دعوی تخلیه مستاجر به دلیل نیاز در حقوق ترکیه

قانون دیون ترکیه حق تخلیه به دلیل نیاز به مسکن را تنظیم می‌کند، به طوری که مالک بتواند در صورت نیاز به مسکن برای خود یا نزدیکانش، مستاجر را از ملک خارج کند. این حق با شرایطی همراه است که هم نیاز مالک به مسکن را برطرف کند و هم مستاجر را بی‌جهت متضرر نکند.

تخلیه به دلیل نیاز به مسکن چیست؟

تخلیه به دلیل نیاز به مسکن زمانی است که مالک برای خود، همسر، فرزندان، والدین یا افرادی که به طور قانونی موظف به مراقبت از آنها است، به مسکن نیاز داشته باشد و از مستاجر درخواست تخلیه ملک را کند. ماده ۳۵۰ قانون دیون ترکیه این وضعیت را به وضوح تنظیم می‌کند.

نیاز به مسکن چیست؟

نیاز به مسکن به نیاز مالک یا خانواده و افرادی که به طور قانونی موظف به مراقبت از آنها است، به مسکن یا محل کار اشاره دارد. این نیاز حتی در صورت عدم نقض قرارداد توسط مستاجر نیز معتبر است.

شرایط درخواست تخلیه

برای اینکه مالک بتواند درخواست تخلیه کند، نیاز او باید واقعی و صادقانه باشد. همچنین، نداشتن مسکن مناسب دیگر یا کافی نبودن مسکن موجود نیز از دلایل موجه برای درخواست تخلیه محسوب می‌شود.

تخلیه به دلیل نیاز در قراردادهای اجاره با مدت معین چگونه انجام می‌شود؟

در قراردادهای اجاره با مدت معین، مالک می‌تواند تا یک ماه پس از پایان قرارداد، به دلیل نیاز درخواست تخلیه دهد. در این مدت، مالک باید نیاز خود را مستند کند. مالک باید از تاریخ پایان قرارداد تا یک ماه در دادگاه شکایت کند و نیازی به ارسال اخطارنامه ندارد.

تخلیه به دلیل نیاز در قراردادهای اجاره با مدت نامعین چگونه انجام می‌شود؟

برای قراردادهای اجاره با مدت نامعین، مالک باید طبق مهلت قانونی خاتمه دوره اجاره، از قبل اخطارنامه ارسال کند. این اخطار باید حداقل سه ماه قبل از پایان دوره اجاره به مستاجر برسد. پس از اخطار، مالک می‌تواند در پایان این دوره تا یک ماه شکایت کند.

آیا مالک جدید می‌تواند به دلیل نیاز درخواست تخلیه دهد؟

اگر مالک جدید برای خود یا افراد تحت مراقبت قانونی به مسکن نیاز داشته باشد، می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ و درخواست تخلیه دهد. ماده ۳۵۰ قانون دیون ترکیه این وضعیت را تنظیم می‌کند. مالک جدید باید پس از خرید ملک، نیاز خود را به صورت کتبی به مستاجر اطلاع دهد و می‌تواند شش ماه پس از این اطلاع‌نامه درخواست تخلیه کند.

اخطار تخلیه به دلیل نیاز مالک جدید

مالک جدید باید پس از خرید ملک، قبل از درخواست تخلیه به دلیل نیاز، به مستاجر اخطارنامه ارسال کند. این اخطارنامه باید ظرف یک ماه از تاریخ خرید ملک به مستاجر ارسال شده و نیاز به صورت واضح بیان شود. اخطارنامه برای شروع فرآیند قانونی تخلیه ضروری است.

آیا تخلیه به دلیل نیاز فرزندان امکان‌پذیر است؟

در حقوق اجاره، اگر مالک برای فرزندان خود به مسکن نیاز داشته باشد، می‌تواند از این موضوع به عنوان دلیل تخلیه استفاده کند. در صورت نیاز واقعی و صادقانه برای فرزندان، مالک می‌تواند برای تخلیه مستاجر شکایت کند. در این صورت، مالک باید نیاز فرزندان خود را به طور عینی اثبات کند.

نمونه تصمیم دیوان عالی

” (…) شاکی برای فرزندان خود که در شهرستان کبان معلم است و در خوابگاه زندگی می‌کند، و دیگری که دکتر است و در حال حاضر در اجاره زندگی می‌کند، درخواست تخلیه به دلیل نیاز کرده است. این موضوع در پرونده ثابت شده و توسط دادگاه نیز پذیرفته شده است.

هرچند دادگاه به دلیل عدم ارائه مدرک درباره تهدید تخلیه فرزندانی که معلم و دکتر هستند، و با توجه به وضعیت اجتماعی و اقتصادی آنها، نیاز به مسکن را واقعی و صادقانه ندانسته و شکایت را رد کرده است، اما در دعاوی نیاز به مسکن، اجاره نشینی فرزندان برای اثبات نیاز کافی است (…) ” 6HD, Esas: 2013/2188 Karar: 2013/4985 Tarih: 21.03.2013

بار اثبات و ارائه دلایل در دعاوی تخلیه

در دعاوی تخلیه، اثبات نیاز بسیار مهم است. مالک باید نیاز واقعی و صادقانه خود را با دلایل اثبات کند. این دلایل می‌تواند شامل اطلاعاتی درباره لزوم استفاده از ملک توسط مالک یا نزدیکان او باشد. مثلاً، گزارش‌های پزشکی، اسناد مربوط به نزدیکی به محل کار یا مدرسه، اطلاعاتی درباره وضعیت مسکن موجود و دلایل مشابه می‌تواند به دادگاه ارائه شود.

فرآیند قانونی و روش‌ها

درخواست تخلیه می‌تواند توسط مالک به صورت کتبی به مستاجر اعلام شود یا از طریق شکایت رسمی به دادگاه پیگیری شود. در اطلاع‌نامه کتبی به مستاجر، دلیل تخلیه، تاریخ مورد نظر برای تخلیه و مبنای قانونی به وضوح بیان شود. در صورت بروز اختلاف و رسیدگی به دادگاه، مالک باید دلایل تخلیه را به طور کامل و دقیق توضیح دهد.

آیا خانه‌های تعطیلاتی می‌توانند به دلیل نیاز تخلیه شوند؟

دعاوی تخلیه خانه‌های تعطیلاتی در حقوق اجاره ترکیه جایگاه ویژه‌ای دارد. قانون دیون ترکیه و تصمیمات دیوان عالی حقوق مالکین و حفاظت از مستاجرین را متوازن می‌کند.

دیوان عالی تاکید دارد که خانه‌های تعطیلاتی می‌توانند به عنوان بخشی از نیاز واقعی به مسکن تلقی شوند. این به معنای نیاز واقعی، صادقانه و ضروری برای تخلیه خانه تعطیلاتی است.

تصمیمات دیوان عالی نشان می‌دهد که آیا نیاز به خانه تعطیلاتی می‌تواند به عنوان نیاز واقعی به مسکن پذیرفته شود، باید براساس شرایط خاص هر مورد ارزیابی شود. به عنوان مثال، در سال ۲۰۱۴، دیوان عالی ترکیه حکم داد که نیاز به خانه تعطیلاتی باید به عنوان یک سبک زندگی دائمی تلقی شود. اما در مواردی که خانه‌های تعطیلاتی برای دوره‌های کمتر از شش ماه اجاره داده می‌شوند، مقررات مربوط به اجاره مسکن و محل کار اعمال نمی‌شود.

برای تخلیه به دلیل نیاز خانه تعطیلاتی، مالک باید ثابت کند که نیاز او واقعی، ضروری و صادقانه است. همچنین، در تصمیم دیوان عالی در سال ۱۹۹۳، تخلیه به دلیل نیاز واقعی و صادقانه برای کسی که برای تعطیلات به ترکیه می‌آید و به دلیل دلتنگی برای کشور و خانواده به مسکن نیاز دارد، پذیرفته شد.

حقوق و حفاظت از مستاجر

قانون دیون ترکیه (TBK) نیز حقوق مستاجران را حفظ می‌کند. مستاجر می‌تواند به درخواست تخلیه اعتراض کرده و دلایلی برای ناعادلانه بودن درخواست ارائه دهد. همچنین، مستاجران می‌توانند برای پیدا کردن مسکن جدید و جابجایی در مدت زمان قانونی تقاضای زمان مناسب کنند.

مستاجر در صورت دریافت اخطار “خودم سکونت خواهم داشت” چه باید بکند؟

در صورت دریافت اخطار از طرف مالک با دلیل “خودم سکونت خواهم داشت”، بررسی قانونی بودن و محتوای اخطار با مشورت وکیل بسیار مهم است. اطمینان از صحت اطلاعات و رعایت شرایط قانونی در اخطار، کمک می‌کند تا در صورت بروز دعوی حقوق خود را حفظ کنید.

شرایط دعوی تشخیص اجاره و نمونه‌های مرتبط

سوالات متداول درباره تخلیه به دلیل نیاز

آیا دعوی تخلیه به دلیل نیاز در اولین جلسه دادگاه خاتمه می‌یابد؟

دعوی تخلیه به دلیل نیاز معمولاً در اولین جلسه دادگاه خاتمه نمی‌یابد. این دعاوی شامل ارائه دلایل، شنیدن شهادت‌ها و در صورت لزوم بازدید از محل می‌شود. براساس پیچیدگی دعوی و تصمیم دادگاه ممکن است چند جلسه نیاز باشد.

آیا میانجی‌گری در دعوی تخلیه به دلیل نیاز اجباری است؟

از ۱ سپتامبر ۲۰۲۳، میانجی‌گری در دعاوی مربوط به اجاره در ترکیه اجباری شده است. برای دعاوی تخلیه به دلیل نیاز که پس از این تاریخ آغاز می‌شود، ابتدا باید از فرآیند میانجی‌گری گذر کنند. در صورت عدم توافق در مرحله میانجی‌گری، دعوی در دادگاه مطرح می‌شود.

آیا در دعوی تخلیه به دلیل نیاز شاهدان شنیده می‌شوند؟

بله، در دعوی تخلیه به دلیل نیاز شاهدان می‌توانند شنیده شوند. دادگاه ممکن است برای ارزیابی صحت و صادقانه بودن ادعای مالک، از شاهدان استفاده کند. شاهدان می‌توانند اطلاعاتی را که نیاز مالک را تایید می‌کند یا به ضرر مستاجر باشد ارائه دهند.

اگر مستاجر بعد از دریافت اخطار تخلیه، تخلیه نکند چه می‌شود؟

اگر مستاجر بعد از دریافت اخطار تخلیه، ملک را تخلیه نکند، مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه، دعوی تخلیه را مطرح کند. پس از اتمام فرآیند دادگاه، در صورت عدم تخلیه مستاجر، تخلیه به وسیله حکم دادگاه و از طریق مأمور اجرایی انجام می‌شود.

آیا دعوی تخلیه به دلیل نیاز همیشه قابل طرح است؟

دعوی تخلیه به دلیل نیاز زمانی قابل طرح است که مالک یا افرادی که به طور قانونی موظف به مراقبت از آنها است، نیاز واقعی و صادقانه به مسکن یا محل کار داشته باشند. اما ادعای نیاز باید با دلایل اثبات شود. برای اینکه دعوی هر زمان قابل طرح باشد، باید این شرایط رعایت شود.

هزینه‌های دعوی تخلیه را چه کسی می‌پردازد؟

هزینه‌های دعوی تخلیه معمولاً براساس نتیجه دعوی تعیین می‌شود. اگر مستاجر در نتیجه دعوی مجبور به تخلیه شود، هزینه‌های دعوی و حق‌الوکاله معمولاً توسط مستاجر پرداخت می‌شود. اما اگر دعوی به نفع مستاجر خاتمه یابد، هزینه‌ها بر عهده مالک خواهد بود.

اگر مستاجر دعوی تخلیه را ببرد، چه می‌شود؟

اگر مستاجر دعوی تخلیه را ببرد، قرارداد اجاره ادامه می‌یابد و مستاجر می‌تواند در ملک باقی بماند. همچنین، مستاجر می‌تواند هزینه‌های متحمل شده در طول دعوی و حق‌الوکاله را از مالک مطالبه کند.

اگر مستاجر در طول دعوی تخلیه، ملک را ترک کند، چه می‌شود؟

اگر مستاجر در طول دعوی تخلیه، ملک را به طور داوطلبانه تخلیه کند، دعوی بی‌مورد می‌شود. با این حال، ممکن است در طول دعوی هزینه‌ها و پتانسیل خسارت‌ها درباره دعوی صادر شود. ترک مستاجر می‌تواند حق مطالبه هزینه‌ها و حق‌الوکاله مالک را تحت تأثیر قرار دهد.

بعد از ارسال اخطار از طریق دفتر اسناد رسمی چه اقداماتی باید انجام شود؟

بعد از دریافت اخطار از طریق دفتر اسناد رسمی، مستاجر باید با دقت اخطار را بررسی کرده و به موارد ذکر شده در آن عمل کند. اخطار معمولاً تخلیه ملک در مدت معین یا انجام تعهدات قرارداد را درخواست می‌کند. اگر مستاجر به اخطار عمل نکند، مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه، دعوی تخلیه را مطرح کند. اگر مستاجر احساس کند که درخواست ناعادلانه یا گمراه کننده است، باید با یک وکیل مشورت کند تا حقوق خود را حفظ کند.

اگر مستاجر اخطار از طریق دفتر اسناد رسمی دریافت کند، چه می‌شود؟

دریافت اخطار از طریق دفتر اسناد رسمی به مستاجر، هشدار رسمی درباره تعهدات قرارداد اجاره است. اخطار معمولاً شامل مواردی مانند پرداخت اجاره، اصلاح نقض‌های قرارداد یا تخلیه ملک در مدت معین است. بعد از دریافت اخطار، مستاجر باید به موارد ذکر شده در اخطار عمل کند، در غیر این صورت، مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه حقوق خود را پیگیری کند.

روش ارسال اخطار تخلیه چیست؟

برای ارسال اخطار تخلیه، مالک باید به یک دفتر اسناد رسمی مراجعه کند و اخطاریه‌ای که درخواست تخلیه ملک را در تاریخ معین مشخص می‌کند، ارسال کند. اخطاریه باید شامل مواد قرارداد اجاره و دلایل تخلیه به وضوح باشد. اخطاریه باید از طریق دفتر اسناد رسمی به مستاجر ابلاغ شود تا به عنوان یک فرآیند قانونی ثبت شود.

آیا مالک جدید باید شش ماه منتظر بماند؟

بله، اگر مالک جدید بخواهد به دلیل نیاز به مسکن مستاجر را تخلیه کند، باید از تاریخ خرید ملک شش ماه منتظر بماند. این مدت زمان قانونی برای اطلاع مستاجر درباره وضعیت جدید و درخواست تخلیه به مالک جدید داده می‌شود. پس از پایان شش ماه، مالک جدید می‌تواند دعوی تخلیه را مطرح کند.

اگر اخطار تخلیه به دلیل نیاز به مستاجر ابلاغ نشود، چه می‌شود؟

اگر اخطار تخلیه به دلیل نیاز به مستاجر ابلاغ نشود، فرآیند قانونی تخلیه نمی‌تواند آغاز شود. در صورت عدم ابلاغ اخطار، مالک می‌تواند از دادگاه درخواست ارسال مجدد اخطار را بکند. ابلاغ اخطار، گامی مهم در شروع فرآیند قانونی تخلیه است.

آیا مالک می‌تواند بعد از پایان قرارداد اجاره یک ساله مستاجر را خارج کند؟

بعد از پایان قرارداد اجاره یک ساله، مالک فقط در صورت وجود دلیل موجه می‌تواند مستاجر را خارج کند. نیاز به مسکن یکی از دلایل موجه است. در این صورت، مالک باید نیاز خود را اثبات کند و مراحل قانونی لازم را طی کند. اگر قرارداد به طور خودکار تمدید نشده باشد، مالک می‌تواند فرآیند قانونی را از تاریخ پایان قرارداد آغاز کند.

چه زمانی اخطار تخلیه به دلیل نیاز ارسال می‌شود؟

اخطار تخلیه به دلیل نیاز باید به محض بروز نیاز مالک یا افراد تحت مراقبت قانونی ارسال شود. برای قراردادهای اجاره با مدت معین، اخطار قبل از پایان قرارداد ارسال می‌شود و برای قراردادهای اجاره با مدت نامعین باید طبق دوره‌های فسخ و مدت‌های اطلاع‌رسانی ارسال شود.

هزینه‌های دعوی تخلیه توسط مستاجر پرداخت می‌شود؟

مستاجر ممکن است هزینه‌های ثبت، تصمیم و حکم، اطلاع‌رسانی، مدارک، بازدید، شاهدان، کارشناسان و حق‌الوکاله طرف مقابل را بپردازد.

میزان هزینه‌های دادرسی براساس چه معیارهایی تعیین می‌شود؟

هزینه‌ها براساس مبلغ اجاره در قرارداد، دادگاهی که دعوی در آن رسیدگی می‌شود، هزینه‌های مربوط به فرآیند دادرسی و نتیجه دعوی متفاوت است.

دعاوی تخلیه در چه دادگاه‌هایی رسیدگی می‌شود؟

این دعاوی معمولاً در دادگاه‌های صلح حقوقی رسیدگی می‌شوند، اما در شرایط خاص ممکن است در دادگاه‌های اجرای حقوقی نیز رسیدگی شوند.

آیا هزینه‌های دادرسی در دادگاه‌های صلح حقوقی و اجرای حقوقی متفاوت است؟

بله، در دادگاه‌های صلح حقوقی برخی هزینه‌ها براساس مبلغ اجاره محاسبه می‌شود، در حالی که در دادگاه‌های اجرای حقوقی هزینه‌ها معین هستند. هزینه‌های حق‌الوکاله نیز متفاوت است.

در صورت قبول جزئی دعوی چه اتفاقی می‌افتد؟

طرفین هزینه‌های دادرسی را براساس میزان حقانیت خود پرداخت می‌کنند.

آیا در دعوی تخلیه به دلیل نیاز باید وکیل گرفت؟

بله، در فرآیندهای حقوقی پیچیده مانند دعوی تخلیه، برای حفظ حقوق مالک و مدیریت بهتر فرآیند، توصیه می‌شود که از حمایت حقوقی استفاده شود. وکیل می‌تواند در هر مرحله از دعوی به مستاجر راهنمایی کند، دفاعیات لازم را انجام دهد و بهترین راه‌حل‌ها را ارائه دهد.

نمونه تصمیمات دیوان عالی

” (…) اما، شرکت شاکی و تعاونی مالک قبلی هر دو به صورت مستقل شخصیت حقوقی دارند. بنابراین، شرکت شاکی حق طرح دعوی مستقل از تعاونی مالک قبلی را دارد. تصمیم دادگاه مبنی بر نداشتن حق طرح دعوی توسط شرکت شاکی با استناد به رابطه بین مالک قبلی و جدید نادیده گرفته شده و بنابراین اشتباه است.

نتیجه‌گیری: تصمیم دادگاه مبنی بر نداشتن حق طرح دعوی توسط شرکت شاکی با استناد به رابطه بین مالک قبلی و جدید اشتباه بوده و باید فسخ شود. رابطه بین مالک قبلی و جدید نباید بر حق طرح دعوی شرکت شاکی تأثیر بگذارد و هر دو به عنوان شخصیت‌های حقوقی مستقل در نظر گرفته شوند.” 6HD, Esas: 2001/3664 Karar: 2001/3903 Tarih: 14.05.2001

” (…) دعوی به دلیل درخواست تخلیه مستاجر توسط مالک جدید که ملک را به صورت هدیه دریافت کرده بود، مطرح شده است. دادگاه حکم داد که مالک جدید به دلیل شرایط هدیه حق طرح دعوی ندارد.

با این حال، شرایط هدیه مالک قبلی مبنی بر دریافت اجاره تا زمان مرگ، حق مالکیت و بنابراین حق طرح دعوی مالک جدید را تحت تأثیر قرار نمی‌دهد. مالک جدید می‌تواند براساس قرارداد بین مالک قبلی و مستاجر یا ماده ۳۵۱ قانون دیون ترکیه درخواست تخلیه کند.

در این صورت، تصمیم دادگاه مبنی بر مداخله در حق مالکیت جدید و محدود کردن حق طرح دعوی او با استناد به شرایط هدیه مالک قبلی اشتباه است. شرایطی که مالک قبلی اعمال کرده است، حق مالکیت و اختیارات جدید را از بین نمی‌برد.

نتیجه‌گیری: تصمیم دادگاه مبنی بر رد حق طرح دعوی مالک جدید با استناد به شرایط هدیه مالک قبلی غیرقانونی است. مالک جدید می‌تواند از همه اختیارات ناشی از حق مالکیت خود استفاده کند و براساس این اختیارات دعوی تخلیه را مطرح کند.” 6HD, Esas: 2015/4275 Karar: 2015/8374 Tarih: 13.10.2015

” (…) شاکی به دلیل فراهم کردن محیط زندگی سالم‌تر برای فرزندان خود و شرایط ناسالم ملک اجاره‌ای موجود، درخواست تخلیه داده است. ماده ۳۵۰ قانون دیون ترکیه به مالک اجازه می‌دهد برای نیاز مسکن فرزندان خود دعوی تخلیه مطرح کند.

در این دعاوی، نیاز مسکن فرزندان باید واقعی، صادقانه و ضروری اثبات شود. شاکی ادعا کرده است که به دلیل شرایط ناسالم ملک اجاره‌ای موجود، سلامت فرزندانش در خطر است و به همین دلیل نیاز به مسکن جدید دارد.

دادگاه دعوی را به دلیل عدم ارائه مدرک درباره تهدید تخلیه فرزندان رد کرده است. اما در دعاوی نیاز به مسکن، اجاره نشینی فرزندان برای اثبات نیاز کافی است و نیاز به تهدید تخلیه نیست.

بنابراین، تصمیم دادگاه مبنی بر رد دعوی به دلیل عدم تهدید تخلیه اشتباه است. با توجه به اجاره نشینی شاکی و نیاز فرزندانش به مسکن سالم، درخواست تخلیه باید پذیرفته می‌شد.

نتیجه‌گیری: تصمیم دادگاه با نادیده گرفتن نیاز مسکن فرزندان نادرست است و باید فسخ شود.” 6HD, Esas: 2013/14490 Karar: 2013/14951 Tarih: 06.11.2013

برای کمک یا مشاوره بیشتر در این زمینه، لطفاً با ما تماس بگیرید