Quels Sont les Droits du Bailleur en Turquie

Les relations locatives en Turquie sont principalement régies par le Code des Obligations Turc (Türk Borçlar Kanunu, Loi n° 6098), qui établit un cadre normatif complet de droits et d’obligations pour les deux parties à un contrat de bail. Bien que le droit locatif turc soit largement reconnu pour sa forte protection des locataires, il garantit aux bailleurs un ensemble solide de droits juridiquement opposables, conçus pour protéger leur patrimoine et leurs intérêts financiers. La connaissance de ces droits est essentielle pour tout propriétaire souhaitant conclure un contrat de location en Turquie.

Le Droit de Percevoir le Loyer en Temps Voulu

Le droit le plus fondamental du bailleur en droit locatif turc est celui de recevoir le loyer intégralement et dans les délais convenus. Lorsqu’un locataire est en défaut de paiement, le bailleur n’est pas démuni de recours. Le droit turc prévoit une procédure formelle de mise en demeure au titre de l’article 315 du Code des Obligations Turc, en vertu duquel le bailleur peut adresser une mise en demeure écrite exigeant le paiement dans un délai déterminé. Si le locataire ne s’exécute pas, le bailleur peut engager une procédure d’exécution forcée devant le tribunal ou l’office d’exécution, en réclamant simultanément le recouvrement des loyers impayés et l’expulsion du locataire.

Au-delà d’un manquement isolé, le droit turc reconnaît également au bailleur le droit de demander l’expulsion par le biais du mécanisme dit des « deux mises en demeure justifiées ». Si un locataire amène le bailleur à lui adresser deux mises en demeure écrites valables pour défaut de paiement au cours d’une même année contractuelle, le bailleur acquiert le droit d’introduire une action en expulsion à l’expiration de cette période contractuelle. Ce mécanisme offre aux bailleurs une voie structurée et juridiquement reconnue pour traiter les locataires chroniquement en retard de paiement.

Le Droit à l’Augmentation Annuelle du Loyer

Les bailleurs turcs ont le droit d’augmenter le loyer à chaque renouvellement du contrat de bail. Depuis le 1er juillet 2024, le plafond légal temporaire qui s’appliquait auparavant aux loyers résidentiels a été supprimé, et les augmentations de loyer sont à nouveau régies par la règle ordinaire prévue à l’article 344 du Code des Obligations Turc. En vertu de cette disposition, toute augmentation convenue du loyer ne peut excéder la variation moyenne sur douze mois de l’Indice des Prix à la Consommation (TÜFE), publié par l’Institut Statistique Turc (TÜİK). Ce plafond s’applique aux locations à usage d’habitation ; les augmentations pour les locaux commerciaux peuvent être librement négociées entre les parties, étant entendu que le TÜFE constitue néanmoins le maximum légal applicable.

Pour les contrats de bail en vigueur depuis plus de cinq ans, le bailleur acquiert un droit supplémentaire et significatif : celui d’introduire une action en fixation du loyer (kira tespit davası) devant le juge de paix civil. Dans le cadre de ces procédures, le juge n’est pas lié par le plafond du TÜFE et peut au contraire déterminer le loyer de marché équitable par référence à des biens comparables dans la zone, évalués par un expert. Ce droit reflète la reconnaissance par le législateur turc que les relations locatives prolongées peuvent conduire à des loyers sensiblement inférieurs aux valeurs de marché en vigueur.

Le Droit d’Expulser le Locataire

Le droit locatif turc limite les motifs pour lesquels un bailleur peut demander l’expulsion, mais il prévoit des droits d’expulsion clairement définis et opposables dans des circonstances spécifiques.

L’un des plus fréquemment exercés est l’expulsion pour besoin personnel (ihtiyaç nedeniyle tahliye), régie par l’article 350 du Code des Obligations Turc. Lorsque le bailleur, son conjoint, ses ascendants ou descendants en ligne directe, ou d’autres personnes envers lesquelles le bailleur a une obligation légale d’entretien, ont effectivement besoin du bien pour un usage d’habitation ou commercial, le bailleur peut introduire une action en expulsion. Le besoin doit être réel et sincère ; les tribunaux turcs examinent de telles demandes avec attention, et la Yargıtay (Cour de cassation turque) a jugé que la nécessité doit être démontrée par des preuves concrètes et ne peut pas être simplement affirmée en termes généraux.

Le bailleur peut également demander l’expulsion lorsque le bien nécessite une reconstruction importante ou des travaux de rénovation essentiels qui ne peuvent être réalisés pendant que le locataire occupe les lieux. Ce droit, également prévu à l’article 350, permet au bailleur de reprendre possession du bien pour la durée des travaux, sous réserve de conditions procédurales strictes.

Le droit locatif turc confère en outre au bailleur le droit de résilier le contrat de bail après dix ans sans avoir à invoquer de motif, à condition qu’un préavis écrit soit notifié au moins trois mois avant l’expiration de la période contractuelle concernée. Ce droit, consacré par l’article 347, offre aux bailleurs un mécanisme de dernier recours pour reprendre possession de leur bien après une location prolongée, sans avoir à démontrer une cause spécifique de résiliation.

Le Droit d’Effectuer des Travaux de Rénovation et des Modifications

En vertu de l’article 320 du Code des Obligations Turc, le bailleur conserve le droit d’effectuer des améliorations, des rénovations et d’autres modifications au bien loué pendant la durée du bail, à condition que ces travaux ne nécessitent pas la résiliation du contrat de bail et soient d’une nature que l’on peut raisonnablement attendre du locataire qu’il tolère. Dans l’exercice de ce droit, le bailleur est tenu de prendre dûment en considération les intérêts du locataire, et les droits de ce dernier à une réduction du loyer et à l’indemnisation de tout préjudice subi restent pleinement applicables. Cette disposition confère aux bailleurs un degré significatif de maîtrise opérationnelle sur leur bien, même pendant la période de location.

Le Droit de Rétention sur les Biens Mobiliers du Locataire

L’une des caractéristiques les plus distinctives du droit locatif turc est le droit légal de rétention (hapis hakkı) du bailleur sur les biens mobiliers se trouvant dans le bien loué. L’article 336 du Code des Obligations Turc dispose ce qui suit :

« Dans les baux d’immeubles, le bailleur dispose d’un droit de rétention sur les biens mobiliers se trouvant dans le bien loué et servant à le meubler ou à l’utiliser, en garantie d’une année de loyer échu et de six mois de loyer en cours. »

Ce droit fonctionne comme un gage légal, permettant au bailleur de retenir le mobilier, les appareils électroménagers et autres biens mobiliers éligibles du locataire en garantie du loyer impayé. Le droit de rétention ne s’étend pas aux biens exempts de saisie en vertu du droit turc. Lorsque le locataire tente de déménager ou de retirer ses biens, l’article 338 de la même loi habilite le bailleur à demander au juge de paix ou à l’office d’exécution une ordonnance de rétention d’un nombre suffisant de biens mobiliers du locataire pour couvrir la dette impayée. Si les biens en question sont retirés clandestinement ou par la force, ils peuvent être reconduits dans le bien loué avec l’assistance des forces de l’ordre dans un délai de dix jours.

Le Droit à l’Indemnisation pour les Dommages Causés au Bien

Lorsqu’un locataire quitte le bien loué, le bailleur a le droit d’inspecter les lieux et de réclamer une indemnisation pour tout dommage allant au-delà de l’usure normale. Le locataire est tenu de restituer le bien loué dans l’état dans lequel il l’a reçu, compte tenu uniquement de la détérioration imputable à un usage ordinaire. Si le locataire a causé des dommages à la structure, aux équipements fixes ou aux installations du bien par négligence ou usage abusif, le bailleur peut introduire une action en dommages-intérêts. Ce droit peut être exercé indépendamment de tout dépôt de garantie versé au début de la relation locative.

Le Droit de Résiliation pour Inexécution Contractuelle

Lorsqu’un locataire viole de manière substantielle les termes du contrat de bail — en utilisant le bien à des fins autres que celles convenues, en causant des troubles au voisinage, en effectuant des modifications structurelles non autorisées ou en sous-louant sans le consentement écrit du bailleur — ce dernier acquiert le droit de demander la résiliation du contrat de bail pour inexécution contractuelle. Les tribunaux turcs apprécient de tels manquements au cas par cas, et les bailleurs sont généralement tenus d’adresser une mise en demeure écrite formelle avant d’engager une procédure judiciaire. L’exigence du consentement écrit pour la sous-location est expressément consacrée par le droit locatif turc, et toute sous-location conclue sans ce consentement constitue pour le bailleur un motif pour demander la résiliation du contrat.

Juridiction Compétente et Résolution des Litiges

En Turquie, les litiges découlant de contrats de bail relèvent de la compétence du juge de paix civil (Sulh Hukuk Mahkemesi). Depuis l’introduction de l’obligation de médiation dans les affaires civiles, les bailleurs sont dans de nombreux cas tenus de tenter une médiation avant de saisir le tribunal. Le tribunal compétent est généralement celui du lieu de résidence du locataire ou du lieu d’exécution du contrat de bail.

 

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