Muhdesatın Aidiyeti Davası Satışı Durdurur mu? – Av. Ozan Soylu

Muhdesatın aidiyeti davası, taşınmaz hukukunda özel bir yere sahip olan ve sıklıkla ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davalarıyla bağlantılı olarak karşımıza çıkan bir dava türüdür. Peki, muhdesatın aidiyeti davası açıldığında ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazın satışını durdurur mu? Bu sorunun cevabı çeşitli faktörlere bağlıdır.

 

Muhdesatın Aidiyeti Davası ve Satış İlişkisi

Muhdesatın aidiyeti davasının taşınmazın satışını kendiliğinden durdurma etkisi bulunmamaktadır. Ancak belirli koşullar altında satış işlemini etkileyebilir veya geçici olarak durdurulmasını sağlayabilir.

Türk hukuk sisteminde, ortaklığın giderilmesi davası sırasında muhdesat iddiası ileri sürüldüğünde izlenen prosedür şu şekildedir:

1. Ortaklığın giderilmesi davasında bir paydaş muhdesat iddiasında bulunur.
2. Diğer paydaşlar bu iddiayı kabul ederse, muhdesat değeri dikkate alınarak paylaştırma yapılır ve satış gerçekleştirilir.
3. İddia kabul edilmezse, mahkeme tarafından muhdesat iddiasında bulunan paydaşa muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açması için süre verilir.
4. Bu süre içinde dava açılırsa, açılan dava bekletici mesele yapılabilir.

Bu süreç, muhdesatın aidiyeti davasının taşınmazın satışını mutlak olarak durdurmadığını, ancak mahkemenin takdirine bağlı olarak satışın bekletici mesele kapsamında ertelenebileceğini göstermektedir.

Bekletici Mesele Kararının Etkisi

Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme tarafından muhdesatın aidiyeti davasının bekletici mesele yapılması halinde, bu karar taşınmazın satışını fiilen durdurur. Bekletici mesele kararı için:

• Muhdesat iddiasında bulunan paydaşın, kendisine verilen süre içinde muhdesatın aidiyeti davasını açmış olması gerekir.
• Mahkemenin, bu davanın sonucunun bekletici mesele yapılmasına karar vermesi gerekir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre, muhdesatın aidiyeti davası açıldığında, ortaklığın giderilmesi davasına bakan mahkemenin bu davayı bekletici mesele yapması gerekir. Örneğin, 14. HD’nin E.2015/15258 K.2017/5685 sayılı kararında:

“Paydaşlığın (ortaklığın) satış suretiyle giderilmesine ilişkin davalarda taşınmaz üzerinde bulunan bina, ağaç gibi bütünleyici parçaların (muhdesat) kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık olup da bunlar üzerinde bazı paydaşların hak iddia etmeleri ve öncelikle bu uyuşmazlığın giderilmesini istemeleri halinde o paydaşa görevli mahkemede dava açmak üzere HMK’nın 165. maddesi uyarınca uygun bir süre verilmelidir. Mahkemece verilen süre içerisinde dava açıldığı takdirde sonucunun beklenmesi, açılmadığı takdirde o konuda uyuşmazlık yokmuş gibi davaya devam edilmesi gerekir…”

Bu kararda da açıkça belirtildiği gibi, muhdesatın aidiyeti davası açıldığında, ortaklığın giderilmesi davasına bakan mahkemenin bu davanın sonucunu beklemesi ve bu süre içinde satış işlemini ertelemesi gerekmektedir.

İhtiyati Tedbir Kararı Alınması

Muhdesatın aidiyeti davasının satışı durdurabilmesi için bir diğer yöntem, dava açılırken veya dava sırasında ihtiyati tedbir talep edilmesidir. İhtiyati tedbir kararı alınması halinde:

• Taşınmazın satışı geçici olarak durdurulabilir.
• Tedbir kararı tapuya şerh edilebilir.
• Böylece muhdesat sahibinin hakkı güvence altına alınabilir.

İhtiyati tedbir talep ederken, HMK m. 389 uyarınca “mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi” gerekçesi ileri sürülebilir.

Uygulamada muhdesatın aidiyeti davası açılırken, genellikle taşınmazın satışının durdurulması için ihtiyati tedbir talebinde de bulunulmaktadır. Mahkeme, iddianın ciddi olduğu ve tedbir alınmazsa davacının telafisi güç zarara uğrayabileceği kanaatine varırsa tedbir kararı verebilir.

Satışın Durdurulmasında Dikkat Edilecek Hususlar

Muhdesatın aidiyeti davasının satışı durdurabilmesi için dikkat edilmesi gereken bazı önemli hususlar vardır:

• Dava, ortaklığın giderilmesi davası devam ederken açılmalıdır.
• İhtiyati tedbir talebi gerekçeli olmalı ve somut delillerle desteklenmelidir.
• Muhdesatın ekonomik değeri ortaya konulmalıdır.
• Satış yapılması halinde telafisi güç zarar doğacağı izah edilmelidir.

Ayrıca, muhdesatın aidiyeti davasının açılması için ortaklığın giderilmesi davasında mahkemece verilen süreye uyulması çok önemlidir. Bu sürenin geçirilmesi halinde, muhdesat iddiasının değerlendirilmeme riski vardır.

Yargıtay’ın Yaklaşımı

Yargıtay’ın muhdesatın aidiyeti davası ve satışın durdurulması konusundaki yaklaşımı genel olarak şu şekildedir:

1. Muhdesatın aidiyeti davası açıldığında, bu dava bekletici mesele yapılmalıdır.
2. Bekletici mesele yapılması halinde, ortaklığın giderilmesi davası kapsamındaki satış işlemi muhdesatın aidiyeti davası sonuçlanıncaya kadar ertelenmelidir.
3. İhtiyati tedbir talebinin kabulü için ciddi iddiaların varlığı ve telafisi güç zarar tehlikesi aranmaktadır.
4. Muhdesat iddiasında bulunan paydaşa süre verildiği halde dava açmaması halinde, artık muhdesat iddiası dikkate alınmaz ve satış gerçekleştirilebilir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 15.10.2015 tarihli kararında: “Mahkemece muhdesatın aidiyetinin tespitine ilişkin bu davanın bekletici mesele yapılması ve satış bedelinin bu davanın sonucuna göre dağıtılması gerekir…” denilerek bekletici mesele kararının satışı doğrudan etkilediği vurgulanmıştır.

Muhdesatın Aidiyeti Davası Sonuçlanmadan Satış Yapılırsa Ne Olur?

Muhdesatın aidiyeti davası bekletici mesele yapılmadan veya ihtiyati tedbir kararı alınmadan satış yapılırsa şu sonuçlar ortaya çıkar:

• Taşınmaz, muhdesat dahil olarak üçüncü kişiye geçer.
• Muhdesat sahibi, artık muhdesatı geri alamaz.
• Muhdesat sahibi, sadece tazminat veya sebepsiz zenginleşme davası açabilir.
• Bu dava, diğer paydaşlara karşı açılır, taşınmazı satın alan kişiye karşı açılamaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 17.12.2007 tarihli kararında: “Somut olayda, dava konusu taşınmaz üzerindeki binanın davacılar murisi (Mehmet) tarafından yaptırıldığı hususunda uyuşmazlık bulunmadığına göre, mahkemece yapılacak iş, muhtesatın satış bedeline katkı oranı usulünce belirlenip, davalıların sebepsiz zenginleştikleri ve iade ile yükümlü oldukları miktar hesaplatılarak varılacak uygun sonuç dairesinde karar vermekten ibarettir…” denilerek, satış yapılması halinde muhdesat sahibinin tazminat hakkının doğduğu belirtilmiştir.

Sonuç ve Değerlendirmeler

Muhdesatın aidiyeti davası, doğrudan ve kendiliğinden taşınmazın satışını durdurmaz. Ancak:

• Ortaklığın giderilmesi davasında muhdesatın aidiyeti davasının bekletici mesele yapılması
• Muhdesatın aidiyeti davası kapsamında ihtiyati tedbir kararı alınması

durumlarında satış fiilen durdurulabilir veya ertelenebilir.

Muhdesatın aidiyeti davasının başarıyla satışı durdurabilmesi için, dava sürecinin titizlikle takip edilmesi, gerekli yasal sürelere uyulması ve ihtiyati tedbir talepleri için somut ve güçlü gerekçeler sunulması gerekmektedir. Bu süreçte profesyonel hukuki destek almak, hak kayıplarını önlemek açısından büyük önem taşır.

 

Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.