Kiracı Kimdir? Kira Hukukunda Kiracı Sıfatı ve Özellikleri
Kira sözleşmesi, günlük hayatın en yaygın hukuki ilişkilerinden biri olup, bu ilişkinin temel süjelerinden birisi kiracıdır. Kiracı kavramı, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde özel olarak düzenlenmiş ve çeşitli hukuki korumalarla donatılmış bir hukuki statüyü ifade eder.
Bu çalışmada, kiracı sıfatının hukuki niteliği, kazanılması, türleri ve sona ermesi sistematik bir şekilde incelenmektedir.
Kiracı Kavramı ve Hukuki Niteliği
I. Kiracı Kavramı
A. Kiracının Tanımı
Kiracı, Türk Borçlar Kanunu‘nun 299. maddesinde düzenlenen kira sözleşmesinin taraflarından birisi olarak, bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanmayı kiraya verenden devralmayı ve bunun karşılığında kira bedeli ödemeyi üstlenen kişidir. Bu tanım çerçevesinde kiracı, kira konusu şeyi kullanma ve yararlanma hakkını elde eden ve bunun karşılığında kira bedeli ödeme yükümlülüğü altına giren sözleşme tarafıdır.
B. Kiracı Sıfatının Kazanılması
Kiracı sıfatı, kural olarak kira sözleşmesinin kurulmasıyla birlikte kazanılır. Kira sözleşmesinin kurulması için tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarında bulunmaları yeterlidir. Sözleşmenin kurulabilmesi için kiralananın teslimi şart olmadığı gibi, kira bedelinin ödenmesi de şart değildir. Kiracı sıfatının kazanılması için sözleşmenin geçerli olarak kurulması yeterlidir. Bu sıfat, sözleşmenin tarafı olmak suretiyle doğrudan kazanılabileceği gibi, kanun gereği veya halefiyet yoluyla da kazanılabilir.
C. Kiracının Sözleşmenin Tarafı Olma Özelliği
Kiracının sözleşmenin tarafı olma özelliği, kira sözleşmesinden doğan hak ve borçların sahibi olmasını sağlar. Bu özellik, kiracıyı diğer kullanım hakkı sahiplerinden ayırır. Örneğin, kiracının aile üyeleri veya çalışanları kiralananı fiilen kullansalar bile, kira sözleşmesinin tarafı değildirler ve kiracı sıfatını haiz değillerdir. Kiracının sözleşmenin tarafı olma özelliği, onun kiraya karşı doğrudan sorumlu olmasını ve aynı zamanda kiralananı kullanma hakkının asli sahibi olmasını sağlar.
II. Kiracının Hukuki Durumu
A. Kiracının Hak Sahipliği
Kiracı, kira sözleşmesinden doğan hakların asli sahibidir. Bu hakların başında kiralananı kullanma ve ondan yararlanma hakkı gelir. Kiracının hak sahipliği, kira sözleşmesinin kurulmasıyla başlar ve sözleşmenin sona ermesine kadar devam eder. Kiracının kullanma hakkı şahsi bir hak niteliğinde olup, herkese karşı ileri sürülebilen ayni bir hak değildir. Ancak kiracı, bu hakkını kiraya verene ve üçüncü kişilere karşı koruma imkanına sahiptir. Özellikle kiralananın el değiştirmesi durumunda “satım kirayı bozmaz” ilkesi gereğince, yeni malike karşı da hakkını ileri sürebilir.
B. Kiracının Borç Altına Girme Ehliyeti
Kiracının borç altına girme ehliyeti, genel ehliyet kurallarına tabidir. Fiil ehliyetine sahip olan her gerçek kişi kiracı olabilir. Sınırlı ehliyetsizler yasal temsilcilerinin rızasıyla, tam ehliyetsizler ise ancak yasal temsilcileri aracılığıyla kiracı sıfatını kazanabilirler. Tüzel kişiler açısından ise tüzel kişiliğin amacına ve yetkili organların kararlarına uygun olmak kaydıyla kiracı olabilme imkanı vardır. Kiracının borç altına girme ehliyetinin sözleşmenin kurulduğu anda var olması gerekir. Bu ehliyet, temel olarak kira bedelini ödeme ve kiralananı özenle kullanma gibi borçları üstlenebilme yeteneğini ifade eder.
C. Kiracının Fiil Ehliyeti Bakımından Durumu
Kiracının fiil ehliyeti bakımından durumu, Türk Medeni Kanunu’ndaki genel ehliyet hükümlerine göre belirlenir. Ayırt etme gücüne sahip ve ergin olan kişiler, tam fiil ehliyetine sahip olup herhangi bir izne veya onaya ihtiyaç duymaksızın kiracı olabilirler. Ayırt etme gücüne sahip küçükler ve kısıtlılar (sınırlı ehliyetsizler), ancak yasal temsilcilerinin rızasıyla kira sözleşmesinin tarafı olabilirler. Bu rıza önceden verilebileceği gibi, sonradan icazet şeklinde de verilebilir. Ayırt etme gücüne sahip olmayan kişiler (tam ehliyetsizler) adına ise kira sözleşmesi ancak yasal temsilcileri tarafından yapılabilir. Tüzel kişiler açısından fiil ehliyeti, yetkili organları aracılığıyla kullanılır.
III. Kiracı Türleri
A. Gerçek Kişi Kiracı
Gerçek kişi kiracı, kira sözleşmesinin en yaygın görülen taraf türüdür. Her gerçek kişi, fiil ehliyetine sahip olmak kaydıyla kiracı olabilir. Gerçek kişi kiracılar, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu’nun özel koruma hükümlerinden yararlanırlar. Gerçek kişi kiracının ölümü halinde, kural olarak mirasçıları kira sözleşmesinin tarafı haline gelirler. Ayrıca, gerçek kişi kiracının evli olması durumunda, aile konutu söz konusu ise eşin de kira sözleşmesine taraf olma hakkı bulunmaktadır. Bunun yanında gerçek kişi tacirler, ticari işletmeleri ile ilgili kira sözleşmelerinde tacir sıfatıyla hareket ederler.
B. Tüzel Kişi Kiracı
Tüzel kişi kiracılar, hak ehliyetlerinin sınırları içerisinde kira sözleşmesinin tarafı olabilirler. Tüzel kişiler, organları aracılığıyla kiracı sıfatını kazanırlar ve bu sıfatla hak ve borçlara sahip olurlar. Özel hukuk tüzel kişileri (dernekler, vakıflar, ticaret şirketleri) ve kamu tüzel kişileri kiracı olabilir. Tüzel kişi kiracılar, özellikle ticaret şirketleri açısından, tacir sıfatına sahip olmaları nedeniyle bazı özel düzenlemelere tabi olurlar. Örneğin, TBK’nın kira sözleşmesine ilişkin bazı koruyucu hükümlerinin uygulanması bakımından tüzel kişi tacir kiracılar farklı bir rejime tabidir.
C. Birden Fazla Kiracının Bulunması
Bir kira sözleşmesinde birden fazla kiracının bulunması durumunda, kural olarak kiracılar arasında müteselsil borçluluk ilişkisi vardır. Bu durumda her bir kiracı, kira sözleşmesinden doğan borçların tamamından kiraya verene karşı sorumludur. Birden fazla kiracının bulunduğu durumlarda, kiracılar kira konusunu birlikte kullanma hakkına sahiptirler. Kiracılardan birinin kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini ihlal etmesi durumunda, kiraya veren diğer kiracılara başvurabilir. Fesih bildirimi gibi önemli konularda ise tüm kiracılara bildirimde bulunulması gerekir. Birden fazla kiracının olduğu durumlarda, kiracılar arasındaki iç ilişkide hakların ve borçların nasıl paylaşılacağı kendi aralarındaki anlaşmaya göre belirlenir.
IV. Özel Durumlarda Kiracı Sıfatı
A. Aile Konutunda Kiracı
Aile konutu kiracılığında, kira sözleşmesini eşlerden biri yapmış olsa bile, Türk Borçlar Kanunu madde 349 uyarınca diğer eş, kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelebilir. Bu durumda bildirimde bulunan eş, kiracı sıfatını kazanır ve diğer eşle birlikte müteselsilen sorumlu olur. Bu düzenleme, aile konutunun korunması amacıyla getirilmiş olup, kira sözleşmesini yapmamış olan eşin mağduriyetini önlemeyi amaçlar. Kiraya veren, haklı sebep olmadıkça bu katılıma onay vermekten kaçınamaz. Eşin katılımından sonra, kira sözleşmesinin feshi için her iki eşe de bildirimde bulunulması zorunludur.
B. Kiracılık Sıfatının Devri
Kiracılık sıfatının devri, kira ilişkisinin tüm hak ve borçlarıyla birlikte üçüncü bir kişiye devredilmesidir. Bu devir, Türk Borçlar Kanunu madde 323 uyarınca kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. Kiracılık sıfatının devri gerçekleştiğinde, devreden kiracı kira ilişkisinden tamamen çıkar ve devralan üçüncü kişi onun yerine geçer. Devralan, kira sözleşmesinden doğan tüm hak ve borçları üstlenir. Ancak devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam eder. Kiraya veren haklı sebep olmadıkça devre onay vermekten kaçınamaz.
C. Alt Kiracılık
Alt kiracı, kiracının kiraladığı taşınmazı kısmen veya tamamen kendisine kiralayan üçüncü kişidir. Türk Borçlar Kanunu madde 322 uyarınca alt kira ilişkisi, kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. Alt kiracılık durumunda, asıl kiracı ile kiraya veren arasındaki kira sözleşmesi devam eder ve asıl kiracı, kiraya verene karşı sorumluluğunu sürdürür. Alt kiracı ile asıl kiraya veren arasında doğrudan bir sözleşme ilişkisi kurulmaz. Alt kiracı, kiralananı kullanırken asıl kira sözleşmesindeki şartlara uymak zorundadır. Alt kira sözleşmesi, asıl kira sözleşmesinin sona ermesiyle kendiliğinden sona erer. Kiraya veren, kiracının alt kiraya verme talebini haklı sebep olmadıkça reddedemez.
V. Kiracı Sıfatının Sona Ermesi
A. Sözleşmenin Sona Ermesiyle
Kiracı sıfatı, kira sözleşmesinin sona ermesiyle ortadan kalkar. Sözleşme, tarafların anlaşması, sürenin dolması, fesih bildirimi veya haklı sebeple fesih gibi nedenlerle sona erebilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin dolmasıyla sözleşme kendiliğinden sona erer, ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise tarafların fesih bildirimiyle sözleşme sona erer. Kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi veya özen borcuna aykırı davranması gibi hallerde, kiraya veren sözleşmeyi feshederek kiracılık sıfatını sona erdirebilir.
B. Kiracının Ölümüyle
Kiracının ölümü halinde, Türk Borçlar Kanunu madde 356 uyarınca, kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. Mirasçılar, kural olarak ölen kiracının kira sözleşmesinden doğan hak ve borçlarına halef olurlar. Ancak mirasçılar, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler. Kiraya veren de kiracının ölümü halinde, önemli sebepler varsa, yasal fesih dönemine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Kiracının ölümü ile sözleşmenin kendiliğinden sona ermemesi, kiracının mirasçılarının korunması amacını taşır. Bununla birlikte, taraflar sözleşmede kiracının ölümü halinde sözleşmenin sona ereceğini kararlaştırabilirler.
C. Kiracılık Sıfatının Kaybı Halleri
Kiracılık sıfatının kaybı, sözleşmenin sona ermesi ve ölüm dışında başka hallerde de gerçekleşebilir. Kiracının kira sözleşmesini devretmesi durumunda, devreden kiracı sıfatını kaybeder. Ancak devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam eder. Kiracının iflası halinde, iflas masası kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Tüzel kişi kiracının sona ermesi durumunda ise kural olarak kiracılık sıfatı da sona erer. Ayrıca, kiracının fiil ehliyetini kaybetmesi halinde, yasal temsilci atanıncaya kadar kiracılık sıfatından kaynaklanan hakların kullanılması ve borçların ifası askıya alınır.
Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Kiracı Kimdir? Kira Hukukunda Kiracı Sıfatı ve Özellikleri
