Quels sont les droits des locataires en Turquie ?

QUELS SONT LES DROITS DU LOCATAIRE DANS UN BAIL ?

Les droits du locataire, qui est une des parties du contrat de location, représentent les droits qu’il détient selon les termes du contrat. Selon l’article 299 du Code des Obligations Turc, le contrat de location est un contrat qui impose des obligations réciproques aux parties. Ainsi, les droits et les obligations des deux parties seront discutés. Cependant, ces droits et obligations peuvent varier selon le type de contrat de location auquel les parties appartiennent. Les droits du locataire sont généralement les suivants;

-Selon l’article 301 du Code des Obligations Turc, le locataire a le droit de demander la location conforme à l’objectif prévu dans le contrat de bail à la date convenue avec le bailleur.

-Le bailleur est responsable des assurances obligatoires, des taxes et autres obligations liées à la location, sauf accord contraire ou disposition légale contraire (Art. 302 du Code des Obligations Turc). Ainsi, le locataire a le droit de demander au bailleur de prendre en charge ces obligations.

-Le bailleur est obligé de supporter les dépenses annexes liées à l’usage de la location, qu’elles soient engagées par lui-même ou par un tiers (Art. 303 du Code des Obligations Turc). Selon cette disposition, le locataire a le droit de demander au bailleur de prendre en charge les dépenses annexes.

-Si la location a des défauts importants au moment de la livraison, le locataire peut recourir aux dispositions relatives à la défaillance du débiteur ou à la responsabilité du bailleur pour les défauts qui apparaissent plus tard dans la location (Art. 304 du Code des Obligations Turc). En cas de défauts non significatifs lors de la livraison, le locataire peut également invoquer les dispositions relatives à la responsabilité du bailleur pour les défauts apparus plus tard dans la location.

-Si la location devient défectueuse plus tard, le locataire peut demander au bailleur de corriger les défauts, de faire une réduction proportionnelle du loyer en fonction des défauts, ou de compenser les dommages. Le droit du locataire de demander une compensation des dommages n’empêche pas l’utilisation d’autres options. Si le défaut est considéré comme important, le locataire a également le droit de résilier le contrat. Cependant, il convient de noter que le défaut survenu plus tard ne doit pas être attribuable au locataire. Si le locataire est fautif, il ne pourra pas bénéficier des droits mentionnés ci-dessus. (Art. 305 du Code des Obligations Turc)

-Le locataire peut demander que le défaut soit corrigé dans un délai raisonnable. Si le défaut n’est pas corrigé dans ce délai, le locataire peut, s’il le souhaite, réparer le défaut aux frais du bailleur et déduire le coût correspondant du loyer, ou demander au bailleur de remplacer la location par une autre sans défauts. (Art. 306/1 du Code des Obligations Turc) Il est important que le locataire informe le bailleur du défaut dès que possible. De plus, les défauts résultant de l’usage normal (usure, etc.) ne sont pas couverts par cet article, et c’est au locataire de les réparer.

-Si la location présente un défaut important après avoir été livrée au locataire, ce dernier a également un droit de résiliation. Cette situation est réglementée comme suit dans l’art. 306/2 du Code des Obligations Turc; “Si le défaut élimine ou entrave considérablement l’aptitude prévue de la location à l’usage prévu et n’est pas corrigé dans le délai imparti, le locataire peut résilier le contrat.” Le locataire n’a pas besoin d’aller en justice pour exercer ce droit de résiliation. La déclaration de résiliation prend effet et produit ses conséquences dès qu’elle atteint la sphère de contrôle du bailleur.

-Le locataire a le droit de demander une réduction du loyer proportionnelle aux défauts affectant l’usage de la location. Cependant, cette réduction ne peut être demandée que pour la période entre la connaissance des défauts par le bailleur et leur correction. (Art. 307 du Code des Obligations Turc)

-Si un tiers revendique un droit sur la location qui est incompatible avec le droit du locataire (par exemple, un droit de propriété, un droit de servitude ou un droit découlant du droit de voisinage), le locataire peut notifier cette situation au bailleur, prendre en charge le litige et demander une compensation pour tout dommage subi. (Art. 309 du Code des Obligations Turc) Le dommage à compenser est basé sur la perte du bénéfice de l’exécution.

-Le locataire peut apporter des innovations et des modifications à la location avec le consentement écrit du bailleur. Cependant, dans ce cas, le locataire ne peut pas demander une compensation pour l’augmentation de la valeur de la location résultant des innovations et modifications effectuées avec le consentement du bailleur. Pour pouvoir demander cette augmentation de valeur, le locataire doit obtenir une autorisation écrite du bailleur. (Art. 321 du Code des Obligations Turc)

En plus des droits généralement énumérés ci-dessus, les locataires ont d’autres droits. Le législateur protège le locataire, qui est généralement dans une position plus faible dans le cadre du contrat de bail, en mettant en place des réglementations importantes.

DROITS DU LOCATAIRE SANS CONTRAT

Le locataire sans contrat est une personne qui agit en tant que locataire dans une relation de location sans contrat de location écrit. Un contrat de location n’est soumis à aucune forme spécifique, il est établi par la déclaration de volonté mutuelle et compatible des parties. Cependant, la rédaction écrite d’un contrat de location est importante car elle a une valeur probatoire en cas de litige ultérieur.

Comme il n’y a pas de formalité requise pour les contrats de location, ils peuvent être établis par écrit ou oralement. Dans les deux cas, le contrat de location est protégé par le Code des Obligations Turc n° 6098. Ainsi, quel que soit le format du contrat, les droits des locataires sont les mêmes.

DROITS DU LOCATAIRE SUR CINQ ANS

Lors de la rédaction des contrats de location, une certaine durée peut être prévue. Dans les contrats de location résidentielle ou commerciale, le bailleur ne peut pas expulser le locataire de son propre chef après la fin de la période convenue. Dans ce type de contrat de location, le droit de mettre fin au contrat à la fin de la période est uniquement accordé au locataire. Les parties ont convenu que le contrat de location ne se termine pas automatiquement à la fin de la période. Pour que le contrat de location se termine, le locataire doit notifier par écrit qu’il évacuera la propriété au moins 15 jours avant la fin de la période convenue. Si le locataire ne fait pas cette notification écrite au moins 15 jours avant la fin de la période convenue, le contrat de location est prolongé pour un an aux mêmes conditions. Cet aspect est réglementé dans l’article 347, paragraphe 1, du Code des Obligations Turc. Par exemple, si un contrat de location de cinq ans arrive à son terme après cinq ans, si le locataire n’a pas fait une notification écrite concernant l’évacuation au moins 15 jours avant la fin de la période convenue, le contrat de location concerné est prolongé pour un an aux mêmes conditions. Dans une telle situation, le bailleur ne peut pas exiger l’expulsion du locataire en invoquant la fin de la période convenue. Cependant, le bailleur peut résilier le contrat de location uniquement dans les cas de résiliation prévus par la loi.

Lorsque nous examinons l’article 347 du Code des Obligations Turc, nous voyons la disposition suivante: “…Le bailleur ne peut pas mettre fin au contrat en invoquant la fin de la période du contrat. Toutefois, après une période de prolongation de dix ans, le bailleur peut mettre fin au contrat à la fin de chaque année de prolongation en donnant un préavis d’au moins trois mois, sans avoir à justifier de motif.” Comme le montre la disposition, si le contrat de location ne se termine pas malgré sa fin et qu’une période de prolongation de dix ans s’est écoulée, le bailleur peut mettre fin au contrat sans justifier de motif. Cependant, dans ce cas, le bailleur doit donner un préavis d’au moins trois mois avant la fin de chaque année de prolongation. Selon ces réglementations, le bailleur n’a pas le droit de résilier le contrat pour un locataire de cinq ans en invoquant cette disposition. Les autres droits de résiliation du bailleur restent réservés.

DROITS DU LOCATAIRE SUR DIX ANS

En plus des droits accordés aux locataires, le législateur a également accordé certains droits aux bailleurs pour équilibrer les intérêts des parties. Ainsi, une fois la période du contrat de location plus dix ans écoulée, le bailleur peut demander l’expulsion du locataire sans avoir à justifier de motif et en respectant certaines périodes de notification. Dans ce cas, il est impossible pour le locataire de dix ans de refuser la demande d’expulsion du bailleur, mais le locataire peut s’opposer à la demande d’expulsion si le bailleur ne respecte pas les périodes de notification prévues par la loi. Si le bailleur respecte les périodes de notification prévues par la loi, le locataire doit accepter la demande d’expulsion et évacuer la location. Si le locataire ne respecte pas cette obligation et ne libère pas la location, le bailleur peut engager une procédure judiciaire pour obtenir une ordonnance d’expulsion.

Pour que le bailleur puisse demander l’expulsion dans un contrat de location de dix ans, il doit notifier au moins trois mois avant la fin de chaque année de prolongation après la fin de la période de dix ans plus le contrat.

QUELS CAS PERMETTENT AU BAILLEUR D’EXPULSER LE LOCATAIRE ?

En règle générale, le bailleur n’a pas le droit de demander l’expulsion du locataire avant dix ans sans invoquer de motif. Cependant, dans certains cas exceptionnels, le législateur accorde également au bailleur le droit de demander l’expulsion du locataire par voie judiciaire. Ces cas sont les suivants;

Expulsion par le bailleur en raison du besoin de la location

Si le bailleur a besoin de la location pour lui-même, son conjoint, ses descendants, ses ascendants ou d’autres personnes dont il est légalement responsable pour leur fournir un logement ou un lieu de travail, il peut intenter une action en expulsion. Cependant, pour cela, la période du contrat de location doit être terminée et le bailleur doit prouver qu’il a besoin de la location. (Art. 350 du Code des Obligations Turc) Le procès intenté par le bailleur basé sur le besoin de logement doit être sincère et réel. Selon la Cour de cassation, si le bailleur attribue l’appartement qui se libère pendant le procès à un neveu dont il n’est pas responsable et qui n’en a pas besoin, cela montre que le besoin n’est pas sincère.

Expulsion en raison de la reconstruction et de l’aménagement urbain :

Le bailleur peut mettre fin au contrat de location si la location nécessite une reconstruction ou un aménagement urbain pour des réparations majeures, des extensions ou des modifications, et si ces travaux rendent l’usage de la location impossible. Dans les contrats à durée déterminée, à la fin de la période, et dans les contrats à durée indéterminée, conformément aux dispositions générales relatives au bail, en respectant la période de résiliation et les délais de notification prévus pour la résiliation, il peut mettre fin au contrat en intentant une action en justice dans un délai d’un mois à partir de la date déterminée. (Art. 350 du Code des Obligations Turc) Notons que toutes les réparations et modifications ne bénéficient pas de cette disposition. Une réparation majeure doit impérativement être effectuée.

Expulsion en raison du besoin du nouveau propriétaire de la location

Si une personne acquiert la location plus tard et qu’elle en a besoin pour elle-même, son conjoint, ses descendants, ses ascendants ou d’autres personnes dont elle est légalement responsable pour leur fournir un logement ou un lieu de travail, elle peut, à condition de notifier par écrit la situation au locataire à partir de la date d’acquisition, mettre fin au contrat de location six mois plus tard en intentant une action en justice. La personne qui acquiert la location peut également choisir d’exercer son droit de mettre fin au contrat en raison du besoin en intentant une action en justice dans un délai d’un mois à partir de la fin de la période du contrat. (Art. 351 du Code des Obligations Turc)

Expulsion basée sur un engagement écrit d’expulsion

Si le locataire, après la livraison de la location, s’engage par écrit envers le bailleur à libérer la location à une date spécifique mais ne le fait pas, le bailleur peut mettre fin au contrat de location à partir de cette date en engageant une procédure d’exécution ou en intentant une action en justice dans un délai d’un mois. (Art. 352/1 du Code des Obligations Turc) La validité de l’engagement d’expulsion et la demande d’expulsion basée sur cet engagement sont soumises à certaines conditions. Tout d’abord, l’engagement d’expulsion doit être donné après la conclusion du contrat de location et doit être fait personnellement par le locataire. De plus, l’expulsion doit également être demandée dans un délai d’un mois à partir de la date convenue.

Expulsion en raison du retard de paiement du loyer par le locataire

Si le locataire, dans les contrats de location de moins d’un an, pendant la période de location; et dans les contrats de location d’un an ou plus, pendant une année de location ou une période dépassant une année de location, n’a pas payé le loyer, ce qui a entraîné deux avertissements écrits et justifiés, le bailleur peut, à partir de la fin de la période de location et de l’année de location dans laquelle les avertissements ont été donnés pour les locations de plus d’un an, mettre fin au contrat de location par voie judiciaire dans un délai d’un mois. (Art. 352/2 du Code des Obligations Turc) Il est important de noter que les avertissements doivent concerner des mois différents au sein d’une année de location, deux avertissements pour le même mois ne suffisent pas. De plus, le législateur n’utilise pas seulement le terme d’avertissement, mais spécifie “avertissement écrit et justifié”. Pour qu’un avertissement soit considéré comme justifié, le montant du loyer doit être échu. Le législateur parle de deux avertissements écrits et justifiés. Le bailleur peut utiliser un notaire, envoyer un télégramme, une lettre ou déposer une demande de paiement auprès du bureau d’exécution. Toutes ces méthodes constituent une notification écrite. Mais ces notifications doivent également spécifier le mois non payé et le montant impayé.

LE LOYER DANS LE CONTRAT DE LOCATION

-Selon le Code des Obligations Turc n° 6098, pendant la période des baux résidentiels et commerciaux couverts, la liberté de contrat concernant l’augmentation du loyer est sérieusement limitée. Nous voyons ces limitations dans les articles 344 et 345 du Code des Obligations Turc qui réglementent le montant du loyer et la détermination du loyer. Les limitations visent principalement à protéger le locataire. Grâce à ces dispositions, les augmentations arbitraires du loyer par le bailleur sont également limitées.

-Selon l’article 344/1 du Code des Obligations Turc; “Les accords entre les parties concernant le montant du loyer qui sera appliqué lors des périodes de renouvellement du bail ne doivent pas dépasser le taux de changement de l’indice des prix à la consommation sur douze mois de l’année précédente (IPC). Cette règle s’applique également aux contrats de location de plus d’un an.”

-Alors que l’IPC augmente chaque année, il n’est pas possible d’augmenter le loyer selon le taux de l’IPC. En raison de l’article transitoire ajouté au Code des Obligations Turc, entre le 11.06.2022 et le 01.07.2023, les parties ne peuvent pas convenir d’une augmentation de loyer supérieure à 25 % du loyer payé l’année précédente pour les baux résidentiels renouvelés.

-Selon l’article 344/2 du Code des Obligations Turc; “Si aucune entente n’est conclue entre les parties à cet égard, le loyer est déterminé par le juge, en tenant compte de la situation de la location et selon l’équité, sans dépasser le taux de changement de l’indice des prix à la consommation sur douze mois de l’année précédente.” Ici, l’intervention du juge dans le contrat est envisageable. Bien que le taux de changement de l’IPC sur douze mois soit pris en compte pour déterminer le taux d’augmentation du loyer, le juge prendra également en compte la situation du locataire pour équilibrer les intérêts des parties en déterminant le montant du loyer.

JURIDICTION COMPÉTENTE ET TRIBUNAL COMPÉTENT EN CAS DE LITIGES DÉCOULANT DU CONTRAT DE LOCATION

En cas de litiges découlant du contrat de location entre le locataire et le bailleur, le tribunal compétent est le tribunal de première instance civile. Le tribunal compétent est celui du lieu de résidence du locataire ou du lieu d’exécution du contrat de location.

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