Eve Zarar Veren Kiracı Hakkında Yapılacak İşlemler *2024
Kiracıların ev sahiplerine karşı en önemli yükümlülüklerinden biri, kiraladıkları mülkü özenle kullanmaktır. Ancak bazen kiracılar, kasıtlı veya ihmal sonucu eve zarar verebilirler. Bu durumda ev sahiplerinin bilmesi gereken bazı önemli hususlar vardır. Eve zarar veren kiracı hakkında yapılacak işlemler, yasal hakların korunması ve zararın tazmin edilmesi açısından kritik öneme sahiptir.
Bu yazıda, eve zarar veren kiracı hakkında yasal süreçler, zararın tespiti, uzlaşma yolları, tazminat talepleri gibi yapılacak işlemler incelenecektir. Ev sahiplerinin haklarını korumak ve doğru adımları atmak için bilmeleri gereken bilgileri bu rehberde bulabilirsiniz.
Kiracının eve verdiği zarar nasıl tespit edilir?
Kiracının eve verdiği zarar, ev sahibinin kiralanan yeri düzenli olarak kontrol etmesi ve gerekirse fotoğraf/video çekmesi ile tespit edilebilir. Ayrıca komşulardan bilgi alınabilir veya profesyonel bir ekspertiz raporu hazırlatılabilir. Zararın boyutu ve niteliği detaylı şekilde belgelenmelidir.
Kiracıya zararı gidermesi için ne kadar süre tanınmalıdır?
Türk Borçlar Kanunu’na göre ev sahibi, kiracıya zararı gidermesi için en az 30 günlük bir süre tanımalıdır. Bu süre içinde kiracı zararı gidermezse, ev sahibi sözleşmeyi feshedebilir. Ancak zararın çok ağır olduğu durumlarda süre vermeden de fesih mümkündür.
Kiracı zararı gidermezse hangi hukuki yollara başvurulabilir?
Kiracı verilen süre içinde zararı gidermezse, ev sahibi kira sözleşmesini feshedebilir ve kiracıdan tahliye talep edebilir. Ayrıca zararın tazmini için tazminat davası açılabilir. Yargıtay kararlarında “kiracının kiralanana verdiği zararın giderilmemesi halinde kira sözleşmesinin feshi ve tahliye istenebileceği” belirtilmektedir.
Kiracının verdiği zarar nasıl belgelenmelidir?
Zararın kapsamlı şekilde fotoğraflanması ve videoya alınması önemlidir. Mümkünse uzman bir eksper veya bilirkişi raporu alınmalıdır. Komşuların tanıklığı da belge niteliğinde olabilir. Zararın detaylı dökümü ve tahmini onarım masrafları yazılı olarak hazırlanmalıdır.
Ev sahibi kiracıdan ne kadar tazminat talep edebilir?
Ev sahibi, kiracıdan zararın tam karşılığı kadar tazminat talep edebilir. Burada önemli olan zararın gerçek boyutunun tespit edilmesidir. Tazminat miktarı, evin eski haline getirilmesi için gerekli onarım masrafları kadardır. Fahiş tazminat talepleri mahkemece kabul edilmeyecektir.
Kiracı evi boşaltmayı reddederse ne yapılabilir?
Kiracı evi boşaltmayı reddederse, ev sahibi mahkemeye başvurarak tahliye davası açabilir. Mahkeme kararıyla kiracının zorla tahliyesi sağlanabilir. Ancak yasal prosedürler takip edilmeli, kiracıyı zorla çıkarmaya çalışmaktan kaçınılmalıdır.
Eve verilen zarar kiranın feshi için yeterli midir?
Verilen zarar önemli boyutta ve kiracının özen yükümlülüğünü ciddi şekilde ihlal ediyorsa, kira sözleşmesinin feshi için yeterli olabilir. Yargıtay kararlarında “kiralananın önemli ölçüde zarara uğratılmasının fesih sebebi olduğu” belirtilmektedir. Ancak küçük ve önemsiz zararlar genellikle fesih sebebi sayılmaz.
Kiracının verdiği zarar nasıl değerlendirilir?
Zararın boyutu, niteliği, kiracının kusur derecesi, zararın giderilebilirliği gibi faktörler değerlendirilir. Örneğin duvarların boyanması gibi küçük zararlar ile yapısal hasarlar farklı değerlendirilir. Kasıtlı verilen zararlar da ayrıca ele alınır.
Ev sahibi zararı kendi giderip kiracıdan tahsil edebilir mi?
Ev sahibi, kiracıya makul bir süre tanıdıktan sonra zararı kendisi giderip masrafları kiracıdan talep edebilir. Ancak bu durumda da masrafların belgelendirilmesi ve makul olması önemlidir. Fazla masraf yapılması halinde kiracı itiraz edebilir.
Kiracının verdiği zarar kira depozitosundan karşılanabilir mi?
Evet, kiracının verdiği zarar kira depozitosundan karşılanabilir. Ancak depozitonun yetersiz kaldığı durumlarda ek tazminat talep edilebilir. Depozito kullanılırken, kiracıya detaylı bir hesap çıkarılmalı ve belgelendirilmelidir.
Kiracı zararı gidermeyi kabul ederse nasıl bir yol izlenmelidir?
Kiracının zararı gidermeyi kabul etmesi durumunda, yapılacak işler ve süre konusunda anlaşmaya varılmalıdır. Bu anlaşma yazılı olarak yapılmalı, taraflarca imzalanmalıdır. Onarımın uzman kişilerce yapılması sağlanmalı ve süreç ev sahibi tarafından takip edilmelidir.
Kiralık evin sigortalı olması durumunda nasıl bir yol izlenir?
Evin sigortalı olması durumunda, öncelikle sigorta şirketine hasar bildirimi yapılmalıdır. Sigorta eksperi zararı değerlendirecek ve poliçe kapsamında ödeme yapılacaktır. Ancak kiracının kusurundan kaynaklanan zararlarda, sigorta şirketi kiracıya rücu edebilir.
Kiracının kasıtlı olarak zarar vermesi durumunda ne yapılabilir?
Kiracının kasıtlı olarak zarar vermesi durumunda, kira sözleşmesi derhal feshedilebilir ve tahliye talep edilebilir. Ayrıca ceza hukuku kapsamında suç duyurusunda bulunulabilir. Yargıtay kararlarında “kiracının kasten ağır zarar vermesi halinde süre verilmeksizin tahliye istenebileceği” belirtilmektedir.
Kiracının eve zarar vermesi durumunda kefil sorumlu tutulabilir mi?
Kira sözleşmesinde kefil varsa, kiracının verdiği zararlardan kefil de sorumlu tutulabilir. Ancak kefilin sorumluluğu, kefalet sözleşmesinde belirtilen miktar ve süre ile sınırlıdır. Kefile de zararın ödenmesi için başvurulabilir.
Kiracının eve verdiği zarar için dava açma süresi nedir?
Kiracının eve verdiği zarar için dava açma süresi, genel zamanaşımı süresi olan 10 yıldır. Ancak zarar tespit edilir edilmez harekete geçilmesi önemlidir. Uzun süre beklemek ispat açısından zorluk yaratabilir.
Kiracı zararı gidermeyi reddederse ne yapılabilir?
Kiracı zararı gidermeyi reddederse, ev sahibi mahkemeye başvurarak zararın tazmini için dava açabilir. Ayrıca kira sözleşmesi feshedilebilir ve tahliye talep edilebilir. Yargıtay kararlarında “kiracının zararı gidermeyi reddetmesinin fesih sebebi olduğu” vurgulanmaktadır.
Kiracının verdiği zarar nedeniyle komşular rahatsız oluyorsa ne yapılabilir?
Kiracının verdiği zarar komşuları da etkiliyorsa, komşuların şikayetleri de belgelenerek yasal süreçte kullanılabilir. Ayrıca belediye veya diğer ilgili kurumlara da şikayet edilebilir. Komşuların tanıklığı mahkeme sürecinde önemli olacaktır.
Eve verilen zarar kiracının tahliyesi için yeterli midir?
Verilen zarar önemli boyutta ve kiracının sözleşmeye aykırı davranışını gösteriyorsa tahliye için yeterli olabilir. Ancak her durum kendi özelinde değerlendirilir. Mahkemeler genellikle zararın niteliği, boyutu ve kiracının tutumunu dikkate alır.
Kiracı zararı kısmen giderirse ne olur?
Kiracının zararı kısmen gidermesi durumunda, kalan zarar için yasal süreç devam edebilir. Ancak kiracının iyi niyetli çabası mahkeme tarafından olumlu değerlendirilebilir. Ev sahibi, kalan zararın giderilmesi için ek süre verebilir veya tazminat talep edebilir.
Eve verilen zarar için sigorta şirketi kiracıya rücu edebilir mi?
Evet, sigorta şirketi ödediği hasar tazminatı için kiracıya rücu edebilir. Özellikle kiracının kusurlu olduğu durumlarda bu yola başvurulur. Kiracı, sigorta şirketinin ödediği miktarı ödemek zorunda kalabilir.
Kiracının verdiği zarar için cezai şart uygulanabilir mi?
Kira sözleşmesinde cezai şart öngörülmüşse uygulanabilir. Ancak cezai şartın makul ve adil olması gerekir. Aşırı yüksek cezai şartlar mahkemece geçersiz sayılabilir veya indirilebilir.
Kiracı zararı gidermek için evi tadilat yaparsa ev sahibinin izni gerekir mi?
Kiracının zararı gidermek için yapacağı tadilatlarda ev sahibinin izni gereklidir. Özellikle yapısal değişiklikler içeren tadilatlar mutlaka ev sahibinin onayı ile yapılmalıdır. İzinsiz yapılan tadilatlar yeni bir zarar olarak değerlendirilebilir.
Kiracının verdiği zarar için uzlaşma yoluna gidilebilir mi?
Evet, taraflar karşılıklı anlaşarak uzlaşma yoluna gidebilirler. Bu genellikle daha hızlı ve ekonomik bir çözüm olur. Uzlaşma sonucu varılan anlaşma yazılı hale getirilmeli ve taraflarca imzalanmalıdır.
Kiracının verdiği zararın giderilmesi için mahkeme kararı gerekli midir?
Kiracı zararı gidermeyi kabul etmiyorsa veya taraflar anlaşamıyorsa mahkeme kararı gerekebilir. Mahkeme, zararın boyutunu ve sorumluluğu tespit ederek karar verir.
Kiracının verdiği zarar için bilirkişi raporu gerekli midir?
Zararın boyutu ve niteliği konusunda anlaşmazlık varsa bilirkişi raporu gerekli olabilir. Özellikle dava aşamasında mahkeme bilirkişi incelemesi yaptırabilir. Ancak dava öncesinde de taraflar uzman görüşü alabilirler.
Kiracının verdiği zarar kiralananın değerini düşürürse ne olur?
Kiracının verdiği zarar kiralananın değerini düşürürse, ev sahibi değer kaybı için de tazminat talep edebilir. Bu durumda zararın giderilmesi yanında, oluşan değer kaybının da hesaplanması gerekir.
Kiracı eve zarar verdikten sonra taşınırsa ne yapılabilir?
Kiracı eve zarar verdikten sonra taşınırsa, ev sahibi yine de yasal yollara başvurabilir. Kiracının yeni adresine tebligat gönderilerek zararın tazmini talep edilebilir. Gerekirse icra takibi veya dava yoluna gidilebilir.
Kiracının verdiği zarar için kira sözleşmesinde özel hükümler varsa ne olur?
Kira sözleşmesinde zararla ilgili özel hükümler varsa, öncelikle bu hükümler uygulanır. Ancak bu hükümlerin yasal sınırlar içinde olması gerekir. Haksız veya aşırı ağır şartlar mahkemece geçersiz sayılabilir.
Kiracının verdiği zarar için ev sahibi nasıl ispat yükümlülüğünü yerine getirebilir?
Ev sahibi, zararı detaylı şekilde belgelemeli, fotoğraf ve video kanıtları toplamalıdır. Komşuların tanıklığı, uzman raporları ve onarım masraflarına ilişkin faturalar da ispat için önemlidir. Kiralama öncesi evin durumunu gösteren belgeler de karşılaştırma için kullanılabilir.
Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Eve Zarar Veren Kiracı Hakkında Yapılacak İşlemler
Örnek Yargıtay Kararları
YARGITAY
ALTINCI HUKUK DAİRESİ
| Esas | : 2015/732 |
| Karar | : 2015/10650 |
| Tarih | : 03.12.2015 |
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kiralanandaki su baskını nedeniyle kiracının eşyalarında oluşan zararın tahsiline yönelik başlatılan icra takibine yönelik itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile icra takibinin 7.885,90 TL olarak devamına karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Dava konusu deponun davalıdan kiralandığını, depoya müvekkiline ait ev eşyalarının konulduğunu, müvekkilinin Eylül 2013 te depoya geldiğinde eşyaların su sızması nedeniyle zarar gördüğünü tespit ettiğini, davalının hasardan 1, derece sorumlu olduğu halde takibe haksız itiraz ettiğini belirterek itirazın iptalini istemiştir. Davalı vekili zararın apartmanın tesisatından kaynaklandığını, davanın kat maliklerine açılması gerektiğini, davacı kiracının depoyu kendisinin kontrol etmesi gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davalı kiraya verenin TBK 301 uyarınca ifada kusurlu olduğu, ayrıca TBK 69 uyarınca kusursuz sorumlu olduğu gerekçesiyle bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Taraflar arasında 02.03.2013 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi ile kiralanan ev eşyası için depo olarak davacı tarafından kiralanmıştır. Davaya konu deponun bina zemininde yer aldığı, dava dilekçesindeki anlatıma göre davacı kiracının Eylül 2013 tarihinde depoya geldiği ve eşyalarda meydana gelen hasarı tespit ettiği, bu tarihe kadar depoya uğramadığı anlaşılmaktadır. Davacı 02.10.2013 tarihinde Ankara 4. sulh Hukuk Mahkemesi’ nin 2013/13 D.İş sayılı dosyası ile tespit yaptırmış, bilirkişiler ev eşyalarının apartmanın atık su borusundan sızan su nedeniyle zarar gördüğünü, davacı zararının 6.675 TL olduğunu belirtmiştir. Mahkemece inşaat mühendisi ve hukukçu bilirkişi eşliğinde yapılan keşif sonucu bilirkişiler düzenledikleri raporlarında; deponun apartman zemininde bulunduğu, deponun duvarlarından bina atık su borusunun geçtiği ve buradan rögara bağlandığını, rögardaki tıkanıklık nedeniyle borunun depoya sızıntı yaptığını, kiraya verenin taşınmazdaki ayıptan sorumlu olduğunu ve tespit dosyası ile belirlenen zararın rayice uygun olduğunu belirtmiştir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 249 / 1 maddesi ) gereğince kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Mahkemece davalı kiraya verenin TBK 301 uyarınca kusurlu olduğu ve zarardan sorumlu olduğuna karar verilmiş ise de davacı kiracının yaklaşık 6 ay boyunca kiralanana uğramaması, kontrol etmemesi, davalı kiraya verenin davacı kiracı olmadan kiralanana giremeyeceği hususları üzerinde durulmadan ve davacı kiracının karşı kusuru araştırılmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 3.12.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
YARGITAY
DÖRDÜNCÜ HUKUK DAİRESİ
| Esas | : 2000/9299 |
| Karar | : 2001/311 |
| Tarih | : 18.01.2001 |
Davacı E. Yeşim Yücel vekili Avukat Didem Darıcı Onay tarafından, davalı Hasan Avcı aleyhine 16/11/1999 gününde verilen dilekçe ile hatalı monte edilen dolabın düşmesi sonucu uğranılan zararın tazmininin istenmesi üzerine mahkemece yapılan yargılama sonunda; davanın husumet yönünden reddine dair verilen 2/5/2000 günlü kararın Yargıtay’ca incelenmesi davacı vekili tarafından süresi içinde istenilmekle temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra tetkik hakimi tarafından hazırlanan rapor ile dosya içerisindeki kağıtlar incelenerek gereği görüşüldü.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin değerlendirilmesinde bir isabetsizlik görülmemesine göre yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA ve aşağıda yazılı onama harcının temyiz edene yükletilmesine 18/1/2001 gününde oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
Davacı, kiracı olarak oturmakta olduğu evin, mutfak dolaplarının davalı tarafından yapılıp takıldığını, ancak bunların düşmesi sonucu ev eşyasının önemli ölçüde zarar gördüğünü belirterek ödetme kararı verilmesini istemiştir.
Davacının iddiasından da anlaşılacağı üzere davacı, kiraladığı dairedeki dolabın düşmesi sonucu ev eşyasının zarar gördüğü dosya içindeki fotoğraflardan açıkça anlatılmaktadır. Yapılan tespitte de bu husus belirlenmiş ve hatta dolabın yöntemine uygun biçimde monte edilmediği de ifade edilmiştir.
İşte bu dolabın düşmesi sonucu kiracının uğradığı zararın kimden alınacağı noktası, uyuşmazlığın konusunu oluşturmaktadır. Öncelikle şu hususu belirtelim ki zarar, davalı tarafından yapılıp takılan dolabın düşmesi sonucu meydana gelmiştir. Dolabın ücretinin ev sahibi tarafından ödendiği de tartışmasızdır.
Her ne kadar Borçlar Yasası’nın 249. maddesinde, kiralayanın, kira konusu olan şeyi, sözleşmede belirtildiği koşullarda kiracının kullanımına uygun olacak biçimde teslim ve bu şekli ile kullanımını sağlamaya zorunlu ise de, kiracının kiralananı kullanması sırasında, üçüncü kişilerin eyleminden doğacak zararlardan dolayı zarar verenin sorumluluğu yoluna gitmesinde bir yasal ve hukuki engel bulunmamaktadır. Kiracı ile kiralayan arasındaki ilişki, kira sözleşmesinden kaynaklandığı ve sorumluluğun da bu çerçevede değerlendirilmesi gerekmesine karşın üçüncü kişinin eyleminden kaynaklanan ilişki, bir haksız fiildir. Demek oluyor ki, kiracı kiralananı kullanması sırasında bir zarar görürse, kira sözleşmesine göre kiralayana, yani mal sahibine, haksız eylem nedeniyle de haksız eylemi yapana karşı zararın giderimini isteyebilecektir. İşte buna da BK.nun 51. maddesindeki düzenleme, gereğince sorumluluğun belirlenmesi yoluna gidilecektir. Somut olayda kiracının sorumluluğu, kira sözleşmesi dışında, BK.nun 58. maddesini de gündeme getireceği düşünülürse de, bize göre, BK.nun kira sözleşmesine ilişkin özel hükümler varken, genel bir içerik taşıyan BK.nun 58. maddesinin uygulanmaması düşünülmektedir.
Davaya konu edilen olayda, davacı eve taşındıktan sonra, düşen dolap monte edilmiş ve böylece ev sahibinin de denetiminden geçmemişse, bize göre sorumluluğu son derece zayıftır. Dolap, evin yapılışındaki bir hatadan kaynaklanmıyor. Bir bakıma tamamlayıcı bir parça da değildir. Zarar verilmeden sökülüp götürülmesi olanaklıdır.
Tüm bu hususlar gözetildiğinde, zarar davalının haksız eylemi sonucunda meydana gelmiştir.Davalının bu kusurlu eylemi sonucu doğrudan zarar gören davacıdır. Ev sahibi değildir. Herkes zarar verdiği kişiye karşı, kusuru nedeniyle sorumlu olacağına göre, davacıya, davanın mal sahibine yönetilmesini, mal sahibinin de şimdiki davalıya dönmesini istemek, davaların kısa süre de ve en ekonomik biçimde sonuçlandırılması ilkesi ile bağdaşmadığı gibi bize göre yasal düzenlemeye ve sorumluluk hukukunun genel ve yerleşmiş ilkelerine de uygun düşmemektedir.
Açıkladığı nedenlerle, yerel mahkeme kararına ve bu kararı onayan düşünceye ve varılan sonuca katılamıyorum.
YARGITAY
ÜÇÜNCÜ HUKUK DAİRESİ
| Esas | : 2017/4047 |
| Karar | : 2018/11289 |
| Tarih | : 08.11.2018 |
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki alacak ve tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; taraflar arasında düzenlenen 15/04/2009 tarihli 1 yıl süreli 350 TL kira bedelli kira sözleşmesine göre davalının kiralanan konutta kiracı olarak oturduğunu, davalının kira sözleşmesinin bitim tarihinden önce kiralananı harabe haline getirerek teslim ettiğini, kira sözleşmesinde dairenin sıfır olarak teslim edildiği ve o şekilde iade edileceği hususu kararlaştırıldığı halde hor kullanıma dayalı olarak zarar verilmiş şekilde teslim edildiğini, en son 25.07.2014 tarihinde Temmuz ayı kirasının ödendiğini bu tarihten sonra aylık 600 TL den hesaplanan ve Ağustos-Eylül-Ekim-Kasım-Aralık 2014 ve Ocak-Şubat-Mart-Nisan 2015 aylarına ait toplam 5400 TL kira bedelinin ödenmediğini, kiralananın erken tahliye edilmiş olması sebebiyle kiracı tarafından karşılanması gereken yakıt ve yakma giderinin aylık 100 TL den 600 TL yakma gideri ve daireye ait yakıt gideri 5400 TL nin kiraya veren tarafından karşılandığını belirterek bu miktar alacağın davalı kiracıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı; kira sözleşmesinin imzalanması ile birlikte 2 aylık depozitonun davacıya elden verildiğini, kendisinin olmadığı dönemlerde komşuları tarafından “bu evden çıkın, bu evi boşaltın” gibi söylemlerde bulunulduğunu, kendisinin evde olmadığı dönemlerde yedek anahtarı ile davacının eve giriş- çıkış yaptığını öğrendiğini, bu sebeple kiralananı boşaltmak zorunda kaldıklarını, dosya sürecinde beyan edeceği komşularından evin başkasına kiraya verildiğini öğrendiğini, tarafına yansıtılan evdeki zararları ve kömür ücretini kabul etmediğini, davanın reddini dilemiştir.
Mahkeme; davacının ıslah dilekçesi doğrultusunda davanın kabulü ile 21.226 TL nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere, özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Davalının kira alacağı, kömür parası ve yakma ücretine ilişkin temyizinde; taraflar arasında düzenlenen 15.04.2009 başlangıç tarihli sözleşmede kiracının kiralananı tahliye etmek isterse 1 ay önceden haber vermek zorunda olduğu kararlaştırılmış olup bu şart geçerlidir ve davalı kiracıyı bağlar. Ancak ne var ki davalı kiracı herhangi bir ihtarda bulunmadan kiralananı kira süresinin bitiminden önce tahliye etmiştir. Kiralananın belirtilen tarihte tahliye edip anahtarını usulüne uygun olarak kiraya verene teslim ettiğini ispat yükü kiracıya aittir. Kiracı belirttiği tarihte anahtar teslimini ispat edemediği takdirde, kiraya verenin belirttiği tarihin tahliye tarihi olduğunun kabul edilmesi gerekir. Davacı kiraya veren kiralananın Kasım 2014 tarihinde tahliye edildiğini belirttiği için bu tarihin tahliye tarihi olarak esas alınması ve bu tarihe kadar varsa ödenmemiş kira alacağına, bu tarihten sonra ise taraflarca kararlaştırılan ihbar süresi kadar makul süre kira tazminatının olacağı, bu sürenin de sözleşmede bir ay olarak kararlaştırılmış olması nedeniyle 1 aylık makul süre tazminatının hesaplanması sonucuna göre karar verilmesi gererkirken yazılı şekilde 9 aylık kira alacağının hüküm altına alınması doğru değildir.
Davacının talep ettiği yakıt parası ve yakma parası alacağına ilişkin hesaplama şeklinde de yine 1 yıllık kömür parası ve yakma parasının 12 aya bölünerek bulunacak aylık miktara göre, davalının 5 ay süre ile sorumlu olacağı gözetilerek 5 aylık bedel üzerinden hesaplanması gerekirken doğrudan fatura tutarı esas alınarak hüküm kurulması da doğru olmamıştır.
Davalının hor kullanma tazminatına ilişkin temyiz itirazlarına gelince; 6098 Sayılı T.B.K.nun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. Bu sebeple delil tespit raporunda belirlenen hor kullanmaya ilişkin zarar kalemlerinden yıpranma payları da düşülmek sureti ile tazminat miktarının belirlenmesi ve hor kullanma nedeniyle oluşan zararın giderilmesi için yapılan masraflara ilişkin sunulan faturaların, uzman inşaat mühendisi bilirkişi tarafından ” yapılan işe uygun olup olmadığı ” değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken bu hususlar gözetilmeden yazılı şekilde karar verilmesi de hatalı olmuştur.
Hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmektedir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz talebinin reddine, ikinci ve üçüncü bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davalı lehine BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 08.11.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Eve Zarar Veren Kiracı Konusuyla İlgili Temel Kavramlar
Kira sözleşmesi: Ev sahibi ile kiracı arasındaki hukuki ilişkiyi düzenleyen resmi belgedir. Tarafların hak ve yükümlülüklerini belirler. Kiralanan mülkün kullanım şartlarını ve süresini içerir. Olası anlaşmazlıklarda başvurulacak temel kaynaktır.
Türk Borçlar Kanunu: Kira ilişkilerini düzenleyen temel yasal kaynaktır. Kiracı ve ev sahibinin haklarını ve sorumluluklarını belirler. Kira sözleşmesinin nasıl sona erdirileceğini açıklar. Taraflar arasındaki uyuşmazlıkların çözümünde rehberlik eder.
Kiracının özen yükümlülüğü: Kiracının kiralanan mülkü özenle kullanma sorumluluğudur. Mülke zarar vermekten kaçınmayı gerektirir. Normal kullanımdan kaynaklanan aşınmalar bu kapsamda değildir. İhlali durumunda ev sahibine tazminat hakkı doğurur.
Tahliye davası: Ev sahibinin kiracıyı mülkten çıkarmak için açtığı davadır. Kiracının sözleşmeye aykırı davranışları sonucu açılabilir. Mahkeme kararıyla kiracının zorla çıkarılmasını sağlar. Yasal prosedürlere uygun şekilde yürütülmelidir.
Tazminat talebi: Ev sahibinin uğradığı zararın giderilmesi için yaptığı hukuki başvurudur. Kiracının verdiği zararın parasal karşılığını talep etmeyi içerir. Zararın miktarı ve niteliği belgelenmelidir. Mahkeme yoluyla veya uzlaşma ile sonuçlandırılabilir.
Depozito: Kiracının sözleşme başında ev sahibine verdiği güvence bedelidir. Olası zararları veya ödenmemiş kiraları karşılamak için kullanılır. Kira bitiminde, sorun yoksa kiracıya iade edilir. Miktarı genellikle birkaç aylık kira bedeli kadardır.
Fotoğraf ve video kanıtları: Mülkte oluşan hasarın görsel kayıtlarıdır. Zararın boyutunu ve niteliğini belgelemek için kullanılır. Mahkemede delil olarak sunulabilir. Tarih damgalı olması önemlidir.
Bilirkişi raporu: Uzman kişilerce hazırlanan teknik değerlendirme raporudur. Zararın boyutunu ve onarım maliyetini belirler. Mahkemede kanıt olarak kullanılır. Tarafsız ve detaylı olması önemlidir.
Komşu tanıklığı: Kiracının davranışları hakkında komşuların verdiği ifadelerdir. Özellikle gürültü ve rahatsızlık durumlarında önemlidir. Mahkemede delil olarak sunulabilir. Yazılı beyan alınması faydalıdır.
Kira feshi: Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi işlemidir. Yasal nedenlere dayanmalıdır. Genellikle yazılı bildirim gerektirir. Fesih sonrası kiracının taşınması beklenir.
İhtarname: Resmi bir uyarı yazısıdır. Kiracıya yasal yükümlülüklerini hatırlatır. Genellikle noter aracılığıyla gönderilir. Yasal sürecin başlatılması için önemli bir adımdır.
Yasal süre tanıma: Kiracıya zararı gidermesi için verilen süredir. Genellikle en az 30 gün olarak belirlenir. Bu süre içinde sorun çözülmezse yasal işlem başlatılabilir. Makul ve yeterli olmalıdır.
Onarım masrafları: Kiracının verdiği zararın giderilmesi için yapılan harcamalardır. Faturalarla belgelenmelidir. Kiracıdan talep edilebilir. Makul ve gerekli olmalıdır.
Sigorta poliçesi: Mülkü çeşitli risklere karşı koruyan sözleşmedir. Kiracının verdiği zararları kapsayabilir. Hasar durumunda sigorta şirketine başvurulur. Poliçe şartları dikkatle incelenmelidir.
Hasar tespiti: Mülkte oluşan zararın detaylı incelenmesidir. Uzman kişilerce yapılmalıdır. Zararın boyutu ve nedeni belirlenir. Yazılı rapor halinde hazırlanır.
Uzlaşma görüşmeleri: Tarafların mahkemeye gitmeden anlaşmaya çalışmasıdır. Karşılıklı iyi niyet gerektirir. Zaman ve masraf tasarrufu sağlayabilir. Sonuçların yazılı hale getirilmesi önemlidir.
Mahkeme süreci: Anlaşmazlığın yasal yollarla çözülmesi sürecidir. Resmi prosedürler izlenir. Hakim kararıyla sonuçlanır. Zaman alıcı ve masraflı olabilir.
İcra takibi: Mahkeme kararının uygulanması için başlatılan yasal süreçtir. Borçlunun malvarlığına el konulabilir. Kiracının tahliyesi için de kullanılabilir. Yasal prosedürlere sıkı sıkıya uyulmalıdır.
Cezai şart: Sözleşmede belirlenen yükümlülüklerin ihlali halinde ödenmesi gereken bedeldir. Caydırıcı nitelik taşır. Makul olmalıdır, aşırı yüksek olursa mahkemece indirilebilir. Kira sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir.
Kefil sorumluluğu: Kiracının borçlarını ödememesi durumunda kefilin sorumlu olmasıdır. Kefalet sözleşmesi ile belirlenir. Kefilin sorumluluğu sınırlıdır. Ev sahibi, kiracıdan alamadığı zararı kefilden talep edebilir.
Zamanaşımı süresi: Yasal hakkın kullanılabileceği son tarihtir. Kira ilişkilerinde genel zamanaşımı süresi 10 yıldır. Süre geçtikten sonra dava açılamaz. Zararın tespitinden itibaren işlemeye başlar.
Kiracının kusur derecesi: Kiracının zarara yol açan davranışının niteliğidir. Kasıt, ihmal veya tedbirsizlik olabilir. Tazminat miktarını etkiler. Mahkemece değerlendirilir.
Kasıtlı zarar verme: Kiracının bilerek ve isteyerek mülke zarar vermesidir. Ağır bir sözleşme ihlalidir. Genellikle derhal fesih sebebidir. Cezai sorumluluk da doğurabilir.
Yapısal hasarlar: Binanın temel unsurlarına verilen zararlardır. Duvarlar, çatı, tesisat gibi kısımları kapsar. Onarımı genellikle maliyetlidir. Kiracının sorumluluğu daha ağırdır.
Olağan kullanım zararları: Normal yaşamdan kaynaklanan aşınma ve yıpranmalardır. Kiracının sorumlu tutulmadığı zararlardır. Duvar boyasının solması, halının eskimesi gibi durumları kapsar. Ev sahibinin katlanması gereken durumlardır.
Değer kaybı: Mülkün piyasa değerinde meydana gelen düşüştür. Kiracının verdiği zarardan kaynaklanabilir. Tazminat hesaplamasında dikkate alınır. Uzman değerleme raporu gerektirebilir.
Kiracının savunma hakkı: Kiracının kendini ifade etme ve açıklama yapma hakkıdır. Yasal süreçlerde dikkate alınmalıdır. Adil yargılanma hakkının bir parçasıdır. Kiracıya yeterli süre tanınmalıdır.
Ev sahibinin kontrol yükümlülüğü: Ev sahibinin kiralanan mülkü düzenli olarak denetleme sorumluluğudur. Olası zararları erken tespit etmeyi sağlar. Kiracının izni ile yapılmalıdır. İhmal edilmesi ev sahibinin aleyhine olabilir.
Belediye şikayeti: Kiracının davranışları nedeniyle belediyeye yapılan başvurudur. Gürültü, çevre kirliliği gibi durumlarda uygulanabilir. Belediye ekipleri inceleme yapabilir. Cezai yaptırımlar uygulanabilir.
Taşınmaz hukuku: Gayrimenkul ile ilgili hukuki düzenlemeleri içeren alandır. Mülkiyet hakları ve kısıtlamaları belirler. Kira ilişkilerini de kapsar. Uyuşmazlıkların çözümünde temel alınır.
Mülkiyet hakkı: Bir eşya üzerinde en geniş yetkileri veren ayni haktır. Kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkilerini içerir. Anayasa ile güvence altına alınmıştır. Kamu yararı için sınırlandırılabilir.
Kiralananın kullanım amacı: Mülkün kira sözleşmesinde belirlenen kullanım şeklidir. Konut, işyeri veya başka amaçlar olabilir. Amacın dışında kullanım sözleşme ihlalidir. Tahliye sebebi olabilir.
Tadilatlar ve onarımlar: Mülkte yapılan değişiklik ve iyileştirmelerdir. Kiracının izin almadan yapması genellikle yasaktır. Ev sahibinin onayı gerekir. Kimin yapacağı sözleşmede belirtilmelidir.
Kiracının eski hale getirme yükümlülüğü: Kiracının, kira sonunda mülkü aldığı haliyle teslim etme sorumluluğudur. Yaptığı değişiklikleri geri alması gerekebilir. Sözleşmede aksi belirtilmedikçe geçerlidir. İhlali tazminat sebebi olabilir.
Dava masrafları: Mahkeme sürecinde ortaya çıkan giderlerdir. Harçlar, avukatlık ücretleri, bilirkişi ücretleri gibi kalemleri içerir. Genellikle davayı kaybeden taraf öder. Bazen taraflar arasında paylaştırılabilir.
Arabuluculuk: Tarafların, bağımsız bir üçüncü kişi yardımıyla anlaşmaya varma sürecidir. Gönüllülük esasına dayanır. Mahkemeden daha hızlı ve ekonomik olabilir. Sonuç bağlayıcıdır.
Kiracının taşınması: Kira süresinin sona ermesi veya fesih sonrası kiracının evi boşaltmasıdır. Belirli bir süre içinde gerçekleşmelidir. Eşyaların taşınması ve temizlik yapılması gerekir. Anahtarların teslimi ile tamamlanır.
Kira kaybı: Mülkün boş kalması nedeniyle oluşan gelir kaybıdır. Kiracı değişimi sırasında yaşanabilir. Eski kiracıdan tazmin edilebilir. Sigorta poliçeleri bu riski kapsayabilir.
Eşyalı kiralama: Mülkün içindeki eşyalarla birlikte kiralanmasıdır. Eşyaların listesi sözleşmeye eklenir. Kiracının sorumluluğu artar. Kira bedeli genellikle daha yüksektir.
Demirbaş listesi: Kiralanan mülkte bulunan eşyaların detaylı dökümüdür. Sözleşmeye ek olarak hazırlanır. Teslim ve iade sırasında kontrol edilir. Eksik veya hasarlı eşyalar için tazminat talep edilebilir.
Kira sözleşmesi feshi ihbarı: Sözleşmenin sona erdirilmesi için yapılan resmi bildirimdir. Yasal sürelere uyulmalıdır. Genellikle yazılı olarak yapılır. Fesih gerekçesi açıkça belirtilmelidir.
Mücbir sebepler: Öngörülemeyen ve önlenemeyen olaylardır. Deprem, sel gibi doğal afetler bu kapsamdadır. Sözleşme yükümlülüklerini etkileyebilir. Sorumluluktan kurtulma sebebi olabilir.
Komşuluk hukuku: Taşınmaz maliklerinin birbirlerine karşı hak ve yükümlülüklerini düzenler. Gürültü, duman gibi rahatsızlıkları kapsar. Medeni Kanun’da düzenlenmiştir. Kiracılar da bu kurallara uymak zorundadır.
Kira Hukukunda Diğer Önemli Kavramlar ve Durumlar
Kira tespit davası: Kira bedelinin belirlenmesi için açılan davadır. Genellikle yenilenen kira dönemlerinde gündeme gelir. Rayiç bedel üzerinden hesaplama yapılır. Mahkeme kararıyla sonuçlanır.
Önalım hakkı: Kiracıya tanınan, kiralanan taşınmazı satın alma önceliğidir. Mülk satışa çıkarıldığında kiracıya bildirilmelidir. Belirli bir süre içinde kullanılmalıdır. Sözleşmede veya kanunda öngörülebilir.
Kira şerhi: Kiracının haklarını güvence altına almak için tapu siciline işlenen kayıttır. Mülkün el değiştirmesi durumunda kiracıyı korur. Noter onaylı kira sözleşmesi gerektirir. Belirli bir süre için verilebilir.
Alt kiralama: Kiracının, kiraladığı mülkü başka birine kiralamasıdır. Genellikle ev sahibinin izni gerekir. Asıl kiracının sorumluluğu devam eder. Kira sözleşmesinde yasaklanabilir.
Kiracının ölümü: Kiracının vefatı durumunda kira ilişkisinin nasıl devam edeceğini belirleyen durumdur. Mirasçılar kira sözleşmesini devam ettirebilir. Ev sahibi belirli şartlarda fesih hakkına sahiptir. Yasal düzenlemeler uygulanır.
Kira alacağı davası: Ödenmemiş kira bedelleri için açılan davadır. Kiracıya karşı açılır. Gecikme faizi de talep edilebilir. İcra takibi ile birlikte yürütülebilir.
Kiracının iflası: Kiracının mali açıdan iflas etmesi durumudur. Kira sözleşmesinin akıbetini etkiler. İflas masası sürece dahil olur. Ev sahibi alacaklılar arasına girer.
Kira yenileme hakkı: Kiracının, kira süresinin bitiminde sözleşmeyi yenileme hakkıdır. Belirli şartlar altında kullanılabilir. Ev sahibinin fesih hakkını sınırlar. Konut ve işyeri kiralarında önemlidir.
Kiracının ayıp ihbarı: Kiralanan mülkte ortaya çıkan kusurların ev sahibine bildirilmesidir. Makul süre içinde yapılmalıdır. Yazılı olması önerilir. Ev sahibinin onarım yükümlülüğünü doğurur.
Kira sözleşmesinin devri: Kiracının, kira sözleşmesinden doğan haklarını başkasına devretmesidir. Genellikle ev sahibinin onayı gerekir. Yeni kiracı tüm hak ve borçları üstlenir. Yazılı şekilde yapılmalıdır.
Geçici kullanım: Kiralanan yerin kısa süreli olarak başkasına kullandırılmasıdır. Tatil, iş seyahati gibi durumlarda söz konusu olabilir. Genellikle ev sahibinin izni gerekir. Asıl kiracının sorumluluğu devam eder.
Kiracının def’i hakkı: Kiracının, ev sahibinin taleplerine karşı ileri sürebileceği savunma haklarıdır. Örneğin, kira bedelini ödememe hakkı. Haklı sebeplere dayanmalıdır. Mahkemede ileri sürülebilir.
Kira parasının teminatı: Kira ödemelerini güvence altına almak için alınan bedel veya teminattır. Banka teminat mektubu olabilir. Depozito ile karıştırılmamalıdır. Sözleşmede belirtilmelidir.
Kiracının yapacağı masraflar: Kiracının mülkte yaptığı gerekli veya faydalı masraflardır. Hangi masrafların kiracıya ait olduğu sözleşmede belirtilmelidir. Bazı durumlarda ev sahibinden talep edilebilir. Belgelendirilmesi önemlidir.
Kısmi tahliye: Kiralanan yerin bir bölümünün boşaltılmasıdır. Örneğin, bir dairenin bir odasının boşaltılması. Tarafların anlaşmasıyla olabilir. Kira bedeli yeniden belirlenebilir. Yazılı olarak yapılmalıdır.
Kiralananın iadesi: Kira sözleşmesinin sona ermesiyle mülkün ev sahibine geri verilmesidir. Kiralananın durumu kontrol edilir. Varsa hasarlar tespit edilir. Anahtar teslimi yapılır.
Kira sözleşmesinin askıya alınması: Kira ilişkisinin geçici olarak durdurulmasıdır. Mülkün kullanılamaz hale gelmesi durumunda olabilir. Tarafların anlaşmasıyla yapılabilir. Askı süresi sonunda ilişki devam eder.
Kiracının taciz edilmesi: Ev sahibinin, kiracıyı rahatsız etmesi veya baskı uygulamasıdır. Hukuka aykırıdır. Kiracı yasal yollara başvurabilir. Tazminat hakkı doğurabilir.
Kira sözleşmesinin yorumu: Sözleşme maddelerinin anlamlandırılması ve uygulanmasıdır. Anlaşmazlık durumunda mahkemece yapılır. Tarafların gerçek iradesi araştırılır. Kanun hükümleri dikkate alınır.
Kiracının katılım payı: Ortak giderlere kiracının katkısıdır. Apartman aidat giderleri gibi. Hangi giderlerin kiracıya ait olduğu sözleşmede belirtilmelidir. Makul ve orantılı olmalıdır.
