İzalei Şuyu Davası Satış Prosedürü

2. Satış Memurluğu

Ortaklığın giderilmesi davalarında satış işlemlerinin yürütülmesi için görevlendirilen satış memurluğu, satış sürecinin düzenli ve kanuna uygun şekilde yürütülmesinden sorumludur.

2.1. Görevlendirme

Satış işlemlerini yürütmek üzere Satış Memurluğu veya İcra Müdürlükleri görevlendirilir. Mahkeme, ortaklığın giderilmesine ilişkin kararında hangi birimin satış işlemlerini yürüteceğini belirtir. Uygulamada satış memurunun isim olarak belirlenmesi yerine, kurumsal olarak görevlendirme yapılması tercih edilir. Bunun sebebi, görevlendirilen kişinin tayin, vefat veya başka sebeplerle görevini yapamayacak duruma gelmesi halinde yaşanabilecek sorunların önüne geçmektir. Bu nedenle, hükümde “icra müdürlüğü” veya “sulh hukuk mahkemesi müdürlüğü” şeklinde kurumsal görevlendirme yapılması daha uygun görülmektedir.

2.2. Satış Memurunun Görevleri

Satış memuru, kendisine gönderilen dosyaya bir satış numarası vererek işlemlere başlar. Temel görevleri şunlardır:

• Satılacak taşınır veya taşınmaz malın artırmaya hazırlık işlemlerini yapmak
• Kıymet takdiri işlemlerini gerçekleştirmek
• Gerekli durumlarda keşif yapmak
• Artırmanın yapılmasını sağlamak ve ihaleyi tamamlamak
• Satış sonucunda elde edilen paraları hak sahiplerine paylaştırmak

Satış memuru, bu görevleri yerine getirirken İcra ve İflas Kanunu’nun ilgili hükümlerine ve usul kurallarına uymakla yükümlüdür. Satış memurunun her işlemi, ortaklığın giderilmesi davasının amacına uygun olarak ve paydaşların haklarını koruyacak şekilde gerçekleştirilmelidir. Özellikle kıymet takdiri ve artırma hazırlık işlemlerinde, taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesi ve satışın en uygun koşullarda yapılması için gerekli özeni göstermelidir.

3. Taşınır Malların Satışı

İzalei şuyu davası kapsamında taşınır malların satışı, İcra ve İflas Kanunu’nun özel hükümlerine göre gerçekleştirilir. Bu süreç, belirli bir düzen içinde ve kanunda öngörülen usullere uygun olarak yürütülmelidir.

3.1. Satış Süresi

Taşınır malların satışında, dosyanın satış memurluğuna gönderilmesinden sonra satış işlemlerinin belirli bir süre içinde tamamlanması gerekir. İcra ve İflas Kanunu’nun 112. maddesi gereğince, satış talebinin alınmasından itibaren en geç iki ay içinde taşınır malların satışının gerçekleştirilmesi zorunludur.

3.2. Arttırmaya Hazırlık İşlemleri

3.2.1. Arttırma İlanı

Taşınır malların satışında artırma ilanı, satışın önemli bir aşamasını oluşturur. İlanda birinci ve ikinci artırmanın yapılacağı yer, gün ve saat belirtilir. İlanın şekli, artırmanın tarzı ve yeri, satış memurluğu tarafından ilgililerin menfaatleri gözetilerek belirlenir. Eğer ilanın yurt çapında yayımlanan bir gazete ile yapılmasına karar verilirse, bu ilan satış talebi tarihinde tirajı elli binden fazla olan ve yurt düzeyinde dağıtımı yapılan gazetelerden birinde yayımlanır. Taşınır satışında, satış ilanının paydaşlara tebliği zorunlu olmamakla birlikte, satış memuru gerekli görürse tebligat yapılmasına karar verebilir.

3.2.2. Arttırma Şartnamesi

Artırma şartnamesi, satış memurluğu tarafından düzenlenir ve satışı yapılacak taşınır malın özelliklerini özet halinde içerir. Gazete ile yapılacak ilanlarda şartnamenin tamamı gösterilmez; sadece satılacak malın cinsi, niteliği, önemli vasıfları, muhammen kıymeti ve bulunduğu yer gibi temel bilgiler yer alır. Ayrıca şartnameye ilişkin diğer bilgilerin nereden ve nasıl öğrenilebileceği, talep halinde ve masrafı verilmek koşuluyla şartnamenin bir örneğinin gönderilebileceği belirtilir. Hissedarlar, resmi işlemleri etkilememek kaydıyla, masrafını kendileri karşılamak şartıyla şartnamenin tamamını diledikleri vasıtalarla ilan edebilirler.

3.3. Arttırmanın Yapılması

İzalei şuyu davalarında taşınır malların artırma işlemi, elektronik ortamda teklif verme yoluyla başlar. Elektronik ortamda teklif verme süreci, birinci ihale tarihinden on gün önce başlayıp, ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer. İkinci ihalede ise elektronik teklif verme, birinci ihaleden sonraki beşinci gün başlar ve en az on gün sonrası için belirlenecek ikinci ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda biter. Elektronik ortamda verilecek teklifler, haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde ellisinden az olamaz. Teklif verecek kişilerin, malın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi nispetinde teminat göstermesi zorunludur.

3.4. Arttırmanın Sonuçları

3.4.1. İhale Bedelinin Ödenmesi

Satış işlemi kural olarak peşin para ile yapılır. Satış memuru, alıcıya yedi günü geçmemek üzere bir ödeme süresi verebilir. İhale bedelinin ödenmemesi durumunda, satış memuru ihaleyi doğrudan feshedebilir. Ödeme yapmayan alıcılar ve kefilleri, teklif edilen bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan sorumlu tutulur. Bu fark öncelikle yatırılan teminattan karşılanır.

3.4.2. Mülkiyetin Geçişi

Taşınır malların mülkiyeti, Türk Borçlar Kanunu’nun 279. maddesi uyarınca ihale anında alıcıya geçer. Ancak para ödenmedikçe taşınır mal alıcıya teslim edilmez. İhale bedelinin tamamen ödenmesi halinde, artık satış kesinleşmiş olur ve taşınır malın zilyetliği de alıcıya devredilir. Mülkiyetin ihale anında geçmesi kuralı, alıcının ihale bedelini ödemesi şartına bağlı olarak uygulanır. Bu nedenle, ihale bedelinin ödenmemesi durumunda mülkiyetin geçişi de gerçekleşmemiş sayılır.

4. Taşınmaz Malların Satışı

İzalei şuyu davalarında taşınmaz satışı, taşınır satışına göre daha kapsamlı ve detaylı bir prosedüre tabidir. Bu prosedür, paydaşların ve üçüncü kişilerin haklarının korunması amacıyla özel düzenlemeler içerir.

4.1. Satış Süresi

Taşınmaz malların satışında, İcra ve İflas Kanunu’nun 123. maddesi uyarınca, satış talebinin alınmasından itibaren en geç üç ay içinde satışın gerçekleştirilmesi zorunludur. Bu süre, taşınır mallardaki iki aylık süreden daha uzun tutulmuştur.

4.2. Arttırmaya Hazırlık İşlemleri

4.2.1. Arttırma İlanı

İcra ve İflas Kanunu’nun 126. maddesi gereğince, birinci ve ikinci ihalenin yapılacağı yer, gün ve saat önceden ilan edilir. İlan, birinci ihale tarihinden en az bir ay önce yapılmalıdır. İlanda satılacak taşınmazın cinsi, niteliği, önemli vasıfları, tahmini kıymeti ve bulunduğu yer gibi temel bilgiler belirtilir. Ayrıca, artırmaya katılacakların taşınmazın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi nispetinde teminat veya banka teminat mektubu vermeleri gerektiği de ilanda yer alır.

4.2.2. Arttırma Şartnamesi

Satış memurluğu, İcra ve İflas Kanunu’nun 124. maddesi uyarınca artırma şartnamesini düzenler. Şartnamede taşınmazın tüm nitelikleri, üzerindeki haklar ve yükümlülükler detaylı şekilde gösterilir. Şartname, ihaleden en az on gün önce herkesin görebileceği şekilde satış memurluğunda bulundurulur.

4.2.3. Mükellefiyetler Listesi

İcra ve İflas Kanunu’nun 128. maddesi gereğince, satış memuru satışa başlamadan önce taşınmazın tapu sicilinde görünen tüm mükellefiyetlerinin bir listesini hazırlar. Bu liste, taşınmaz üzerindeki tüm hakları, kısıtlamaları ve yükümlülükleri gösterir ve satış bu mükellefiyetlerle birlikte yapılır.

4.2.4. Kıymet Takdiri

Satış memuru tarafından taşınmazın değerinin belirlenmesi için kıymet takdiri yapılır. Bu işlem için keşfe çıkılır ve konunun uzmanı bilirkişilerden (fen bilirkişisi, ziraat, makine veya inşaat mühendisi gibi) yararlanılır. Kıymet takdirine karşı, tebliğden itibaren yedi gün içinde paydaşlar Sulh Hukuk Mahkemesi’ne şikayet yoluyla başvurabilirler. Bu başvuru “Kıymet Takdirine İtiraz Davası” olarak görülür ve mahkemenin vereceği karar kesindir.

4.3. Arttırmanın Yapılması

İzalei şuyu davalarında taşınmaz satışı, elektronik ortamda teklif verme yoluyla başlar. Elektronik teklif verme süreci, birinci ihale tarihinden yirmi gün önce başlayıp, ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer. İkinci ihalede ise elektronik teklif verme, birinci ihaleden sonraki beşinci gün başlar ve en az yirmi gün sonrası için belirlenecek ikinci ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda biter.

Artırma, satış memuru tarafından ilanda belirlenen yer, gün ve saatte, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif üzerinden başlatılır. Taşınmaz üç defa bağırıldıktan sonra, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif de değerlendirilerek, en çok artırana ihale edilir. Artırma bedelinin, malın tahmin edilen bedelinin yüzde ellisini ve paraya çevirme ile paraların paylaştırılması masraflarını aşması gerekir.

4.4. Arttırmanın Sonuçları

4.4.1. İhale Bedelinin Ödenmesi

İhale bedeli kural olarak peşin ödenir. Ancak satış memuru, alıcıya on günü geçmemek üzere bir ödeme süresi verebilir. Süre verilmesi halinde, para ödeninceye kadar taşınmazın hasar ve masrafı alıcıya ait olmak üzere satış memurluğunca idare edilir. Bu süre içinde satış memurluğunun izni olmaksızın tapuda hiçbir tescil işlemi yapılamaz. Satış memurluğu, satış bedelini temin için ayrıca teminat gösterilmesini de isteyebilir.

4.4.2. Tapu İşlemleri ve Mülkiyetin Geçişi

İhale bedelinin ödenmesi ve ihalenin kesinleşmesiyle birlikte, satış memurluğu tarafından tapuya müzekkere yazılarak tescil işlemleri gerçekleştirilir. İhalenin kesinleşmesi için, ihaleden itibaren yedi gün içinde ihalenin feshi davası açılmamış olması veya açılan davanın reddedilmiş olması gerekir. Bu nedenle, tapuya müzekkere yazılmadan önce satış memurluğu, Sulh Hukuk Mahkemesi’nden ihalenin feshi davası açılıp açılmadığını sormalıdır.

Taşınmazın mülkiyeti, İcra ve İflas Kanunu’nun 134. maddesi uyarınca ihale anında alıcıya geçer. Tapudaki tescil işlemi açıklayıcı niteliktedir. Ancak alıcının tapuda işlem yapabilmesi için, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olması şarttır. Bu durumda tapudaki tescil kurucu değil, açıklayıcı nitelik taşır.