Action en cessation d’empiétement en copropriété dans le droit turc
La copropriété, comme défini à l’article 688/1 du Code civil turc, désigne une situation où plusieurs personnes possèdent une propriété indivise avec des parts déterminées.
L’article 688/3 du même code stipule que chaque copropriétaire a des droits et des obligations en rapport avec sa propre part. Par conséquent, chaque copropriétaire a le droit d’intenter une action en cessation d’empiétement, qui est l’un des pouvoirs conférés par la propriété.
Le copropriétaire peut d’abord intenter cette action contre un autre copropriétaire intervenant. Dans ce cas, il est important de déterminer s’il existe une décision enregistrée au registre foncier concernant l’utilisation du bien, car une telle décision peut spécifier comment et dans quelles limites chaque copropriétaire peut utiliser le bien.
S’il n’y a pas de tel accord, il faut déterminer s’il existe une répartition externe ou un mode d’utilisation factuel entre les copropriétaires. En effet, cette situation doit être maintenue jusqu’à ce qu’une répartition officielle soit effectuée, qu’une vente par indivision soit réalisée ou qu’une application d’urbanisme soit mise en œuvre; c’est une exigence des principes de justice et de bonne foi.
Lorsqu’un mode d’utilisation factuel convenu entre les copropriétaires est accepté, il est considéré contraire aux règles de bonne foi qu’un copropriétaire intente une action en cessation d’empiétement contre les autres copropriétaires pour l’espace d’utilisation qui leur est attribué.
Une autre possibilité est que le copropriétaire intente cette action contre des tiers. Le droit de ce propriétaire n’est pas supprimé même si les autres copropriétaires ont accepté l’intervention.
Si le bien en copropriété est divisible et que la possession des parties divisées est proportionnelle aux parts des propriétaires, chaque copropriétaire peut demander la cessation de l’empiétement sur sa propre part.
L’article 693/3 du CCT confère à chaque copropriétaire le pouvoir de protéger les intérêts indivisibles au nom des autres copropriétaires. Selon cette règle, les copropriétaires peuvent intenter une action en cessation d’empiétement pour l’ensemble du bien.
Si l’action est intentée par un copropriétaire, les autres copropriétaires ne peuvent bénéficier que des résultats positifs obtenus par cette action.
Il convient de mentionner spécifiquement la prévention des constructions illégales. Lorsqu’une structure illégale ou excessive est érigée sur une propriété en copropriété, si aucun accord ou situation factuelle ne détermine les espaces d’utilisation attribués aux copropriétaires, tous les copropriétaires doivent être parties à l’action intentée pour la démolition de cette structure.
En effet, dans ce cas, tous les copropriétaires possèdent un droit de propriété sur la structure intégrée au bien en proportion de leurs parts.
Vous pouvez consulter notre article sur l’action en cessation d’empiétement (Müdahalenin Men’i).
Quelques arrêts de la Cour de cassation concernant l’action en cessation d’empiétement en copropriété :
(…) Conformément à l’article 691/1 du Code civil turc, les contrats de location conclus sans la majorité des parts et des copropriétaires ne sont pas valides et ne lient pas les copropriétaires.
En conséquence, il n’était pas correct de statuer sur l’occupation sans loyer (ecrimisil) en excluant la partie définie comme le sous-escalier utilisée par le défendeur sans établir un contrat de location avec la majorité des parts et des copropriétaires. (…) 1HD, Esas: 2014/21649, Karar: 2017/2083, Tarih: 24.04.2017
(…) Dans ce cas, il convient de se pencher avec soin sur l’existence d’un accord de division externe liant tous les copropriétaires, d’un plan de parcellaire spécial ou d’un mode d’utilisation factuel, et si c’est le cas, de déterminer à qui est attribuée l’utilisation de l’endroit contesté. Si aucune division externe ou factuelle n’existe, le litige doit être résolu selon les dispositions du CCT relatives à la copropriété.
Dans le cas concret, en l’absence d’une enquête dans ce cadre, il est incorrect de rejeter l’affaire en affirmant que la condition de “privation de jouissance” requise dans les actions en occupation sans loyer (ecrimisil) entre copropriétaires n’est pas remplie. (…) 1HD, Esas: 2016/6490, Karar: 2016/5900, Tarih: 10.05.2016
(…) L’action a été intentée par le copropriétaire de ¼ de part … et les héritiers d’un autre copropriétaire de ¼ de part, …, … et …, représentés par le même avocat.
Le défendeur … ne possède aucun droit découlant du registre foncier et de la propriété. L’action est une demande en cessation d’empiétement, basée sur le registre foncier, intentée par le copropriétaire et certains héritiers copropriétaires pour l’ensemble du bien.
Que le bien soit soumis aux dispositions de la copropriété ou de l’indivision, tous les copropriétaires ou héritiers bénéficient de l’action en cessation d’empiétement intentée par un copropriétaire ou un héritier contre un tiers. (…) 8HD, Esas: 2018/3190, Karar: 2019/3839, Tarih: 08.04.2019
(…) L’affaire concerne une demande de cessation d’empiétement entre copropriétaires, et il a été établi que la parcelle n° 150, lot 74, objet de l’affaire, est enregistrée au nom du demandeur, du défendeur et de personnes non parties au litige, en tant que copropriété. Il n’y a aucune irrégularité dans la décision de cesser l’empiétement sur la part du demandeur après avoir établi que la totalité du bien est utilisée par le défendeur.
Cependant, étant donné que la demande concerne la cessation d’empiétement sur une part, il n’est pas correct de répartir les frais de justice et les honoraires comme si l’affaire avait été partiellement acceptée, bien que cette question ne soit pas une cause de cassation en raison du statut de l’appelant.
Les objections d’appel du défendeur ne sont pas fondées. Rejet et confirmation du jugement (…) 1HD, Esas: 2013/11524, Karar: 2013/15070, Tarih: 04.11.2013
Action en cessation d’empiétement en copropriété dans le droit turc
