Kira Sözleşmesinde Kiraya Verenin Hakları
KİRAYA VERENİN HAKLARI NELERDİR ?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu yalnızca kiracının haklarını değil, aynı zamanda kiraya verenin haklarını da düzenlemiştir. Kira sözleşmesi neticesinde kurulan kira ilişkisinde kiracının hakları zarar görmeye daha açık göründüğü için kanun koyucu kiracının haklarından çokça bahsetmiştir. Ancak böyle bir durumda yalnızca kiracının haklarının korunması tarafların menfaatler dengesine aykırılık oluşturacağı için kanun koyucu kiraya verenin haklarını da koruma altına almak adına çeşitli düzenlemeler yapmıştır. Kira sözleşmesinin niteliğine göre kiraya verenin bu hakları farklılık arz edebilecektir. Ancak genel olarak kiraya verenin hakları şunlardır;
Kira Bedelini Zamanında Alma Hakkı
Türk Borçlar Kanunu’nun 313. maddesi uyarınca kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Buna göre kiraya veren, kiracıdan kira bedelini talep etme hakkına sahiptir. Kira bedelinin ödenme zamanı da yine kanun koyucu tarafından düzenleme altına alınmıştır. Buna göre kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. (TBK m.314) Böylece kiraya veren, ifa zamanı içinde kiracının kira bedelini ödemesini isteme hakkına sahip olmaktadır. Kiralanan kullanıma elverişli olduğu sürece kiracı, kendisinden kaynaklanan bir sebeple kiralananı kullanmasa veya sınırlı kullansa dahi kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiraya veren böyle bir durumda da kiracıdan kira bedelini talep etme hakkına sahip olacaktır. (TBK m.324)
Kiracı ifa zamanı geldiği halde kira bedelini veya gerektiği hallerde yan giderleri ödemekten kaçındığında, yani kiracının temerrüde düşmesi halinde, TBK m.315 hükmüne göre kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini kiracıya bildirebilir. Burada kiracının kira bedelini ödememesi halinde kanun koyucunun kiraya verene sözleşmeyi feshetme hakkı verdiğini görmekteyiz. Kiraya verenin kiracıya vereceği süreyle ilgili de kanunumuzda düzenleme yapılmıştır. Buna göre kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. (TBK m.315/2)
Kiralananın Özenle Kullanılmasını ve Komşulara Saygı Gösterilmesini Talep Etme Hakkı
Türk Borçlar Kanununda kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu düzenlenmiştir. Kiracının bu borcuna aykırı bir davranış sergilemesi halinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunma hakkına sahiptir. Kiraya veren, bazı hallerde ihtarda bulunmaksızın yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Bu haller kanunumuzda sayılmıştır. Şöyle ki; konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen de feshedebilecektir. (TBK m.316)
Kiralananın olağan temizlik ve bakım giderlerini ödemekle kiracı yükümlüdür. Bu konuda yerel adete de bakılır. Böylece kiraya veren, kiralananın olağan temizlik ve bakım giderlerini kiracının ödemesini isteme ve kiracı bu giderleri kendisinden talep ederse bu talebi reddetme hakkına sahiptir. (TBK m.317)
Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmelidir. Kiracının bildirmemesi nedeniyle zararın artmış olması halinde kiracı bu zararlardan dolayı sorumlu olacaktır. Böyle bir durumda kiracı, kendi bildirim yükümlülüğünü yerine getirmediği için artmış olan zararı kiraya verenden isteyemez, istemesi halinde kiraya veren bu talebi reddetme hakkına sahiptir. (TBK m.317)
Kiracı, ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanmakla yükümlüdür. Buna göre kiraya veren, ayıpların giderilmesi ya da zararın önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmasını kiracıdan talep etme hakkına sahiptir. Aynı zamanda kiraya veren, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermesini de kiracıdan talep edebilecektir. Bununla birlikte kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. (TBK m.319)
Kiralananda Belirli Ölçülerde Yenileme ve Değişiklik Yapma Hakkı
Türk Borçlar Kanunu m.320 uyarınca kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapma hakkına sahiptir. Bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini de gözetecektir. (TBK m.320)
Alt Kiracıya Yönelme Hakkı
Kiraya verenin bir diğer hakkı alt kira ilişkisinde karşımıza çıkmaktadır. Kiracının, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya vermesi durumda alt kira ilişkisinden söz edilir. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya karşı da kullanma hakkına sahiptir. (TBK m.322)
Kiraya Verenin Hapis Hakkı
Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. (TBK m.336) Kiraya verene tanınan bu hapis hakkı, taşınmaz kiralarında kira bedelinin ödenmesini teminat altına almak amacıyla düzenlenmiştir. Hapis hakkının kapsamını oluşturan eşyalar, kiralananda bulunan taşınır eşyalardır. Hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz.
Belirli Hallerde Tahliye İsteyebilme Hakkı
Kiraya veren kural olarak 10 yıl dolmadan kiracının tahliyesini talep etme hakkına sahip değildir. Ancak bununla beraber kanun koyucunun düzenlediği bazı hallerde kiraya verenin kiralananın tahliyesini talep etme hakkı bulunmaktadır. Bu istisna haller şu şekildedir;
1. Kiraya verenin kiralanana gereksinimi nedeniyle sahip olduğu tahliye hakkı;
“Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” (TBK m.350)
2. Kiraya verenin kiralananın yeniden inşası ve imarı sebebiyle sahip olduğu tahliye hakkı;
“Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” (TBK m.350)
3. Kiracının düzenlediği tahliye taahhütnamesi sebebiyle kiraya verenin sahip olduğu tahliye hakkı;
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” (TBK m.352/1)
4. Kiracının veya eşinin aynı yerde konutu olması sebebiyle kiraya verenin sahip olduğu tahliye hakkı;
“Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.” (TBK m.352/3)
5. Kiracının kirayı geciktirmesi sebebiyle kiraya verenin sahip olduğu tahliye hakkı;
“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” (TBK m.352/2)
Kira sözleşmesinde kiraya verenin hakları konusunda daha fazla bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
