Elbirliği Mülkiyeti Paylı Mülkiyete Nasıl Çevrilir? * 2025
Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete üç temel yöntemle çevrilebilir:
1- Tüm ortakların rızası ile tapuda yapılan başvuru sonucu çevirme: En kolay ve masrafsız yöntemdir. Tüm malikler veya vekilleri tapu müdürlüğüne başvurarak dönüşümü talep eder.
2- Tapu müdürlüğü tebligat yöntemi: Maliklerden biri tapu müdürlüğüne başvurur. Müdürlük diğer maliklere 30 günlük itiraz süreli tebligat gönderir. İtiraz gelmezse dönüşüm gerçekleşir.
3- Dava yolu: Diğer yöntemler başarısız olursa, sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir. Mahkeme, haklı bir itiraz yoksa paylı mülkiyete dönüşüme karar verir.
Bu dönüşüm, maliklere kendi payları üzerinde satış, rehin ve devir gibi tasarruf yetkileri sağlar. Süreç için gerekli tüm evrakların eksiksiz hazırlanması ve usulüne uygun tebligat yapılması önemlidir.
Web tapuda elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevrilebilir mi?
Son dönemde sosyal medyada ve internet aramalarında yaygınlaşan “web tapuda elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi” konusunda önemli bir yanlış anlaşılma söz konusu. Bu yanlış bilgi, vatandaşları internet üzerinden işlemi tamamlayabilecekleri yanılgısına düşürmektedir.
Gerçekte, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi için mutlaka tapu müdürlüğüne fiziken başvuru yapılması gerekir. İnternet üzerinden sadece randevu alınabilir, ancak işlemin kendisi tapu müdürlüğünde gerçekleştirilmelidir. Çünkü:
- Tebligat masrafları başvuran kişi tarafından peşin olarak ödenmelidir
- Başvuru sahibinin kimlik tespiti gereklidir
- Gerekli evrakların aslının veya onaylı örneklerinin sunulması zorunludur
Bu nedenle “web tapuda elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilebilir” şeklindeki yönlendirmeler son derece yanıltıcıdır ve vatandaşları zor durumda bırakabilir. Doğru prosedür, tapu müdürlüğüne bizzat başvurarak işlemleri başlatmaktır. İnternet sadece randevu almak için kullanılabilir.
Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi
1. Temel Kavramlar
1.1. Elbirliği Mülkiyeti Nedir?
Elbirliği mülkiyeti, kanunda düzenlenen ortaklık veya sözleşme gereğince oluşan, birden fazla kişinin bir mal üzerinde birlikte malik olmalarını ifade eden bir mülkiyet türüdür. Bu mülkiyet türünde, ortakların belirlenmiş payları yoktur ve her ortağın malın tamamı üzerinde mülkiyet hakkı bulunmaktadır.
En yaygın örneği, miras yoluyla birden fazla mirasçıya kalan mallar üzerinde kurulan elbirliği mülkiyetidir. Bu mülkiyet türünde ortakların malı bölme, satma veya rehin verme gibi tasarruf işlemleri için oybirliği ile karar almaları gerekmektedir.
1.2. Paylı Mülkiyet Nedir?
Paylı mülkiyet, bir malın fiilen bölünmüş olmadığı halde birden fazla kişinin malın bütünü üzerinde belirli paylar oranında malik olmasıdır. Bu mülkiyet türünde her paydaş, kendi payı üzerinde malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir.
Paydaşlar kendi payları üzerinde özgürce tasarrufta bulunabilir, paylarını satabilir, rehin verebilir veya başkasına devredebilirler. Bu özelliği ile elbirliği mülkiyetinden ayrılmaktadır.
1.3. İki Mülkiyet Türü Arasındaki Temel Farklar
İki mülkiyet türü arasındaki en temel fark, maliklerin tasarruf yetkilerinin kapsamında ortaya çıkmaktadır. Paylı mülkiyette her malik kendi payı üzerinde serbestçe tasarrufta bulunabilirken, elbirliği mülkiyetinde malikler ancak oybirliği ile karar alarak tasarrufta bulunabilirler.
Diğer önemli bir fark ise pay durumudur. Paylı mülkiyette her malikin belirli bir payı varken, elbirliği mülkiyetinde maliklerin payları belirsizdir ve her malik malın tamamı üzerinde hak sahibidir.
Paylı mülkiyette pay oranları belirli olduğundan, her malik kendi payını üçüncü kişilere devredebilir, rehin verebilir veya pay üzerinde intifa hakkı tesis edebilir. Ancak elbirliği mülkiyetinde bu tür işlemler için tüm maliklerin rızası gereklidir.
2. Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilme Nedenleri
2.1. Tasarruf İşlemlerindeki Kısıtlamalar
Elbirliği mülkiyetinin en önemli dezavantajı, maliklerin tasarruf yetkilerindeki kısıtlamalardır. Bu mülkiyet türünde malikler, mülk üzerinde tek başlarına herhangi bir tasarruf işleminde bulunamazlar.
Örneğin, bir malik kendi hissesini satmak, bağışlamak veya rehin vermek istediğinde diğer tüm maliklerin onayını almak zorundadır. Bu durum, özellikle çok sayıda malikin olduğu durumlarda işlemlerin yapılmasını neredeyse imkansız hale getirebilmektedir. Bu kısıtlamalar, malikleri paylı mülkiyete geçmeye yönelten en temel nedenlerden biridir.
2.2. Yönetim Zorlukları
Elbirliği mülkiyetinde malın yönetimi de önemli bir sorun teşkil etmektedir. Mülkün kiraya verilmesi, tamirat işlemlerinin yapılması, vergilerin ödenmesi gibi yönetim işlerinde tüm maliklerin oybirliği ile karar alması gerekmektedir.
Bu durum, basit yönetim işlerini bile karmaşık hale getirmekte ve mülkün etkin bir şekilde yönetilmesini engellemektedir. Özellikle malikler arasında anlaşmazlıkların olduğu durumlarda, mülkün yönetimi tamamen durma noktasına gelebilmektedir.
2.3. Ekonomik Gerekçeler
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesinin önemli nedenlerinden biri de ekonomik gerekçelerdir. Malikler, sahip oldukları mülkiyet hakkını ekonomik değere dönüştürmek isteyebilirler.
Örneğin, acil nakit ihtiyacı olan bir malik, kendi payını satarak bu ihtiyacını karşılamak isteyebilir. Ancak elbirliği mülkiyetinde bu mümkün değildir.
Ayrıca, mülkün değerlendirilmesi, geliştirilmesi veya yatırım amaçlı kullanılması gibi ekonomik faaliyetler de elbirliği mülkiyetinde oldukça zordur.
Paylı mülkiyete geçiş yapılması durumunda, her malik kendi payı üzerinde ekonomik tasarruflarda bulunabilir ve bu da mülkün daha etkin bir şekilde değerlendirilmesine olanak sağlar.
3. Paylı Mülkiyete Çevirme Yöntemleri
3.1. Tüm Ortakların Rızası ile Tapuda Çevirme
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesinin en kolay ve pratik yolu, tüm maliklerin rızasının bulunduğu durumlarda tapuda yapılan işlemdir. Bu yöntemde, bütün malikler bizzat veya vekilleri aracılığıyla tapu müdürlüğüne başvurarak elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini talep ederler.
Eğer mülkiyet mirastan kaynaklanıyorsa, tüm mirasçıların veraset ilamları ile birlikte tapuda hazır bulunmaları gerekir.
Maliklerden herhangi birinin sağlık sorunları veya başka sebeplerle tapuda hazır bulunamaması durumunda, bu kişinin noter aracılığıyla düzenlenmiş bir muvafakatname vermesi yeterli olacaktır.
Tapu müdürlüğü, noter huzurunda verilen bu muvafakatnameyi kabul ederek işlemi gerçekleştirebilir. Bu yöntemin en önemli avantajı, hızlı ve masrafsız olmasıdır.
Ancak bu yöntemin uygulanabilmesi için tüm maliklerin rızasının olması şarttır. Örneğin, dört kardeşin mirasçı olduğu bir taşınmazda, üç kardeş paylı mülkiyete geçmeyi kabul etse bile, bir kardeşin rıza göstermemesi durumunda bu yöntem uygulanamaz. Böyle bir durumda diğer yasal yollara başvurmak gerekecektir.
3.2. Tapu Müdürlüğü Tebligat Yöntemi
3.2.1. Başvuru Süreci
Elbirliği mülkiyetinde bulunan maliklerden herhangi biri, tapu müdürlüğüne başvurarak paylı mülkiyete geçiş talebinde bulunabilir. Bu başvuru süreci, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun Ek Madde 3 hükmüne dayanmaktadır.
Başvuruda bulunan malik, gerekli evrakları tapu müdürlüğüne sunarak süreci başlatır. Bu aşamada başvuru sahibinden tebligat masrafları da talep edilir, çünkü tüm masraflar başvuruyu yapan malik tarafından karşılanmak zorundadır.
3.2.2. Tebligat Süreci
Başvurunun ardından tapu müdürlüğü, diğer maliklere Tebligat Kanunu hükümleri doğrultusunda tebligat gönderir. Bu tebligatta, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi talebi ve bu talebe karşı itirazları varsa belirtmeleri için verilen süre açıkça belirtilir.
Eğer malikler arasında fiil ehliyeti olmayan veya kısıtlı kişiler varsa, tebligat bu kişilerin kanuni temsilcilerine yapılır. Bu süreç genellikle bir iki ay içerisinde tamamlanmaktadır.
3.2.3. İtiraz Süreci
Tebligatın yapılmasından itibaren malikler için 30 günlük bir itiraz süresi başlar. Bu süre içinde diğer malikler ya itiraz edebilir ya da sessiz kalabilirler. İtiraz etmemeleri halinde, rızaları var sayılır.
Bu durumda tapu müdürlüğü, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi işlemini kendiliğinden gerçekleştirir. Ancak maliklerden herhangi birinin itiraz etmesi durumunda, tapu müdürlüğü paylı mülkiyete geçiş işlemini gerçekleştiremez.
Ayrıca, aynı murise ait birden fazla veraset ilamı sunulması veya tapu sicil kütüğündeki hataların düzeltilememesi gibi durumlarda da tapu müdürlüğü işlemi gerçekleştiremez. Bu gibi durumlarda maliklerin mahkeme yoluna başvurmaları gerekir.
4. Yasal Dayanak ve Mevzuat
4.1. Türk Medeni Kanunu Madde 644
Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesi, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesinin temel yasal dayanağını oluşturmaktadır. Bu madde, herhangi bir mirasçının terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini talep edebileceğini düzenler.
Madde hükmüne göre, sulh hakimi diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.
4.2. 3402 Sayılı Kadastro Kanunu Ek Madde 3
Kadastro Kanunu’nun Ek 3. maddesi, tapu müdürlüğü üzerinden paylı mülkiyete geçiş sürecini düzenlemektedir. Bu maddeye göre, bir mirasçının başvurusu üzerine tapu sicil müdürü, diğer mirasçılara tebligat yaparak itirazlarını bildirmeleri için süre verir. Tebligat masrafları başvuran mirasçı tarafından karşılanır.
Elbirliği mülkiyetinin devamına yönelik bir itiraz gelmediği veya paylaşma davası açılmadığı takdirde, taşınmaz üzerindeki elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülerek, hissedarlık esaslarına göre mirasçılar adına tapu kütüğüne tescil edilir.
5. Süreçte Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
5.1. Tebligat Sürecinde Dikkat Edilecek Noktalar
Tebligat sürecinde en önemli husus, tebligatların usulüne uygun yapılmasıdır. Tapu müdürlüğü veya mahkeme tarafından yapılacak tebligatlarda, 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine uyulmalıdır.
Tebligatlar doğrudan adres kayıt sistemindeki adreslere Tebligat Kanunu’nun 21/2 maddesine göre yapılamaz. Öncelikle bilinen son adrese tebligat yapılması gerekir.
Tebligat masraflarının başvuran tarafından peşin olarak ödenmesi gerektiği unutulmamalıdır. Ayrıca, fiil ehliyeti olmayan veya kısıtlı kişilere yapılacak tebligatlarda, bunların kanuni temsilcilerine tebligat yapılması zorunludur.
5.2. Dava Sürecinde Dikkat Edilecek Noktalar
Dava sürecinde öncelikle yetkili ve görevli mahkemenin doğru belirlenmesi gerekir. Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Mahkemeye sunulacak dava dilekçesinde tüm tarafların doğru gösterilmesi ve veraset ilamlarının eksiksiz sunulması önemlidir.
Davada, TMK’nın 644. maddesinde öngörülen şerhi içeren davetiyenin tüm davalılara usulüne uygun tebliği sağlanmalıdır. Bu şerhin eksikliği Yargıtay tarafından bozma nedeni olarak kabul edilmiştir.
5.3. Hüküm Sonucunda Dikkat Edilecek Noktalar
Hüküm sonucunda, infazda tereddüt yaşanmaması için bazı önemli noktalara dikkat edilmelidir.
Mahkeme kararında her paydaşın payının ayrı ayrı ve açıkça gösterilmesi zorunludur.
Paydaşlara verilen payların toplamı ile paydanın birbirine eşit olması gerekir.
Ayrıca, kararın kesinleşmesinden sonra tapuda gerekli işlemlerin yapılması için ilgili tapu müdürlüğüne müzekkere yazılması unutulmamalıdır.
6. Özel Durumlar
6.1. Mirasçılardan Birine Ulaşılamaması Durumu
Mirasçılardan birine ulaşılamaması durumu, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi sürecinde sıkça karşılaşılan bir durumdur. Bu durumda öncelikle adres araştırması yapılmalıdır. Eğer mirasçının yurt içinde bilinen son adresi varsa, tebligat önce bu adrese yapılmalıdır.
Tebligatın yapılamaması halinde, adres kayıt sistemindeki adrese tebligat yapılabilir.
Yurt dışında bulunan mirasçılar için uluslararası tebligat yoluna başvurulmalıdır.
Tüm bu yollara rağmen tebligat yapılamazsa, ilanen tebligat yoluna gidilebilir.
Bu süreçte geçen zaman, diğer mirasçıların haklarını kullanmalarını engellemeyecek şekilde yönetilmelidir.
6.2. İtiraz Olması Durumu
İtiraz durumunda süreç, itirazın niteliğine göre farklı şekillerde ilerleyebilir.
Yargıtay içtihatlarına göre, her itiraz elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini engelleyecek nitelikte değildir. İtirazın haklı ve makul gerekçelere dayanması gerekir.
Örneğin, taşınmazla ilgili tapu iptali davalarının açılmış olması tek başına paylı mülkiyete geçişi engelleyici bir neden olarak kabul edilmemektedir.
Ancak itiraz haklı görülürse, tapu müdürlüğü paylı mülkiyete geçiş işlemini gerçekleştiremez. Bu durumda, dava yoluna başvurulması gerekir ve mahkeme itirazın haklılığını değerlendirir.
6.3. Alacaklıların Durumu
Alacaklıların elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini talep etme hakları özel bir düzenlemeye tabidir. Alacaklılar, doğrudan TMK’nın 644. maddesi uyarınca dava açamazlar. Bunun yerine, öncelikle İcra ve İflas Kanunu’nun 121. maddesi gereğince icra mahkemesinden yetki belgesi almaları gerekir.
Bu yetki belgesini alacaklılar, borçlu hakkında icra takibi başlattıkları yer icra müdürlüğünün bağlı olduğu icra mahkemesinden talep edebilirler. Yetki belgesini alan alacaklı, artık mirasçı gibi elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini talep edebilir.
Ancak bu durumda da tüm süreç normal seyrinde işleyecek, diğer mirasçıların itiraz hakları saklı kalacaktır.
Sonuç:
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, mirasçıların mülkiyet haklarını daha etkin kullanabilmeleri için önemli bir hukuki süreçtir. Bu dönüşüm sürecinde, gerek tapu müdürlüğü yoluyla gerekse dava yoluyla izlenebilecek çeşitli yöntemler mevcuttur.
Sürecin başarılı bir şekilde tamamlanabilmesi için tüm yasal gerekliliklere uyulması, tebligat sürecinin doğru yönetilmesi ve gerekli durumlarda uzman hukuki yardım alınması önem taşımaktadır.
Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Elbirliği Mülkiyeti Paylı Mülkiyete Nasıl Çevrilir
