Kira Tespit ve Tahliye Davası *2025 – Av. Ozan Soylu

Kira ilişkilerinde en çok karşılaşılan iki temel uyuşmazlık konusu, kira bedelinin tespiti ve tahliye talepleridir. Bu uyuşmazlıklar, taraflar arasında çözülemediğinde kira tespit ve tahliye davaları olarak mahkemelere yansır.

Bu davalar, kiralanan taşınmazın kullanımını ve ekonomik değerini doğrudan etkilediği için, hem kiracı hem de kiraya veren açısından büyük önem taşır. Doğru bir şekilde yönetilmeyen kira uyuşmazlıkları, uzun ve masraflı dava süreçlerine dönüşebilir.

 

1. Yasal Mevzuat

Türk Borçlar Kanunu’ndaki temel düzenlemeler

Kira ilişkilerini düzenleyen temel kanun, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘dur. Bu kanun, 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir ve eski Borçlar Kanunu ile Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’un (6570) yerini almıştır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ile 378. maddeleri arasında kira sözleşmelerine ilişkin hükümler düzenlenmiştir. Bu hükümler, genel kira hükümleri ve konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler olarak iki ana bölüme ayrılmıştır.

Kira hukuku alanında, Yargıtay kararları da önemli bir hukuki kaynak niteliğindedir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, kanun hükümlerinin uygulanmasında yol gösterici olarak kabul edilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel düzenlemeler

Kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarını özel olarak düzenlemiştir. Bu özel düzenlemeler, Türk Borçlar Kanunu’nun 339 ile 356. maddeleri arasında yer almaktadır. Bu hükümlerin çoğu, kiracıyı koruma amacı taşıyan emredici nitelikte hükümlerdir.

Konut ve çatılı işyeri kiraları için getirilen özel düzenlemeler, kiracının temel barınma ihtiyacını ve işyerinin devamlılığını koruma amacı taşır. Bu nedenle, genel kira hükümlerinden farklı olarak, tarafların sözleşme serbestisi bu alanda daha sınırlıdır.

Emredici hükümlere aykırı olarak yapılan sözleşme hükümleri kesin hükümsüz sayılır. Bu kesin hükümsüzlük, baştan itibaren geçersizlik anlamına gelir ve ilgili herkes tarafından ileri sürülebilir, hâkim tarafından da resen dikkate alınır.

Kira sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken hususlar

• Yazılı şekil şartı: Kira sözleşmelerinde yazılı şekil şartı aranmaz, ancak ispat kolaylığı sağlaması açısından yazılı yapılması önerilir.
• Sözleşme süresi: Belirli veya belirsiz süreli olarak yapılabilir.
• Kira bedeli: İlk kira sözleşmesinde serbestçe belirlenebilir, ancak yenilenen dönemlerde artış oranı sınırlandırılmıştır.
• Yan giderler: Kira bedeli dışında kiracıdan talep edilebilecek yan giderler açıkça belirtilmelidir.
• Tahliye taahhüdü: Kiralananın tesliminden sonra alınmalıdır.
• Aile konutu: Kiralanan yer aile konutu niteliğindeyse, eşin rızası önem taşır.

 

2. Kira Bedeli Tespiti

İlk kira bedelinin belirlenmesi

İlk kira sözleşmesinin yapılması sırasında, kira bedeli taraflar arasında serbestçe belirlenebilir. Kanun koyucu, ilk kira bedelinin belirlenmesi konusunda herhangi bir sınırlama getirmemiştir.

Taraflar, bölgedeki rayiç bedele göre, daha yüksek veya daha düşük bir kira bedeli kararlaştırabilirler. Bu tamamen tarafların özgür iradeleri ile yapacakları bir anlaşmaya bağlıdır.

Bazı ülkelerde bölgesel rayiçlere göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin sınırlamalar olsa da, Türk hukukunda ilk kira bedelinin belirlenmesinde böyle bir sınırlama bulunmamaktadır. Bu durum, sözleşme serbestisi ilkesinin bir yansımasıdır.

Kira bedelinin yıllık artışı ve sınırlandırmalar

Kira sözleşmelerinin yenilenen dönemlerinde uygulanacak kira bedeli artışı, TBK madde 344 ile düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, kira bedelindeki artış Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranını geçemez.

2019 yılına kadar üretici fiyat endeksi (ÜFE) uygulanmaktaydı, ancak 18 Ocak 2019 tarihinde yapılan değişiklikle TÜFE oranı kabul edilmiştir. Artış oranının hesaplanmasında, bir önceki kira yılının TÜFE oranı dikkate alınır.

Taraflar sözleşmede farklı bir artış oranı kararlaştırmış olsalar bile, bu oran TÜFE’yi aşamaz. Örneğin, sözleşmede %40 artış öngörülmüşse ve TÜFE %30 ise, artış %30 ile sınırlı olacaktır.

Tersi durumda, yani sözleşmede kararlaştırılan oran TÜFE’den düşükse (örneğin %10), kararlaştırılan oran uygulanır. Kiracı, “TÜFE daha yüksek, onu uygulayalım” diyemez.

• Taraflarca herhangi bir artış oranı kararlaştırılmamışsa, yine TÜFE oranı uygulanır.
• Yabancı para üzerinden yapılan kira sözleşmelerinde, 5 yıl süreyle kira bedelinde değişiklik yapılamaz.
• Kira artışında TÜFE dışında başka endeksler veya formüller (ÜFE+TÜFE/2 gibi) kararlaştırılmışsa, bu formülün sonucu TÜFE’yi aşmadığı sürece geçerlidir.
• Kira bedelinin belirlenmesinde kısmi kesin hükümsüzlük söz konusu olup, sadece aykırı hüküm geçersiz sayılır, sözleşmenin tamamı geçersiz olmaz.

Beş yıllık uzama sonrası kira bedeli tespiti

Kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren beş yıl geçtikten sonra, kiraya veren özel bir uyarlama hakkına sahip olur. TBK madde 344/3’e göre, her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilir.

Bu hüküm, kiraya verene beş yıl boyunca TÜFE ile sınırlı artışlardan sonra, rayiç bedele yaklaşma imkânı tanımaktadır. Burada hâkim, TÜFE oranı ile bağlı değildir ve emsal kira bedellerini dikkate alarak karar verir.

Emsal kira bedelinin belirlenmesinde, kiralananın bulunduğu bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazların kira bedelleri göz önünde bulundurulur. Bu davada emsal kira bedellerinin mahkemeye sunulması büyük önem taşır.

Bu dava, TBK madde 345 uyarınca, her zaman açılabilir. Ancak, yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açılırsa veya kiraya veren tarafından bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulursa, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur.

Yabancı para üzerinden yapılan kira sözleşmeleri

TBK madde 344/4’e göre, sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Bu düzenleme, yabancı para üzerinden yapılan kira sözleşmelerinde kiraya verene beş yıl boyunca hiçbir artış yapamama kısıtlaması getirmektedir.

Ancak Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (Tebliğ No: 2008-32/34)’de değişiklik yapılmasına dair tebliğ ile Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki kira sözleşmelerinde, sözleşme bedelinin yabancı para cinsinden belirlenmesi yasaklanmıştır.

Bu yasağın yaptırımı konusunda tartışmalar bulunmaktadır. Bir görüşe göre, bu yasağa aykırı yapılan sözleşme hükümleri geçersizdir. Diğer bir görüşe göre ise, yasağın yaptırımı idari para cezası olabilir, ancak sözleşme geçerliliğini korur.

İlk derece mahkemelerinin bazı kararlarında, yabancı para üzerinden yapılan kira sözleşmeleri geçersiz sayılmıştır. Bu nedenle, uygulamada riskleri azaltmak için Türk Lirası üzerinden sözleşme yapmak veya altın kaydı gibi alternatif endeksleme yöntemleri kullanmak daha güvenli olacaktır.

 

3. Kira Sözleşmesinin Uzaması ve Tahliye

Belirli süreli sözleşmelerin uzaması

TBK madde 347 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Bu düzenleme, sözleşmenin uzaması konusunda kiracıya bir seçim hakkı tanırken, kiraya verene böyle bir hak tanımamıştır. Kiraya veren, sırf sözleşme süresinin bitimi nedeniyle sözleşmeyi sona erdiremez.

Uzayan sözleşme, “belirsiz süreli” hale gelmez. Her bir uzama bir yıllık olup, sözleşme belirli süreli niteliğini korur. Bu durum, özellikle bazı tahliye sebeplerinin uygulanabilirliği açısından önem taşır.

Kiracının sözleşmeyi sona erdirme bildirimi, TBK madde 348 uyarınca yazılı şekilde yapılmalıdır. Bu bildirim, en az 15 gün önceden yapılmalıdır, ancak daha uzun bir süre öncesinden de yapılabilir.

On yıllık uzama sonrası kiraya verenin hakları

TBK madde 347/2 uyarınca, kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Bu düzenleme, kiraya verene önemli bir fesih imkânı tanımaktadır. On yıllık uzama süresi hesaplanırken, ilk sözleşmenin süresi dikkate alınmaz. Örneğin, üç yıllık bir sözleşme yapılmışsa, üç yılın bitiminden sonra on yıl uzama süresi hesaplanır, yani toplam 13 yıl sonra bu hak kullanılabilir.

Kiraya verenin bu hakkını kullanabilmesi için, on yıllık uzama süresini izleyen her yeni uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunması gerekir. Örneğin, bir yıllık sözleşme yapılmış ve on bir yıl dolmuşsa, on ikinci yılın bitiminden üç ay önce bildirimde bulunulması gerekir.

Bu bildirim hakkı, on yıllık süre dolduktan sonra kullanılmamışsa, daha sonraki her uzama yılının sonunda da kullanılabilir. Ancak her durumda, ilgili uzama yılının bitiminden üç ay önce bildirimde bulunulması şarttır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih

• Genel düzenleme: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimi ile sözleşmeyi sona erdirebilir.
• Fesih bildirimi süresi: Genel hükümlere göre, 6 aylık dönemler için 3 ay önceden bildirimde bulunmak gerekir.
• Belirsiz süreli sözleşme örnekleri: Tarafların baştan belirsiz süreli yaptıkları sözleşmeler veya belirli süreli olarak yapılan ancak ispat edilemeyen sözleşmeler bu kapsamdadır.
• İspat yükü: Sözleşmenin başlangıç tarihinin ispat yükü taraflardadır. Bu ispat, elektrik-su aboneliği, muhtar kaydı, apartman yönetici bildirimi veya tanık beyanıyla yapılabilir.
• Uygulama avantajı: Belirsiz süreli sözleşmelerde, 10 yılın dolmasından sonra tahliye, belirli süreli sözleşmelere göre daha kolay olabilmektedir.

 

4. Tahliye Taahhütnamesi

Tahliye taahhütnamesinin hukuki niteliği ve koşulları

Tahliye taahhütnamesi, TBK madde 352’de düzenlenen ve kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği bir tek taraflı irade beyanıdır. Bu taahhütname, kira sözleşmesinden bağımsız, ancak onunla ilişkili bir hukuki işlemdir.

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için, kiralananın teslim edilmesinden sonra alınması gerekir. Kira sözleşmesinin yapılmasından sonra ancak henüz kiralanan teslim edilmeden önce alınan tahliye taahhütnameleri geçersizdir.

Taahhütnamenin yazılı şekilde yapılması şarttır. Sözlü olarak verilen taahhütler hukuken geçerli değildir. Uygulamada, tahliye taahhütnamelerinin noter kanalıyla düzenlenmesi yaygındır ancak zorunlu değildir.

Tahliye taahhütnamesinde, kiracının boşaltma iradesinin açık ve net olarak belirtilmesi gerekir. Yargıtay’ın güncel uygulamasında, tahliye tarihinin boş bırakıldığı taahhütnameler de, kiracının boşaltma iradesini gösterdiği gerekçesiyle geçerli kabul edilmektedir.

Aile konutu ve tahliye taahhütnamesi ilişkisi

Kiralanan yer aile konutu niteliğinde ise, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği konusunda doktrinde farklı görüşler bulunmaktadır. Bir görüşe göre, tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesini doğrudan sona erdiren bir belge olmadığından, eşin rızası aranmaz.

Diğer ve uygulamada daha çok kabul gören görüşe göre ise, tahliye taahhütnamesi nihayetinde kira sözleşmesinin sona ermesine yol açacağından, Türk Medeni Kanunu madde 194 uyarınca eşin rızası gereklidir.

Uygulamada risk almamak için, kiralanan yer aile konutu niteliğinde ise, eşin de tahliye taahhütnamesini imzalaması veya yazılı rızasının alınması önerilir. Bu durum, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları önlemeye yardımcı olur.

Önemli bir nokta, tahliye taahhütnamesinin verildiği tarihte kiracının bekâr olması, sonradan evlenmesi durumunda, taahhütnamenin geçerliliğini etkilemez. Tahliye taahhütnamesi verildiği tarihteki duruma göre değerlendirilir.

Tahliye taahhütnamesinin icrası ve sonuçları

TBK madde 352 uyarınca, kiracı tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte kiralananı boşaltmazsa, kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Tahliye taahhütnamesi, İcra ve İflas Kanunu’nun 272. maddesi uyarınca ilamsız icra yoluyla takibe konu edilebilir. Bu durumda, icra memuru tahliye emri düzenler ve kiracıya tebliğ eder.

Kiracı, tahliye emrine itiraz ederse, kiraya veren icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını isteyebilir. İcra mahkemesi, tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini inceleyerek karar verir.

Alternatif olarak, kiraya veren doğrudan tahliye davası da açabilir. Bu dava, sulh hukuk mahkemesinde görülür ve tahliye taahhütnamesinin geçerliliği burada tartışılır.

Tahliye taahhütnamesine dayalı dava veya takip, taahhütnamede belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde başlatılmalıdır. Bu süre geçtikten sonra, taahhütnameye dayanarak tahliye talep edilemez.

 

5. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davaları

Kiraya verenin konut ve işyeri ihtiyacı

TBK madde 350 uyarınca, kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut olarak kullanma ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılacak dava ile sona erdirebilir.

Benzer şekilde, kiraya veren kiralananı kendisi, eşi veya altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için bir işyeri olarak kullanma ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa da aynı hakka sahiptir.

İhtiyaç, gerçek ve samimi olmalıdır. Mahkemeler, ihtiyacın gerçekliğini detaylı olarak inceler. Gerçek olmayan, kötüniyetli ihtiyaç iddiaları kabul edilmez ve bu durumda açılan davalar reddedilir.

İhtiyaç iddiasının ispatı, kiraya verene aittir. Kiraya veren, neden o taşınmaza ihtiyaç duyduğunu ve bu ihtiyacın zorunluluk teşkil ettiğini kanıtlamak zorundadır.

Yeni malikin ihtiyacı ve kiracının durumu

TBK madde 351’e göre, kiralananı sonradan edinen kişi (yeni malik), onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı bir davayla sözleşmeyi sona erdirebilir.

Yeni malik, gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirmek isterse, eski kiraya verenden, kiracının uğradığı zararı gidermesini isteyebilir. Bu düzenleme, kiracının mağduriyetini önlemeye yöneliktir.

Taşınmazı satın alan kişinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için, edinim tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması ve bu bildirimden itibaren altı ay sonra dava açması gerekir. Bu sürelere uyulmaması halinde, dava hakkı düşer.

Taşınmazın el değiştirmesi durumunda, eski malikin açtığı ihtiyaç nedeniyle tahliye davası düşer. Yeni malik, kendi ihtiyacına dayanarak ayrıca dava açabilir.

İhtiyaç sebebiyle tahliyede dikkat edilmesi gereken hususlar

• Gerçek ihtiyaç: İhtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir, mahkeme bu konuda detaylı inceleme yapar.
• Sürelere dikkat: Yeni malik için öngörülen bildirim ve dava açma süreleri kesin sürelerdir, bu sürelere uyulmaması halinde dava hakkı düşer.
• Tazminat riski: İhtiyaç nedeniyle tahliye sağlandıktan sonra, taşınmaz üç yıl içinde haklı sebep olmaksızın ihtiyaç amacına uygun kullanılmazsa, kiracı tazminat talep edebilir.
• Dava şartı arabuluculuk: İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.
• İhtiyacın devamlılığı: Dava sırasında ve sonrasında ihtiyacın devam etmesi gerekir, davanın açıldığı tarihte var olan ihtiyacın dava sırasında ortadan kalkması halinde dava reddedilir.
• Birleştirilmiş veya bölünmüş taşınmazlar: Birden fazla taşınmazın birleştirilmesi veya bir taşınmazın bölünmesi durumunda, ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı özel kurallara tabidir.

 

6. Kira Sözleşmesinin Mirasçılara Etkisi

Kiracının ölümü ve mirasçıların durumu

TBK madde 356 uyarınca, ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracıyla birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, kira sözleşmesini devam ettirebilirler.

Bu düzenleme, kiracının ölümü halinde, sözleşmenin otomatik olarak sona ermesini engellemektedir. Kiracıyla birlikte aynı konutta oturan eşi, çocukları veya diğer kişiler, kira sözleşmesinin tarafı haline gelirler.

Ölen kiracıyla birlikte oturan kişilerin mirasçı olmaları şart değildir. Önemli olan, ölüm anında aynı konutta oturuyor olmalarıdır. Bu kişiler, kiracının hak ve yükümlülüklerini devralmış olurlar.

İşyeri kiralarında ise, ölen kiracının ortakları veya aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları, kira sözleşmesini devam ettirebilirler. Burada amaç, işyerinin devamlılığını sağlamaktır.

Kiraya verenin ölümü ve mirasçıların hakları

Kiraya verenin ölümü halinde, kira sözleşmesi mirasçılara geçer. Bu durumda, mirasçılar külli halef olarak, ölen kiraya verenin hak ve yükümlülüklerini aynen devralmış olurlar.

Mirasçılar, ölen kiraya verenin kira sözleşmesinden doğan tüm haklarını kullanabilir ve yükümlülüklerini yerine getirmekle sorumlu olurlar. Kira sözleşmesi, kiraya verenin ölümüyle sona ermez.

Uygulamada, kiraya verenin ölümünden sonra mirasçıların yeni bir kira sözleşmesi yapma eğiliminde oldukları görülmektedir. Ancak bu durum, özellikle 5 yıl ve 10 yıllık sürelerin hesaplanması bakımından sorun yaratabilir.

Mirasçıların yeni bir sözleşme yapmak yerine, mevcut sözleşmeyi devam ettirmeleri ve sadece kira bedelinin ödeneceği hesap bilgilerini kiracıya bildirmeleri daha doğru bir yaklaşımdır. Bu şekilde, 5 yıllık ve 10 yıllık sürelerin işleyişi kesintiye uğramaz.

Mirasçılar, kiracıya noter kanalıyla veya başka bir yazılı yöntemle, kira bedelinin artık kime ödeneceğini bildirmelidir. Kira sözleşmesinin tarafı olduklarını ve sözleşmenin aynı şartlarla devam ettiğini belirtmelidirler.

Kiraya verenin ölümü halinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı da mirasçılara geçer. Ancak mirasçıların kendi ihtiyaçlarına dayanarak dava açabilmeleri için, taşınmazın mülkiyetini kazanmaları gerekir.

Mirasçılar arasındaki ilişki ve kira alacağı

Kira sözleşmesinden doğan alacaklar, tereke malvarlığına dahildir ve mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti ilkelerine göre yönetilir. Mirasçılardan herhangi biri, tek başına kira bedelinin tamamını talep edemez.

Kira bedelinin tahsili ve diğer işlemler için, mirasçıların birlikte hareket etmeleri veya içlerinden birine yetki vermeleri gerekir. Mirasçılar arasında anlaşmazlık çıkması durumunda, yönetim için bir temsilci atanması talep edilebilir.

Mirasın paylaşımı yapılıncaya kadar, kira sözleşmesi tüm mirasçıların elbirliği mülkiyetinde kalır. Paylaşım sonucunda, kiralanan taşınmazın mülkiyetini kazanan mirasçı, kira sözleşmesinin tarafı olarak devam eder.

 

7. Dava Şartı Arabuluculuk

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunluluğu

1 Eylül 2023 tarihi itibariyle, kira ilişkilerinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu hale gelmiştir. Bu, “dava şartı arabuluculuk” olarak adlandırılır.

Arabuluculuk, tarafların bir arabulucu yardımıyla kendi çözümlerini üretmeleri için tasarlanmış bir alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemidir. Kira uyuşmazlıklarında, arabuluculuk sürecinin başarısız olması halinde dava açılabilir.

Dava açmadan önce arabulucuya başvurulmaması durumunda, mahkeme “dava şartı yokluğu” nedeniyle davayı usulden reddeder. Bu nedenle, kira bedeli tespiti, tahliye, kira bedelinin ödenmemesi gibi tüm kira uyuşmazlıklarında öncelikle arabulucuya başvurulmalıdır.

Arabuluculuğa başvuru süresi, dava açma süresiyle paraleldir. Arabuluculuk süreci sonunda anlaşmaya varılamaması halinde, arabulucu tarafından düzenlenen “anlaşmama tutanağı” ile birlikte dava açılabilir.

Arabuluculuk sürecinden muaf tutulan durumlar

Her ne kadar kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu olsa da, bazı durumlar bu zorunluluktan muaf tutulmuştur. Bu istisnalar şunlardır:

Tahliye taahhüdünün icraya konulması durumunda, arabuluculuğa başvuru zorunluluğu yoktur. Kiracı, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihte kiralananı boşaltmadığında, kiraya veren doğrudan icra dairesine başvurabilir.

Tahliye taahhüdüne itiraz edilmesi ve itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurulması durumunda da arabuluculuk zorunluluğu bulunmamaktadır. İcra mahkemesinde görülen işlerde, arabuluculuk dava şartı değildir.

Ancak, tahliye taahhüdüne dayalı olarak sulh hukuk mahkemesinde dava açılması durumunda, öncesinde arabulucuya başvurulması zorunludur. Bu durumda, genel kural olan dava şartı arabuluculuk uygulanır.

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yapılan icra takiplerinde de arabuluculuğa başvuru zorunluluğu yoktur. Kiracı, kira bedelini ödemediğinde, kiraya veren doğrudan icra takibi başlatabilir.

Arabuluculuk sürecinin yürütülmesi ve sonuçları

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci, Adalet Bakanlığı’nın sicile kayıtlı arabulucuları tarafından yürütülür. Taraflar, aralarında anlaşarak bir arabulucu seçebilir veya adliye bünyesindeki arabuluculuk bürosuna başvurarak bir arabulucu atanmasını talep edebilirler.

Arabuluculuk süreci, ilk toplantı tarihinden itibaren üç hafta içinde tamamlanır. Zorunlu hallerde bu süre, arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir. Bu süre içinde tarafların bir araya gelerek çözüm üretmeleri hedeflenir.

Arabuluculuk sürecinde varılan anlaşma, taraflar ve arabulucu tarafından imzalandığında ilam niteliğinde belge haline gelir. Bu belge, mahkeme kararı gibi icra edilebilir nitelik kazanır ve taraflar için bağlayıcıdır.

Tarafların anlaşamaması durumunda, arabulucu tarafından “anlaşmama tutanağı” düzenlenir. Bu tutanakla birlikte, artık mahkemede dava açılabilir. Anlaşmama tutanağının tarihi, dava açma süresi bakımından önemlidir.

Arabuluculuk ücreti, anlaşma halinde taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça eşit olarak karşılanır. Anlaşamama durumunda ise, arabuluculuk ücreti devlet tarafından ödenir.

 

8. Elektronik Ortamda Kira Sözleşmesi

E-devlet üzerinden kira sözleşmesi yapılması

Son dönemde ülkemizde gerçekleştirilen önemli yeniliklerden biri, kira sözleşmelerinin e-devlet üzerinden elektronik ortamda yapılabilmesidir. Bu sistem, kiraya verenlerin doğrudan e-devlet üzerinden kira sözleşmesi hazırlayabilmesine ve kiracıların da aynı platform üzerinden bu sözleşmeyi imzalayabilmesine olanak tanımaktadır.

E-devlet üzerinden yapılan kira sözleşmeleri, fiziksel ortamda yapılan sözleşmelerle aynı hukuki geçerliliğe sahiptir. Sistem, tarafların kimlik doğrulamasını e-devlet şifreleri aracılığıyla sağladığından, sözleşmenin güvenliği ve tarafların kimliklerinin doğruluğu konusunda yüksek düzeyde güvence sunar.

Bu sistem sayesinde, kira sözleşmeleri elektronik ortamda saklanabilmekte ve istenildiğinde kolayca erişilebilmektedir. Bu durum, sözleşmenin kaybolması veya tahrif edilmesi riskini ortadan kaldırmaktadır.

Elektronik ortamda yapılan kira sözleşmeleri, vergi dairelerine bildirimi de otomatik olarak gerçekleştirdiğinden, gayrimenkul sermaye iradı vergisinin tahsilinde yaşanan sorunların azalmasına katkı sağlamaktadır.

Elektronik kira sözleşmelerinin avantajları ve riskleri

E-devlet üzerinden yapılan kira sözleşmelerinin en önemli avantajlarından biri, işlemlerin hızlı ve kolay bir şekilde tamamlanabilmesidir. Taraflar, noter veya başka bir kuruma gitmeden, internet erişimi olan herhangi bir yerden sözleşme işlemlerini gerçekleştirebilirler.

Sistem, standart bir sözleşme formatı sunduğundan, hukuka aykırı veya geçersiz hükümlerin sözleşmeye dahil edilme riski azalmaktadır. Bu durum, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesine yardımcı olur.

Elektronik kira sözleşmeleri, sözleşme tarihinin ve imzaların kesin olarak belirlenebilmesini sağlar. Bu sayede, sözleşmenin ne zaman yapıldığı konusunda ileride çıkabilecek tartışmalar önlenmiş olur.

Ancak, elektronik ortamda yapılan kira sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken bazı hususlar da vardır. Örneğin, kefalet için kanunda öngörülen el yazısı şartının (kefil olunan miktar, tarih ve müteselsil kefil ibaresinin el yazısı ile yazılması) nasıl sağlanacağı önemli bir sorundur.

Avukatların elektronik kira sözleşmelerindeki rolü

Türkiye Barolar Birliği, e-devlet üzerinden yapılacak kira sözleşmelerinin avukatlar tarafından hazırlanmasının yasal bir düzenlemeyle sağlanmasını talep etmiştir. Bu talep, kira sözleşmelerinin hukuki niteliğinin doğru bir şekilde belirlenmesi ve tarafların haklarının korunması açısından önemlidir.

Elektronik kira sözleşmelerinde avukatların rolü, sadece sözleşmenin hazırlanmasıyla sınırlı değildir. Avukatlar, tarafları kira hukukundaki güncel değişiklikler ve uygulamalar konusunda bilgilendirerek, daha sağlam bir hukuki zemin oluşturulmasına katkı sağlayabilirler.

Özellikle standart sözleşme formatlarının her somut olaya uygun olmayabileceği göz önüne alındığında, avukatların kişiselleştirilmiş hukuki danışmanlık hizmeti sunması, tarafların çıkarlarının en iyi şekilde korunmasını sağlayacaktır.

 

9. Sonuç ve Öneriler

Kira uyuşmazlıklarında sık karşılaşılan sorunlar

Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan sorunların başında, kira bedelinin zamanında ödenmemesi gelmektedir. Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda, kiraya veren icra takibi başlatarak alacağını tahsil etmeye çalışabilir.

Bir diğer yaygın sorun, kira bedelinin artış oranı konusundaki anlaşmazlıklardır. Kanun, artış oranını TÜFE ile sınırlandırmış olsa da, taraflar arasında bu konuda sıklıkla uyuşmazlıklar çıkmaktadır.

Tahliye taahhütnamelerinin geçerliliği ve uygulanması da önemli bir uyuşmazlık konusudur. Tahliye taahhütnamelerinin ne zaman ve nasıl alındığı, geçerlilik koşullarını taşıyıp taşımadığı, sıklıkla mahkemelerde tartışılmaktadır.

Kiralananın kullanım amacına aykırı kullanılması veya izinsiz değişiklikler yapılması da, kiraya verenler tarafından sıkça şikayet edilen konulardır. Bu tür uyuşmazlıklar, kira sözleşmesinin feshi nedeni olabilir.

Kiracı ve kiraya verenlere hukuki öneriler

Kiracılar, kira sözleşmesini imzalamadan önce, sözleşme hükümlerini dikkatli bir şekilde incelemelidir. Özellikle kira artış oranı, sözleşmenin süresi ve yan giderler gibi konularda net bilgi sahibi olmalıdırlar.

Kiraya verenler, kiracı seçiminde özenli davranmalı ve kiracının ödeme gücünü değerlendirmelidir. Ayrıca, kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması ve tüm önemli konuların sözleşmede açıkça belirtilmesi, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları önlemek için önemlidir.

Her iki taraf da, kira bedeli ödemelerinin ve diğer önemli işlemlerin yazılı olarak belgelendirilmesine özen göstermelidir. Makbuz, dekont gibi belgeler, ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda önemli kanıtlar oluşturacaktır.

Tahliye taahhüdü alınırken veya verilirken, kanuni şartlara uygunluk konusunda dikkatli olunmalıdır. Özellikle, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra alınması şartına uyulmalıdır.

Hukuki yardım almanın önemi

Kira ilişkilerinde, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini tam olarak anlayabilmeleri için, hukuki danışmanlık almaları büyük önem taşır. Avukatlar, kira sözleşmesinin hazırlanmasından, uyuşmazlıkların çözümüne kadar her aşamada yardımcı olabilirler.

Kira hukuku, sürekli değişen ve gelişen bir alan olduğundan, en güncel yasal düzenlemeler ve yargı kararları hakkında bilgi sahibi olmak önemlidir. Bu konuda, avukatlar güncel ve doğru bilgiler sağlayabilirler.

 

Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.