Ev Sahibi Depozitoyu Ödemezse İzlenecek Yollar *2025
Türkiye’de kiracı ve kiralayan arasındaki en önemli anlaşmazlık konularından biri depozito iadesi meselesidir. Kira sözleşmesi sona erdiğinde ev sahiplerinin çeşitli gerekçelerle depozitoyu iade etmemesi, kiracılar için ciddi bir mağduriyet kaynağı olmaktadır. Depozitonun iadesi konusunda yaşanan sorunlar, genellikle tarafların yasal haklarını ve yükümlülüklerini tam olarak bilmemesinden kaynaklanmaktadır. Bu yazımızda, depozitonun iade edilmemesi durumunda kiracıların hangi yasal haklara sahip olduğunu ve nasıl bir yol izlemeleri gerektiğini detaylı olarak ele alacağız.
1. Depozito Nedir ve Yasal Dayanağı
A. Depozitonun Tanımı ve Amacı
Depozito, kiralanan mülkte meydana gelebilecek muhtemel zararların teminatı olarak kiraya verene ödenen güvence bedelidir. Bu bedelin temel amacı, kiracının kiraladığı mülkte oluşturabileceği hasarların veya ödenmeyen kira, aidat gibi borçların karşılanmasını güvence altına almaktır. Güvence bedeli olarak da adlandırılan depozito, para veya kıymetli evrak şeklinde verilebilmektedir.
B. Türk Borçlar Kanunu’ndaki Yeri
Depozito, Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinde “Kiracının Güvence Vermesi” başlığı altında düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre, depozito bedelinin bir bankaya yatırılması ve kiracı ile kiraya verenin rızası olmadan çekilememesi esastır. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızası ile veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
C. Depozito Miktarının Yasal Sınırları
Türk Borçlar Kanunu, depozito miktarını net bir şekilde sınırlandırmıştır. Buna göre, ev sahibinin talep edebileceği depozito tutarı 3 aylık kira bedelini aşamaz. Bu sınırın üzerinde bir depozito talep edilmesi durumunda, aşan kısım geçersiz sayılır ve kiracı tarafından iade talep edilebilir. Ev sahibi dilerse daha az depozito talep edebileceği gibi, hiç depozito almamayı da tercih edebilir. Tarafların karşılıklı anlaşması halinde depozitonun taksitler halinde ödenmesi de mümkündür.
2. Depozitonun İade Edilmeme Nedenleri
A. Ev Sahibinin Haklı Gerekçeleri
Ev sahiplerinin depozitoyu iade etmeme konusunda bazı haklı gerekçeleri olabilir. Kiracının sorumluluğundan kaynaklanan hasarlar bu gerekçelerin başında gelir. Kiracının konutta oluşturduğu hasarlar, ödenmeyen kira borçları, elektrik, su, doğalgaz gibi fatura borçları ve ödenmemiş aidat borçları durumunda ev sahibi depozitoyu iade etmeme hakkına sahiptir. Eğer ev eşyalı olarak kiralanmışsa ve eşyalara zarar verilmişse de depozito iade edilmeyebilir.
B. Haksız İade Etmeme Durumları
Ev sahibinin depozitoyu haksız yere iade etmemesi sıkça karşılaşılan bir durumdur. Özellikle olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimeler, depozitonun iade edilmemesi için geçerli bir sebep değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesi gereğince kiracı, sözleşmeye uygun kullanım dolayısıyla kiralanan taşınmazda meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Ev sahibinin, kiracının rızası olmadan depozitoyu kira borcuna mahsup etmesi de hukuka aykırıdır.
C. Sık Karşılaşılan Bahaneler
Ev sahipleri genellikle depozitoyu iade etmemek için çeşitli bahaneler öne sürebilmektedir. En sık karşılaşılan bahanelerden biri “evde hasar var” iddiasıdır. Ancak bu hasarın ispatı ev sahibine aittir ve delil tespiti yaptırılması gerekmektedir. Diğer yaygın bahaneler arasında “faturalar ödenmemiş” veya “aidat borcu var” gibi iddialar yer alır. Bu iddiaların gerçekliği ispatlanmadığı sürece depozitonun iade edilmemesi hukuka aykırıdır. Ev sahibinin 3 ay içinde dava açmadığı veya icra takibi başlatmadığı durumlarda, bu bahanelere dayanarak depozitoyu alıkoyması mümkün değildir.
3. Depozito İadesi İçin İzlenecek Yasal Süreç
A. İlk Adım: Yazılı Başvuru
Depozito iadesini talep etmek için ilk olarak yazılı başvuru yapılmalıdır. Bu yazılı başvuru ispat açısından önemlidir. Yazılı başvuru yapılırken evin hasarsız şekilde teslim edildiği, kira ve aidat borcu bulunmadığı açıkça belirtilmelidir. Kiracı, başvurusunu iadeli taahhütlü mektup ile yapabileceği gibi, noter aracılığıyla da gönderebilir. Yazılı başvuruda depozitonun ne kadar süre içinde iade edilmesi gerektiği de belirtilmelidir.
B. İhtarname Çekilmesi
Yazılı başvuruya rağmen depozito iade edilmezse, ikinci adım olarak noter kanalıyla ihtarname çekilmelidir. İhtarnamede, depozitonun iade edilmemesi durumunda yasal yollara başvurulacağı açıkça belirtilmelidir. İhtarname çekilmesi, dava açılmadan önce ev sahibine son bir uyarı niteliğindedir ve ileride açılabilecek davada delil olarak kullanılabilir.
C. İcra Takibi Başlatma
İhtarnameye rağmen depozito iade edilmezse, kiracı icra takibi başlatabilir. İcra takibi başlatılırken depozito miktarı, varsa faiz talebi ve takip masrafları belirtilmelidir. İcra takibine 7 gün içinde itiraz edilmezse takip kesinleşir. İtiraz edilirse, kiracının 1 yıl içinde itirazın iptali davası açması gerekir. İcra takibi başlatmak, dava yoluna göre daha hızlı ve ekonomik bir çözüm sunabilir.
D. Dava Açma Süreci
Depozito iadesi için açılacak dava, Sulh Hukuk Mahkemelerinin görev alanına girmektedir. Dava açılırken kiracının elindeki tüm delilleri (kira sözleşmesi, ödeme belgeleri, yazışmalar, fotoğraflar vs.) mahkemeye sunması önemlidir. Davanın kabulü halinde ev sahibi, depozitoyu yasal faiziyle birlikte ödemek zorunda kalacaktır. Ayrıca dava sonucunda ev sahibi %20 oranında icra inkar tazminatı ödemek durumunda kalabilir.
4. Haklarınızı Korumak İçin Alınacak Önlemler
A. Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilecek Noktalar
Kira sözleşmesi imzalanırken depozitoyla ilgili tüm detaylar açıkça belirtilmelidir. Sözleşmede özellikle depozito miktarı ve iade koşulları net bir şekilde yazılmalıdır. Depozitonun bankaya yatırılması ve ancak tarafların ortak rızasıyla çekilebileceği hususu sözleşmede yer almalıdır. Ayrıca evin mevcut durumu, varsa eşyalar ve demirbaş listesi detaylı şekilde sözleşmeye eklenmelidir. Sözleşmede belirsiz ifadelerden kaçınılmalı ve her madde açıkça anlaşılır olmalıdır.
B. Ev Teslimi Sırasında Yapılması Gerekenler
Eve ilk girildiğinde ve çıkış sırasında detaylı fotoğraflar çekilmelidir. Mevcut hasarlar, eksiklikler veya sorunlar tutanak altına alınmalıdır. Ev sahibiyle birlikte tüm odalar gezilmeli ve tespit edilen durumlar tutanağa işlenmelidir. Özellikle duvarlar, zeminler, kapılar, pencereler ve tesisatın durumu kontrol edilmelidir. Sayaç değerleri, demirbaşların durumu ve varsa arızalar mutlaka not edilmelidir. Tüm bu işlemler tanıklar eşliğinde yapılırsa daha sağlıklı olacaktır.
C. Delil Niteliğindeki Belgeler ve Tutanaklar
Depozito iadesinde sorun yaşanmaması için tüm belgeler düzenli şekilde saklanmalıdır. Depozito ödemesine ilişkin banka dekontu veya makbuz, kira ödeme belgeleri, aidat makbuzları ve fatura ödeme belgeleri muhafaza edilmelidir. Evden çıkarken tahliye tutanağı düzenlenmeli ve ev sahibine imzalatılmalıdır. Tutanakta evin hangi durumda teslim edildiği, eksik veya hasarlı bir durum olup olmadığı açıkça belirtilmelidir. Anahtar tesliminin de mutlaka belgelendirilmesi gerekir. Tüm bu belgeler ileride yaşanabilecek uyuşmazlıklarda önemli birer delil niteliğindedir.
5. Depozito İadesinde Özel Durumlar
A. Erken Tahliye Durumu
Kiracının sözleşme süresinden önce evi tahliye etmesi durumunda depozito iadesi özel bir durum arz eder. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracı erken tahliye durumunda ev sahibine yeni kiracı bulması için makul bir süre tanımalıdır. Bu süre genellikle 2 ay olarak kabul edilmektedir. Ev sahibi bu süre içinde kiralık ilanı vermek, gösterim yapmak gibi yeni kiracı bulma çabası göstermelidir. Depozito iadesi, ancak yeni kiracının bulunması veya makul sürenin dolması ile talep edilebilir.
B. Ev Sahibinin Değişmesi Halinde Durum
Kira sözleşmesi devam ederken evin satılması durumunda, depozitodan kimin sorumlu olacağı önem kazanır. Bu durumda eski malik (ev sahibi), kendisinde bulunan depozito bedelini yeni malike devretmelidir. Depozitonun devredilmemesi halinde, kiracı depozito iadesini eski malikten talep edebilir. Yeni malik, ancak depozitonun kendisine devredildiğini ispat edebilirse depozito iadesinden sorumlu tutulabilir. Bu nedenle kiracı, evin satışı sırasında depozito devri konusunda yazılı belge talep etmelidir.
C. Kira Borcuna Mahsup Edilmesi Talebi
Depozito bedelinin kira borcuna mahsup edilmesi konusu sıkça karşılaşılan özel durumlardan biridir. Yargıtay kararlarına göre, kiracının son birkaç aylık kirayı ödemeyip depozitodan mahsup edilmesini talep etmesi hukuka aykırıdır. Benzer şekilde ev sahibinin de kiracının rızası olmadan depozitoyu kira borcuna mahsup etmesi mümkün değildir. Bu durumda kiracı yasal yollara başvurarak depozitonun iadesini talep edebilir. Ancak ev sahibi, kiracının kira borcu varsa ve bunu ispatlayabilirse, depozito iadesinden bu borcu mahsup edebilir.
6. Sonuç ve Öneriler
A. Özet Değerlendirme
Depozito iadesi konusu, kiracı ve ev sahibi arasındaki en önemli uyuşmazlık konularından biridir. Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi ile yasal çerçevesi çizilen depozito, kiracıyı koruyucu hükümler içermektedir. Uygulamada depozitonun bankaya yatırılması ve ortak rıza ile çekilmesi hükmü çoğunlukla uygulanmamakta, bu da iade sürecinde sorunlara yol açmaktadır. Yasal düzenlemelere göre ev sahibinin kira sözleşmesinin bitiminden itibaren kiracının verdiği zararlar veya ödenmemiş borçlar için 3 ay içinde dava açmaması veya icra takibi başlatmaması durumunda, depozitoyu iade etmesi zorunludur. Bu sürenin geçmesine rağmen iade yapılmaması halinde yasal yollara başvurulması mümkündür.
B. Kiracılara Tavsiyeler
Kiracıların hakları korumak için bazı önlemleri baştan alması önemlidir. İlk olarak, kira sözleşmesi imzalanırken depozito ödeme belgesi mutlaka alınmalıdır. Eve girerken ve çıkarken detaylı fotoğraflar çekilmeli, evin mevcut durumu tutanak altına alınmalıdır. Kiracılar, özellikle tahliye sırasında evin teslim edildiğine dair tutanak düzenlenmesini talep etmelidir. Kira, aidat ve fatura ödemelerine ilişkin tüm belgeler saklanmalıdır. Ev sahibiyle yapılan tüm yazışmalar ve görüşmeler kayıt altına alınmalıdır. Depozito iadesi reddedilirse, önce yazılı başvuru yapılmalı, sonra ihtarname çekilmeli, en son aşamada ise yasal yollara başvurulmalıdır. Kiracıların haklarını bilmesi ve gerektiğinde hukuki danışmanlık alması, sürecin sağlıklı yürütülmesi açısından önemlidir.
Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Depozitoyu Vermeyen Ev Sahibine Karşı Yapılacak İşlemler
