Comment s’opposer à la détermination cadastrale en Turquie ?

Procès contre la détermination cadastrale

Le cadastre est le processus de détermination de l’emplacement, de la superficie, de la valeur et des droits des biens immobiliers dans un pays, de leur cartographie et de leur enregistrement dans des documents officiels. L’objectif ultime de ce processus est de créer le registre foncier tel que stipulé par le Code civil turc. La loi cadastrale n° 3402, article 1, définit l’objectif du cadastre comme “déterminer les limites des biens immobiliers sur les terres et les cartes et établir leur statut juridique” en Turquie.

Les travaux cadastraux sont effectués par la direction du cadastre. Les zones de travail sont généralement déterminées comme des villages et des quartiers, mais peuvent également être créées différemment des limites administratives. L’équipe cadastrale mène des enquêtes sur place pour déterminer les limites des biens immobiliers et identifier les ayants droit. À la suite de ces opérations, un registre cadastral est préparé pour chaque propriété.

Dépôt et processus du procès contre la détermination cadastrale

Après la préparation du registre cadastral, la direction du cadastre prépare des listes d’affichage et les annonce pendant 30 jours. Pendant cette période, ceux qui souhaitent s’opposer aux déterminations faites peuvent intenter un procès devant le tribunal cadastral. Ce procès est appelé “Procès contre la détermination cadastrale” dans le système juridique turc.

Point à noter : Après l’expiration de la période d’annonce d’affichage, les limites et les déterminations des registres cadastraux pour lesquels aucun procès n’a été intenté deviennent définitives. Par conséquent, il est d’une grande importance pour ceux qui veulent s’opposer de ne pas manquer cette période de 30 jours.

Sujet et parties du procès

Les procès liés à la détermination peuvent concerner la superficie déterminée lors de la détermination des limites ou la revendication de propriété. Le demandeur intente un procès en affirmant que la détermination faite lors de la détermination cadastrale n’est pas correcte (que le propriétaire a été incorrectement identifié, que la superficie de la propriété a été incorrectement déterminée, etc.).

Exemple : Si une personne remarque qu’un terrain qu’elle pense lui appartenir a été déterminé comme appartenant à son voisin, elle peut intenter un procès d’opposition contre cette détermination.

Les parties au procès doivent être les suivantes :

• Demandeur : La personne s’opposant à la détermination
• Défendeur : Le propriétaire déterminé (s’il est décédé, ses héritiers)

Exception : Si le propriétaire déterminé ne peut être identifié, selon la loi n° 3561, le plus haut fonctionnaire financier local est nommé comme tuteur, et le procès est intenté contre ce tuteur.

Dans la décision de la 16e chambre civile de la Cour de cassation, dossier n° 2016/13240, décision n° 2020/128, il a été déclaré que “Dans les procès contre la détermination cadastrale, le procès doit être dirigé contre les propriétaires déterminés, et si les propriétaires déterminés sont décédés, contre leurs héritiers, et tous les héritiers doivent être inclus dans le procès. Assurer la formation des parties est une condition du procès, et le fond de l’affaire ne peut être abordé sans remplir cette condition.”

Collecte et évaluation des preuves

Dans les procès contre la détermination cadastrale, la collecte et l’évaluation des preuves sont d’une grande importance. Le tribunal recueille et examine les preuves suivantes :

• Registres cadastraux originaux
• Copies certifiées conformes des registres de détermination cadastrale des parcelles voisines
• Registres fonciers ou registres fiscaux sur lesquels le demandeur s’appuie
• Preuves liées aux revendications de possession, le cas échéant
• Certificats de succession (si nécessaire)
• Actes (contenant achat, donation, etc.)

Point à noter : Le tribunal recueille les preuves d’office. En particulier dans les cas où la colonne du propriétaire est laissée vide (loi cadastrale n° 3402, articles 10 et 27), le juge cadastral est obligé de créer un registre et doit recueillir les preuves par lui-même.

Inspection sur site et examen d’expert

Dans les procès contre la détermination cadastrale, il est obligatoire de procéder à une inspection sur site et de faire un examen d’expert. Les points à considérer lors de l’inspection sur site sont les suivants :

• Application des registres fonciers : S’il existe un registre foncier sur lequel on s’appuie, ce registre doit être appliqué selon la procédure écrite dans la loi. S’il existe une carte, un plan et un croquis du registre, l’application doit être faite conformément à l’article 20/A de la loi n° 3402.
• Application des registres fiscaux : Si l’on s’appuie sur des registres fiscaux, chaque limite écrite dans le registre doit être demandée et déterminée.
• Examen de possession : S’il y a une revendication de possession, la possession depuis la période de 20 ans avant la détermination cadastrale doit être examinée.
• Déclarations d’experts et de témoins : Des experts locaux et des témoins doivent être entendus sur le site de la propriété.

Exemple : Comme indiqué dans la décision de la 16e chambre civile de la Cour de cassation, dossier n° 2016/16910, décision n° 2020/773, “En raison du fait que le procès est lié à la propriété elle-même, les témoins auraient dû être entendus sur le site de la propriété, mais leurs déclarations ont été prises lors de l’audience contrairement à la procédure.”

• Rapport d’expert technique : Un rapport adapté à la surveillance et à la supervision de l’inspection sur site doit être obtenu.

Exception : Dans les litiges liés aux lieux d’usage public tels que les pâturages et les plateaux, des experts locaux aussi âgés que possible et impartiaux, résidant dans les villages voisins, doivent être entendus sur la question de la possession.

Situations particulières et points à considérer

1. Acquisition par des moyens non titulaires : L’article 13/B-b de la loi cadastrale n° 3402 reconnaît la valeur de la possession incontestée et continue en qualité de propriétaire pour ceux qui ont acheté des biens de manière externe par des moyens non titulaires.

Exemple : Dans la décision de la 16e chambre civile de la Cour de cassation, dossier n° 2015/19171, décision n° 2018/452, il a été déclaré que “Il a été déterminé que le demandeur Mustafa Sezer était en possession de la partie contestée de la propriété au jour de la détermination par héritage et division de son testateur, et que les conditions de l’article 13/B-b de la loi n° 3402 étaient remplies en sa faveur.”

2. Revendication de division : S’il y a une revendication selon laquelle des propriétés héritées d’un testateur commun ont été divisées, il faut examiner si des biens ont été attribués à tous les héritiers par division et si tous les héritiers ont participé à la division.

3. Litiges sur les pâturages et les plateaux : La propriété de ces biens appartient au Trésor, tandis que le droit d’usage appartient aux habitants du village ou de la ville. Les procès doivent être dirigés à la fois contre le Trésor, qui est le propriétaire du droit de propriété, et contre l’entité juridique publique qui a le droit d’usage.

Point à noter : Selon la loi n° 6360, pour les propriétés situées dans les limites des municipalités métropolitaines, il est obligatoire d’inclure la municipalité de district et la municipalité métropolitaine dans le procès.

4. Travaux de distribution des terres selon la loi n° 4753 : Dans de tels procès, les cartes de distribution doivent être superposées à la carte cadastrale et appliquées sur le terrain, déterminant si la propriété a été soumise à la distribution à la suite de l’allocation.

5. Lieux qui ne peuvent être acquis par possession : Il faut considérer que les pâturages, les plateaux, les quartiers d’hiver, les forêts, les ruisseaux, les rivières et les anciennes routes sous la règle et la disposition de l’État, les biens culturels-naturels, les propriétés rocheuses, pierreuses, buissonnantes, les carrières, les quais et les gediks, les propriétés à l’intérieur de la ligne de bord côtier ne peuvent pas faire l’objet d’une propriété privée.

Rendu du verdict et notification de la décision

Le tribunal rend une décision en évaluant toutes les preuves qu’il a recueillies. Les points à considérer lors du rendu du verdict sont les suivants :

• Un registre clair et exécutoire doit être créé.
• Il doit être montré sans équivoque dans le verdict pour qui ou quelles personnes et avec quelles parts la propriété est décidée d’être enregistrée.
• Une décision doit être prise et un registre doit être créé pour toutes les propriétés faisant l’objet du procès.

Exemple : Comme indiqué dans la décision de la 16e chambre civile de la Cour de cassation, dossier n° 2016/17949, décision n° 2020/1689, pour les propriétés d’usage public telles que les pâturages et les plateaux, la décision doit être prise comme “la propriété contestée doit être délimitée et enregistrée dans son registre spécial en tant que pâturage conformément à l’article 16/B de la loi n° 3402.”

La décision finale rendue doit être dûment notifiée à toutes les parties du procès. Les erreurs commises par les agents postaux dans l’application de l’article 10 et des articles 21/1 et 21/2 de la loi n° 7201 doivent être supervisées par le juge du tribunal.

Conclusion

Le procès contre la détermination cadastrale est une partie importante du droit de la propriété immobilière en Turquie. La bonne conduite de ces procès est d’une grande importance en termes de protection des droits de propriété et de création d’un registre foncier sain. Les tribunaux doivent prêter attention aux points mentionnés ci-dessus, mener un examen minutieux et rendre des décisions équitables. En particulier, le soin à apporter aux étapes de collecte des preuves, de conduite des inspections sur site, d’examens d’experts et d’audition des témoins assurera la conclusion saine des procès.

En raison des caractéristiques uniques et de la complexité des procès contre la détermination cadastrale, la présence d’avocats spécialisés dans ce domaine est également d’une grande importance. De plus, les citoyens devraient être encouragés à s’informer sur ces processus et à chercher une assistance juridique si nécessaire afin de protéger leurs droits pendant et après les travaux cadastraux.

 

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