ما هي حقوق المستأجر في عقد الإيجار؟
ما هي حقوق المستأجر في عقد الإيجار؟
– الحقوق التي يمتلكها المستأجر تشير إلى الحقوق التي يمتلكها المستأجر وفقًا لأحكام عقد الإيجار، والذي هو عقد يفرض التزامات متبادلة على الأطراف والذي يُعرف في المادة – 299 من قانون الديون التركي. لهذا السبب، سيتم التحدث عن حقوق والتزامات الطرفين في العقد. ومع ذلك، يمكن أن تختلف هذه الحقوق والالتزامات بناءً على نوع عقد الإيجار الذي يكون الأطراف طرفًا فيه. وبشكل عام، تشمل حقوق المستأجر ما يلي:
– وفقًا للمادة 301 من قانون الديون التركي، للمستأجر الحق في طلب العقار المؤجر في التاريخ الذي اتفق عليه مع المؤجر وفقًا للغرض المحدد في عقد الإيجار.
– طبقًا للمادة 302 من قانون الديون التركي، إذا لم يتم الاتفاق على الالتزامات الإلزامية للتأمين والضرائب وما شابه ذلك المتعلقة بالممتلكات المؤجرة، أو إذا لم يكن هناك ترتيب خلاف في العقد أو في القانون، يجب على المؤجر تحملها. لهذا السبب، للمستأجر الحق في طلب من المؤجر تحمل الالتزامات المتعلقة بالضرائب وما شابهها.
– وفقًا للمادة 303 من قانون الديون التركي، يجب على المؤجر تحمل التكاليف الجانبية المتعلقة باستخدام الممتلكات المؤجرة. وبناءً على هذا الترتيب، للمستأجر الحق في طلب من المؤجر تحمل هذه التكاليف الجانبية.
– إذا كانت هناك عيوب كبيرة في الممتلكات المؤجرة في وقت تسليمها، يمكن للمستأجر اللجوء إلى أحكام تتعلق بتأخر المدين أو المسؤولية المتعلقة بظهور العيوب في المستقبل. إذا كانت هناك عيوب غير كبيرة في الممتلكات المؤجرة عند تسليمها، يمكن للمستأجر اللجوء إلى أحكام تتعلق بمسؤولية المؤجر عن العيوب التي تظهر لاحقًا.
– إذا تحولت الممتلكات المؤجرة إلى حالة عيوب لاحقًا، يمكن للمستأجر طلب إصلاح العيوب أو تخفيض مبلغ الإيجار بنسبة تتناسب مع العيب أو طلب تعويض الضرر. استفسار المستأجر عن تعويض الضرر لا يمنعه من استخدام حقوقه البديلة. إذا كان العيب كبيرًا، يمكن للمستأجر أيضًا فسخ العقد. ومع ذلك، يجب أن يكون العيب الذي يظهر لاحقًا غير قابل للتحمل من قبل المستأجر. إذا كان المستأجر هو السبب في العيب، فإنه لن يستفيد من هذه الحقوق.
– يمكن للمستأجر طلب إصلاح العيوب خلال فترة معقولة. إذا لم يتم إصلاح العيوب خلال هذه الفترة، يمكن للمستأجر أن يقوم بإصلاحها بنفسه على حساب المؤجر ويقوم بخصم المبلغ من إيجار الممتلكات أو يمكن له طلب استبدال الممتلكات المؤجرة بممتلكات مماثلة خالية من العيوب. يجب على المستأجر أن يبلغ المؤجر بأقرب وقت ممكن عن وجود العيوب. على الجانب الآخر، العيوب التي تنشأ نتيجة الاستخدام العادي (التآكل، التلف، إلخ) لا تدخل ضمن هذا المادة ويجب على المستأجر تصحيحها بنفسه.
– إذا ظهرت عيوب كبيرة في الممتلكات المؤجرة بعد تسليمها للمستأجر، فإن لديه حق فسخ العقد. وتنظم هذه الحالة في المادة 306/2 من قانون الديون التركي على النحو التالي: “إذا لم تكن العيوب مصححة في الفترة المحددة أو إذا أثرت بشكل كبير على الاستخدام المخصص للممتلكات أو إذا لم تتم معالجتها في الوقت المحدد، يمكن للمستأجر فسخ العقد.” لا يلزم من المستأجر أن يستخدم الطريق القضائي لممارسة هذا الحق. تتحقق أثر الفسخ فور إبلاغ المستأجر للمؤجر.
– إذا كانت هناك عيوب تؤثر على استخدام الممتلكات المؤجرة، يمكن للمستأجر طلب تخفيض مبلغ الإي
جار بنسبة تتناسب مع العيب. ومع ذلك، يمكن للمستأجر طلب هذا الخصم فقط للفترة من اكتشاف المؤجر للعيوب حتى تصحيحها.
– إذا قام شخص ثالث بالتمسك بحقوق غير متوافقة مع حقوق المستأجر في الممتلكات المؤجرة (مثل حق الملكية أو حق الامتياز أو حق الجوار) بعد تسليم الممتلكات المؤجرة للمستأجر، يمكن للمستأجر إخطار المؤجر بالموقف وطلب منه تولي القضية والمطالبة بتعويض جميع الخسائر التي تكبدها. الضرر الذي يتم تعويضه هو الضرر الإيجابي الناجم عن فقدان فوائد الأداء.
– يمكن للمستأجر تنفيذ تحسينات وتعديلات على الممتلكات المؤجرة بموافقة كتابية من المؤجر. ومع ذلك، لا يمكن للمستأجر المطالبة بتعويض زيادة القيمة التي تنشأ نتيجة لتحسينات وتعديلات قام بها بموافقة المؤجر. يجب على المستأجر الحصول على موافقة كتابية من المؤجر للمطالبة بزيادة القيمة. (وفقًا للمادة 321 من قانون الديون التركي)
بالإضافة إلى الحقوق المذكورة أعلاه، توفر التشريعات حقوقًا أخرى للمستأجرين لحمايتهم بناءً على الوضع النسبي الأقل قوة للطرفين في عقد الإيجار.
عقد إيجار شفهي
المستأجر الذي ليس لديه عقد إيجار مكتوب هو الشخص الذي يحمل صفة المستأجر في علاقة إيجار دون وجود عقد كتابي. عقد الإيجار لا يخضع لأي شكل معين ويتم تأسيسه بتصريح إرادي متبادل ومتفق عليه بين الأطراف. ومع ذلك، يجب التنويه إلى أهمية تنظيم عقد الإيجار بشكل كتابي نظرًا لأنه سيكون له قيمة دليلية في حالة حدوث نزاعات في المستقبل.
نتيجة لعدم وجود شرط شكلي في عقود الإيجار، يمكن إبرام عقود إيجار سواء كانت كتابية أم شفهية. في كلتا الحالتين، تحظى عقود الإيجار بحماية وفقًا للقانون رقم 6098 لقانون الديون التركي. ولذلك، فإن حقوق المستأجرين هي نفسها بغض النظر عن شكل العقد.
حقوق المستأجر لمدة 5 سنوات
يمكن أن يتم تحديد فترة محددة عند إعداد عقود الإيجار. وعند انتهاء المدة المتفق عليها في عقد الإيجار للمسكن أو المكان العمل، لا يمكن للمؤجر طرد المستأجر تلقائيًا. في هذه العقود، الحق في إنهاء العقد بعد انتهاء المدة ممنوح فقط للمستأجر. بمجرد انتهاء الفترة التي اتفق عليها الطرفان، لا ينتهي العقد تلقائيًا. لإنهاء عقد الإيجار، يجب على المستأجر تقديم إشعار كتابي بأنه سيخلي الممتلكات على الأقل قبل 15 يومًا من انتهاء الفترة المحددة. إذا لم يقدم المستأجر إشعارًا كتابيًا بأنه سيخلي الممتلكات قبل 15 يومًا على الأقل من انتهاء الفترة المحددة، يمكن أن يتم تمديد عقد الإيجار بنفس الشروط لمدة عام واحد. يتم تنظيم هذا في المادة 347/1 من قانون الديون التركي. على سبيل المثال، في عقد إيجار لمدة 5 سنوات، إذا لم يقدم المستأجر إشعارًا كتابيًا بأنه سيخلي الممتلكات قبل انتهاء الفترة المحددة بحد أقل 15 يومًا، سيتم تمديد العقد بنفس الشروط لمدة عام واحد. في مثل هذه الحالة، لا يمكن للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المنزل أو المكان بناءً على انتهاء الفترة المحددة. ومع ذلك، يمكن للمؤجر فقط إنهاء العقد وفقًا للحالات المنصوص عليها في القانون.
عند النظر إلى القانون التركي للديون المادة 347، نجد النص التالي: “… لا يمكن للمؤجر إنهاء العقد بناءً على انتهاء مدته. ومع ذلك، بعد نهاية الفترة الزمنية للتمديد لمدة 10 سنوات، يمكن للمؤجر، شريطة أن يقدم إشعارًا قبل مضي ثلاثة أشهر على الأقل من نهاية كل سنة تمديدية، إنهاء العقد دون ذكر أي سبب.” كما يمكن استنتاجه من النص، بعد انتهاء العقد الإيجاري ومضي فترة تمديد لمدة 10 سنوات، يمكن للمؤجر إنهاء العقد بدون ذكر سبب ولكن يجب عليه إخطار المستأجر بذلك قبل مضي ثلاثة أشهر على الأقل من نهاية كل سنة تمديدية. وفقًا لهذه الأنظمة، ليس للمؤجر حق في إنهاء العقد لمستأجر لمدة 5 سنوات ولكن لديه حقوق إنهاء أخرى موجودة في القانون.
حقوق المستأجر لمدة 10 سنوات
في إطار التوازن بين حقوق المستأجر والمؤجر ولضمان مصلحة الأطراف، منح المشرع حقوقًا للمؤجر أيضًا إلى جانب الحقوق التي قدمها للمستأجر. وبناءً على ذلك، إذا انتهت مدة عقد الإيجار بمضي مدة تزيد على 10 سنوات، يمكن للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء الممتلكات دون ذكر أي سبب وشريطة الامتثال للفترات المحددة للإشعار. في هذه الحالة، لا يمكن للمستأجر لمدة 10 سنوات رفض طلب الإخلاء الذي يتقدم به المؤجر، ولكن يمكن للمستأجر مقاومة طلب الإخلاء إذا لم يلتزم المؤجر بالفترات المحددة في القانون للإشعار. إذا التزم المؤجر بالفترات المحددة في القانون، يجب على المستأجر الآن أن يقبل طلب الإخلاء وأن يخلي الممتلكات. إذا لم يلتزم المستأجر بهذا الالتزام ولم يخلي الممتلكات، يمكن للمؤجر التقدم بدعوى إخلاء أمام المحكمة.
ليتمكن المؤجر من تقديم طلب الإخلاء في عقد إيجار مدته 10 سنوات، يجب عليه أن يقدم إشعارًا قبل مضي مدة على الأقل 3 أشهر من نهاية كل عام من الأعوام الممتدة بعد انتهاء المدة المتفق عليها في عقد الإيجار بمضي مدة تزيد على 10 سنوات.
حقوق مالك المنزل في طرد المستأجر في أي حالة؟
بشكل عام، ليس لدى المؤجر حق طلب إخلاء المستأجر بدون ذكر سبب وقبل انتهاء مرور 10 سنوات. ومع ذلك، قدم المشرع بعض الاستثناءات ومنح المؤجر حق طلب إخلاء المستأجر من خلال دعوى الإخلاء في بعض الحالات الاستثنائية. هذه الحالات تشمل:
الإخلاء بناءً على احتياج المؤجر للمكان
إذا كان المؤجر يجب عليه استخدام الممتلكات نفسها أو لأحد أفراد عائلته (زوجته، أو أحفاده أو أجداده) بناءً على الحاجة إلى منزل أو مكتب، فيمكنه رفع دعوى إخلاء بعد انقضاء مدة عقد الإيجار وشريطة أن يقدم دلائل تثبت حاجته للممتلكات. يجب أن تكون هذه الدعوى صادقة وحقيقية. وفقًا لقرار محكمة النقض، إذا قام المؤجر بتفرغ شقته بعد مضي الفترة القانونية وأعطاها لابن أخيه الذي ليس لديه واجب نظرًا للقانون وليس لديه حاجة، فإن هذا يشير إلى عدم صدق الحاجة.
الإخلاء بناءً على الترميم والتطوير أو البناء:
إذا كان المؤجر يحتاج إلى ترميم جوهري أو توسيع أو تغيير الممتلكات لأغراض إعادة البناء أو التخطيط العقاري ولم يكن بإمكان استخدام الممتلكات خلال هذه الأعمال، فيمكن للمؤجر أن يطلب إنهاء عقد الإيجار من خلال دعوى الإخلاء. ويتوقف تحديد الوقت الذي يمكن أن يبدأ منه المؤجر في طلب الإخلاء على القواعد المعمول بها في العقود المحددة والعقود غير المحددة.
الإخلاء بناءً على حاجة المالك الجديد للممتلكات
إذا قام شخص بالحصول على الممتلكات في وقت لاحق وكان لديه حاجة لاستخدامها لنفسه أو لأحد أفراد عائلته (زوجته، أو أحفاده أو أجداده) بناءً على الحاجة إلى منزل أو مكتب، فيمكن له أن يطلب إنهاء عقد الإيجار بعد مضي ستة أشهر من الإخطار بالوضع للمستأجر. إذا كان هذا الشخص قد حصل على الممتلكات وكان لديه حاجة لها وأرسل إخطارًا كتابيًا إلى المستأجر خلال شهر من الحصول على الممتلكات، فيمكنه أيضًا طلب إنهاء العقد بعد ستة أشهر.
الإخلاء بناءً على التعهد بالإخلاء
إذا قام المستأجر بالتعهد كتابة بتفرغ الممتلكات في تاريخ محدد بعد تسليمها، ولكنه لم يقم بالإفراغ في هذا التاريخ، فيمكن للمؤجر أن يطلب إنهاء العقد بعد مرور شهر واحد من التاريخ الذي تم التعهد به. يُشترط أن يكون التعهد بالإخلاء قد تم بعد توقيع عقد الإيجار وبواسطة المستأجر نفسه. ويجب أن يتم طلب الإخلاء خلال شهر واحد من التاريخ المتعهد به.
الإخلاء بناءً على تأخير المستأجر في دفع الإيجار
إذا لم يقم المستأجر بدفع الإيجار في الوقت المحدد، وسواء كان العقد لمدة أقل من عام أو لمدة عام أو أكثر، فإن المؤجر يمكنه طلب إنهاء العقد بعد مضي شهر واحد من انتهاء فترة الإيجار أو انتهاء الفترة المحددة بعد عام من تاريخ الإخطار بالإخلاء الصحيح من جانب المؤجر. يجب أن يتوفر هنا على الأقل اثنان من الإخطارات الكتابية المبررة، ولا يعتبر الإخطار بنفس الشهر كفعال. ويجب أن تكون هذه الإخطارات مرتبطة بتسديد أقساط مستأجرة معينة.
من الضروري مراعاة أن صحة وفعالية طلب الإخلاء بناءً على التعهد بالإخلاء مرتبطة بشروط معينة، ويجب أن يتم التعهد بالإخلاء بعد عقد الإيجار وبواسطة المستأجر نفسه، ويجب أن تمضي شهر واحد من التاريخ المتعهد به قبل طلب الإخلاء.
في عقد الإيجار، مبلغ الإيجار
في عقد الإيجار، مبلغ الإيجار
– في إطار القانون رقم 6098 لقانون الالتزامات التركي، نلاحظ أن حرية العقد تم تقييدها بشكل كبير بما يتعلق بزيادة مبلغ الإيجار في عقود الإيجار السكني والأماكن المغطاة. نرى هذه القيود في أحكام مبلغ الإيجار وتحديد مبلغ الإيجار المنصوص عليها في المادة 344 والمادة 345 من القانون. الهدف الرئيسي من هذه القيود هو حماية المستأجر. وبفضل هذه الأحكام، تم وقف تقديم المالك لزيادة في الإيجار بطريقة تعسفية.
– وفقًا للمادة 344/1 من القانون، “الاتفاقات بين الأطراف بشأن المبلغ الإيجاري الذي سيتم تطبيقه في فترات الإيجار المتجددة، سارية المفعول على النحو المتفق عليه على ألا يتجاوز معدل التغيير بناءً على المتوسط على مدى اثني عشر شهرًا من الفهرس السعري للمستهلك في السنة السابقة (مؤشر أسعار المستهلك). وهذه القاعدة تنطبق أيضًا على عقود الإيجار ذات المدد التي تزيد عن عام واحد.
– في عقود الإيجار السكني، لا يمكن زيادة إيجار العقار بمعدل مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) مع تزايد TÜFE كل عام. وذلك بسبب المادة المؤقتة التي تمت إضافتها إلى قانون الالتزامات التركي، حيث لن يتمكن الطرفان من التوصل إلى اتفاق يتضمن زيادة إيجار العقار بمقدار أكثر من 25٪ من مبلغ الإيجار الذي دفع خلال السنة السابقة من تاريخ العقد وبين 01.07.2023 و 11.06.2022.
– بالنظر إلى المادة 344/2 من القانون، يُفترض أن “إذا لم تتم الاتفاقات بين الأطراف بشأن ذلك، يتم تحديد مبلغ الإيجار بناءً على العدالة من قبل القاضي، بشرط أن لا يتجاوز معدل التغيير بناءً على المتوسط على مدى اثني عشر شهرًا من الفهرس السعري للمستهلك للعام السابق وبناءً على ما يراعي وضع العقار.” هنا، يتعين على القاضي التدخل في العقد. يتم تحديد معدل زيادة الإيجار مع مراعاة متوسط TÜFE على مدى 12 شهرًا، ولكن يأخذ القاضي أيضًا في اعتباره وضع المستأجر لتحقيق توازن في مصالح الأطراف.
المحكمة المختصة والمخولة في النزاعات الناشئة عن عقود الإيجار
في حالة نشوب أي نزاع ناتج عن عقد الإيجار بين المستأجر وصاحب العقار، تعتبر المحكمة المختصة للنظر في هذه النزاعات هي محكمة الصلح القضائية. أما المحكمة المخولة بالاختصاص، فهي محكمة مكان إقامة المستأجر أو محكمة المكان الذي سيتم فيه تنفيذ عقد الإيجار.
للحصول على مزيد من المعلومات حول حقوق المستأجر في عقد الإيجار، يمكنكم التواصل معنا.
