حقوق مستاجر در حقوق ترکیه چیست؟
حقوق مستأجر در قرارداد اجاره چیست؟
حقوق مستأجر بیانگر حقوقی است که مستأجر به عنوان یکی از طرف‌های قرارداد اجاره بر اساس مفاد قرارداد دارد. قرارداد اجاره در ماده ۲۹۹ قانون تعهدات ترکیه تعریف شده و قراردادی است که به طرفین متقابلاً تعهداتی را تحمیل می‌کند. بنابراین، حقوق و تعهدات هر دو طرف قرارداد بررسی خواهد شد. اما این حقوق و تعهدات ممکن است بسته به نوع قرارداد اجاره‌ای که طرفین در آن دخیل هستند، متفاوت باشد. به طور کلی حقوق مستأجر عبارتند از:
مطابق ماده ۳۰۱ قانون تعهدات ترکیه، مستأجر حق دارد در تاریخ توافق شده با اجاره‌دهنده، ملک اجاره‌ای را مطابق با هدف پیش‌بینی شده در قرارداد اجاره درخواست کند.
در صورت عدم توافق یا عدم پیش‌بینی قانونی، هزینه‌های بیمه اجباری، مالیات و مشابه آن‌ها بر عهده اجاره‌دهنده است. (ماده ۳۰۲ قانون تعهدات ترکیه) بنابراین، مستأجر حق دارد از اجاره‌دهنده درخواست کند که این هزینه‌ها را بپردازد.
اجاره‌دهنده موظف است به هزینه‌های جانبی مربوط به استفاده از ملک اجاره‌ای که توسط خود یا شخص ثالث انجام می‌شود، بپردازد. (ماده ۳۰۳ قانون تعهدات ترکیه) بر این اساس، مستأجر حق دارد از اجاره‌دهنده درخواست کند که هزینه‌های جانبی را بپردازد.
در صورت وجود نقص‌های مهم در زمان تحویل ملک اجاره‌ای، مستأجر می‌تواند به احکام مربوط به تأخیر بدهکار یا مسئولیت اجاره‌دهنده در قبال نقص‌های بعدی ملک اجاره‌ای مراجعه کند. در صورت تحویل ملک اجاره‌ای با نقص‌های جزئی، مستأجر می‌تواند به احکام مربوط به مسئولیت اجاره‌دهنده در قبال نقص‌های بعدی ملک اجاره‌ای مراجعه کند. (ماده ۳۰۴ قانون تعهدات ترکیه)
اگر ملک اجاره‌ای بعداً دارای نقص شود، مستأجر حق دارد از اجاره‌دهنده درخواست کند که نقص‌ها را برطرف کند یا به تناسب نقص از مبلغ اجاره کسر کند یا خسارت را جبران کند. درخواست جبران خسارت مستأجر مانع استفاده او از سایر حقوق انتخابی نمی‌شود. اگر نقص مهمی باشد، مستأجر حق فسخ قرارداد را دارد. اما باید توجه داشت که نقص باید ناشی از تقصیر مستأجر نباشد. اگر مستأجر مقصر باشد، از حقوق مذکور بهره‌مند نخواهد شد. (ماده ۳۰۵ قانون تعهدات ترکیه)
مستأجر می‌تواند از اجاره‌دهنده درخواست کند که نقص را در مدت معقولی برطرف کند. اگر نقص در این مدت برطرف نشود، مستأجر می‌تواند نقص را به حساب اجاره‌دهنده برطرف کند و از بدهی ناشی از آن از مبلغ اجاره کسر کند یا درخواست کند که ملک اجاره‌ای با ملکی بدون نقص جایگزین شود. (ماده ۳۰۶/۱ قانون تعهدات ترکیه) در اینجا، مستأجر باید نقص را در اسرع وقت به اجاره‌دهنده اطلاع دهد. همچنین، نقص‌های ناشی از استفاده عادی (فرسودگی، ساییدگی و غیره) تحت این ماده قرار نمی‌گیرند و مستأجر خود مسئول برطرف کردن این نقص‌ها است.
اگر پس از تحویل ملک اجاره‌ای، نقص مهمی در آن وجود داشته باشد، مستأجر حق فسخ دارد. این موضوع در ماده ۳۰۶/۲ قانون تعهدات ترکیه به این صورت تنظیم شده است؛ “اگر نقص، امکان استفاده پیش‌بینی شده از ملک اجاره‌ای را از بین ببرد یا به طور قابل توجهی محدود کند و در مدت زمان تعیین شده برطرف نشود، مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.” مستأجر برای استفاده از این حق فسخ، نیازی به اقدام قضایی ندارد. اعلامیه فسخ، هنگامی که به حوزه حاکمیت اجاره‌دهنده برسد، آثار و نتایج خود را ایجاد می‌کند.
مستأجر در صورت وجود نقص‌هایی که استفاده از ملک اجاره‌ای را تحت تأثیر قرار می‌دهد، می‌تواند درخواست کند که به تناسب نقص از مبلغ اجاره کسر شود. اما این کاهش فقط برای مدت زمانی قابل درخواست است که از یادگیری نقص توسط اجاره‌دهنده تا برطرف شدن نقص طول می‌کشد. (ماده ۳۰۷ قانون تعهدات ترکیه)
اگر شخص ثالثی حقی را ادعا کند که با حق مستأجر در تضاد باشد (مثلاً؛ حق مالکیت، حق ارتفاق یا حقی ناشی از حقوق همسایگی)، مستأجر می‌تواند از اجاره‌دهنده درخواست کند که دعوی را به عهده بگیرد و هرگونه خسارت وارده را جبران کند. (ماده ۳۰۹ قانون تعهدات ترکیه) خسارت جبران شده، خسارتی است که ناشی از از دست دادن منافع اجرای قرارداد است.
مستأجر می‌تواند با رضایت کتبی اجاره‌دهنده، تغییرات و نوسازی‌هایی در ملک اجاره‌ای انجام دهد. اما در اینجا مستأجر نمی‌تواند به دلیل تغییرات و نوسازی‌های انجام شده با رضایت اجاره‌دهنده، درخواست افزایش ارزش ملک اجاره‌ای را کند. برای درخواست افزایش ارزش، مستأجر باید رضایت کتبی از اجاره‌دهنده داشته باشد. (ماده ۳۲۱ قانون تعهدات ترکیه)
علاوه بر حقوق عمومی ذکر شده در بالا، مستأجران دارای حقوق دیگری نیز هستند. قانون‌گذار به دلیل وضعیت نسبتاً ضعیف مستأجران در بین طرفین قرارداد اجاره، مقررات مهمی برای حمایت از مستأجران وضع کرده است.
حقوق مستأجر بدون قرارداد
مستأجر بدون قرارداد، کسی است که بدون داشتن یک قرارداد کتبی در یک رابطه اجاره‌ای، به عنوان مستأجر عمل می‌کند. قرارداد اجاره تابع هیچ شرط شکلی نیست و با اعلام اراده متقابل طرفین منعقد می‌شود. اما تنظیم کتبی قرارداد اجاره برای اثبات در اختلافات آینده اهمیت دارد.
از آنجا که قراردادهای اجاره تابع شرط شکلی نیستند، می‌توانند به صورت کتبی یا شفاهی منعقد شوند. در هر دو حالت، قرارداد اجاره تحت پوشش قانون تعهدات ترکیه (قانون شماره ۶۰۹۸) محافظت می‌شود. بنابراین، حقوق مستأجران صرف نظر از شکل قرارداد یکسان است.
حقوق مستأجر ۵ ساله
هنگام تنظیم قراردادهای اجاره، ممکن است مدت معینی پیش‌بینی شود. در قراردادهای اجاره مسکن یا محل کار، با پایان یافتن مدت تعیین شده، اجاره‌دهنده نمی‌تواند مستأجر را خودبخود تخلیه کند. در این نوع قراردادهای اجاره، با پایان یافتن مدت، حق فسخ قرارداد فقط به مستأجر داده می‌شود. با پایان یافتن مدت توافق شده، قرارداد اجاره خودبخود خاتمه نمی‌یابد. برای خاتمه قرارداد اجاره، مستأجر باید حداقل ۱۵ روز قبل از پایان مدت تعیین شده، اطلاع کتبی از تخلیه ملک را به اجاره‌دهنده اعلام کند. اگر مستأجر این اطلاع کتبی را حداقل ۱۵ روز قبل از پایان مدت تعیین شده اعلام نکند، قرارداد اجاره تحت شرایط یکسان برای یک سال دیگر تمدید می‌شود. این موضوع در بند ۱ ماده ۳۴۷ قانون تعهدات ترکیه تنظیم شده است. به عنوان مثال، در یک قرارداد اجاره ۵ ساله، اگر ۵ سال به پایان رسیده باشد و مستأجر اطلاع کتبی از تخلیه نداده باشد، قرارداد اجاره تحت شرایط یکسان برای یک سال تمدید می‌شود. در چنین حالتی، اجاره‌دهنده نمی‌تواند بر اساس پایان مدت تعیین شده، از مستأجر درخواست تخلیه ملک را کند. با این حال، اجاره‌دهنده فقط در صورت تحقق شرایط فسخ پیش‌بینی شده در قانون، می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
با توجه به ماده ۳۴۷ قانون تعهدات ترکیه؛ “…اجاره‌دهنده نمی‌تواند به پایان مدت قرارداد استناد کند و قرارداد را فسخ کند. اما، پس از اتمام دوره ۱۰ سال تمدید، اجاره‌دهنده می‌تواند با اعلام حداقل سه ماه قبل از پایان هر سال تمدید، قرارداد را بدون هیچ دلیل خاصی فسخ کند.” مطابق این حکم، اگر قرارداد اجاره به پایان رسیده و ۱۰ سال از دوره تمدید گذشته باشد، اجاره‌دهنده می‌تواند بدون هیچ دلیل خاصی قرارداد را فسخ کند. اما در اینجا اجاره‌دهنده باید حداقل سه ماه قبل از پایان هر سال تمدید، اعلامیه‌ای ارسال کند. طبق این مقررات، اجاره‌دهنده نمی‌تواند از این حکم برای فسخ قرارداد اجاره ۵ ساله استفاده کند. سایر حقوق فسخ پیش‌بینی شده در قانون برای اجاره‌دهنده محفوظ است.
حقوق مستأجر ۱۰ ساله
قانون‌گذار علاوه بر حقوقی که به مستأجر اعطا کرده، برای حفظ تعادل منافع طرفین، حقوقی نیز برای اجاره‌دهنده در نظر گرفته است. بنابراین، در صورت تکمیل مدت قرارداد و ۱۰ سال، اجاره‌دهنده می‌تواند بدون هیچ دلیلی و با رعایت مدت‌های اعلامیه معین، از مستأجر درخواست تخلیه ملک را کند. در این حالت، مستأجر ۱۰ ساله نمی‌تواند درخواست تخلیه اجاره‌دهنده را رد کند، اما در صورتی که اجاره‌دهنده مدت‌های اعلامیه قانونی را رعایت نکند، مستأجر می‌تواند با درخواست تخلیه مخالفت کند. اگر اجاره‌دهنده مدت‌های اعلامیه قانونی را رعایت کرده باشد، مستأجر باید درخواست تخلیه را پذیرفته و ملک را تخلیه کند. اگر مستأجر به این تعهد عمل نکند و ملک را تخلیه نکند، اجاره‌دهنده می‌تواند از طریق دادخواست تخلیه ملک را از دادگاه درخواست کند.
برای اینکه اجاره‌دهنده بتواند در قرارداد اجاره ۱۰ ساله درخواست تخلیه کند، باید پس از تکمیل مدت قرارداد و ۱۰ سال، حداقل ۳ ماه قبل از پایان هر سال تمدید، اعلامیه‌ای ارسال کند.
در چه مواردی صاحب‌خانه می‌تواند مستأجر را از خانه خارج کند؟
به طور کلی، اجاره‌دهنده نمی‌تواند قبل از پایان ۱۰ سال و بدون دلیل خاص، درخواست تخلیه مستأجر را کند. اما در برخی موارد استثنایی، قانون‌گذار به اجاره‌دهنده حق داده است که از طریق دادخواست تخلیه، درخواست تخلیه ملک را کند. این موارد عبارتند از:
تخلیه به دلیل نیاز اجاره‌دهنده به ملک
اجاره‌دهنده می‌تواند در صورت نیاز به استفاده از ملک اجاره‌ای برای خود، همسر، فرزندان، والدین یا افرادی که به طور قانونی مسئول مراقبت از آن‌ها است، دادخواست تخلیه ارائه کند. اما برای این منظور باید مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد و اجاره‌دهنده باید نیاز به ملک را اثبات کند. (ماده ۳۵۰ قانون تعهدات ترکیه) نیاز به ملک اجاره‌دهنده باید واقعی و صادقانه باشد. به نظر دیوان عالی، اگر اجاره‌دهنده در هنگام ادامه دعوی، آپارتمان خالی خود را به برادرزاده‌ای که نیاز ندارد و مسئولیت قانونی او را ندارد، بدهد، این نشان‌دهنده نبود صداقت در نیاز به ملک است.
تخلیه به دلیل بازسازی و عمران مجدد
اجاره‌دهنده می‌تواند قرارداد اجاره را به دلیل نیاز به بازسازی یا عمران مجدد ملک اجاره‌ای، که تعمیرات اساسی، گسترش یا تغییرات ضروری و در طول این کارها استفاده از ملک غیرممکن است، در پایان مدت قراردادهای معین یا با رعایت دوره‌های فسخ و مدت‌های اعلامیه عمومی قراردادهای نامعین، از طریق دادخواست که باید در عرض یک ماه پس از تعیین تاریخ انجام شود، فسخ کند. (ماده ۳۵۰ قانون تعهدات ترکیه) لازم به ذکر است که هر تعمیر و نگهداری از این حکم بهره‌مند نمی‌شود و باید تعمیرات اساسی انجام شود.
تخلیه به دلیل نیاز مالک جدید به ملک
اگر ملک اجاره‌ای توسط شخص دیگری خریداری شود و او نیاز به استفاده از ملک برای خود، همسر، فرزندان، والدین یا افرادی که به طور قانونی مسئول مراقبت از آن‌ها است داشته باشد، می‌تواند با اعلام کتبی به مستأجر در عرض یک ماه پس از تاریخ خرید، قرارداد اجاره را شش ماه بعد از طریق دادخواست فسخ کند. شخص جدید همچنین می‌تواند از حق فسخ قرارداد اجاره به دلیل نیاز به ملک، در عرض یک ماه پس از پایان مدت قرارداد استفاده کند. (ماده ۳۵۱ قانون تعهدات ترکیه)
تخلیه به دلیل تعهد تخلیه
اگر مستأجر پس از تحویل ملک اجاره‌ای به اجاره‌دهنده، تعهد کتبی به تخلیه ملک در تاریخ مشخصی داده باشد اما تخلیه نکرده باشد، اجاره‌دهنده می‌تواند در عرض یک ماه از تاریخ تعیین شده با درخواست به اجرای حکم یا ارائه دادخواست، قرارداد اجاره را فسخ کند. (ماده ۳۵۲/۱ قانون تعهدات ترکیه) اعتبار تعهد تخلیه و درخواست تخلیه بر اساس آن به شرایطی وابسته است. ابتدا، تعهد تخلیه باید پس از انعقاد قرارداد اجاره داده شده و توسط مستأجر انجام شود. همچنین، درخواست تخلیه باید در عرض یک ماه از تاریخ تعهد شده صورت گیرد.
تخلیه به دلیل تأخیر در پرداخت اجاره
اگر مستأجر در قراردادهای اجاره کمتر از یک سال، در مدت قرارداد؛ و در قراردادهای اجاره یک ساله و بیشتر، در مدت یک سال یا بیشتر، اجاره را پرداخت نکرده و به دلیل آن دو اخطار کتبی معتبر دریافت کرده باشد، اجاره‌دهنده می‌تواند در عرض یک ماه از پایان مدت قرارداد و در قراردادهای اجاره بیش از یک سال، از پایان سال اجاره‌ای که اخطارها در آن صورت گرفته، از طریق دادخواست قرارداد اجاره را فسخ کند. (ماده ۳۵۲/۲ قانون تعهدات ترکیه) در اینجا باید توجه داشت که اخطارها باید به ماه‌های مختلف در یک سال اجاره‌ای تعلق داشته باشد، اخطار در همان ماه کافی نیست. همچنین، قانون‌گذار تنها به عبارت اخطار اشاره نکرده است، بلکه از عبارت “اخطار کتبی و معتبر” استفاده کرده است. برای معتبر بودن اخطار، ابتدا بدهی اجاره باید معوق باشد. قانون‌گذار به دو اخطار کتبی معتبر اشاره کرده است. اجاره‌دهنده می‌تواند از طریق دفتر اسناد رسمی، ارسال تلگراف، نامه یا درخواست از دفتر اجرایی، اخطار ارسال کند. همه این‌ها به معنای اعلامیه کتبی هستند. اما در این اعلامیه‌ها باید حتماً ذکر شود که مستأجر کدام ماه را پرداخت نکرده و مبلغ معوق چقدر است.
مبلغ اجاره در قرارداد اجاره
– در دوران قانون تعهدات ترکیه (قانون شماره ۶۰۹۸)، در اجاره مسکن و محل کار مسقف، آزادی قرارداد در مورد افزایش مبلغ اجاره به شدت محدود شده است. این محدودیت‌ها در مقررات مربوط به مبلغ اجاره و تعیین مبلغ اجاره در مواد ۳۴۴ و ۳۴۵ قانون تعهدات ترکیه دیده می‌شود. هدف اصلی از این محدودیت‌ها، حفاظت از مستأجر است. این مقررات همچنین مانع افزایش خودسرانه اجاره توسط اجاره‌دهنده شده است.
مطابق ماده ۳۴۴/۱ قانون تعهدات ترکیه؛ “توافق طرفین در مورد مبلغ اجاره در دوره‌های اجاره جدید، فقط در صورتی معتبر است که تغییرات بر اساس میانگین دوازده ماهه شاخص قیمت مصرف کننده در سال قبل تجاوز نکند. این قاعده در قراردادهای اجاره بیش از یک سال نیز اعمال می‌شود.”
در اجاره مسکن، با وجود افزایش شاخص قیمت مصرف کننده هر سال، نمی‌توان اجاره را بر اساس این شاخص افزایش داد. زیرا به دلیل ماده موقت اضافه شده به قانون تعهدات ترکیه، در قراردادهای اجاره مسکنی که بین تاریخ‌های ۱۱.۰۶.۲۰۲۲ تا ۰۱.۰۷.۲۰۲۳ تمدید می‌شوند، طرفین نمی‌توانند افزایش اجاره بیش از ۲۵٪ از مبلغ اجاره پرداخت شده در سال قبل توافق کنند.
ماده ۳۴۴/۲ قانون تعهدات ترکیه بیان می‌کند؛ “اگر طرفین در این مورد توافق نکنند، مبلغ اجاره توسط قاضی بر اساس میانگین دوازده ماهه شاخص قیمت مصرف کننده در سال قبل و با در نظر گرفتن وضعیت ملک اجاره‌ای و با توجه به انصاف تعیین می‌شود.” در اینجا، مداخله قاضی در قرارداد مطرح است. هنگام تعیین نرخ افزایش اجاره، میانگین دوازده ماهه شاخص قیمت مصرف کننده در نظر گرفته می‌شود، اما قاضی با در نظر گرفتن وضعیت مستأجر و متعادل کردن منافع طرفین، مبلغ اجاره را تعیین می‌کند.
دادگاه صالح و صلاحیت‌دار در اختلافات ناشی از قرارداد اجاره
در اختلافات ناشی از قرارداد اجاره بین مستأجر و اجاره‌دهنده، دادگاه صالح دادگاه صلح حقوقی است. دادگاه صلاحیت‌دار، دادگاه محل اقامت مستأجر یا دادگاه محلی که قرارداد اجاره در آن اجرا خواهد شد، می‌باشد.
برای کمک یا مشاوره بیشتر در این زمینه، لطفاً با ما تماس بگیرید
حقوق مستاجر در حقوق ترکیه چیست
