Muhdesat İddiası Ne Zamana Kadar İleri Sürülebilir?

Gayrimenkul hukukunda sıkça karşılaşılan ama toplumun geniş kesimleri tarafından çok iyi bilinmeyen kavramlardan biri de muhdesattır. Özellikle taşınmaz üzerinde hak sahibi olmak isteyenler veya ortaklığın giderilmesi davası ile karşı karşıya kalanlar açısından muhdesat iddiasının ne zamana kadar ileri sürülebileceği kritik bir öneme sahiptir. Bu makalede, muhdesat kavramını, muhdesat iddiasını ve bu iddianın hangi süre sınırlamaları içinde ileri sürülebileceğini açıklamaya çalışacağız.

Konuyu anlamak için öncelikle muhdesatın ne olduğunu, hangi şartlarda ortaya çıktığını ve ilgili mevzuatımızda nasıl düzenlendiğini bilmek gerekir. Ardından, muhdesat iddiasının zaman bakımından sınırları ve bu sürelerin hukuki niteliği ele alınacaktır.

 

Muhdesat Nedir?

Muhdesat, kelime anlamı itibarıyla “sonradan yapılmış, sonradan meydana gelmiş şeyler” anlamına gelmektedir. Hukuki terminolojide ise, bir kişiye ait arazi üzerinde, o kişiden başka birine ait olan veya bir paydaşa ait olan yapı, tesis, ağaç, bağ gibi kalıcı nitelikteki eklemeler için kullanılır.

Muhdesat, başkasının arazisi üzerinde veya paylı mülkiyete tabi bir arazide paydaşlardan biri tarafından yapılan yapılar veya dikilen bitkiler olarak düşünülebilir. Bunlar bina, ev, baraka, ahır, ağaç, asma gibi çeşitli şekillerde olabilir.

Muhdesatın en önemli özelliği, kalıcı olarak araziye bağlı olması ve bütünleyici parça niteliğinde bulunmasıdır. Bu durum, Türk Medeni Kanunu’nun 684. maddesindeki “Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur” kuralına bir istisna teşkil eder.

Muhdesatın Hukuki Niteliği

Muhdesat, hukuki niteliği itibarıyla bir bütünleyici parça olarak değerlendirilir. Normal şartlar altında, bir arazinin üzerindeki yapılar ve bitkiler, arazi malikinin mülkiyetindedir. Ancak muhdesat söz konusu olduğunda, arazinin maliki ile muhdesatın sahibi farklı kişiler olabilmektedir.

Türk hukukunda muhdesat, taşınmazın mülkiyetinden ayrı bir mülkiyet hakkı yaratmaz, sadece kişisel hak sağlar. Yargıtay kararlarında sürekli vurgulandığı üzere, muhdesat sahibine arazi mülkiyetinden ayrı bağımsız bir mülkiyet veya sınırlı bir ayni hak vermez.

Muhdesat, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir. Bu kayıt, muhdesatın varlığını ve kime ait olduğunu göstermek açısından önemlidir, ancak ayrı bir ayni hak oluşturmaz.

Muhdesat İddiası Nedir?

Muhdesat iddiası, bir kişinin bir taşınmaz üzerindeki yapı veya bitkilerin kendisi tarafından yapıldığını veya dikildiğini, dolayısıyla bunların mülkiyetinin kendisine ait olduğunu ileri sürmesidir. Bu iddia, çeşitli hukuki uyuşmazlıklarda gündeme gelebilir.

Muhdesat iddiası genellikle ortaklığın giderilmesi (izaleyi şüyu) davalarında, kentsel dönüşüm uygulamalarında veya kamulaştırma işlemlerinde önem kazanır. Çünkü bu durumlarda, taşınmazın değerinden muhdesata isabet eden kısmın kime ödeneceği sorunu ortaya çıkar.

Bir kişi muhdesat iddiasında bulunduğunda, bu iddiasını ispat etmek zorundadır. Muhdesatı kendisinin meydana getirdiğini, kendi malzemesiyle ve kendi hesabına yaptığını kanıtlamalıdır.

 

Muhdesat İddiasının İleri Sürülme Zamanı

Muhdesat iddiasının ileri sürülebileceği zaman konusunda mevzuatımızda açık bir hak düşürücü süre bulunmamaktadır. Ancak, muhdesatın bulunduğu taşınmaz ve iddianın ileri sürüldüğü hukuki durum bakımından farklı süre sınırlamaları söz konusu olabilir.

• Genel olarak muhdesat iddiası, muhdesatın üzerinde bulunduğu taşınmazın durumuna göre değerlendirilir
• Kadastro görmüş taşınmazlarda özel bir süre sınırlaması vardır
• Ortaklığın giderilmesi davalarında muhdesat iddiası için süre verileceği öngörülmüştür
• Kamulaştırma işlemlerinde de muhdesat iddiası için belirli süreler öngörülmüştür

Kadastro Görmüş Taşınmazlarda Süre Sınırı

Kadastro görmüş taşınmazlar bakımından, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12. maddesinin 3. fıkrası önemlidir. Bu hükme göre, kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak dava açılamaz.

Bu hüküm, kadastro öncesi muhdesat iddialarına da uygulanır. Yani, kadastro tespiti sırasında varlığı tespit edilmeyen veya beyanlar hanesine işlenmeyen muhdesatlar için, tutanakların kesinleşmesinden itibaren on yıl içinde iddianın ileri sürülmesi gerekir. Bu süre hak düşürücü süre niteliğindedir ve geçmesi halinde artık muhdesat iddiasında bulunulamaz.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, on yıllık hak düşürücü süreden sonra davalının muhdesatın varlığını kabul etmesi dahi sonucu değiştirmez ve muhdesat iddiası ileri sürülemez.

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Süre

Ortaklığın giderilmesi davalarında muhdesat iddiası ileri sürülmesi durumunda, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 165. maddesi uyarınca mahkeme tarafından uygun bir süre verilir. Bu süre içinde muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılmazsa, ortaklığın giderilmesi davasına devam edilir ve muhdesat iddiası olmamış gibi işlem yapılır.

Eğer verilen süre içinde dava açılırsa, bu dava bekletici mesele yapılır ve ortaklığın giderilmesi davası bu davanın sonucuna göre karara bağlanır. Bu nedenle, ortaklığın giderilmesi davası sırasında muhdesat iddiasında bulunan kişinin, mahkemece verilen süre içinde muhdesatın aidiyetinin tespiti davasını açması gerekir.

Ortaklığın giderilmesi davası kesinleştikten sonra ise, artık muhdesat iddiasında bulunulamaz. Çünkü satış gerçekleşmiş ve bedel paylaştırılmış olacağından, hukuki yarar ortadan kalkmış olur.

Kamulaştırma İşlemlerinde Süre

Kamulaştırma işlemlerinde muhdesat iddiası, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 19. maddesinin son fıkrası çerçevesinde değerlendirilir. Bu hükme göre, “başkasına ait taşınmaz üzerinde bulunan muhdesatın kamulaştırma bedelinin zilyede ödenmesi gerekir.”

Kamulaştırma işlemlerinde muhdesat iddiası ileri sürebilmek için, kamulaştırma işleminin tamamlanmasından önce bu iddianın ileri sürülmesi gerekir. Kamulaştırma bedeline karşı açılan davalarda da muhdesat iddiası ileri sürülebilir, ancak bu davaların açılması için kanunda öngörülen 30 günlük süre içinde davanın açılmış olması gerekir.

Kamulaştırma bedeli kesinleştikten ve ödendikten sonra muhdesat iddiasında bulunulamaz. Böyle bir durumda, iddia sahibinin ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre bedel talep etme imkanı olabilir.

 

Muhdesat İddiasının İleri Sürülme Şekli

Muhdesat iddiası çeşitli şekillerde ileri sürülebilir. Bunlar arasında en yaygın olanları şunlardır:

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, bir tespit davası niteliğindedir. Bu dava ile davacı, muhdesatın kendisi tarafından meydana getirildiğinin veya muhdesatın kendisine ait olduğunun mahkeme kararıyla tespit edilmesini ister.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, muhdesatın tespiti davası ancak güncel hukuki yararın bulunduğu hallerde açılabilir. Bu haller genellikle:

• Taşınmaz hakkında görülmekte olan bir ortaklığın giderilmesi davasının varlığı
• Kentsel dönüşüm uygulamasının bulunması
• Kamulaştırma işleminin varlığı

gibi durumlardır. Bu istisnai haller dışında muhdesatın tespiti davası açılamamaktadır.

Sebepsiz Zenginleşmeye Dayalı Alacak Davası

Muhdesat iddiasını ileri sürmenin bir diğer yolu da sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayalı alacak davası açmaktır. Bu dava ile muhdesat sahibi, taşınmaz malikinin muhdesat sebebiyle zenginleştiği miktarı talep eder.

Sebepsiz zenginleşme davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 82. maddesinde öngörülen zamanaşımı sürelerine tabidir. Buna göre:

• Alacaklının geri isteme hakkı olduğunu öğrendiği tarihten başlayarak iki yıl
• Her halde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl

içinde dava açılmalıdır. Bu süreler zamanaşımı süresi niteliğindedir ve hak düşürücü süre değildir.

Haksız Yapıya İlişkin Hükümler Çerçevesinde İleri Sürülen İddialar

Muhdesat, çoğu zaman Türk Medeni Kanunu’nun 722-724. maddelerinde düzenlenen haksız yapı kapsamına girmektedir. Bu hükümler çerçevesinde, muhdesat sahibi:

• Malzemenin sökülüp kaldırılmasını isteme
• Uygun bir tazminat ödenmesini isteme
• Şartları varsa arazinin mülkiyetinin kendisine geçirilmesini isteme

haklarına sahiptir. Bu haklar için kanunda açık bir süre sınırlaması öngörülmemiş olsa da, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı çerçevesinde, makul bir süre içinde ileri sürülmesi gerekir.

 

Sonuç

Muhdesat iddiası, gayrimenkul hukukunda önemli bir yere sahiptir ve çeşitli hukuki uyuşmazlıklarda gündeme gelebilir. Bu iddianın ne zamana kadar ileri sürülebileceği konusunda mevzuatımızda genel bir hak düşürücü süre öngörülmemiştir.

Ancak, somut duruma göre farklı süre sınırlamaları söz konusu olabilir:

• Kadastro görmüş taşınmazlarda, kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden itibaren on yıl
• Ortaklığın giderilmesi davalarında, mahkemece verilen uygun süre içinde
• Kamulaştırma işlemlerinde, kamulaştırma işleminin tamamlanmasından önce veya kamulaştırma bedeline itiraz davası açma süresi olan 30 gün içinde

Muhdesat iddiasını ileri sürmek isteyen kişilerin, bu süre sınırlamalarını göz önünde bulundurarak hareket etmeleri ve gerektiğinde bir gayrimenkul hukuku uzmanından yardım almaları büyük önem taşımaktadır. Aksi halde, muhdesat üzerindeki hakların kaybedilmesi söz konusu olabilir.

Sonuç olarak, muhdesat iddiasının zamanında ileri sürülmesi, gayrimenkul üzerindeki hakların korunması ve ekonomik değerin elde edilmesi açısından hayati bir öneme sahiptir. Bu nedenle, böyle bir iddia söz konusu olduğunda gecikmeden harekete geçilmesi ve gerekli hukuki yollara başvurulması gerekmektedir.

 

 

Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.