Ortaklığın Giderilmesi Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu durumlarda belli bir pay hakkında ortaklığın giderilmesi istenemez. Malın tamamının dava konusu edilmesi gerekir.
• 2510 sayılı Kanun’a göre tahsis edilen yerlerin on sene, 4753 sayılı Kanun’a göre verilen yerlerin yirmi beş sene, 6188 sayılı Kanun’a göre verilen yerlerin on sene geçmedikçe satış yoluyla ortaklığın giderilmesi imkansızdır.

Dava Açma Hakkı ve Taraf Teşkili

Ortaklığın giderilmesi davasını açabilecek kişiler:

• Paydaşlardan biri veya birkaçı

Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan malın sahiplerinden herhangi biri, diğer paydaşların rızasını almaksızın ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bu hak, Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesinde düzenlenmiştir. Paydaşın payının büyüklüğü önemli değildir; en küçük paya sahip olan paydaş dahi bu davayı açabilir. Bu hak, mülkiyet hakkının bir uzantısı olarak görülür ve paydaşlara ortaklıktan çıkma imkanı tanır.

• Hazine, belediye, il özel idareleri, vakıflar gibi tüzel kişiler

Kamu tüzel kişileri veya özel hukuk tüzel kişileri de paydaş oldukları mallarda ortaklığın giderilmesi davası açabilirler. Örneğin, Hazine bir taşınmazda paydaş ise, diğer paydaşlara karşı bu davayı açabilir. Belediyeler, kentsel dönüşüm veya imar uygulamaları kapsamında paydaş oldukları taşınmazlarda sıklıkla bu davayı açarlar. Vakıflar da, vakıf malları üzerindeki ortaklığın giderilmesi için dava açma hakkına sahiptir. Bu tüzel kişilerin dava açması, genellikle kamu yararı veya kurumsal amaçlar doğrultusunda gerçekleşir.

• Borçlu ortağın alacaklısı (İİK madde 121 uyarınca)

İcra ve İflas Kanunu’nun 121. maddesi, borçlunun bir mal üzerindeki payını haczettiren alacaklıya, ortaklığın giderilmesi davası açma hakkı tanır. Alacaklı, icra mahkemesinden alacağı yetki belgesi ile bu davayı açabilir. Bu hüküm, alacaklının alacağına kavuşmasını kolaylaştırmak amacıyla getirilmiştir. Alacaklı, bu dava sonucunda borçlu ortağın payına düşecek bedelden alacağını tahsil etme imkanı bulur. Ancak alacaklının açtığı davada, tüm paydaşların davaya dahil edilmesi zorunludur ve satış kararı verilmesi halinde, sadece borçlu ortağın payı değil, tüm mal satılır.

Dava açma hakkı bulunmayanlar:

• İntifa hakkı sahibi

İntifa hakkı, bir mal üzerinde kullanma ve yararlanma hakkı veren sınırlı bir ayni haktır. İntifa hakkı sahibi, malın mülkiyetine sahip olmadığı için ortaklığın giderilmesi davası açma hakkına sahip değildir. Ancak, intifa hakkı sahibinin menfaatlerinin korunması gerektiğinden, özellikle 01.01.2002 tarihinden sonra kurulan intifa haklarında, intifa hakkı sahibinin davaya dahil edilmesi zorunludur. İntifa hakkı sahibi, davanın sonucundan etkilenebilecek olsa da, mülkiyet hakkına sahip olmadığı için doğrudan dava açamaz.

• Tapuda beyanlar hanesinde lehine şerh olan kişi

Tapunun beyanlar hanesinde lehine şerh bulunan kişiler (örneğin, kira sözleşmesi şerhi olan kiracı veya satış vaadi şerhi bulunan alıcı), taşınmazın maliki olmadıkları için ortaklığın giderilmesi davası açamazlar. Bu kişilerin hakları, tapu kaydında görünmekle birlikte, mülkiyet hakkı vermez. Şerh, genellikle kişisel bir hakkı güçlendirmek veya üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlamak için konulur. Ancak şerh sahibi, davanın sonucundan etkilenebileceği için davaya dahil edilmesi gerekebilir.

• Mirası reddeden, mirasçılıktan çıkarılan, mirastan feragat eden mirasçı

Bu kişiler, yasal veya iradi yollarla mirasçılık sıfatlarını kaybettikleri için miras malları üzerinde herhangi bir hakka sahip değildirler. Dolayısıyla, bu mallar üzerindeki ortaklığın giderilmesi için dava açma hakları bulunmamaktadır.

1. Mirası reddeden kişi, miras açıldığı anda geçmişe etkili olarak mirasçılık sıfatını kaybeder.
2. Mirasçılıktan çıkarılan kişi, mirasbırakanın iradesi ile mirasçılık sıfatından mahrum bırakılmıştır.
3. Mirastan feragat eden kişi ise, henüz miras açılmadan önce mirasçılık haklarından vazgeçmiştir.

Bu durumların herhangi birinde, kişi miras üzerinde hak iddia edemeyeceği için, miras malları üzerindeki ortaklığın giderilmesi davası açma hakkını da kaybetmiş olur. Bu kişilerin mirasçılık sıfatları olmadığı için, dava açmaları halinde, dava husumet yokluğundan reddedilecektir.

Taraf teşkilinde dikkat edilmesi gereken hususlar:

• HMK’nin 27. maddesi uyarınca davada bütün paydaşların yer alması zorunludur.
• Taraf teşkiline ilişkin bu hususa mahkemece resen dikkat edilmesi gerekir.
• Dava ve duruşma davetiyelerinin ilgililerine usulüne uygun olarak tebliğ edilip edilmediği mutlak surette kontrol edilmelidir.
• Dava açılmadan önce ölmüş paydaş aleyhine dava açılması durumunda dava reddedilmez. Ölen paydaşın mirasçılarına davanın yöneltilmesi gerekir.
• Paydaşlardan birinin yargılama sırasında payını devretmesi durumunda, devir yapılan kişiler davada taraf sıfatı kazanır ve taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olduğundan davacı vekiline yeni maliklere karşı davayı yöneltmesi için süre ve imkan verilmelidir.

Özel durumlar:

• Velayeten dava açan kişiden çocuğun mallarının korunması hükümleri uyarınca aile hakiminden izin alması istenmelidir (TMK. madde 352 vd.).
• Tapu maliki olarak küçük ile veli, birlikte malik olmaları halinde davacının küçük ve/veya veli olması durumunda TMK’nin 426/2. maddesi uyarınca menfaat çatışması olduğundan kayyım tayini gerekir.
• Paydaşlar arasında Suriye ve Lübnan uyruklu paydaş varsa, 1062 sayılı Kanun’a dayalı konulan sınırlamalara dikkat etmek gerekir. Bu durumda Hazineye de husumet yöneltilmelidir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli mahkeme: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 4/1-b maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

Yetkili mahkeme:

• Taşınmazlar için: Dava konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
• Taşınır mallar için: HMK’nin 6. maddesi hükmü uyarınca davalının dava açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesi
• Miras bırakanın terekesi ile ilgili davalarda: HMK’nin 11. maddesi gereğince miras bırakanın son yerleşim yeri mahkemesi
• Gemiler için: Sicile kayıtlı olduğu yer mahkemesi

Birden fazla taşınmaz dava konusu ise bunlardan birinin bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir (HMK. madde 12).

Yargılama Usulü ve Toplanması Gereken Deliller

HMK’nin 316/1-a. maddesi gereğince basit yargılama usulü uygulanır.

Toplanması gereken deliller:

• Taşınmazlarda tapu kayıtları, taşınır mallarda mülkiyet belgeleri

Tapu kayıtları, taşınmazın mülkiyetini ve üzerindeki hakları gösteren resmi belgelerdir. Bu kayıtlar, ortaklığın giderilmesi davasında mülkiyet durumunu, paydaşları ve pay oranlarını belirlemek için kritik öneme sahiptir. Taşınır mallarda ise, fatura, ruhsat gibi mülkiyeti gösteren belgeler toplanmalıdır. Bu belgeler, malın kime ait olduğunu ve paylaşım oranlarını belirlemeye yardımcı olur.

• Hayatta olmayan ortakların mirasçılık belgeleri

Eğer ortaklardan biri veya birkaçı hayatta değilse, onların yerine mirasçıları davaya dahil edilmelidir. Mirasçılık belgesi, ölen ortağın yasal mirasçılarını ve miras paylarını gösterir. Bu belge, mahkemeden veya noterden alınabilir ve davada taraf teşkilinin doğru yapılması için gereklidir. Mirasçılık belgesi olmadan, ölen ortağın payının nasıl ve kimlere dağıtılacağı belirlenemez.

• Keşif ve bilirkişi raporu (aynen taksimin mümkün olup olmadığının tespiti için)

Keşif, mahkemenin dava konusu malı yerinde incelemesidir. Bilirkişi ise, konusunda uzman kişilerin mala ilişkin teknik değerlendirmelerini içeren bir rapor hazırlar. Bu deliller özellikle aynen taksimin (malın fiziken bölünerek paylaştırılması) mümkün olup olmadığının belirlenmesi için çok önemlidir. Bilirkişi raporu, malın değerini, bölünebilirliğini, her bir payın değerini ve olası taksim senaryolarını içerir. Mahkeme, bu raporu esas alarak ortaklığın nasıl giderileceğine karar verir.

Dikkat edilmesi gereken nokta: Keşif yapılmaksızın karar verilmesi bozma nedeni olabilir.

Ortaklığın Giderilme Şekilleri

Mahkeme, davaya konu malın ortaklığının giderilmesine üç şekilde karar verebilir:

1. Aynen taksim

Aynen taksim, dava konusu malın fiziksel olarak bölünerek paydaşlar arasında paylaştırılmasıdır. Bu yöntem, özellikle taşınmazlar için uygulanır. Mahkeme, malın niteliğine, konumuna ve paydaşların paylarına göre bölünebilir olduğuna kanaat getirirse aynen taksime karar verir. Örneğin, büyük bir arsa parçalara ayrılarak her paydaşa bir parça verilebilir. Ancak, aynen taksim kararı verilebilmesi için malın değer kaybına uğramadan bölünebilmesi gerekir. Ayrıca, imar mevzuatı gibi yasal düzenlemeler de göz önünde bulundurulmalıdır.

2. Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi

Eğer mal bölünemez nitelikteyse veya bölünmesi halinde önemli ölçüde değer kaybına uğrayacaksa, mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Bu durumda mal açık artırma ile satılır ve elde edilen bedel paydaşlar arasında pay oranlarına göre bölüştürülür. Satış genellikle açık artırma yoluyla yapılır, ancak tüm paydaşların rızası varsa pazarlık usulü ile de satış gerçekleştirilebilir. Bu yöntem, özellikle taşınırlar ve bölünemeyen taşınmazlar (örneğin, tek bir apartman dairesi) için sıklıkla uygulanır.

3. Kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesi

Bu yöntem, özellikle üzerinde birden fazla bağımsız bölüm bulunan yapılar için uygulanır. Eğer dava konusu taşınmaz, kat mülkiyetine geçirilmeye uygun ise ve paydaşların payları bağımsız bölümlere karşılık gelecek şekilde bölünebiliyorsa, mahkeme kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Bu durumda, her paydaş payına karşılık gelen bağımsız bölümün maliki olur. Örneğin, dört katlı bir apartmanın dört paydaşı varsa, her birine bir daire verilerek ortaklık giderilebilir.

Aynen taksim konusunda dikkat edilmesi gerekenler:

• Taraflardan birinin aynen taksim isteminde bulunması ve aynen taksiminin mümkün olduğunun belirlenmesi halinde, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilemez.
• Keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda aynen taksimin mümkün olduğu anlaşılırsa, bilirkişi tarafından ifraz krokisi hazırlanır ve mahkemece İmar Kanunu’nun 16. maddesine göre onayı alınır.
• Aynen taksim mümkün ise paydaşların her birinin hangi bölümü istediği kendilerinden sorulur. Anlaşma sağlanamazsa kura çekilir.
• Birden fazla taşınmaz davaya konu edilmiş ise, aynen taksim her bir taşınmaz açısından ayrı ayrı araştırılmalıdır.

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde dikkat edilmesi gerekenler:

• Özel bir sebep bulunmadıkça, satışın umuma açık, açık arttırma şeklinde yapılmasına karar verilmelidir.
• Tüm tarafların oybirliği halinde, satışın sadece paydaşlar arasında açık arttırma şeklinde yapılmasına da karar verilebilir.
• Satış kararı verilmesi durumunda, satış sonunda elde edilecek paranın taraflara payları oranında paylaştırılmasına karar verilmelidir.

Kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesinde dikkat edilmesi gerekenler:

• Ortaklığın giderilmesi davasına konu taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti tesisine uygun birden fazla bağımsız bölüm olan bir yapı bulunması durumunda, talepte var ise kat mülkiyeti tesisi suretiyle ortaklığın giderilmesinin mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır.

Özel Durumlar ve Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

Muhdesat durumunda:

• Arz üzerinde paydaşlardan birine ait muhdesat var ise, muhdesatın taşınmazın tüm değerine oranı belirlenerek, bu orana isabet edecek paranın öncelikle muhdesat sahibine ödenmesi, kalan tutarın ise taraflara payları oranında paylaştırılması gerekir.
• Muhdesat sahibine ödenecek paraya ilişkin oranın hüküm fıkrasında açıkça gösterilmesi gerekir.

Kamulaştırma şerhi bulunması durumunda:

• Kamulaştırma belgeleri getirtilerek, kamulaştırma işlemlerinin kesinleşip kesinleşmediği araştırılmalı, kamulaştırma kesinleşmişse, kamulaştırılan kısmın ifrazı için davacıya uygun bir süre verilerek taşınmazın kalan kısmının ortaklığının giderilmesine karar verilmelidir.

Aile konutu şerhi bulunan taşınmazlarda:

• Eşin, davaya muvafakatinin sağlanamadığı durumlarda, davanın reddine karar verilmelidir.

Diğer özel durumlar:

• Taşınmaz malın intifalı, hacizli ve ipotekli olması, ortaklığının giderilmesine engel değildir. Bu haklarla yükümlü olarak satılması, aynen taksimde de her bir parçaya bu hakların ve alacakların geçmesi gerekir.
• 01.01.2002 tarihinden önce kurulan intifa hakkının, bu hak sahibinin isteği ile bedele dönüştürülmesi mümkündür. 01.01.2002 tarihinden sonra kurulmuş intifa hakkında ise TMK’nin 700. maddesi gereği intifa hakkı sahibinin davaya dahil edilmesi gerekir.

Alacaklı Tarafından Açılan Davalara İlişkin Özel Durumlar

• Borçlu ortağın alacaklısı tarafından açılan davalarda birden fazla taşınmaz dava konusu edilmiş ise icra takibine konu borç miktarına göre, dava tarihi itibariyle taşınmazlardan borçlu ortağın payına düşecek değer tespit edilerek borca yetecek kadar taşınmazın ortaklığının giderilmesine karar verilmeli, fazlaya ilişkin istem ise ret edilmelidir.
• Borçlu ortağın alacaklısı tarafından açılan davalarda; borçlu ortak (paydaş) dahil tüm ortakların (paydaşların) davaya dahil edilmesi zorunludur.
• Alacaklı tarafından İİK’nin 121. maddesine göre açılan ortaklığın giderilmesi davasından sonra dava konusu taşınmazın malikleri tarafından elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi davasının açıldığı hallerde her iki dava birleştirilerek görülebileceği gibi ortaklığın giderilmesi davasında, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi davası bekletici mesele yapılabilir.

Harç ve Yargılama Giderleri

Ortaklığın giderilmesi davaları, iki taraflı ve taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalar olduğundan, yargılama giderleri ve vekâlet ücreti taraflara payları oranında yükletilir.

Karar ve ilam harcı:

• Gayrimenkulün satış suretiyle ortaklığının giderilmesine karar verilmesi halinde: Satış bedeli üzerinden binde 11.38 oranında

Bu durumda, taşınmazın satışından elde edilen bedel üzerinden harç hesaplanır. Örneğin, 1.000.000 TL’ye satılan bir taşınmaz için ödenecek harç 11.380 TL olacaktır. Bu oran, satış işleminin gerçekleşmesi ve tarafların nakit elde etmesi nedeniyle uygulanmaktadır. Harç, genellikle satış bedelinden düşülerek kalan miktar paydaşlar arasında paylaştırılır.

• Gayrimenkulün aynen taksim suretiyle ortaklığının giderilmesine karar verilmesi halinde: Gayrimenkulün değeri üzerinden binde 4.55 oranında

Aynen taksimde, taşınmazın değeri üzerinden daha düşük bir oranda harç alınır. Örneğin, değeri 1.000.000 TL olan bir taşınmazın aynen taksimi durumunda ödenecek harç 4.550 TL olacaktır. Bu oran, satış olmadığı ve taraflar arasında sadece fiziksel bir bölüşüm yapıldığı için daha düşük tutulmuştur. Harç, genellikle taraflar arasında pay oranlarına göre bölüştürülür.

• Taşınır malların ortaklığının giderilmesi: Maktu karar ve ilam harcına tabi

Taşınır mallar için sabit (maktu) bir harç alınır. Bu harç, taşınırın değerinden bağımsız olarak belirlenen sabit bir miktardır ve periyodik olarak güncellenir.

Dikkat edilmesi gereken nokta: Hazine, Harçlar Kanunu’nun 13. maddesi hükmü gereğince harçtan müstesna kurumlardan olduğundan, Hazinenin paydaş olduğu taşınmazların ortaklığının giderilmesi davalarında, Hazinenin hissesine düşen kısım çıkarıldıktan sonra geri kalan harcın payları oranında paydaşlardan alınmasına karar verilmelidir.