Mieterrechte im Türkischen Recht – Rechtsanwalt Ozan Soylu

WELCHE RECHTE HAT DER MIETER IM MIETVERTRAG?

Die Mieterrechte beziehen sich auf die vom Mieter, einer der Vertragsparteien des Mietvertrags, gemäß den Vertragsbedingungen wahrgenommenen Rechte. Der Mietvertrag, definiert in Artikel 299 des türkischen Schuldrechts, ist ein Vertrag, der gegenseitige Verpflichtungen für die Parteien begründet. Daher werden die Rechte und Pflichten beider Parteien des Vertrags erörtert. Diese Rechte und Pflichten der Parteien können jedoch je nach Art des Mietvertrags, an dem sie beteiligt sind, variieren. Die Mieterrechte umfassen im Allgemeinen folgendes:

– Gemäß Artikel 301 des türkischen Schuldrechts hat der Mieter das Recht, das gemietete Objekt zu dem im Vertrag vereinbarten Datum zum vereinbarten Zweck zu verlangen.

– In Bezug auf Pflichtversicherungen, Steuern und ähnliche Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem gemieteten Objekt, sofern nichts anderes vereinbart oder gesetzlich vorgeschrieben ist, trägt der Vermieter diese (Artikel 302 des türkischen Schuldrechts). Daher hat der Mieter das Recht, vom Vermieter zu verlangen, diese Kosten zu übernehmen.

– Der Vermieter ist verpflichtet, die vom Mieter oder einem Dritten getätigten Nebenkosten im Zusammenhang mit der Nutzung des gemieteten Objekts zu tragen (Artikel 303 des türkischen Schuldrechts). Dementsprechend hat der Mieter das Recht, den Vermieter aufzufordern, die Nebenkosten zu tragen.

– Wenn das gemietete Objekt zum Zeitpunkt der Übergabe erhebliche Mängel aufweist, kann sich der Mieter auf die Bestimmungen über den Verzug des Schuldners oder die Haftung des Vermieters für spätere Mängel am gemieteten Objekt berufen. Im Falle von unbedeutenden Mängeln bei der Übergabe des gemieteten Objekts kann sich der Mieter auf die Bestimmungen zur Haftung des Vermieters für spätere Mängel am gemieteten Objekt beziehen (Artikel 304 des türkischen Schuldrechts).

– Wenn das gemietete Objekt später Mängel aufweist, kann der Mieter den Vermieter auffordern, die Mängel zu beheben, eine anteilige Minderung der Miete vorzunehmen oder den Schaden zu beheben. Die Bitte des Mieters um Behebung des Schadens schließt die Ausübung anderer Wahlrechte nicht aus. Wenn der Mangel erheblich ist, hat der Mieter auch das Recht, den Vertrag zu kündigen. Es sei jedoch darauf hingewiesen, dass der spätere Mangel nicht dem Mieter zuzurechnen sein darf. Wenn der Mieter schuld ist, kann er die genannten Rechte nicht in Anspruch nehmen (Artikel 305 des türkischen Schuldrechts).

– Der Mieter kann den Vermieter auffordern, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben. Wenn der Mangel innerhalb dieses Zeitraums nicht behoben wird, kann der Mieter nach eigenem Ermessen den Mangel auf Kosten des Vermieters beheben und den resultierenden Anspruch von der Miete abziehen oder vom Vermieter die Ersetzung des gemieteten Objekts durch ein mängelfreies Äquivalent verlangen (Artikel 306/1 des türkischen Schuldrechts). Der Mieter muss den Mangel so früh wie möglich dem Vermieter melden. Darüber hinaus sind Mängel, die aufgrund normaler Nutzung (Verschleiß usw.) entstehen, von diesem Artikel nicht abgedeckt, und es liegt in der Verantwortung des Mieters, solche Mängel zu beheben.

– Tritt ein erheblicher Mangel am gemieteten Objekt nach der Übergabe auf, hat der Mieter das Recht, den Vertrag zu kündigen. Diese Situation ist in Artikel 306/2 des türkischen Schuldrechts wie folgt geregelt: “Wenn der Mangel die beabsichtigte Nutzung des gemieteten Objekts beseitigt oder erheblich behindert und innerhalb der festgelegten Frist nicht behoben wird, kann der Mieter den Vertrag kündigen.” Der Mieter muss nicht unbedingt vor Gericht gehen, um dieses Kündigungsrecht auszuüben. Die Kündigungserklärung tritt in Kraft, sobald sie den Bereich des Vermieters erreicht.

– Wenn es Mängel gibt, die die Nutzung des gemieteten Objekts beeinträchtigen, kann der Mieter eine anteilige Minderung der Miete verlangen. Diese Minderung kann jedoch nur für den Zeitraum ab dem Zeitpunkt, zu dem die Mängel vom Vermieter entdeckt werden, bis zur Behebung des Mangels verlangt werden (Artikel 307 des türkischen Schuldrechts).

– Wenn ein Dritter ein Recht geltend macht, das mit dem Recht des Mieters am gemieteten Objekt unvereinbar ist (z.B. Eigentumsrecht, Dienstbarkeit oder Rechte aus dem Nachbarrecht), kann der Mieter, indem er den Vermieter benachrichtigt, ihn auffordern, die Klage zu übernehmen und die erlittenen Schäden zu beheben. Der hier zu kompensierende Schaden basiert auf dem positiven Schaden, der auf dem Verlust des Leistungsanspruchs beruht (Artikel 309 des türkischen Schuldrechts).

Neben den oben genannten Rechten haben Mieter auch einige andere Rechte. Der Gesetzgeber, der erkennt, dass Mieter unter den Vertragsparteien eines Mietvertrags möglicherweise relativ benachteiligt sein können, hat erhebliche Bestimmungen erlassen, um Mieter zu schützen

RECHTE VON MIETERN OHNE VERTRAG

“Mieter ohne Vertrag” bezieht sich auf eine Person in einer Mietbeziehung, die den Status eines Mieters trägt, ohne einen schriftlichen Mietvertrag zu haben. Mietverträge unterliegen keinen spezifischen Formvorschriften und werden durch die gegenseitigen und einvernehmlichen Willenserklärungen der Parteien begründet. Allerdings ist es wichtig, den Mietvertrag in schriftlicher Form zu haben, da er im Falle künftiger Streitigkeiten als Beweismittel dient.

Aufgrund des Fehlens von Formanforderungen in Mietverträgen können sie schriftlich oder mündlich abgeschlossen werden. In beiden Fällen ist der geschlossene Mietvertrag durch das türkische Schuldrecht Nr. 6098 geschützt. Daher sind die Rechte der Mieter unabhängig von der Vertragsform dieselben.

DIE RECHTE DES 5-JAHRES-MIETERS

Bei der Erstellung von Mietverträgen kann eine bestimmte Laufzeit vorgesehen sein. In Wohn- oder Gewerbemietverträgen kann der Vermieter den Mieter auch dann nicht automatisch räumen, wenn die vereinbarte Frist abläuft. In solchen Mietverträgen ist das Recht zur Beendigung des Vertrags bei Ablauf des Zeitraums nur dem Mieter gewährt. Der Mietvertrag endet nicht automatisch, wenn die von den Parteien festgelegte Dauer abgelaufen ist. Um den Mietvertrag zu beenden, muss der Mieter spätestens 15 Tage vor Ablauf des vereinbarten Zeitraums eine schriftliche Benachrichtigung über seine Absicht zur Räumung des Objekts vorlegen. Wenn der Mieter nicht spätestens 15 Tage vor Ablauf des vereinbarten Zeitraums eine schriftliche Benachrichtigung über seine Absicht zur Räumung vorlegt, wird der Mietvertrag um ein weiteres Jahr unter denselben Bedingungen verlängert. Dies ist in Artikel 347, Absatz 1 des türkischen Schuldrechts geregelt. Zum Beispiel, in einem 5-Jahres-Mietvertrag, wenn der Mieter spätestens 15 Tage vor Ablauf des vereinbarten Zeitraums keine schriftliche Benachrichtigung zur Räumung des Objekts vorlegt, wird der Mietvertrag automatisch um ein Jahr zu denselben Bedingungen verlängert. In einem solchen Fall kann der Vermieter nicht verlangen, dass der Mieter das Haus oder das Geschäftslokal räumt, indem er das Ende des vereinbarten Zeitraums geltend macht. Der Vermieter kann den Mietvertrag nur gemäß den gesetzlichen Kündigungsgründen beenden.

Wenn wir die Regelung in Artikel 347 des türkischen Schuldrechts betrachten, sehen wir: “… Der Vermieter kann den Vertrag nicht aufgrund des Ablaufs der Vertragslaufzeit kündigen. Am Ende des zehnjährigen Verlängerungszeitraums kann der Vermieter, sofern er mindestens drei Monate vor Ablauf jedes Verlängerungsjahres ohne Angabe von Gründen benachrichtigt, den Vertrag kündigen.” Wie aus dieser Bestimmung hervorgeht, hat der Vermieter das Recht, den Vertrag für einen 5-Jahres-Mieter gemäß dieser Bestimmung zu kündigen. Die anderen gesetzlichen Kündigungsrechte des Vermieters bleiben jedoch bestehen.

DIE RECHTE DES 10-JAHRES-MIETERS

Zusätzlich zu den Rechten, die den Mietern gewährt werden, hat der Gesetzgeber auch bestimmte Rechte den Vermietern gewährt, um die Interessen beider Parteien auszugleichen. Gemäß diesem kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter die gemietete Immobilie räumt, ohne einen bestimmten Grund anzugeben, sofern sie sich an bestimmte Kündigungsfristen halten, wenn die Laufzeit des Mietvertrags plus 10 Jahre abgelaufen ist. In diesem Fall ist es für einen Mieter mit einem 10-Jahres-Mietvertrag nicht möglich, die Räumungsanforderung des Vermieters abzulehnen. Wenn der Vermieter die vom Gesetz vorgeschriebenen Kündigungsfristen nicht einhält, kann der Mieter der Räumungsanforderung widerstehen. Wenn der Vermieter die vom Gesetz vorgeschriebenen Kündigungsfristen eingehalten hat, obliegt es nun dem Mieter, der Räumungsanforderung nachzukommen und die gemietete Immobilie zu räumen. Wenn der Mieter dieser Verpflichtung nicht nachkommt und die Immobilie nicht räumt, kann der Vermieter eine Räumungsklage einleiten.

Um eine Räumungsanfrage in einem 10-Jahres-Mietvertrag an den Vermieter stellen zu können, muss er mindestens 3 Monate vor Ablauf jedes Verlängerungsjahres nach Ablauf der Vertragslaufzeit plus 10 Jahre eine Benachrichtigung vorlegen.

UNTER WELCHEN UMSTÄNDEN KANN DER VERMIETER DEN MIETER RÄUMEN?

Als allgemeine Regel hat der Vermieter nicht das Recht, die Räumung des Mieters ohne Grund vor Ablauf von 10 Jahren zu verlangen. In Ausnahmefällen hat der Gesetzgeber dem Vermieter jedoch das Recht eingeräumt, die Räumung der gemieteten Immobilie durch eine Räumungsklage zu verlangen. Zu diesen Fällen gehören:

Räumung aufgrund der Notwendigkeit des Vermieters

Wenn der Vermieter aus eigenen Stücken oder aus Notwendigkeit für sich selbst, ihren Ehegatten, Abkömmlinge, Vorfahren oder andere Personen, die sie gesetzlich zur Unterstützung verpflichtet sind, die gemietete Immobilie für Wohn- oder Geschäftszwecke verwenden muss, kann er eine Räumungsklage einreichen. Die Vertragslaufzeit muss jedoch abgelaufen sein, und der Vermieter muss die Notwendigkeit für die gemietete Immobilie nachweisen (TBK Artikel 350). Die vom Vermieter in ihrer Klage geltend gemachte Notwendigkeit muss aufrichtig und echt sein.

Räumung aufgrund von Umbau und Zonierung

Wenn umfangreiche Reparaturen, Erweiterungen, Änderungen oder Modifikationen für die Renovierung oder Zonierung des gemieteten Grundstücks erforderlich sind und während dieser Arbeiten die Nutzung des gemieteten Grundstücks unmöglich wird, kann der Vermieter in befristeten Verträgen nach Ablauf der Laufzeit oder in unbefristeten Verträgen nach Ablauf der Kündigungsfrist gemäß den allgemeinen Bestimmungen des Mietvertrags innerhalb von einem Monat nach dem festzulegenden Datum eine Klage einleiten, wobei die in der Räumungsaufforderung angegebenen Kündigungsfristen und Benachrichtigungsfristen einzuhalten sind (TBK Artikel 350). Es ist wichtig zu beachten, dass nicht alle Reparaturen und Renovierungen unter diese Bestimmung fallen; umfangreiche Renovierungen sind erforderlich.

Räumung aufgrund des Bedarfs des neuen Eigentümers

Wenn das erworbene Mietobjekt vom Erwerber für Wohn- oder Geschäftszwecke benötigt wird und dies innerhalb eines Monats ab dem Erwerbsdatum schriftlich dem Mieter mitgeteilt wird, kann der Mietvertrag sechs Monate nach dem Erwerbsdatum gemäß den Bestimmungen des Mietvertrags, beginnend ab dem Erwerbsdatum, durch Einreichung einer Klage beendet werden. Die Person, die das Mietobjekt erwirbt, kann auch das Recht zur Vertragskündigung aufgrund des Bedarfs geltend machen, indem innerhalb eines Monats nach Ablauf der Mietzeit eine Klage eingereicht wird (TBK Artikel 351).

Räumung aufgrund einer Räumungsverpflichtung

Wenn der Mieter nach der Übergabe des gemieteten Objekts es nicht zu einem bestimmten Datum räumt, wie er schriftlich zugesagt hat, kann der Vermieter den Mietvertrag innerhalb eines Monats durch Einleitung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen oder Einreichung einer Klage beenden (TBK Artikel 352/1). Die Gültigkeit der Räumungsverpflichtung und der darauf basierenden Räumungsantrag unterliegen jedoch bestimmten Bedingungen. Erstens muss die Räumungsverpflichtung vom Mieter nach Abschluss des Mietvertrags persönlich abgegeben werden. Zusätzlich muss die Räumung innerhalb eines Monats nach dem vereinbarten Datum beantragt werden.

Räumung aufgrund von Mietschulden des Mieters

In Mietverträgen von weniger als einem Jahr kann der Vermieter den Mietvertrag innerhalb eines Monats nach Ablauf des Mietzeitraums beenden, wenn der Mieter in diesem Zeitraum zwei gerechtfertigte schriftliche Mahnungen erhält; in Mietverträgen von einem Jahr oder länger, wenn der Mieter die Miete innerhalb des Mietzeitraums nicht zahlt. Es ist wichtig zu beachten, dass die Mahnungen für verschiedene Monate sein müssen, und zwei Mahnungen für denselben Monat sind nicht ausreichend. Außerdem verwendet der Gesetzgeber den Begriff “gerechtfertigte schriftliche Mahnung” anstelle von nur “Mahnung”. Um von einer gerechtfertigten Mahnung sprechen zu können, muss die Mietschuld zuerst fällig sein. Der Gesetzgeber hat die Verwendung von zwei gerechtfertigten Mahnungen im Mietvertrag festgelegt. Der Vermieter kann Zahlungsaufforderungen über einen Notar, per Telegramm, Post oder durch Einreichung bei der Vollstreckungsstelle senden. All dies bedeutet schriftliche Benachrichtigung. Der Gesetzgeber verwendet jedoch nicht nur den Begriff “Benachrichtigung”, sondern “schriftliche und gerechtfertigte Benachrichtigung”. Um von einer gerechtfertigten Benachrichtigung sprechen zu können, muss zuerst die Mietschuld fällig sein.

MIETGEBÜHR IM MIETVERTRAG

– Während des Zeitraums des türkischen Zivilgesetzbuches Nr. 6098 sehen wir, dass die Vertragsfreiheit hinsichtlich Mietpreiserhöhungen in Wohn- und Gewerbemietverträgen erheblich eingeschränkt ist. Diese Einschränkungen sind in den Bestimmungen des Artikels 344 und 345 des türkischen Zivilgesetzbuches zur Festlegung des Mietpreises und der Änderungen des Mietpreises festgelegt. Das Hauptziel dieser Einschränkungen besteht hauptsächlich darin, den Mieter zu schützen. Diese Bestimmungen verhindern willkürliche Mietpreiserhöhungen durch den Vermieter.

– Gemäß Artikel 344/1 des türkischen Zivilgesetzbuchs: “Vereinbarungen zwischen den Parteien über den im erneuerten Mietzeitraum geltenden Mietpreis sind gültig, sofern sie den Änderungsprozentsatz des zwölfmonatigen Durchschnitts des Verbraucherpreisindexes für das vorherige Mietjahr (CPI) nicht überschreiten. Diese Regel gilt auch für Mietverträge, die länger als ein Jahr dauern.”

– In Wohnmieten ist es nicht möglich, die Miete um den jährlichen Anstieg des CPI zu erhöhen. Dies liegt daran, dass aufgrund der vorübergehenden Klausel im türkischen Zivilgesetzbuch Verträge über Wohnmieten, die zwischen dem 11.06.2022 und dem 01.07.2023 erneuert werden, keine Mietpreiserhöhung vereinbaren können, die 25% der im vorherigen Mietjahr gezahlten Miete übersteigt.

– Wenn wir uns Artikel 344/2 des türkischen Zivilgesetzbuchs ansehen: “Im Falle des Fehlens einer Vereinbarung zwischen den Parteien zu diesem Thema wird der Mietpreis vom Richter festgelegt, unter Berücksichtigung des Zustands des gemieteten Objekts, innerhalb der Grenzen des Änderungsprozentsatzes des zwölfmonatigen Durchschnitts des Verbraucherpreisindexes des vorherigen Mietjahres.” Hier ist das Eingreifen des Richters in den Vertrag betroffen. Bei der Festlegung der Mietpreiserhöhungsrate wird der zwölfmonatige CPI-Durchschnitt weiterhin berücksichtigt. Der Richter wird jedoch bei dieser Berücksichtigung den Mietpreis so festlegen, dass er die Interessen der Parteien unter Berücksichtigung der Situation des Mieters ausbalanciert.

ZUSTÄNDIGE UND BEFUGTE GERICHTLICHE AUSEINANDERSETZUNGEN AUS MIETVERTRÄGEN

In Streitigkeiten aus Mietverträgen zwischen dem Mieter und dem Vermieter ist das zuständige Gericht das Friedensgericht. Das befugte Gericht ist das Gericht am Wohnsitz des Mieters oder das Gericht am Ort, an dem der Mietvertrag durchgeführt wird.

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