چگونه به تعیین کاداستر در ترکیه اعتراض کنیم؟

دعوی علیه تعیین کاداستر

کاداستر فرآیند تعیین موقعیت، مساحت، ارزش و حقوق املاک و مستغلات در یک کشور، نقشه‌برداری از آنها و ثبت آنها در اسناد رسمی است. هدف نهایی این فرآیند ایجاد دفتر ثبت املاک مطابق با قانون مدنی ترکیه است. قانون کاداستر شماره 3402، ماده 1، هدف کاداستر را در ترکیه “تعیین مرزهای املاک و مستغلات بر روی زمین و نقشه‌ها و تعیین وضعیت حقوقی آنها” تعریف می‌کند.

عملیات کاداستر توسط اداره کاداستر انجام می‌شود. مناطق کاری معمولاً به عنوان روستاها و محله‌ها تعیین می‌شوند، اما می‌توانند متفاوت از مرزهای اداری نیز ایجاد شوند. تیم کاداستر بررسی‌های میدانی را برای تعیین مرزهای املاک و مستغلات و شناسایی صاحبان حقوق انجام می‌دهد. در نتیجه این عملیات، یک سند کاداستر برای هر ملک تهیه می‌شود.

ثبت و روند دعوی علیه تعیین کاداستر

پس از تهیه سند کاداستر، اداره کاداستر لیست‌های اعلان را تهیه کرده و آنها را به مدت 30 روز اعلام می‌کند. در طول این مدت، کسانی که می‌خواهند به تعیین‌های انجام شده اعتراض کنند، می‌توانند در دادگاه کاداستر دعوی اقامه کنند. این دعوی در سیستم حقوقی ترکیه “دعوی علیه تعیین کاداستر” نامیده می‌شود.

نکته قابل توجه: پس از انقضای دوره اعلان، مرزها و تعیین‌های اسناد کاداستر که برای آنها دعوی اقامه نشده است، قطعی می‌شوند. بنابراین، برای کسانی که می‌خواهند اعتراض کنند، از دست ندادن این دوره 30 روزه بسیار مهم است.

موضوع و طرفین دعوی

دعاوی مربوط به تعیین ممکن است درباره مساحت تعیین شده در طول تعیین مرز یا درباره ادعای مالکیت باشد. خواهان دعوی را با ادعای اینکه تعیین انجام شده در طول تعیین کاداستر صحیح نیست (که مالک به اشتباه شناسایی شده، مساحت ملک به اشتباه تعیین شده و غیره) اقامه می‌کند.

مثال: اگر شخصی متوجه شود که زمینی که فکر می‌کند متعلق به اوست، به عنوان متعلق به همسایه‌اش تعیین شده است، می‌تواند علیه این تعیین دعوی اعتراض اقامه کند.

طرفین دعوی باید به شرح زیر باشند:

• خواهان: شخصی که به تعیین اعتراض می‌کند
• خوانده: مالک تعیین شده (در صورت فوت، وراث او)

استثناء: اگر مالک تعیین شده قابل شناسایی نباشد، طبق قانون شماره 3561، بالاترین مقام مالی محلی به عنوان قیم منصوب می‌شود و دعوی علیه این قیم اقامه می‌شود.

در تصمیم شعبه 16 دادگاه عالی کشور ترکیه، پرونده شماره 2016/13240، تصمیم شماره 2020/128، بیان شده است که “در دعاوی علیه تعیین کاداستر، دعوی باید به مالکان تعیین شده هدایت شود، و اگر مالکان تعیین شده فوت کرده‌اند، به وراث آنها، و همه وراث باید در دعوی گنجانده شوند. اطمینان از تشکیل طرفین شرط دعوی است و بدون برآورده کردن این شرط نمی‌توان وارد ماهیت پرونده شد.”

جمع‌آوری و ارزیابی شواهد

در دعاوی علیه تعیین کاداستر، جمع‌آوری و ارزیابی شواهد از اهمیت زیادی برخوردار است. دادگاه شواهد زیر را جمع‌آوری و بررسی می‌کند:

• اسناد اصلی کاداستر
• کپی‌های تأیید شده از سوابق تعیین کاداستر قطعات مجاور
• سوابق ثبت املاک یا سوابق مالیاتی که خواهان به آنها استناد می‌کند
• شواهد مربوط به ادعاهای تصرف، در صورت وجود
• گواهی‌های وراثت (در صورت لزوم)
• اسناد (حاوی خرید، اهدا و غیره)

نکته قابل توجه: دادگاه شواهد را به صورت رسمی جمع‌آوری می‌کند. به ویژه در مواردی که ستون مالک خالی گذاشته شده است (قانون کاداستر شماره 3402، مواد 10 و 27)، قاضی کاداستر موظف است یک ثبت ایجاد کند و باید شخصاً شواهد را جمع‌آوری کند.

بازرسی محل و بررسی کارشناسی

در دعاوی علیه تعیین کاداستر، انجام بازرسی محل و بررسی کارشناسی الزامی است. نکاتی که باید در طول بازرسی محل در نظر گرفته شوند عبارتند از:

• اعمال سوابق ثبت املاک: اگر سابقه ثبت املاکی وجود دارد که به آن استناد می‌شود، این سابقه باید مطابق با روش نوشته شده در قانون اعمال شود. اگر نقشه، طرح و اسکیس سابقه وجود دارد، اعمال باید مطابق با ماده 20/الف قانون شماره 3402 انجام شود.
• اعمال سوابق مالیاتی: اگر به سوابق مالیاتی استناد می‌شود، باید درباره هر مرز نوشته شده در سابقه پرسیده و تعیین شود.
• بررسی تصرف: اگر ادعای تصرف وجود دارد، تصرف از دوره 20 سال قبل از تعیین کاداستر باید بررسی شود.
• اظهارات کارشناس و شاهد: کارشناسان محلی و شاهدان باید در محل ملک شنیده شوند.

مثال: همانطور که در تصمیم شعبه 16 دادگاه عالی کشور، پرونده شماره 2016/16910، تصمیم شماره 2020/773 بیان شده است، “با توجه به اینکه دعوی مربوط به خود ملک است، شاهدان باید در محل ملک شنیده می‌شدند، اما اظهارات آنها برخلاف روال در جلسه دادرسی گرفته شده است.”

• گزارش کارشناس فنی: باید گزارشی که مناسب نظارت و کنترل بازرسی محل است، تهیه شود.

استثناء: در اختلافات مربوط به مکان‌های استفاده عمومی مانند مراتع و ییلاق‌ها، کارشناسان محلی که تا حد امکان مسن و بی‌طرف هستند و در روستاهای مجاور ساکن هستند، باید در مورد موضوع تصرف شنیده شوند.

شرایط خاص و نکات قابل توجه

1. تحصیل از طریق راه‌های غیر سندی: ماده 13/B-b قانون کاداستر شماره 3402 ارزش تصرف بدون منازعه، مداوم در ظرفیت مالک را برای کسانی که ملک را از طریق راه‌های غیر سندی خریداری کرده‌اند به رسمیت می‌شناسد.

مثال: در تصمیم شعبه 16 دادگاه عالی کشور، پرونده شماره 2015/19171، تصمیم شماره 2018/452، بیان شده است که “مشخص شد که خواهان مصطفی سزر در روز تعیین از طریق ارث و تقسیم از موصی خود در تصرف بخش مورد اختلاف ملک بوده و شرایط ماده 13/B-b قانون شماره 3402 به نفع او محقق شده است.”

2. ادعای تقسیم: اگر ادعایی مبنی بر تقسیم املاک به ارث رسیده از یک موصی مشترک وجود داشته باشد، باید بررسی شود که آیا ملک به همه وراث از طریق تقسیم اختصاص داده شده و آیا همه وراث در تقسیم شرکت کرده‌اند.

3. اختلافات مرتع و ییلاق: مالکیت چنین املاکی متعلق به خزانه است، در حالی که حق استفاده متعلق به مردم روستا یا شهر است. دعاوی باید هم به خزانه که مالک حق ملکیت است و هم به شخص حقوقی عمومی که حق استفاده دارد، هدایت شود.

نکته قابل توجه: طبق قانون شماره 6360، برای املاک واقع در محدوده شهرداری‌های کلان‌شهر، الزامی است که شهرداری منطقه و شهرداری کلان‌شهر در دعوی گنجانده شوند.

4. کارهای توزیع زمین طبق قانون شماره 4753: در چنین دعاوی، نقشه‌های توزیع باید با نقشه کاداستر همپوشانی شده و بر روی زمین اعمال شود، تعیین شود که آیا ملک در نتیجه تخصیص مورد توزیع قرار گرفته است.

5. مکان‌هایی که نمی‌توانند از طریق تصرف تحصیل شوند: باید در نظر گرفته شود که مراتع، ییلاق‌ها، قشلاق‌ها، جنگل‌ها، نهرها، رودخانه‌ها و جاده‌های باستانی تحت حاکمیت و تصرف دولت، دارایی‌های فرهنگی-طبیعی، املاک سنگی، صخره‌ای، بوته‌زار، معادن، اسکله‌ها و گدیک‌ها، املاک واقع در خط ساحلی نمی‌توانند موضوع مالکیت خصوصی باشند.

صدور حکم و ابلاغ تصمیم

دادگاه با ارزیابی تمام شواهدی که جمع‌آوری کرده به تصمیم می‌رسد. نکاتی که هنگام صدور حکم باید در نظر گرفته شوند عبارتند از:

• یک ثبت واضح و قابل اجرا باید ایجاد شود.
• باید به طور قطعی در حکم نشان داده شود که برای چه کسی یا چه اشخاصی و با چه سهم‌هایی تصمیم گرفته شده است که ملک ثبت شود.
• برای تمام املاک موضوع دعوی باید تصمیم‌گیری شود و یک ثبت ایجاد شود.

مثال: همانطور که در تصمیم شعبه 16 دادگاه عالی کشور، پرونده شماره 2016/17949، تصمیم شماره 2020/1689 بیان شده است، برای املاک با استفاده عمومی مانند مراتع و ییلاق‌ها، تصمیم باید به صورت “ملک مورد اختلاف باید محدود شده و در ثبت ویژه آن به عنوان مرتع مطابق با ماده 16/B قانون شماره 3402 ثبت شود” اتخاذ شود.

تصمیم نهایی صادر شده باید به طور مناسب به همه طرف‌های دعوی ابلاغ شود. اشتباهات انجام شده توسط ماموران پستی در اجرای ماده 10 و مواد 21/1 و 21/2 قانون شماره 7201 باید توسط قاضی دادگاه نظارت شود.

نتیجه‌گیری

دعوی علیه تعیین کاداستر بخش مهمی از قانون املاک و مستغلات در ترکیه است. انجام صحیح این دعاوی از نظر حفاظت از حقوق مالکیت و ایجاد یک ثبت املاک سالم بسیار مهم است. دادگاه‌ها باید به نکات ذکر شده در بالا توجه کنند، بررسی دقیق انجام دهند و تصمیمات عادلانه صادر کنند. به ویژه، دقتی که در مراحل جمع‌آوری شواهد، انجام بازرسی‌های محلی، بررسی‌های کارشناسی و شنیدن شهود نشان داده می‌شود، نتیجه‌گیری سالم دعاوی را تضمین خواهد کرد.

به دلیل ویژگی‌های منحصر به فرد و پیچیدگی دعاوی علیه تعیین کاداستر، حضور وکلای متخصص در این زمینه نیز بسیار مهم است. علاوه بر این، شهروندان باید تشویق شوند تا در مورد این فرآیندها آگاه باشند و در صورت لزوم برای حفاظت از حقوق خود در طول و پس از کارهای کاداستر به دنبال کمک حقوقی باشند.

 

برای کمک یا مشاوره بیشتر در این زمینه، می‌توانید با ما تماس بگیرید.