Rechte des Vermieters im türkischen Mietrecht

Mietverhältnisse in der Türkei werden in erster Linie durch das Türkische Obligationenrecht (Türk Borçlar Kanunu, Gesetz Nr. 6098) geregelt, das einen umfassenden Rahmen von Rechten und Pflichten für beide Parteien eines Mietvertrages festlegt. Obwohl das türkische Mietrecht allgemein für seinen starken Mieterschutz bekannt ist, gewährt es Vermietern gleichermaßen eine solide Reihe rechtlich durchsetzbarer Rechte, die darauf ausgerichtet sind, ihr Eigentum und ihre wirtschaftlichen Interessen zu schützen. Die Kenntnis dieser Rechte ist für jeden Eigentümer unerlässlich, der in der Türkei ein Mietverhältnis begründen möchte.

Das Recht auf Pünktliche Mietzahlung

Das grundlegendste Recht eines Vermieters nach türkischem Mietrecht ist das Recht, die Miete vollständig und pünktlich zu erhalten. Gerät ein Mieter in Zahlungsverzug, steht der Vermieter nicht schutzlos da. Das türkische Recht sieht ein formelles Verzugsverfahren gemäß Artikel 315 des Türkischen Obligationenrechts vor, das dem Vermieter ermöglicht, eine schriftliche Mahnung zu senden und die Zahlung innerhalb einer bestimmten Frist zu verlangen. Kommt der Mieter dem nicht nach, kann der Vermieter über das Gericht oder das Vollstreckungsbüro ein Beitreibungsverfahren einleiten und gleichzeitig sowohl die ausstehenden Mietrückstände als auch die Räumung des Mieters verlangen.

Über den einzelnen Zahlungsverzug hinaus räumt das türkische Recht dem Vermieter auch das Recht ein, die Räumung über den sogenannten Mechanismus der „zwei berechtigten Abmahnungen“ zu beantragen. Veranlasst ein Mieter innerhalb eines Mietjahres, dass der Vermieter zwei begründete schriftliche Zahlungsaufforderungen ausspricht, erwirbt der Vermieter das Recht, nach Ablauf dieser Mietperiode eine Räumungsklage zu erheben. Dieser Mechanismus bietet Vermietern einen strukturierten und gesetzlich anerkannten Weg, um mit chronisch säumigen Mietern umzugehen.

Das Recht auf Jährliche Mieterhöhung

Türkische Vermieter haben das Recht, die Miete bei jeder Verlängerung des Mietvertrages zu erhöhen. Seit dem 1. Juli 2024 wurde die vorübergehende gesetzliche Obergrenze, die zuvor für Wohnraummieten galt, aufgehoben, und Mieterhöhungen werden wieder durch die Standardregel des Artikels 344 des Türkischen Obligationenrechts geregelt. Gemäß dieser Bestimmung darf eine vereinbarte Mieterhöhung die durchschnittliche Zwölf-Monats-Veränderung des Verbraucherpreisindex (TÜFE), der vom Türkischen Statistikinstitut (TÜİK) veröffentlicht wird, nicht überschreiten. Diese Obergrenze gilt für Wohnraummieten; Erhöhungen für Gewerberäume können zwischen den Parteien frei vereinbart werden, wobei der TÜFE auch hier die gesetzliche Höchstgrenze darstellt.

Bei Mietverträgen, die seit mehr als fünf Jahren in Kraft sind, erwirbt der Vermieter ein zusätzliches und bedeutsames Recht: das Recht, eine Mietfestsetzungsklage (kira tespit davası) beim zuständigen Friedensgericht zu erheben. In solchen Verfahren ist das Gericht nicht an die TÜFE-Obergrenze gebunden und kann stattdessen die marktgerechte Miete anhand vergleichbarer Objekte in der Umgebung bestimmen, die von einem Sachverständigen bewertet werden. Dieses Recht spiegelt die Anerkennung des türkischen Gesetzgebers wider, dass langjährige Mietverhältnisse dazu führen können, dass die Miete erheblich unter den geltenden Marktwerten liegt.

Das Recht auf Räumung des Mieters

Das türkische Mietrecht schränkt die Gründe ein, aus denen ein Vermieter eine Räumung beantragen kann, sieht jedoch klar definierte und durchsetzbare Räumungsrechte in bestimmten Umständen vor.

Eines der am häufigsten ausgeübten ist die Räumung wegen persönlichen Bedarfs (ihtiyaç nedeniyle tahliye), geregelt in Artikel 350 des Türkischen Obligationenrechts. Benötigen der Vermieter, dessen Ehegatte, Verwandte in gerader Linie oder andere Personen, gegenüber denen der Vermieter gesetzlich unterhaltspflichtig ist, das Mietobjekt tatsächlich für eigene Wohn- oder gewerbliche Zwecke, kann der Vermieter eine Räumungsklage erheben. Der Bedarf muss real und aufrichtig sein; türkische Gerichte prüfen solche Anträge sorgfältig, und die Yargıtay (türkisches Kassationsgericht) hat entschieden, dass die Notwendigkeit mit konkreten Beweisen nachgewiesen werden muss und nicht lediglich in allgemeinen Formulierungen behauptet werden kann.

Ein Vermieter kann auch die Räumung beantragen, wenn das Mietobjekt umfangreiche Umbaumaßnahmen oder wesentliche Renovierungsarbeiten erfordert, die nicht durchgeführt werden können, solange der Mieter das Objekt bewohnt. Dieses Recht, ebenfalls in Artikel 350 verankert, berechtigt den Vermieter, das Objekt für die Dauer der Arbeiten zurückzufordern, unter Einhaltung strenger Verfahrensvoraussetzungen.

Darüber hinaus gewährt das türkische Mietrecht dem Vermieter das Recht, den Mietvertrag nach zehn Jahren ohne Angabe von Gründen zu kündigen, sofern die schriftliche Kündigung mindestens drei Monate vor Ablauf der betreffenden Mietperiode zugestellt wird. Dieses in Artikel 347 verankerte Recht bietet Vermietern ein abschließendes Instrument, um nach einem langjährigen Mietverhältnis den Besitz ihres Eigentums zurückzuerlangen, ohne einen bestimmten Kündigungsgrund nachweisen zu müssen.

Das Recht zur Durchführung von Renovierungen und Umbaumaßnahmen

Gemäß Artikel 320 des Türkischen Obligationenrechts behält der Vermieter das Recht, während der Laufzeit des Mietvertrages Verbesserungen, Renovierungen und sonstige Veränderungen am Mietobjekt vorzunehmen, sofern diese Arbeiten keine Kündigung des Mietvertrages erfordern und von einer Art sind, die dem Mieter billigerweise zugemutet werden kann. Bei der Ausübung dieses Rechts ist der Vermieter verpflichtet, die Interessen des Mieters angemessen zu berücksichtigen, wobei die Rechte des Mieters auf Mietzinsminderung und Schadensersatz für etwaige Schäden uneingeschränkt bestehen bleiben. Diese Bestimmung verschafft Vermietern einen bedeutsamen Grad an operativer Kontrolle über ihr Eigentum auch während der Mietzeit.

Das Zurückbehaltungsrecht an den Beweglichen Sachen des Mieters

Eine der markantesten Besonderheiten des türkischen Mietrechts ist das gesetzliche Zurückbehaltungsrecht (hapis hakkı) des Vermieters an den im Mietobjekt befindlichen beweglichen Sachen. Artikel 336 des Türkischen Obligationenrechts bestimmt Folgendes:

„Bei der Miete von unbeweglichen Sachen steht dem Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht an den im Mietobjekt befindlichen beweglichen Sachen zu, die zur Einrichtung oder Nutzung des Objekts dienen, als Sicherheit für bis zu einem Jahr rückständiger Miete und sechs Monate laufender Miete.“

Dieses Recht funktioniert als gesetzliches Pfandrecht, das dem Vermieter ermöglicht, die Einrichtungsgegenstände, Haushaltsgeräte und sonstige geeignete bewegliche Sachen des Mieters als Sicherheit für nicht gezahlte Miete zurückzubehalten. Das Zurückbehaltungsrecht erstreckt sich nicht auf Gegenstände, die nach türkischem Recht der Pfändung entzogen sind. Versucht der Mieter auszuziehen oder seine Sachen zu entfernen, ermächtigt Artikel 338 desselben Gesetzes den Vermieter, beim Friedensgericht oder beim Vollstreckungsbüro einen Beschluss zur Sicherstellung einer ausreichenden Anzahl beweglicher Sachen des Mieters zur Deckung der ausstehenden Schulden zu beantragen. Werden die betreffenden Gegenstände heimlich oder mit Gewalt entfernt, können sie innerhalb von zehn Tagen mit Hilfe der Strafverfolgungsbehörden in das Mietobjekt zurückgebracht werden.

Das Recht auf Schadensersatz bei Beschädigung des Mietobjekts

Verlässt ein Mieter das Mietobjekt, hat der Vermieter das Recht, das Objekt zu besichtigen und Schadensersatz für Schäden zu verlangen, die über normale Abnutzung hinausgehen. Ein Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt in dem Zustand zurückzugeben, in dem er es erhalten hat, unter Berücksichtigung lediglich der auf gewöhnlichen Gebrauch zurückzuführenden Abnutzung. Hat der Mieter durch Fahrlässigkeit oder Missbrauch Schäden an der Bausubstanz, den Einbauten oder den Installationen des Objekts verursacht, kann der Vermieter eine Schadensersatzklage erheben. Dieses Recht kann unabhängig von einer etwaigen Kaution ausgeübt werden, die zu Beginn des Mietverhältnisses geleistet wurde.

Das Recht auf Kündigung bei Vertragsverletzung

Verletzt ein Mieter die Bedingungen des Mietvertrages in wesentlicher Weise — durch Nutzung des Objekts für andere als die vereinbarten Zwecke, durch Störung der Nachbarschaft, durch ungenehmigte bauliche Veränderungen oder durch Untervermietung ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters — erwirbt der Vermieter das Recht, die Auflösung des Mietvertrages wegen Vertragsverletzung zu verlangen. Türkische Gerichte beurteilen solche Verstöße von Fall zu Fall, und von Vermietern wird im Allgemeinen erwartet, dass sie vor der Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens eine formelle schriftliche Abmahnung aussprechen. Das Erfordernis der schriftlichen Zustimmung zur Untervermietung ist im türkischen Mietrecht ausdrücklich verankert, und jede ohne diese Zustimmung abgeschlossene Untervermietung gibt dem Vermieter Grund, die Auflösung des Vertrages zu verlangen.

Zuständiges Gericht und Streitbeilegung

In der Türkei fallen Streitigkeiten aus Mietverträgen in die Zuständigkeit des Friedensgerichts (Sulh Hukuk Mahkemesi). Seit der Einführung der obligatorischen Mediationspflicht in Zivilsachen sind Vermieter in vielen Fällen verpflichtet, vor der Klageerhebung eine Mediation zu versuchen. Das zuständige Gericht ist in der Regel das am Wohnort des Mieters oder am Erfüllungsort des Mietvertrages zuständige Gericht.

 

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