Définition

Le contrat de construction peut être défini comme un contrat par lequel l’entrepreneur s’engage, contre rémunération, à construire et à livrer une structure entière ou partielle à ses propres risques.

Le contrat de construction en échange d’une part de terrain peut être défini comme un contrat bilatéral où le propriétaire du terrain cède des parts de son terrain à l’entrepreneur, en échange de la construction d’un bâtiment sur ce terrain par l’entrepreneur.

En conséquence, l’entrepreneur est tenu de terminer la construction et de livrer les sections indépendantes au propriétaire du terrain. Si le propriétaire paie un montant, ce montant remplace la part de terrain.

Défaillance de l’Entrepreneur et Conditions des Contrats de Construction

Défaillance de l’Entrepreneur

L’obligation de l’entrepreneur est de terminer la construction conformément aux conditions stipulées dans le contrat et de la livrer dans le délai convenu. Pour que l’obligation de l’entrepreneur prenne fin avec la livraison, il est nécessaire que le travail ait été réalisé conformément aux réglementations et permis d’urbanisme, et complété de manière à ce qu’il entre dans la possession du propriétaire.

Conditions de Défaillance de l’Entrepreneur dans les Contrats de Construction

Selon l’article 117 du Code des obligations turc, le débiteur de l’obligation échue tombe en défaillance par une mise en demeure du créancier. Cependant, il est également nécessaire que l’exécution de l’obligation ne soit pas impossible et que le créancier soit prêt à accepter l’exécution.

Échéance de l’Obligation de l’Entrepreneur

Conformément à l’article 90 du Code des obligations turc, sauf stipulation contraire ou découlant de la nature de la relation juridique, toute obligation devient exigible dès sa naissance. Cependant, dans les contrats de construction, comme la construction n’existe pas au moment de la naissance de l’obligation, il est nécessaire de déterminer un moment précis pour que l’échéance puisse être déterminée.

Si le moment de l’échéance n’est pas stipulé dans le contrat, l’article 90 du Code des obligations turc ne s’applique pas, mais cela ne donne pas à l’entrepreneur le droit de livrer la construction quand il le souhaite.

Dans les contrats de construction où la date de livraison n’est pas spécifiée, ou dans les contrats de construction en échange de parts de terrain, une durée raisonnable est déterminée en tenant compte de tous les détails et conditions de l’affaire. À la fin de cette durée déterminée, l’obligation ne devient pas automatiquement exigible ; le propriétaire doit notifier l’entrepreneur pour que l’obligation devienne exigible.

Possibilité d’Exécution de l’Obligation de Livraison

L’une des conditions pour que l’entrepreneur soit en défaillance est que l’exécution de l’obligation soit possible à la date d’échéance. Si l’exécution est impossible, il ne peut y avoir de défaillance. L’impossibilité d’exécution signifie que l’obligation existante ne peut pas être exécutée de manière forcée par le créancier.

Cependant, si le débiteur peut exécuter l’obligation à sa guise et que le créancier ne peut pas assurer l’exécution, alors l’impossibilité d’exécution n’existe pas. L’impossibilité d’exécution peut également être juridique. Par exemple, si la zone de construction est déclarée zone protégée, il s’agit d’une impossibilité juridique.

Non-Exécution de l’Obligation de Livraison de la Construction par l’Entrepreneur

Pour que l’entrepreneur soit en défaillance, il faut que l’obligation n’ait pas été exécutée, c’est-à-dire que la construction n’ait pas été livrée au propriétaire. Si la construction est livrée même partiellement, l’entrepreneur est toujours en défaillance à moins que le propriétaire n’accepte l’exécution partielle.

Pour que l’exécution de l’obligation soit considérée comme réalisée, la construction doit être livrée complète au propriétaire. Si l’entrepreneur livre la construction avec des défauts mineurs, le propriétaire ne peut pas refuser de reconnaître l’exécution de l’obligation.

Dans ce cas, le propriétaire doit recourir aux dispositions sur la garantie contre les défauts plutôt qu’à celles sur la résiliation du contrat. Ici, il convient de distinguer entre travail incomplet et travail défectueux. Si la non-conformité au contrat peut être corrigée sans nuire aux travaux déjà réalisés, il s’agit d’un travail incomplet ; si la correction nécessite de nuire aux travaux déjà réalisés, il s’agit d’un travail défectueux.

Notification par le Propriétaire

L’entrepreneur, en tant que débiteur, ne peut être en défaillance que par une mise en demeure du créancier, c’est-à-dire du propriétaire. Cette situation est régie par l’article 117 du Code des obligations turc. La notification doit inclure la déclaration du propriétaire demandant à l’entrepreneur de terminer et de livrer la construction.

Sauf stipulation contraire dans le contrat, la notification peut être faite verbalement ou par écrit. Cependant, pour prouver l’existence de la notification en cas de litige futur, il est préférable de la faire par notaire. Si les deux parties sont commerçantes, conformément à l’article 18/3 du Code de commerce turc, la notification doit être faite par notaire, courrier recommandé, télégramme ou système de courrier électronique sécurisé utilisant une signature électronique sécurisée.

Bien que la loi prévoie que la notification soit faite de l’une de ces manières, il n’est pas clair si cela constitue une condition de validité ou une condition de preuve d’après le libellé de l’article.

Si elle est considérée comme une condition de validité, alors la notification faite en violation de cette condition ne serait pas valide. Cependant, si elle est considérée comme une condition de preuve, l’invalidité de la notification ne serait pas en jeu, seules les preuves seraient limitées en termes de preuve.

Dans l’exposé des motifs de la loi, il est précisé que la forme prévue n’est pas une condition de validité mais une condition de preuve. Les motifs invoqués sont l’absence de justification valable pour une condition de validité et les développements technologiques rapides. Par conséquent, la forme mentionnée dans l’article doit être considérée comme une condition de preuve.

Absence d’Obstacles à la Défaillance de l’Entrepreneur

Le contrat de construction est un contrat bilatéral. Dans un contrat de construction, l’entrepreneur peut invoquer l’incapacité d’exécution conformément à l’article 98 du Code des obligations turc pour refuser d’exécuter son obligation.

Ainsi, “Dans un contrat bilatéral, si l’une des parties devient incapable d’exécuter son obligation, en particulier en cas de faillite ou de saisie infructueuse, mettant en danger le droit de l’autre partie, cette dernière peut refuser d’exécuter son obligation jusqu’à ce que l’exécution de la contrepartie soit assurée.” En conséquence, si la part de terrain ou le paiement que l’entrepreneur doit recevoir en vertu du contrat devient incertain, l’entrepreneur peut invoquer cet article.

En d’autres termes, si l’exécution de l’obligation du propriétaire devient incertaine après la conclusion du contrat, il serait inéquitable d’exiger de l’entrepreneur qu’il exécute son obligation de construire. Dans ce cas, l’entrepreneur peut demander des garanties au propriétaire et n’exécuter son obligation de construire que lorsque ces garanties sont fournies.

Si le propriétaire fournit les garanties nécessaires, le droit de l’entrepreneur de refuser l’exécution prend fin. Cependant, pour que l’entrepreneur puisse invoquer ce droit et éviter d’être en défaillance, certaines conditions doivent être remplies. L’entrepreneur doit être tenu d’exécuter son obligation avant le propriétaire, et l’incapacité d’exécution du propriétaire doit survenir après la conclusion du contrat de construction.

La faillite du propriétaire, sa demande de concordat, sa surendettement ou sa suspension des paiements sont des indicateurs d’incapacité d’exécution. Dans ces cas, l’incapacité d’exécution du propriétaire est certaine, et l’entrepreneur ne sera pas en défaillance en invoquant ce droit. L’objectif principal de cet article est de donner à l’entrepreneur le droit de refuser d’exécuter son obligation si l’exécution de l’obligation du propriétaire est en danger.

L’entrepreneur et le propriétaire peuvent avoir convenu de paiements échelonnés dans leur contrat. Ainsi, l’entrepreneur peut financer la construction. En d’autres termes, il peut être convenu que les paiements correspondant aux différentes étapes de la construction soient effectués de manière échelonnée.

De même, dans les contrats de construction en échange de parts de terrain, il peut être convenu que des parts de terrain soient transférées à l’entrepreneur au fur et à mesure de l’avancement de la construction. Si le propriétaire ne respecte pas ces paiements échelonnés, l’entrepreneur peut invoquer ce droit et refuser d’exécuter son obligation. En d’autres termes, si le propriétaire ne respecte pas ses obligations, l’entrepreneur ne sera pas en défaillance.