pouvoir peuvent favoriser les propriétaires qui ont plus de ressources et de connaissances juridiques
• Les locataires peuvent se sentir pressés d’accepter des conditions désavantageuses pour éviter l’incertitude du litige
• Aucun mécanisme n’existe pour contraindre la production de preuves ou vérifier les revendications de nécessité du propriétaire pendant la médiation
• Les accords de règlement, bien qu’exécutoires, ne reçoivent pas le même examen en appel que les jugements du tribunal

Que la médiation produise des résultats positifs dépend considérablement de la bonne foi des parties et de la compétence du médiateur. Les locataires devraient aborder la médiation comme une opportunité sérieuse d’explorer le règlement mais ne devraient pas se sentir obligés d’accepter des conditions qui sacrifient leurs droits légitimes. De même, les propriétaires ayant une nécessité réelle devraient considérer la médiation comme une chance de négocier des périodes et des conditions de transition plutôt que comme un obstacle à surmonter.

L’Intersection avec les Ressortissants Étrangers et les Éléments Internationaux

Le marché locatif turc comprend une participation importante de ressortissants étrangers, tant en tant que propriétaires qu’en tant que locataires. Les affaires d’expulsion fondées sur la nécessité impliquant des éléments internationaux présentent des considérations supplémentaires.

Les propriétaires étrangers peuvent poursuivre une expulsion fondée sur la nécessité dans le même cadre juridique que les citoyens turcs, avec une qualification importante : la nécessité doit se rapporter à l’utilisation de la propriété en Turquie. Un propriétaire étranger ne peut pas prétendre avoir besoin de la propriété pour un membre de la famille vivant à l’étranger à moins que cette personne ne se relocalise réellement en Turquie pour occuper les lieux. Les tribunaux examinent si la nécessité revendiquée est réelle dans ce contexte, nécessitant potentiellement des preuves de demandes de visa, de permis de travail ou d’autres documents soutenant l’occupation prévue.

Les locataires étrangers confrontés à l’expulsion bénéficient des mêmes protections que les locataires turcs. Les tribunaux appliquent les mêmes normes pour évaluer si la nécessité du propriétaire est réelle, sincère et impérieuse, quelle que soit la nationalité du locataire. Cependant, des considérations pratiques peuvent affecter différemment les locataires étrangers :

• Les barrières linguistiques peuvent compliquer la participation à la médiation et aux procédures judiciaires, bien que des interprètes soient disponibles
• Les connaissances locales limitées peuvent rendre plus difficile la contestation des revendications du propriétaire concernant la disponibilité des propriétés ou les circonstances locales
• Les implications de visa ou de permis de séjour peuvent créer une urgence supplémentaire pour trouver un logement alternatif
• L’exécution transfrontalière de jugements ou d’attributions de dommages-intérêts peut être plus complexe si le propriétaire ou le locataire quitte la Turquie

Pour les locataires étrangers, obtenir une représentation juridique est particulièrement important, car naviguer dans la procédure civile turque et présenter des preuves efficaces nécessite une familiarité avec la pratique locale et les attentes du tribunal.

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