Какие права арендаторa в договоре аренды?

КАКИЕ ПРАВА АРЕНДАТОРA В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ?

Права арендатора отражают права, которые имеет арендатор, одна из сторон договора аренды, в соответствии с условиями самого договора аренды. Договор аренды, определенный в статье 299 Гражданского кодекса Турции, представляет собой договор, в котором стороны обязаны исполнять взаимные обязательства. Поэтому в данном контексте будут рассмотрены права и обязанности обеих сторон договора. Однако эти права и обязанности сторон могут различаться в зависимости от типа договора аренды.

Общие права арендатора включают:

– В соответствии с статьей 301 ГК Турции, арендатор имеет право требовать передачи арендованного имущества на дату, согласованную между сторонами в договоре аренды, с учетом целей, предусмотренных в договоре аренды.

– Если не предусмотрено иное в договоре или законом, арендодатель несет обязательства по обязательному страхованию, налогам и аналогичным обязательствам в отношении арендованного имущества (см. статью 302 ГК Турции). Поэтому арендатор имеет право требовать, чтобы арендодатель нес ответственность по налогам и аналогичным обязательствам.

– Арендодатель несет ответственность за обязательства по побочным расходам, связанным с использованием арендованного имущества (см. статью 303 ГК Турции). В соответствии с этим арендатор имеет право требовать, чтобы арендодатель нес ответственность по побочным расходам.

– Если арендованное имущество имеет существенные недостатки на момент передачи, арендатор может обратиться к положениям, касающимся долговой невыплаты или ответственности арендодателя за недостатки, возникшие впоследствии (см. статью 304 ГК Турции).

– Если арендованное имущество впоследствии становится недостаточным, арендатор может потребовать устранения недостатков или соразмерного снижения арендной платы или возмещения ущерба. Запрос на устранение ущерба не исключает использование других дополнительных прав. При существенных недостатках арендатор имеет право расторгнуть договор. Следует отметить, что в случае, если недостаток произошел по вине арендатора, он не сможет воспользоваться указанными правами.

– Арендатор может потребовать устранения недостатков соблюдением разумного срока. Если недостаток не устраняется в течение этого срока, арендатор может устранить его за счет арендодателя и уменьшить сумму арендной платы или потребовать замены арендованного имущества на недефективный (см. статью 306/1 ГК Турции). Здесь арендатор должен сообщить о недостатке как можно раньше. Кроме того, недостатки, вызванные обычным износом (стирка, износ и т. д.), не включаются в эту статью и должны быть устранены арендатором.

– Если после передачи арендованного имущества арендатор обнаруживает существенный недостаток, у него есть право расторгнуть договор. Это предусмотрено в статье 306/2 ГК Турции. Согласно этой статье, “если недостаток устраняет использование арендованного имущества согласно предполагаемому назначению или препятствует этому использованию в значительной степени и не устраняется в установленный срок, арендатор имеет право расторгнуть договор.” Для использования этого права арендатору не обязательно предъявлять иск в суд. Объявление о расторжении оказывает правовое воздействие с момента, когда оно становится известным арендодателю.

– Если арендованное имущество имеет недостатки, влияющие на его использование, арендатор может потребовать снижения арендной платы в соответствии с недостатками. Однако это снижение может быть потребовано только за период с момента, когда арендодатель уз

нал о недостатках, до их устранения (см. статью 307 ГК Турции).

– Если третье лицо предъявляет права, несовместимые с правами арендатора, в отношении арендованного имущества (например, права собственности, права наследуемости или права соседства), арендатор может потребовать, чтобы арендодатель принял на себя этот иск и возместила все понесенные им убытки (см. статью 309 ГК Турции). Здесь убытки, подлежащие возмещению, связаны с потерей выгоды от исполнения.

– Арендатор может вносить изменения и улучшения в арендованное имущество с письменного согласия арендодателя. Однако арендатор не может требовать возмещения увеличения стоимости арендованного имущества, произошедшего из-за таких изменений без письменного согласия арендодателя (см. статью 321 ГК Турции).

Помимо перечисленных общих прав, у арендаторов есть и другие права. Законодатель предпринимает важные меры для защиты арендаторов, так как они относятся к относительно уязвимой стороне в договоре аренды.

НЕПИСАННЫЕ ПРАВА АРЕНДАТОРА

Арендатор без договора – это лицо, которое является арендатором в арендных отношениях без наличия письменного договора аренды. Договор аренды не подчиняется каким-либо формальным требованиям и заключается на основе волеизъявления сторон, согласия друг с другом. Тем не менее важно иметь письменный договор аренды, так как это может иметь значение при разрешении будущих споров.

Из-за отсутствия требования о форме в договорах аренды, такие договоры могут заключаться как письменно, так и устно. В обоих случаях договор аренды подпадает под защиту Гражданского кодекса Турции № 6098. Поэтому права арендаторов одинаковы, независимо от формы договора.

ПРАВА 5-ЛЕТНЕГО АРЕНДАТОРА

При составлении договоров аренды может быть предусмотрен определенный срок. Для договоров на жилые или коммерческие помещения можно установить срок, но после его истечения арендодатель не имеет права выселить арендатора самостоятельно. Право расторгнуть договор в таких случаях предоставляется только арендатору. По истечении установленного срока договор аренды не завершается автоматически. Для завершения договора арендатору необходимо написать письменное уведомление о намерении освободить арендованное имущество не менее чем за 15 дней до истечения срока. Если арендатор не предоставит письменное уведомление, договор аренды продлевается на 1 год с теми же условиями. Это предусмотрено статьей 347 Гражданского кодекса Турции. Например, если договор аренды на 5 лет, арендатор не предоставил письменное уведомление о намерении освободить имущество не менее чем за 15 дней до истечения срока, договор аренды продлевается на 1 год с теми же условиями. В этом случае арендодатель не может потребовать выселения арендатора на основании окончания срока. Однако арендодатель может расторгнуть договор аренды только в случае наличия законом предусмотренных оснований.

Из статьи 347 Гражданского кодекса Турции следует, что “арендодатель не может завершить договор на основе окончания срока. Однако по истечении срока продления в 10 лет арендодатель может завершить договор без объяснения причин, если уведомление предоставлено не менее чем за три месяца до завершения каждого года продления, следующего за 10-летним периодом.” Согласно этой статье арендодатель может завершить договор, не объясняя причины, после того как договор был заключен на 10 лет и после каждого года продления, следующего за 10-летним периодом, если арендодатель уведомил арендатора за три месяца до завершения срока. Согласно этим положениям, арендодатель не имеет права завершить договор аренды арендатора на 5 лет, воспользовавшись этой статьей. У арендодателя сохраняются другие предусмотренные законом права на завершение.

ПРАВА 10-ЛЕТНЕГО АРЕНДАТОРА

Законодатель, помимо прав, предоставлен ных арендатору, также предоставил арендодателю определенные права для обеспечения баланса интересов сторон. В этом случае, если срок действия договора аренды составляет 10 лет и более, арендодатель может требовать освободить имущество без объяснения причин и при условии соблюдения установленных сроков уведомления арендатора. Арендатор, который прожил 10 лет, не может отказать в исполнении требования арендодателя, но в случае нарушения арендодателем установленных законом сроков уведомления арендатор может противостоять требованию освобождения. Если арендодатель соблюдает установленные законом сроки уведомления, арендатор должен выполнить требование освободить имущество. Если арендатор не выполняет это обязательство и не освобождает имущество, арендодатель может подать иск на освобождение.

Для того чтобы арендодатель мог предъявлять требование о выселении арендатора, срок действия договора должен истечь и пройти не менее 3 месяца с момента окончания срока действия договора, дополненного 10 годами.

Домовладелец может выселить арендатора в следующих случаях?

Обычно собственник не имеет права требовать выселения арендатора без уважительной причины до истечения 10 лет аренды. Тем не менее законодатель предоставляет собственнику право требовать выселения арендатора через судебное разбирательство в исключительных случаях. Эти случаи включают:

Выселение по причине потребности арендодателя в собственном жилье из

за потребности в жилье для себя, супруга, потомков, предков или других лиц, за которых он законно обязан заботиться, арендодатель может подать иск о выселении. Однако для этого должен истечь срок действия договора аренды, и арендодатель должен доказать свою потребность в жилье арендатора. Согласно решению Высшего суда, арендодатель не считается искренним в своей потребности, если, находясь в процессе судебного разбирательства, он предоставляет свою пустующую квартиру своему племяннику, которого он не обязан содержать и которому не нужно это жилье.

Выселение в связи с реконструкцией и зонированием

Если арендованное помещение требует существенного ремонта, расширения или изменений для реконструкции или зонирования, и в процессе выполнения этих работ его использование невозможно, арендодатель может завершить договор аренды в течение одного месяца с начала срока, который будет определен в соответствии с общими условиями аренды в случае конечного срока аренды или в течение срока расторжения и срока уведомления в бессрочных договорах. Важно отметить, что не каждый ремонт или реконструкция дает право на использование этого условия, и обязательно должен проводиться существенный ремонт.

Выселение по причине потребности нового владельца

Если лицо, которое позднее приобрело арендуемое помещение, обязано использовать его для себя, своего супруга, потомков, предков или других лиц по закону, имеет право завершить договор аренды через шесть месяцев после даты приобретения, если оно уведомит арендатора письменно в течение месяца с даты приобретения. Лицо, которое позднее приобрело арендуемое помещение, также может использовать это право на расторжение договора после истечения срока действия срока, начиная с момента истечения срока аренды.

Выселение на основе обязательства о выселении

Если арендатор письменно обязался освободить арендуемое помещение к определенной дате после передачи в аренду, но не выполнил это обязательство, арендодатель может завершить договор аренды, начиная с этой даты, в течение одного месяца, обратившись в исполнительную службу или через судебное разбирательство. Действительность обязательства о выселении и требование о выселении, основанное на нем, подлежат некоторым условиям. В первую очередь такое обязательство должно быть дано арендатором после заключения договора аренды и должно быть сделано им лично. Кроме того, требование о выселении должно быть предъявлено в течение одного месяца с начала указанной даты.

– В Турецком Гражданском Кодексе № 6098 мы видим, что в сфере аренды жилых помещений и помещений под крышей, свобода договора серьезно ограничена в отношении повышения арендной платы. Ограничения можно увидеть в положениях статей 344 и 345 ГКТ. Основной целью ограничений является защита арендатора. Благодаря этим положениям также предотвращается произвольное увеличение арендной платы со стороны арендодателя.

– В соответствии с ГКТ, статья 344/1 гласит: “Соглашения сторон относительно арендной платы, применяемой в последующие арендные периоды, действительны при условии, что они не превышают изменения в соответствии с средними данными за двенадцать месяцев индекса потребительских цен в предыдущем году (TÜFE). Это правило также применяется к договорам аренды сроком более года.”

– В аренде жилых помещений невозможно увеличивать арендную плату на основе TÜFE, поскольку из-за временной статьи, добавленной в ГКТ, в договорах аренды жилых помещений, которые будут обновлены с 11.06.2022 по 01.07.2023 года, стороны не могут согласовать увеличение арендной платы на более чем 25% от суммы арендной платы, уплаченной в предыдущем году.

– Согласно ГКТ, статья 344/2, если стороны не достигли соглашения по этому вопросу, арендная плата определяется судьей с учетом ситуации арендованного объекта и с учетом средней инфляции за двенадцать месяцев предыдущего арендного года, но с учетом интересов сторон и путем уравновешивания выгод арендатора и арендодателя.

СУД КОМПЕТЕНТЕН И ПОЛНОМОЧЕН В СЛУЧАЯХ, СВЯЗАННЫХ С ДОГОВОРОМ АРЕНДЫ

В случае возникновения споров, связанных с арендой, между арендатором и арендодателем компетентным судом является Суд мирового правосудия. Полномочным судом является суд места жительства арендатора или суд места исполнения договора аренды.

Для получения дополнительной информации о правах арендатора в договоре аренды, вы можете связаться с нами.