Yasal Düzenleme ve Temel Kavramlar

TBK Madde 347’nin İçeriği

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesine ilişkin temel düzenlemeyi içermektedir. Bu maddeye göre, kiracı belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla 1 yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi kendiliğinden sona erdiremez. Ancak, 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Kavramı

Konut ve çatılı işyeri kirası kavramı, insanların barınma ihtiyacını karşılayan konutlar ile üstü örtülü olan işyerlerini kapsamaktadır. Yargıtay içtihatlarına göre, bir yerin çatılı işyeri sayılabilmesi için üstünün örtülü ve etrafının çevrili olması gerekmektedir. Bu kapsamda, apartman daireleri, müstakil evler, dükkanlar ve ofisler bu düzenlemeye tabidir. Ancak açık araziler, arsalar, baz istasyonları ve depo olarak kullanılan konteynerler bu kapsamda değerlendirilmemektedir.

On Yıllık Uzama Süresi Kavramı

On yıllık uzama süresi, kira sözleşmesinin ilk süresinin bitiminden sonra başlayan ve kendiliğinden uzama dönemini ifade eder. Bu sürenin hesaplanmasında sözleşmenin türü önem taşır. Belirli süreli sözleşmelerde, sözleşmede kararlaştırılan sürenin bitiminden sonra başlayan uzama süresi dikkate alınır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise süre, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren hesaplanır. Tarafların aralarında yaptıkları her yeni kira sözleşmesi, on yıllık uzama süresini yeniden başlatır.

On Yıllık Kiracının Tahliyesi İçin Gerekli Şartlar

On Yıllık Uzama Süresinin Tamamlanması

On yıllık uzama süresinin tamamlanması, tahliye davasının açılabilmesi için gereken temel şarttır. Bu sürenin hesaplanmasında, kira sözleşmesinin niteliği büyük önem taşır. Belirli süreli sözleşmelerde ilk sözleşme süresinin bitiminden sonra başlayan uzama sürelerinin toplamının 10 yılı doldurması gerekmektedir. Örneğin, 2 yıllık bir kira sözleşmesinde tahliye hakkının kullanılabilmesi için sözleşme süresinin bitiminden itibaren 10 yıllık uzama süresinin de geçmesi gerekir. Bu durumda toplam 12 yıl sonra tahliye hakkı doğacaktır.

Fesih Bildirimi Şartları

Kiraya verenin tahliye hakkını kullanabilmesi için fesih bildiriminde bulunması zorunludur. Bu bildirim, on yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yapılmalıdır. Fesih bildirimi mutlaka yazılı şekilde yapılmalı ve kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edilmelidir. Bildirimin noter aracılığıyla yapılması, ispat kolaylığı sağlaması açısından önerilmektedir. Fesih bildiriminde herhangi bir sebep gösterilmesi gerekmez, ancak tahliye talebinin TBK md. 347‘ye dayandığı açıkça belirtilmelidir.

Yeni Kira Sözleşmesi Yapılmamış Olması

Tahliye hakkının kullanılabilmesi için, on yıllık süre içinde tarafların bağımsız yeni bir kira sözleşmesi yapmamış olmaları gerekir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, tarafların yeni bir kira sözleşmesi yapmaları halinde, önceki dönemde işleyen süreler sıfırlanır ve on yıllık süre yeni sözleşme tarihinden itibaren yeniden işlemeye başlar. Ancak kira bedelinin artırılması veya yan giderlerin düzenlenmesi gibi fer’i (ikincil) nitelikteki değişiklikler, yeni bir kira sözleşmesi yapıldığı anlamına gelmez.

On Yıllık Sürenin Hesaplanması

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Hesaplama

Belirli süreli kira sözleşmelerinde on yıllık sürenin hesaplanması, sözleşmede belirlenen sürenin bitiminden itibaren başlar. İlk sözleşme süresi bu hesaba dahil edilmez. Örneğin 2 yıllık bir kira sözleşmesinde, sözleşmenin sona erme tarihinden itibaren 10 yıllık uzama süresinin dolması ve bunu takip eden 1 yıllık uzama döneminin başlaması gerekir. Bu durumda kiraya veren, ancak toplam 13 yıl sonra tahliye hakkını kullanabilir. Bu hesaplamada, her yıl kendiliğinden gerçekleşen uzamalar dikkate alınır.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Hesaplama

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde on yıllık süre, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren hesaplanır. Bu tür sözleşmelerde uzama süresinden bahsedilemeyeceği için, doğrudan sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren 10 yıllık sürenin dolması yeterlidir. Kiraya veren, 10 yılın dolmasından sonra, genel hükümlere göre her 6 aylık dönemin sonunda, 3 ay önceden bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.

Yenilenen Sözleşmelerde Süre Hesabı

Yenilenen sözleşmelerde sürenin hesaplanması özellik arz eder. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, tarafların bağımsız yeni bir sözleşme yapmaları halinde, önceki dönemde geçen süreler dikkate alınmaz ve 10 yıllık süre yeni sözleşme tarihinden itibaren başlar. Ancak sadece kira bedeli artışı veya yan giderlerin düzenlenmesi gibi değişiklikler yapılması halinde, bu durum yeni bir sözleşme olarak değerlendirilmez ve önceki süreler geçerliliğini korur. Tarafların yenileme iradesinin açık olması ve yeni sözleşmenin önceki sözleşmeden bağımsız olarak düzenlenmesi gerekir.

Tahliye Davası Süreci

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yetki kuralı kamu düzeninden olmadığından, taraflar yetki sözleşmesi yaparak başka bir yer mahkemesini de yetkili kılabilirler. Ancak uygulamada tahliye davaları genellikle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmaktadır çünkü keşif gibi işlemlerin yapılması gerektiğinde bu durum usul ekonomisi ilkesine daha uygundur.

Dava Açma Süresi

Tahliye davası, fesih bildiriminin yapıldığı uzama yılının sonunda açılmalıdır. Dava açma süresi, kira döneminin bitiminden itibaren 1 aytır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve hakim tarafından kendiliğinden dikkate alınır. Örneğin, kira dönemi 1 Ocak’ta sona eriyorsa, dava en geç 31 Ocak‘a kadar açılmalıdır. Dava açma süresinin kaçırılması halinde, kiraya veren ancak bir sonraki uzama döneminde, yeni bir fesih bildirimi göndererek tahliye davası açabilir.

İspat Yükü ve Deliller

Tahliye davasında ispat yükü kiraya verendedir. Kiraya veren, kira ilişkisinin varlığını, 10 yıllık uzama süresinin dolduğunu ve fesih bildiriminin usulüne uygun yapıldığını ispatlamakla yükümlüdür. Bu kapsamda sunulabilecek başlıca deliller şunlardır:

• Kira sözleşmesi
• Noter kanalıyla gönderilen fesih ihtarnamesi ve tebliğ belgesi
• Kira ödemelerini gösteren banka dekontları veya makbuzlar
• Taşınmazın niteliğini gösteren tapu kaydı

Kiracı ise savunmasında, kira süresinin dolmadığını, fesih bildiriminin usulsüz olduğunu veya yeni bir kira sözleşmesi yapıldığını ileri sürebilir ve bunu ispatlayabilir.

Özel Durumlar ve İstisnalar

Mülkiyetin El Değiştirmesi Durumu

Kiralanan taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi durumunda, TBK madde 310 gereğince yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Bu durumda yeni malik, eski malikin kira sözleşmesinden doğan hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Dolayısıyla, 10 yıllık uzama süresinin hesabında önceki malik döneminde geçen süreler de dikkate alınır. Ancak yeni malik ile kiracı arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılırsa, bu durumda süre yeni sözleşme tarihinden itibaren yeniden başlar.

Paylı ve Elbirliği Mülkiyetinde Tahliye

Paylı mülkiyette tahliye davası açılabilmesi için, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir. Fesih bildiriminin de aynı çoğunluk tarafından yapılması şarttır. Elbirliği mülkiyetinde ise tüm ortakların birlikte hareket etmesi zorunludur. Aksi halde, eksik taraf nedeniyle dava reddedilir. Bu durum, dava şartı niteliğindedir ve hakim tarafından kendiliğinden dikkate alınır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, fesih bildirimindeki eksiklik sonradan tamamlanamaz.

Kiracının Ölümü Halinde Durum

Kiracının ölümü halinde, TBK madde 356 uyarınca, ölenin oturmaya bağlı hakları kendiliğinden sona erer. Ancak mirasçıları 1 ay içinde sözleşmeyi devralmak istediklerini bildirirlerse, kira sözleşmesi devam eder. Bu durumda 10 yıllık uzama süresinin hesabında, ölen kiracı döneminde geçen süreler de dikkate alınır. Mirasçıların kira sözleşmesini devralması yeni bir kira sözleşmesi niteliğinde değildir, dolayısıyla sürenin yeniden başlamasına neden olmaz.

Yargıtay Kararları Işığında Uygulama

Emsal Kararlar ve Yorumları

Yargıtay’ın son yıllardaki kararları, on yıllık kiracının tahliyesi konusunda önemli ilkeler ortaya koymuştur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2021/614 sayılı kararında, yenileme sözleşmesinin etkisi detaylı şekilde incelenmiştir. Bu karara göre, tarafların bir araya gelerek yaptıkları her yeni sözleşme, 10 yıllık süreyi yeniden başlatmaktadır. Ancak sadece kira artışı protokolü niteliğindeki belgeler, yeni bir sözleşme olarak değerlendirilmemektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/17713 sayılı kararında, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde sürenin hesaplanması konusuna açıklık getirilmiştir. Bu kararda, sürenin sözleşmenin başlangıcından itibaren hesaplanması gerektiği ve fesih bildiriminin 6 aylık dönemin bitiminden 3 ay önce yapılması gerektiği vurgulanmıştır.

Tartışmalı Konular ve Çözümleri

Uygulamada en çok tartışılan konulardan biri, baz istasyonu kiralarının durumudur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/16609 sayılı kararında, baz istasyonu kiralarının konut ve çatılı işyeri kirası kapsamında değerlendirilemeyeceği, dolayısıyla TBK md. 347 hükümlerinin uygulanamayacağı belirtilmiştir.

Bir diğer tartışmalı konu, malikin tahliye davası açma hakkıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/14491 sayılı kararında, kanunda açıkça kiraya verenden bahsedilmesine rağmen, Anayasa’nın mülkiyet hakkını düzenleyen 35. maddesi ışığında, malikin de bu davayı açabileceği kabul edilmiştir. Bu karar, uygulamada yaşanan tereddütleri gidermiştir.