Kira Sözleşmesinde Kiracının Hakları Nelerdir?

KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRACININ HAKLARI NELERDİR ?

Kiracının hakları, kira sözleşmesinin taraflarından biri olan kiracının sözleşme hükümlerine göre sahip olduğu hakları ifade etmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde tanımlanan kira sözleşmesi, taraflara karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu sebeple sözleşmenin her iki tarafının da hakları ve borçlarından söz edilecektir. Ancak tarafların bu hak ve yükümlülükleri, tarafı oldukları kira sözleşmesinin türüne göre farklılık arz edebilecektir. Kiracının hakları genel olarak şunlardır;

-TBK madde 301 uyarınca kiracı, kiraya verenle kararlaştırmış oldukları tarihte, kira kontratında öngörülen amaca uygun olarak kiralananı talep etme hakkına sahiptir.

-Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemişse, kiraya veren katlanır. (TBK. m.302) Bu sebeple kiracı, kiraya verenden vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanmasını talep etme hakkına sahiptir.

-Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. (TBK. m.303) Bu düzenlemeye göre kiracı, kiraya verenden yan giderlere katlanmasını isteme hakkına sahiptir.

-Kiralananın teslimi anında önemli ayıpları mevcutsa kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. (TBK. m.304)

-Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararın giderilmesini isteyebilir. Kiracının zararın giderilmesini istemesi diğer seçimlik haklarını kullanmasını engellemez. Söz konusu ayıp eğer önemli bir ayıpsa kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı da mevcuttur. Ancak burada belirtmek gerekir ki, sonradan meydana gelen ayıp, kiracıya yüklenemeyecek bir ayıp olmalıdır. Kiracının kusuru olduğu takdirde bahsetmiş olduğumuz haklardan yararlanamayacaktır.  (TBK. m.305)

-Kiracı, kiraya verenden ayıbın uygun bir süre içinde giderilmesini isteyebilir. Bu süre içinde ayıp giderilmezse kiracı, dilerse ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir, dilerse kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini kiraya verenden isteyebilir. (TBK. m.306/1) Burada kiracının ayıbı olabildiğince erken bir şekilde kiraya verene  bildirmesi gerekmektedir. Ayrıca olağan kullanım sonucu ortaya çıkan ayıplar (eskime, yıpranma vb.) bu madde kapsamına girmemekle birlikte bu ayıpları giderecek olan kiracının kendisidir.

-Eğer kiralanan, kiracıya teslim edildikten sonra önemli bir ayıp söz konusu olmuşsa, kiracının fesih hakkı da vardır. Bu durum TBK. m.306/2’de şu şekilde düzenlenmiştir; “Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.” Kiracının bu fesih hakkını kullanmasının mutlaka dava yoluyla olması gerekmemektedir. Fesih beyanı, kiraya verenin hakimiyet alanına ulaştığı anda hüküm ve sonuçlarını doğurur.

-Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir. Ancak burada söz konusu olan indirim, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için istenebilecektir. (TBK m.307)

-Eğer üçüncü bir kişi kiralananda kiracının hakkı ile bağdaşmayan bir hak ileri sürerse (örneğin; mülkiyet hakkı, irtifak hakkı veya komşuluk hukukunda doğan bir hak) kiracı, kiraya verene bildirerek davayı üstlenmesini ve uğradığı her türlü zararın giderilmesini talep edebilir. (TBK m.309) Burada tazmin edilecek zarar, ifa menfaatinin kaybına dayanan müspet zarardır.

-Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Ancak burada kiracı kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyememektedir. Kiracının bu değer artışını isteyebilmesi için kiraya verenden yazılı izin alması gerekir.  (TBK m.321)

Yukarıda genel olarak sayılan hakların yanında kiracıların diğer bazı hakları da mevcuttur. Kanun koyucu, kira sözleşmesi tarafları içinde nispeten güçsüz durumda bulunması sebebiyle kiracıyı korumak noktasında önemli düzenlemeler yapmaktadır.

KONTRATSIZ KİRACININ HAKLARI

Kontratsız kiracı, yazılı bir kira sözleşmesi bulunmadan bir kira ilişkisinde kiracı sıfatı taşıyan kişidir. Kira sözleşmesi herhangi bir şekil şartına tabi değildir, tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanıyla kurulur. Ancak kira sözleşmesinin yazılı olarak düzenlenmesi ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda ispat niteliği taşıyacağı için önem arz etmektedir.

Kira sözleşmelerinde şekil şartı olmamasının sonucu olarak kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Her iki halde de yapılmış olan kira sözleşmesi  6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında koruma altındadır. Bu nedenle sözleşmenin şekli fark etmeksizin kiracıların sahip oldukları haklar aynıdır.

5 YILLIK KİRACININ HAKLARI

Kira sözleşmeleri hazırlanırken belirli bir süre öngörülmüş olabilir. Konut ya da iş yeri sözleşmelerinde kararlaştırılan sürenin sonlanmasına rağmen kiraya veren, kiracıyı kendiliğinden tahliye edememektedir. Bu tür kira sözleşmelerinde sürenin bitmesi halinde sözleşmeyi sona erdirme hakkı yalnızca kiracıya tanınan bir haktır. Tarafların kararlaştırdığı süre bittiğinde kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. Kira sözleşmesinin sona ermesi için kiracının, kararlaştırılan sürenin bitiminden asgari 15 gün önce taşınmazı tahliye edeceğine ilişkin yazılı bildirimde bulunması gerekir. Eğer kiracı, kararlaştırılan sürenin bitiminden asgari 15 gün önce taşınmazı tahliye edeceğine ilişkin yazılı bildirimde bulunmazsa, kira sözleşmesi aynı şartlar dahilinde 1 yıl süre ile uzar. Bu husus Türk Borçlar Kanunu’nun 347.maddesinin 1.fıkrasında düzenlenmiştir. Örnek verecek olursak; 5 yıllık bir kira sözleşmesinde 5 yılın bitmesi halinde kiracı, eğer kararlaştırılan sürenin bitiminden asgari 15 gün önce tahliyeye ilişkin yazılı bir bildirim yapmadıysa, söz konusu kira sözleşmesi aynı şartlar dahilinde bir yıl uzamış olur. Böyle bir durumda kiraya veren kararlaştırılan sürenin bitmesini ileri sürerek kiracıdan evi veya işyerini tahliye etmesini isteyemez. Bununla birlikte kiraya veren yalnızca kanunda öngörülen fesih hallerinin gerçekleşmesi durumunda kira sözleşmesini feshedebilir.

Türk Borçlar Kanunu madde 347’ deki düzenlemeye baktığımızda; “…Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” hükmünü görmekteyiz. Hükümden de anlaşıldığı üzere, kira sözleşmesi bittiği halde sona ermemiş ve on yıllık bir uzama süresi geçmişse, kiraya veren herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak burada kiraya veren, on yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak zorundadır. Bu düzenlemelere göre, kiraya verenin 5 yıllık bir kiracı için bu madde hükmünden faydalanarak sözleşmeyi feshetme hakkı yoktur. Kiraya verenin kanunda öngörülen diğer fesih hakları saklıdır.

10 YILLIK KİRACININ HAKLARI

Kanun koyucu kiracıya tanıdığı hakların yanında tarafların menfaat dengesini sağlamak için kiraya verene de birtakım haklar tanımıştır. Buna göre kira sözleşmelerinin sözleşme süresi artı 10 yılın tamamlamış olması durumunda kiraya veren herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve belirli bildirim sürelerine uymak koşuluyla kiracıdan kiralananı tahliye etmesini talep edebilir. Bu durumda 10 yıllık kiracının kiraya verenin tahliye talebini reddetmesi mümkün olmamakla birlikte kiracı, kiraya verenin kanunda öngörülen bildirim sürelerine uymaması halinde tahliye talebine karşı koyabilir. Eğer kiraya veren kanunda öngörülen bildirim sürelerine uyduysa artık kiracının tahliye talebini kabul etmesi ve kiralananı tahliye etmesi gerekmektedir. Kiracı bu yükümlülüğüne uymayıp kiralananı tahliye etmezse, kiraya veren dava yoluna giderek tahliye davası açabilir.

Kiraya verenin 10 yıllık bir kira sözleşmesinde tahliye talebinde bulunabilmesi için sözleşme süresi artı 10 yılın tamamlanmasının ardından bu süreyi takip eden her uzama yılının bitiminden asgari 3 ay önce bildirimde bulunması gerekmektedir.

EV SAHİBİ KİRACIYI HANGİ HALLERDE EVDEN ÇIKARABİLİR?

Kural olarak kiraya verenin 10 yıl dolmadan ve sebep göstermeden kiracının tahliyesini talep etme hakkı bulunmamaktadır. Ancak istisnai bazı hallerde kanun koyucu kiraya verene de tahliye davası yoluyla kiralananın tahliyesini talep etme hakkı tanımıştır. Bu haller;

Kiraya Verenin Kiralanana Gereksinimi Nedeniyle Tahliye

Kiraya veren kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir. Ancak bunun için kira sözleşmesinin süresi bitmiş olmalı ve kiraya verenin kiralanana ihtiyacı olduğunu kanıtlaması gerekir. (TBK m.350) Kiraya verenin konut ihtiyacına dayanarak açtığı davanın, samimi ve gerçek olması gerekir. Yargıtay’a göre, kiraya verenin dava devam ederken boşalan dairesini, bakmakla yükümlü olmadığı ve ihtiyacı olmayan yeğenine vermesi, ihtiyacın samimi olmadığını gösterir.

Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye:

Kiraya veren kira sözleşmesini, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. (TBK m.350) Belirtelim ki her tamirat ve tadilat bu hükümden yararlanmaz. Mutlaka esaslı bir tamiratın gerçekleşmesi gerekir.

Yeni Malikin Kiralanana Gereksinimi Nedeniyle Tahliye

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. (TBK m.351)

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. (TBK m.352/1) Tahliye taahhüdünün geçerliliği ve buna dayanarak tahliye talebinde bulunulması bazı şartlara bağlıdır. Öncelikle tahliye taahhüdü kira sözleşmesi kurulduktan sonra verilmeli ve bizzat kiracı tarafından yapılmış olmalıdır. Ayrıca taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde tahliyenin de talep edilmesi gerekmektedir.

Kiracının Kirayı Geciktirmesi Sebebiyle Tahliye

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. (TBK m.352/2) Burada dikkat etmek gerekir ki ihtarın bir kira yılı içinde ayrı ayrı aylara ait olması gerekir, aynı aya ait iki ihtar yeterli değildir. Aynı zamanda kanun koyucunun yalnızca ihtar ifadesini kullanmadığını,  yazılı ve haklı ihtar ifadesini kullandığını görüyoruz. Haklı bir ihtardan söz edebilmemiz için öncelikle kira borcunun muaccel olması gerekmektedir. Kanun koyucu yazılı olarak haklı iki ihtardan bahsetmiştir. Kiraya veren noter aracılığıyla, telgraf çekme aracılığıyla, mektupla ya da icra dairesine başvurarak ödeme emri gönderebilir. Bunların hepsi yazılı bildirim anlamına gelir. Ama bu bildirimler de mutlaka, kiracının hangi ayı ödemediğini ve ödenmeyen miktar belirtilmelidir.

KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRA BEDELİ

-6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu döneminde, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira bedelinin artırılmasına ilişkin olarak sözleşme özgürlüğünün ciddi şekilde sınırlandırıldığını görmekteyiz. TBK m. 344 ve 345’te düzenlenen kira bedeli ve kira bedelinin belirlenmesi hükümlerinde bu sınırlandırmaları görmekteyiz. Sınırlandırmaların amacı temel olarak kiracıyı korumaktır. Bu hükümler sayesinde kiraya verenin keyfi kira artışı yapmasının da önüne geçilmiştir.

-TBK m.344/1’e göre; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TÜFE). Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”

-Konut kiralarında TÜFE her geçen yıl artmakla birlikte TÜFE oranında kirada artış yapmak mümkün değildir. Çünkü TBK’ya eklenen geçici madde sebebiyle 11.06.2022 – 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenecek olan konut kirasına ilişkin sözleşmelerde taraflar aralarında bir önceki kira yılında ödenmiş kira bedelinin %25’inden fazla kira artışı kararlaştıramayacaktır.

-TBK m.344/2’ye baktığımızda; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” denmektedir. Burada hakimin sözleşmeye müdahalesi söz konusu olmaktadır. Kira artış oranı belirlenirken yine 12 aylık TÜFE ortalaması dikkate alınacak ancak bununla beraber hakim kiracının durumunu da göz önünde bulundurarak tarafların menfaatlerini dengeleyecek şekilde kira bedelini belirleyecektir.

KİRA SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN UYUŞMAZLIKLARDA YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME

Kiracı ile kiraya veren arasında çıkabilecek kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise, kiracının yerleşim yeri mahkemesi veya kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesidir.

Kira sözleşmesinde kiracının hakları konusunda daha fazla bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.