İntifa Hakkının Kurulması

a. İntifa Hakkının Kurulma Şekilleri

a.1. Sözleşme ile Kurulması

İntifa hakkının en yaygın kurulma şekli sözleşme yoluyla gerçekleşir. Bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılması zorunludur. Taraflar arasındaki intifa sözleşmesi, mutlaka “tapu sicil müdürlüğü” tarafından düzenlenmeli ve tapuya tescil edilmelidir. Örneğin, bir anne çocuğuna evinin mülkiyetini devretmek istiyor ancak kendisi de orada yaşamaya devam etmek istiyorsa, evin mülkiyetini devredip kendisi lehine intifa hakkı tesis edebilir.

a.2. Kanun ile Kurulması

Bazı durumlarda intifa hakkı doğrudan kanun gereği ortaya çıkar. En tipik örneği, sağ kalan eşin intifa hakkıdır. Türk Medeni Kanunu’na göre “yasal intifa hakkı” olarak adlandırılan bu durumda, ölen eşin mirasçılarıyla birlikte sağ kalan eşe belirli oranlarda intifa hakkı tanınır. Ayrıca anne ve babanın çocuklarının malları üzerindeki intifa hakkı da kanundan doğan intifa haklarına örnektir.

a.3. Mahkeme Kararı ile Kurulması

İntifa hakkı, bazı hallerde mahkeme kararı ile de kurulabilir. Bu genellikle taraflar arasında bir uyuşmazlık olduğunda veya kanuni bir zorunluluk nedeniyle ortaya çıkar. Mahkemenin vereceği karar “yenilik doğurucu” niteliktedir ve kararın kesinleşmesiyle birlikte intifa hakkı kurulmuş olur. Mahkeme kararının tapuya tescili ise açıklayıcı nitelik taşır.

b.Tapuda İntifa Hakkı Tesisi İşlemleri

Tapuda intifa hakkının tesis edilmesi için öncelikle tapu sicil müdürlüğüne başvurulması gerekir. Bu işlem için gerekli belgelerin eksiksiz olarak hazırlanması önem taşır. Başvuru sırasında taşınmazın güncel tapu kaydı, kimlik belgeleri ve tarafların fotoğrafları gibi temel belgeler istenir.

İntifa hakkı tesisi işlemi, resmi senet düzenlenerek gerçekleştirilir. Tapu müdürlüğünde görevli memur tarafından hazırlanan resmi senette, intifa hakkının kapsamı, süresi ve varsa özel şartlar açıkça belirtilir. “Resmi senet” taraflar ve tapu sicil müdürü tarafından imzalandıktan sonra işlem tamamlanır.

İşlemin tamamlanması için belirlenen harç ve masrafların ödenmesi gerekir. İntifa hakkı tesisi için ödenmesi gereken harç oranı, taşınmazın emlak vergi değeri üzerinden hesaplanır. Harç ve döner sermaye ücretinin yanı sıra, eğer işlemde temsil söz konusu ise vekaletname masrafı gibi ek masraflar da ortaya çıkabilir.

Tescil işlemi tamamlandıktan sonra, intifa hakkı tapu kütüğünün “irtifak hakları ve gayrimenkul mükellefiyetleri” sütununa kaydedilir. Böylece üçüncü kişilerin de bu hakkı öğrenme imkanı sağlanmış olur. Tescil işleminin ardından taraflara yeni durumu gösteren tapu senedi verilir.

İntifa Hakkının Sona Ermesi

a. Kanuni Sona Erme Sebepleri

a.1. Sürenin Dolması

İntifa hakkı belirli bir süre için tesis edilmişse, bu sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona erer. Türk Medeni Kanunu’na göre, tüzel kişiler lehine kurulan intifa hakları en fazla “yüz yıl” süreyle tesis edilebilir. Bu sürenin sonunda intifa hakkı kendiliğinden sona erer ve tapuda terkin edilmesi gerekir. Gerçek kişiler için böyle bir süre sınırlaması bulunmamakla birlikte, taraflar sözleşmede belirli bir süre kararlaştırabilirler.

a.2. Hak Sahibinin Ölümü

İntifa hakkının en temel özelliklerinden biri kişiye bağlı bir hak olmasıdır. Bu nedenle, hak sahibinin ölümüyle birlikte intifa hakkı kendiliğinden sona erer. Mirasçılara geçmesi mümkün değildir. Hak sahibinin gaipliğine karar verilmesi de ölüm gibi sonuç doğurur ve intifa hakkını sona erdirir. “Gaiplik kararı” ile birlikte intifa hakkı da kendiliğinden son bulur.

a.3. Taşınmazın Tamamen Yok Olması

İntifa hakkına konu olan taşınmazın doğal afet, yangın gibi sebeplerle tamamen yok olması halinde, intifa hakkı da kendiliğinden sona erer. Ancak taşınmazın kısmen yok olması veya değerinin azalması intifa hakkını sona erdirmez. Eğer taşınmaz için bir sigorta tazminatı ödenmişse, intifa hakkı bu tazminat üzerinde devam eder.

a.4. Tüzel Kişiliğin Sona Ermesi

Tüzel kişiler lehine kurulan intifa hakları, tüzel kişiliğin herhangi bir sebeple sona ermesi halinde kendiliğinden son bulur. Bu durumda “tasfiye” sürecinin tamamlanmasını beklemeye gerek yoktur. Tüzel kişiliğin sona erdiği anda intifa hakkı da sona erer ve tapuda terkin işlemlerinin yapılması gerekir.

b. İradi Sona Erme Sebepleri

b.1. Vazgeçme

İntifa hakkı sahibi, sahip olduğu haktan tek taraflı irade beyanıyla vazgeçebilir. Bu vazgeçme işlemi için malik veya başka birinin onayına gerek yoktur. Ancak vazgeçme işleminin geçerli olabilmesi için “tapu sicil müdürlüğüne” yazılı başvuru yapılması ve hakkın terkin edilmesi gerekir. Vazgeçme işlemi gerçekleştikten sonra, intifa hakkı sahibi bu kararından dönemez ve hakkını tekrar kullanamaz.

b.2. Anlaşma ile Sona Erdirme

İntifa hakkı sahibi ile malik, karşılıklı anlaşarak intifa hakkını sona erdirebilirler. Bu durumda taraflar arasında bir sona erdirme sözleşmesi yapılır. Sözleşmenin geçerli olabilmesi için tapuda resmi şekilde düzenlenmesi gerekir. Anlaşma ile sona erdirme durumunda genellikle bir “bedel” söz konusu olur ve malik, intifa hakkı sahibine belirli bir ödeme yapmayı taahhüt eder. Ancak bedelsiz olarak da intifa hakkının sona erdirilmesi mümkündür.

Tapuda İntifa Hakkının Kaldırılması

a. İntifa Hakkının Kaldırılması İçin Gerekli Belgeler

İntifa hakkının tapudan kaldırılması için öncelikle bir dizi resmi belgenin hazırlanması gerekir. En temel belge, intifa hakkı sahibinin “terkin talebi“ni içeren dilekçesidir. Bu dilekçede intifa hakkından vazgeçme iradesi açıkça belirtilmelidir. Hak sahibinin kimlik belgesi, son altı ay içinde çekilmiş fotoğrafları ve güncel ikametgah belgesi de başvuru sırasında gerekli olan temel belgelerdir.

İntifa hakkı sahibinin vefat etmesi durumunda ise farklı belgeler gerekir. Bu durumda hak sahibinin ölüm belgesi, veraset ilamı ve mirasçıların kimlik belgeleri talep edilir. Eğer intifa hakkı mahkeme kararıyla sona erdirilmişse, mahkeme kararının kesinleşmiş örneği de gerekli belgeler arasındadır.

b. Tapu Müdürlüğüne Başvuru Süreci

Tapuda intifa hakkının kaldırılması işlemi için, taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğüne başvurulması gerekir. Başvuru sırasında gerekli belgeler eksiksiz olarak sunulmalıdır. Tapu müdürlüğü görevlileri, sunulan belgeleri inceleyerek işlemin yapılıp yapılamayacağına karar verir.

İşlemin yapılabilmesi için öncelikle “yevmiye numarası” alınır. Bu numara, işlemin sırasını ve tarihini gösterir. Ardından tapu kütüğünde gerekli terkin işlemi yapılır. Terkin işlemi tamamlandıktan sonra, ilgili taraflara yeni durumu gösteren belge verilir. Tüm bu süreçte belirlenen harç ve masrafların ödenmesi gerekir.

Terkin işlemi, tapu sicilinde kayıtlı olan intifa hakkının silinmesi anlamına gelir. Bu işlem tapu kütüğünün “irtifak hakları ve gayrimenkul mükellefiyetleri” sütununda yapılır. Terkin işlemi için gerekli belgelerin tam olması ve işlemin hukuki bir sebebe dayanması şarttır. İntifa hakkı kendiliğinden sona eren hallerde, örneğin hak sahibinin ölümü durumunda, terkin işlemi “açıklayıcı” niteliktedir.

Terkin işlemi, tapu müdürlüğünde görevli memur tarafından özel bir dikkatle yapılır. İşlem sırasında mutlaka yevmiye defterine kayıt yapılır ve her terkin işlemi için ayrı bir “terkin belgesi” düzenlenir. Bu belge, intifa hakkının sona erdiğinin resmi kaydı niteliğindedir ve ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda ispat aracı olarak kullanılabilir.

d. Harç ve Masraflar

İntifa hakkının kaldırılması için yapılacak terkin işleminde çeşitli harç ve masraflar söz konusudur. İşlem için öncelikle “terkin harcı” ödenmesi gerekir. Bu harç, taşınmazın emlak vergi değeri üzerinden hesaplanır. Harç miktarı her yıl yeniden belirlenir ve Harçlar Kanunu’nda belirtilen oranlara göre hesaplanır.

Harçların yanı sıra, döner sermaye ücreti ve diğer masraflar da ödenmek zorundadır. Eğer işlem vekaleten yapılıyorsa vekaletname masrafı, yeni tapu senedi düzenlenmesi gerekiyorsa bunun masrafı gibi ek giderler ortaya çıkabilir. Tüm bu ödemeler, işlem tamamlanmadan önce ilgili banka veya muhasebe birimine yapılmalıdır. Ödemelerin tam ve zamanında yapılmaması durumunda terkin işlemi gerçekleştirilemez.

İntifa Hakkının Kaldırılmasında Özel Durumlar

a. Mirasçıların Durumu

İntifa hakkı sahibinin vefatı durumunda, hak kendiliğinden sona erer çünkü bu hak mirasçılara geçmez. Ancak terkin işlemlerinin yapılabilmesi için mirasçıların bazı yükümlülükleri vardır. Mirasçılar, öncelikle veraset ilamı alarak miras hukukundan doğan haklarını kanıtlamalıdırlar. Malik, “terkin davası” açarak mirasçılardan intifa hakkının tapudan kaldırılmasını talep edebilir. Bu süreçte mirasçılar, miras bırakanın borçlarından sorumlu olmakla birlikte, intifa hakkının kullanımına ilişkin herhangi bir hakka sahip değillerdir.

b. İntifa Hakkı Sahibinin Bulunamadığı Haller

İntifa hakkı sahibinin uzun süre bulunamaması durumunda özel bir prosedür izlenir. Bu durumda malik, “gaiplik kararı” alınması için mahkemeye başvurabilir. Gaiplik kararı alınması için hak sahibinden uzun süre haber alınamamış olması ve hayatta olduğuna dair ciddi şüphelerin bulunması gerekir. Gaiplik kararının kesinleşmesiyle birlikte intifa hakkı kendiliğinden sona erer ve malik terkin işlemlerini başlatabilir.