Performance défectueuse et incomplète dans les contrats de construction en échange d’appartements dans le droit turc.

CONTRAT DE CONSTRUCTION EN ÉCHANGE D’APPARTEMENTS AVEC PERFORMANCE DÉFECTUEUSE ET INCOMPLÈTE

Avant d’aborder les questions de performance défectueuse et incomplète dans le contrat de construction en échange d’appartements, il serait utile de parler de ce qu’est un contrat de construction en échange d’appartements. C’est un type de contrat qui n’est pas défini dans le Code des Obligations turc n°6098 et qui s’est développé par la pratique. Ce contrat est défini par la Cour de cassation civile comme le contrat où l’entrepreneur, c’est-à-dire le constructeur, prend en charge la construction d’un bâtiment sur le terrain du propriétaire du terrain avec son propre financement, et le propriétaire du terrain, en échange, promet de transférer la propriété de certaines parties indépendantes du bâtiment à l’entrepreneur. Pour plus d’informations sur les contrats de construction en échange d’appartements, vous pouvez consulter notre précédent article ici.

Lorsque l’entrepreneur ne réalise pas les travaux de construction conformément aux qualités convenues dans le contrat, on peut parler de non-conformité avec les obligations, tandis que la responsabilité pour les défauts peut être invoquée si des défauts sont présents dans le bâtiment achevé. L’objectif de cet article est d’informer le propriétaire du terrain sur les droits découlant des dispositions de garantie contre les défauts de l’entrepreneur, et la distinction faite est importante en raison des différences dans les dispositions applicables et les droits du propriétaire du terrain.

PERFORMANCE DÉFECTUEUSE DANS LE CONTRAT DE CONSTRUCTION EN ÉCHANGE D’APPARTEMENTS

Dans les contrats de construction en échange d’appartements, les parties indépendantes du bâtiment et les zones communes seront considérées dans leur ensemble, et les défauts peuvent concerner toutes les caractéristiques convenues entre les parties, mais pas uniquement. Une évaluation faite selon la règle de bonne foi et les nécessités de la vie commerciale peut également conduire à la conclusion qu’un défaut existe si la qualité est nécessaire pour l’usage prévu du bâtiment.

Les manquements convenus dans le contrat doivent être pris en compte avec les dispositions du contrat et de ses annexes, y compris les plans, projets et cahiers des charges techniques. Ce contexte peut survenir à partir des points de consensus communs entre les parties, ainsi que des qualités que l’entrepreneur s’est engagé à réaliser par sa propre déclaration de volonté, liant le propriétaire du terrain que cela affecte ou non l’utilisation du bâtiment, et engendrera une responsabilité pour les défauts. Il est important de souligner que la responsabilité de l’entrepreneur pour les défauts est limitée aux qualités du bâtiment et s’applique jusqu’à la livraison. Les promesses telles que les revenus locatifs après la livraison ne sont pas prises en compte dans ce cadre. À ce stade, les dispositions du contrat de garantie seront applicables.

En termes de nécessités essentielles, toute situation qui est contraire à la qualité ou à la quantité affectant la qualité, qui supprime ou réduit considérablement la valeur du bâtiment et les bénéfices attendus par l’acheteur sera incluse dans ce cadre, et si un défaut survient en raison d’éléments non convenus dans le contrat, il peut être dit que l’entrepreneur a au moins une obligation de livrer une qualité moyenne.

TYPES DE PERFORMANCE DÉFECTUEUSE DANS LE CONTRAT DE CONSTRUCTION EN ÉCHANGE D’APPARTEMENTS

Défaut Matériel-Défaut Juridique

Un défaut matériel est un défaut physique existant dans le bâtiment et concerne les situations liées aux qualités nécessaires convenues dans le contrat.

Un défaut juridique exprime la non-conformité avec les restrictions provenant du droit public, telles que les normes d’utilisation et de sécurité.

Défaut Overt-Défaut Caché

Un défaut overt est un défaut que le propriétaire du terrain, après la livraison du bâtiment, doit identifier dès que possible dans le cours normal des affaires et doit notifier à l’entrepreneur dans un délai approprié. Dans ce contexte, les droits liés à la notification des défauts faite en temps opportun sont prescrits à partir de la date de livraison, après cinq ans, et si l’entrepreneur est gravement fautif, indépendamment de la nature du travail défectueux, après vingt ans.

Un défaut caché, en revanche, est un défaut qui a été intentionnellement dissimulé par l’entrepreneur et ne pourrait pas être détecté lors de l’inspection appropriée. Lorsqu’un défaut caché est découvert, il doit être signalé immédiatement à l’entrepreneur, et l’entrepreneur peut être tenu responsable de ce défaut dans un délai de prescription de cinq ans à partir de la date de sa découverte.

Défaut Majeur-Défaut Mineur

Un défaut majeur est un défaut qui rend le bâtiment inutilisable par le propriétaire du terrain ou qui ne peut pas être accepté équitablement à un tel degré qu’il est considéré comme défectueux ou contraire aux termes du contrat à un degré similaire. Ce type de défaut donne au propriétaire du terrain le droit de résilier le contrat, ce qui est donc important.

Dans le cas de défauts mineurs, cependant, le propriétaire du terrain a le droit de choisir de demander une réduction du prix ou la réparation du défaut.

Défaut Principal-Défaut Secondaire (Accessoire)

Un défaut principal est un défaut existant au moment de la livraison de l’œuvre.

Les autres défauts qui se développent ultérieurement en raison d’un défaut existant au moment de la livraison sont des défauts secondaires, et ces défauts, étant causés par un défaut existant au moment de la livraison, sont importants pour l’application des dispositions de garantie contre les défauts.

CONDITIONS DE LA RESPONSABILITÉ DE L’ENTREPRENEUR DUE À UNE PERFORMANCE DÉFECTUEUSE

Livraison du Bâtiment

Pour que le propriétaire du terrain puisse invoquer les dispositions de garantie contre les défauts à l’encontre de l’entrepreneur, la première condition est que le bâtiment construit ait été livré. Les situations qualifiées de défaut détectées avant la livraison ne peuvent pas encore être soumises aux dispositions de responsabilité.

Dans les contrats de construction en échange d’appartements, la livraison est comprise comme la notification par l’entrepreneur que le travail est terminé. Cette notification par l’entrepreneur peut être explicite ou implicite. Un exemple d’une livraison implicite pourrait être l’achèvement des travaux de construction par l’entrepreneur sur le terrain suivi par le départ de l’entrepreneur du terrain.

Le Bâtiment Livré Est Défectueux

Pour que le propriétaire du terrain puisse invoquer les dispositions de responsabilité pour défauts à l’encontre de l’entrepreneur, il doit y avoir un défaut dans les parties indépendantes/espaces communs du bâtiment ou pour les défauts cachés, un défaut qui apparaît après l’inspection suivant la livraison.

Le Propriétaire du Terrain a Rempli ses Obligations d’Inspection et de Notification

L’inspection et la notification sont essentielles pour que le propriétaire du terrain puisse exercer les droits que lui confèrent les dispositions de garantie contre les défauts, en examinant l’œuvre dès que possible dans le cours normal des affaires après la livraison et en notifiant les défauts, le cas échéant, dans un délai approprié. Sinon, le propriétaire du terrain sera considéré comme ayant accepté l’œuvre s’il néglige de procéder à l’examen et à la notification. L’inspection peut être effectuée par le propriétaire du terrain sans avoir besoin de consulter un expert, sauf si le contrat ou l’usage l’exige, et doit être réalisée de manière opportune et soigneuse.

Dans la notification des défauts, le propriétaire du terrain doit clairement indiquer les types et les qualités des défauts détectés, car simplement exprimer un mécontentement ne suffira pas à remplir l’obligation de notification.

DROITS DU PROPRIÉTAIRE DU TERRAIN EN CAS DE PERFORMANCE DÉFECTUEUSE DANS LE CONTRAT DE CONSTRUCTION EN ÉCHANGE D’APPARTEMENTS

En cas de défaut dans l’œuvre pour lequel l’entrepreneur est responsable, le propriétaire du terrain peut exercer l’un des droits optionnels suivants :

– Si l’œuvre est défectueuse à un degré que le propriétaire du terrain ne peut pas utiliser ou ne peut pas équitablement être contraint d’accepter, ou est contraire aux termes du contrat à un degré similaire, il peut choisir le droit de résilier le contrat,

– Retenir l’œuvre et demander une réduction du prix proportionnelle au défaut,

– Si cela n’entraîne pas un coût excessif, demander la réparation gratuite de l’œuvre, tous frais étant à la charge de l’entrepreneur, tout en préservant le droit du propriétaire du terrain de demander des dommages-intérêts en vertu des dispositions générales.

Résiliation du Contrat

Conditions du Droit de Résiliation

Pour que le propriétaire du terrain puisse exercer son droit de résiliation, l’œuvre doit être défectueuse à un degré que le propriétaire du terrain ne peut pas utiliser ou ne peut pas équitablement être contraint d’accepter, ou être contraire aux termes du contrat à un degré similaire, ce qui met en évidence les critères d’adéquation et de convenance pour l’usage convenu. Il convient de noter que simplement avoir un bâtiment avec d’autres qualités déterminées subjectivement à la demande du propriétaire du terrain ne suffira pas à remplir cette condition. Cette inadéquation doit être telle qu’il ne serait pas raisonnable d’attendre du propriétaire du terrain qu’il accepte le bâtiment, et il ne devrait pas être possible de réparer le défaut sans engendrer un coût excessif. De plus, le bâtiment construit doit être contraire aux termes du contrat ou, en l’absence de termes dans le contrat, le défaut doit être d’une importance telle que le propriétaire du terrain ne peut pas utiliser le bâtiment ou ne peut pas raisonnablement être contraint de l’accepter.

Il existe une limitation législative à l’exercice de ce droit. Si le bâtiment est construit sur le terrain du propriétaire et que son démantèlement causerait un préjudice excessif, le propriétaire du terrain ne pourra pas exercer son droit de résiliation et devra recourir à d’autres droits optionnels. La question de savoir si la disposition limitative empêchera l’exercice du droit de résiliation dépendra de si les défauts éliminent complètement la possibilité d’utilisation ou créent une situation dangereuse.

Exercice du Droit de Résiliation, Action en Résolution du Contrat

Le droit de résiliation du contrat est un acte unilatéral de volonté nécessaire qui produit des effets et des conséquences comme si le contrat n’avait jamais été conclu, mettant fin aux obligations non encore exécutées et créant une obligation de restitution pour les obligations déjà exécutées. Le propriétaire du terrain peut exprimer sa volonté de résilier sans aucune forme particulière, ou il peut être implicite, comme lorsqu’il demande la restitution de sa part du terrain à l’entrepreneur. À cet égard, il peut être dit qu’il n’y a pas besoin de l’acceptation de l’entrepreneur ou du tribunal pour exercer le droit de résiliation, bien que la Cour de cassation ait indiqué que, en raison de la nature formelle des contrats de construction en échange de parts de terrain, si la partie qui souhaite résilier le contrat est confrontée à un refus ou à une opposition de l’autre partie, elle aura besoin d’une décision judiciaire, c’est-à-dire qu’elle pourra résilier le contrat suite à une action en résolution du contrat devant un tribunal. Le tribunal examinera d’abord si le demandeur a des motifs valables pour demander la résolution ; s’il est justifié, le tribunal accordera la résolution, sinon il rejettera l’action et maintiendra le contrat en vigueur. En conséquence, la résolution des contrats de construction en échange de parts de terrain ne sera possible par décision judiciaire que si les volontés des parties ne convergent pas vers la résolution.

Conséquences de l’Exercice du Droit de Résiliation et Action pour l’Annulation et l’Enregistrement au Registre Foncier

Avec l’exercice du droit de résiliation, les enregistrements des biens immobiliers transférés avant la résiliation deviendront illégaux, et si le propriétaire du terrain a avancé son droit de résiliation dans une action en justice, une décision concernant l’annulation du registre foncier peut également être rendue dans cette action. Si le droit de résiliation est exercé en dehors d’une action en justice, il est possible pour le propriétaire du terrain de demander l’annulation du registre foncier et l’enregistrement à son nom par le biais d’une action en justice.

Droit de Demander une Réduction du Prix

En cas de défaut dans la construction, le propriétaire du terrain a le droit de retenir le bâtiment et de demander une réduction du prix proportionnelle au défaut, un droit qui est un acte unilatéral de volonté nécessaire utilisé sans nécessiter l’acceptation de l’entrepreneur ou une décision judiciaire. L’exercice de ce droit entraînera la réduction du montant de la contrepartie que le propriétaire du terrain doit à l’entrepreneur, c’est-à-dire la part du terrain. Si le transfert de propriété a déjà eu lieu au stade de la construction, le droit du propriétaire du terrain à demander la restitution du montant réduit en raison de la non-conformité de l’entrepreneur avec le contrat peut être revendiqué pendant une période de prescription de cinq ans.

Demande de Réparation des Défauts

Conditions du Droit de Demander la Réparation des Défauts

Pour que le propriétaire du terrain puisse exercer son droit de demander la réparation des défauts, les défauts présents dans le bâtiment doivent être réparables et les activités de réparation de l’entrepreneur ne doivent pas entraîner de coûts excessifs. L’évaluation de si ces conditions sont remplies sera faite en tenant compte du ratio entre les avantages que le propriétaire du terrain obtiendrait de la réparation des défauts et les coûts de main-d’œuvre et de matériaux que l’entrepreneur engagerait pendant les travaux de réparation ; s’il n’y a pas de disproportion dans cette balance des intérêts, il peut être dit qu’il n’y a pas d’obstacle à l’exercice du droit du propriétaire du terrain de demander la réparation des défauts.

Exercice du Droit de Demander la Réparation des Défauts

Le droit de demander la réparation des défauts doit être exercé par une déclaration de volonté unilatérale nécessaire à l’entrepreneur, c’est-à-dire par une notification, et une fois que cette notification a atteint l’entrepreneur, celui-ci doit immédiatement commencer les travaux nécessaires. Si aucune durée pour l’achèvement des travaux n’a été convenue entre les parties, la durée nécessaire pour les travaux préparatoires et de remise en état sera déterminée objectivement ; si les parties sont d’accord sur une durée, elles attendront la fin de cette période.

Non-Réparation des Défauts et Défaut de l’Entrepreneur

Si les défauts ne sont pas réparés dans le délai spécifié ou notifié par le propriétaire du terrain, l’entrepreneur sera considéré comme étant en défaut sans qu’une mise en demeure soit nécessaire. Si l’entrepreneur ne répare pas les défauts dans le délai imparti, ou si la situation ne nécessite pas de délai, le propriétaire du terrain aura toujours le droit de demander l’exécution de l’obligation et des dommages-intérêts pour le retard, et peut également immédiatement notifier sa renonciation au droit à l’exécution de l’obligation et demander la réparation du dommage positif résultant de la non-exécution de l’obligation, ou peut résilier le contrat et demander la réparation de son préjudice négatif. L’exercice de ce droit de résiliation sera conditionné par la réalisation des conditions décrites ci-dessus.

Droit à la Réparation pour Performance Défectueuse dans le Contrat de Construction en Échange d’Appartements

Le propriétaire du terrain, en cas de performance défectueuse dans le contrat de construction en échange d’appartements, a la possibilité de demander réparation pour le préjudice subi, soit à côté de l’un de ses droits optionnels, soit indépendamment de ses droits optionnels, conformément aux dispositions générales. Cette demande de réparation concerne les dommages qui ne peuvent pas être réparés malgré l’utilisation des droits optionnels et reflète les pertes de bénéfices attendus ou les pertes de revenus subies par le propriétaire du terrain en dehors de l’œuvre. Bien que la demande de réparation dans le cadre des dispositions générales ne soit pas soumise à la condition préalable d’inspection et de notification pour l’exercice des droits optionnels, alors qu’il n’est pas nécessaire de rechercher une faute de l’entrepreneur pour demander réparation en vertu des dispositions générales, pour que la demande de réparation soit valable, elle doit être liée à une conduite fautive de l’entrepreneur.

Dans le contexte du préjudice résultant du défaut, le propriétaire du terrain peut demander une réduction du prix ou la réparation des défauts si l’un de ces droits optionnels a été exercé, tandis que s’il a exercé son droit de résiliation, il peut demander la réparation de ses préjudices négatifs.

PERFORMANCE INCOMPLÈTE DANS LE CONTRAT DE CONSTRUCTION EN ÉCHANGE D’APPARTEMENTS

L’obligation de livraison de l’entrepreneur concerne l’ensemble de la construction, et une performance incomplète signifie que certains ou tous les travaux nécessaires pour créer un bâtiment convenable pour l’usage convenu n’ont pas été réalisés. Contrairement à une performance défectueuse où il y a non-conformité avec les qualités après l’achèvement du travail, dans une performance incomplète, il y a un manque dans les travaux qui devaient être réalisés. Alors que le propriétaire du terrain entre dans une obligation d’inspection et de notification en cas de performance défectueuse en raison de la non-exécution adéquate du travail, il peut faire valoir ses droits pendant la période de prescription générale pour les travaux incomplets. En cas de travaux incomplets, il existe une possibilité de recourir à des remèdes juridiques pour la non-exécution adéquate du contrat, et dans ce cadre, le propriétaire du terrain peut, sans condition de notification, pendant la période de prescription :

– Éviter de payer le prix tout en exigeant l’exécution adéquate du contrat,

– Demander au juge de permettre que le bâtiment soit complété par lui-même ou par un tiers, les frais étant à la charge de l’entrepreneur,

– Mettre l’entrepreneur en défaut en attendant la fin du délai si une telle situation nécessite un délai ;

– Exiger l’achèvement du travail et des dommages-intérêts pour le retard

– Immédiatement notifier sa renonciation au droit à l’exécution de l’obligation et à la demande de dommages-intérêts pour le retard, et demander la réparation du dommage positif résultant de la non-exécution de l’obligation,

– Résilier le contrat, demander la restitution des performances réalisées et la réparation du préjudice subi en raison de l’invalidité du contrat.

 

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