Kiralayan Kavramı ve Hukuki Niteliği

II. Kiralayan Sıfatının Kazanılması

1. Sözleşmeyle Kazanma

Kiralayan sıfatının kazanılmasının en temel yolu, kira sözleşmesinin kurulmasıdır. Kiralayan olmak için kişinin, kiralananın kullanımını devretme konusunda tasarruf yetkisine sahip olması gerekir. Bu yetki, mülkiyet hakkından kaynaklanabileceği gibi, intifa hakkı veya alt kiraya verme yetkisi gibi başka hukuki sebeplerden de doğabilir. Sözleşmenin kurulması için tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarında bulunmaları yeterlidir. Kiralayan sıfatının sözleşmeyle kazanılmasında, sözleşmenin geçerlilik şartlarına uyulması ve kiralayanın tasarruf yetkisinin bulunması önem taşır.

2. Kanun Gereği Kazanma

Bazı durumlarda kiralayan sıfatı, doğrudan kanun hükmü gereğince kazanılır. Özellikle miras hukuku kapsamında, kiralayanın ölümü halinde mirasçıları kiralayan sıfatını kendiliğinden kazanırlar. Benzer şekilde, tüzel kişilerin birleşmesi veya devralınması durumlarında da kiralayan sıfatı kanun gereği kazanılabilir. Kanun gereği kazanmada, kiralayan sıfatının geçişi için ayrıca bir hukuki işleme gerek yoktur. Bu durumda yeni kiralayan, eski kiralayanın hak ve yükümlülüklerini aynen devralmış olur.

3. Mülkiyetin Devri Yoluyla Kazanma

“Satım kirayı bozmaz” ilkesi gereğince, kiralanan şeyin mülkiyetinin el değiştirmesi durumunda yeni malik, kanun gereği kiralayan sıfatını kazanır. Bu ilke, Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesinde düzenlenmiştir. Mülkiyetin devri yoluyla kiralayan sıfatının kazanılması, kiracının haklarının korunması amacını taşır. Yeni malik, mülkiyeti kazanma anından itibaren kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve eski kiralayanın yerine geçer. Bu durumda yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin şartlarıyla bağlıdır ve kiralayan sıfatından kaynaklanan tüm hak ve yükümlülükleri üstlenir.

III. Kiralayanın Temel Özellikleri

1. Tasarruf Yetkisinin Bulunması

Kiralayanın en temel özelliği, kiralanan üzerinde tasarruf yetkisine sahip olmasıdır. Bu yetki, kiralananın kullanımını devretme konusunda hukuki bir güce sahip olmayı ifade eder. Tasarruf yetkisi çeşitli kaynaklardan doğabilir: Mülkiyet hakkından kaynaklanan tasarruf yetkisi en yaygın olanıdır. Bunun yanında, intifa hakkı sahibinin veya alt kiraya verme yetkisine sahip kiracının da tasarruf yetkisi bulunur. Tasarruf yetkisinin kira sözleşmesinin kurulduğu anda mevcut olması gerekir. Bu yetkinin bulunmaması halinde, kira sözleşmesi askıda hükümsüz olur ve yetkinin sonradan kazanılmasıyla geçerlilik kazanabilir.

2. Fiil Ehliyeti Bakımından Durumu

Kiralayanın fiil ehliyeti, Türk Medeni Kanunu’nun genel hükümlerine tabidir. Kiralayan olabilmek için kural olarak tam fiil ehliyetine sahip olmak gerekir. Tam ehliyetliler, hiçbir kısıtlamaya tabi olmaksızın kiralayan sıfatını kazanabilirler. Sınırlı ehliyetsizler (örneğin ayırt etme gücüne sahip küçükler ve kısıtlılar), ancak yasal temsilcilerinin rızasıyla kiralayan olabilirler. Tam ehliyetsizler ise ancak yasal temsilcileri aracılığıyla kiralayan sıfatını kazanabilirler. Tüzel kişilerde fiil ehliyeti, yetkili organları aracılığıyla kullanılır ve tüzel kişinin amacı ile sınırlıdır.

3. Kiralayanın Kiralanan Üzerindeki Hakları

Kiralayan, kiralanan üzerinde çeşitli haklara sahiptir. Bunların başında kira bedelini talep hakkı gelir. Kiralayan ayrıca, kiralananın özenle kullanılmasını isteme, kiracıdan teminat alma, kiralananı kontrol etme ve gerektiğinde onarım çalışmaları yapma haklarına sahiptir. Kiralayanın hakları, kira sözleşmesinin niteliğine ve kiralananın türüne göre değişiklik gösterebilir. Örneğin, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiralayanın hakları, kanun tarafından özel olarak düzenlenmiş ve bazı sınırlamalara tabi tutulmuştur. Kiralayan, bu haklarını kullanırken dürüstlük kuralına uygun davranmalı ve kiracının kullanım hakkını ihlal etmemelidir.

IV. Kiralayan Türleri

1. Gerçek Kişi Kiralayan

Gerçek kişilerin kiralayan olmaları, kira sözleşmelerinin en yaygın görülen türüdür. Gerçek kişi kiralayanlar, fiil ehliyetine sahip olmak şartıyla kira sözleşmesi yapabilirler. Bu tür kiralayanların hakları ve borçları, doğrudan kendilerine aittir. Gerçek kişi kiralayanın ölümü halinde, mirasçıları kira sözleşmesinin tarafı haline gelirler. Gerçek kişi kiralayanlar, ticari işletmelerini ilgilendiren kira sözleşmelerinde tacir sıfatıyla hareket edebilirler. Bu durumda, Türk Ticaret Kanunu’nun tacirler hakkındaki hükümleri de uygulama alanı bulur. Ayrıca gerçek kişi kiralayanlar, kira sözleşmesinden doğan haklarını bizzat kullanabilecekleri gibi, temsilci aracılığıyla da kullanabilirler.

2. Tüzel Kişi Kiralayan

Tüzel kişi kiralayanlar, hak ehliyetlerinin sınırları içerisinde kira sözleşmesi yapabilirler. Bu kategori hem özel hukuk tüzel kişilerini (şirketler, dernekler, vakıflar) hem de kamu tüzel kişilerini kapsar. Tüzel kişi kiralayanlar, organları aracılığıyla işlem yaparlar ve kira sözleşmesinden doğan hakları kullanırlar. Tüzel kişi kiralayanların yetki ve sorumlulukları, kuruluş belgelerinde belirlenen amaç ve faaliyet konularıyla sınırlıdır. Ticaret şirketleri söz konusu olduğunda, tacir sıfatına sahip olmaları nedeniyle özel düzenlemelere tabi olurlar. Kamu tüzel kişilerinin kiralayan olması durumunda ise, özel hukuk hükümlerinin yanı sıra kamu hukuku kuralları da uygulama alanı bulabilir.

3. Birlikte Kiralayan Olma Durumu

Birlikte kiralayan olma durumu, birden fazla kişinin aynı kira sözleşmesinde kiralayan sıfatını taşıması halinde ortaya çıkar. Bu durum özellikle paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti hallerinde görülür. Paylı mülkiyette, paydaşların kiralama işlemi için oybirliğiyle karar almaları gerekir. Elbirliği mülkiyetinde ise, ortakların tamamının rızası aranır. Birlikte kiralayan olma durumunda, kiralayanlar kural olarak kiracıya karşı müteselsilen alacaklı konumundadırlar. Bu durumda her bir kiralayan, kiracıdan kira bedelinin tamamını talep edebilir. Ancak iç ilişkide, her kiralayan kendi payı oranında hak sahibidir. Birlikte kiralayanların kira sözleşmesini sona erdirme, fesih bildirimi yapma gibi hakları kullanmaları için de kural olarak birlikte hareket etmeleri gerekir.

V. Özel Durumlarda Kiralayan Sıfatı

1. İntifa Hakkı Sahibinin Kiralayan Olması

İntifa hakkı sahibi, kiralanan üzerinde kullanma ve yararlanma yetkisine sahip olduğundan, kiralayan sıfatıyla kira sözleşmesi yapabilir. İntifa hakkı sahibinin kiralayan sıfatı, intifa hakkının kapsamı ve süresiyle sınırlıdır. Bu durumda kiralama yetkisi, çıplak mülkiyet sahibinden değil, doğrudan intifa hakkından kaynaklanır. İntifa hakkı sona erdiğinde, kira sözleşmesi de kural olarak sona erer. Ancak tapu siciline şerh edilmiş kira sözleşmeleri, intifa hakkının sona ermesinden sonra da etkisini sürdürebilir. İntifa hakkı sahibi kiralayan, kira sözleşmesinin yapılması ve uygulanması aşamasında çıplak mülkiyet sahibinin haklarını ihlal etmemekle yükümlüdür.

2. Kiralayanın Temsilci Aracılığıyla Hareket Etmesi

Kiralayan, kira sözleşmesinden doğan haklarını ve borçlarını bizzat kullanabileceği gibi, bir temsilci aracılığıyla da kullanabilir. Temsil yetkisi kanundan (yasal temsil) veya hukuki işlemden (iradi temsil) kaynaklanabilir. Yasal temsil özellikle sınırlı ehliyetsizler ve tam ehliyetsizler açısından söz konusu olur. İradi temsilde ise kiralayan, bir başkasına vekâlet vererek kira sözleşmesiyle ilgili işlemleri yapma yetkisi tanır. Temsilci aracılığıyla yapılan işlemlerin hukuki sonuçları doğrudan kiralayan üzerinde doğar. Temsilcinin yetkisini aşması durumunda ise, kiralayanın icazet vermesi gerekir. Temsil yetkisinin sona ermesi, var olan kira sözleşmelerinin geçerliliğini etkilemez.

VI. Kiralayan Sıfatının Sona Ermesi

1. Mülkiyetin Devri Halinde

Mülkiyetin devri halinde, eski kiralayanın sıfatı sona erer, ancak kira sözleşmesi sona ermez. Eski kiralayanın sıfatının sona ermesi, kural olarak kiracının hukuki durumunu etkilemez. Devir işleminden önce muaccel olmuş kira bedeli alacakları, aksi kararlaştırılmadıkça eski kiralayana aittir. Kiralananın devrinden sonra muaccel olacak kira bedelleri ise yeni malike ait olur. Eski kiralayanın kira sözleşmesinden doğan borçları da, devir tarihine kadar olan dönem için geçerlidir.

2. Kiralayanın Ölümü/Sona Ermesi Durumunda

Gerçek kişi kiralayanın ölümü halinde, kiralayan sıfatı sona erer, ancak kira sözleşmesi kendiliğinden son bulmaz. Kiralayanın mirasçıları, kural olarak kira sözleşmesinden doğan hak ve borçlara halef olurlar. Mirasçılar, miras ortaklığı süresince kiralanan üzerinde elbirliği halinde malik olurlar ve kira sözleşmesinden doğan hakları birlikte kullanırlar. Tüzel kişi kiralayanın sona ermesi durumunda ise, tüzel kişiliğin malvarlığının akıbetine göre kiralayan sıfatı da el değiştirir. Tüzel kişinin birleşme veya bölünme yoluyla sona ermesi halinde, kira sözleşmesinden doğan hak ve borçlar külli halefiyet ilkesi gereğince yeni tüzel kişiye geçer.

3. Cebri İcra Yoluyla Mülkiyetin El Değiştirmesi

Kiralananın cebri icra yoluyla satılması durumunda da kiralayan sıfatı sona erer. Bu durumda, ihale alıcısı yeni malik sıfatıyla kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Ancak cebri icra yoluyla mülkiyetin el değiştirmesi halinde, yeni malikin kira sözleşmesini olağanüstü fesih hakkı bulunur. İcra ve İflas Kanunu’nun 135. maddesi uyarınca, ihale alıcısı kanuni sürelere uymak koşuluyla kira sözleşmesini feshedebilir. Bu fesih hakkının kullanılmaması halinde, kira sözleşmesi yeni malikle devam eder. Kiracının kira sözleşmesini tapuya şerh ettirmiş olması durumunda ise, cebri icra yoluyla el değiştirmede dahi kiracının hakları korunur ve yeni malik şerhten kaynaklanan sınırlamalara tabi olur.